DEWELOPER SZCZERZE O INWESTYCJI! | JAK ZACZĄĆ DEWELOPERKĘ SKUTECZNIE
5 praktycznych tipów przy realizacji projektu deweloperskiego! 💪
Jak szybko budować duże dochody pasywne? Jak zwiększyć swój majątek 20-krotnie?!
Chcieliśmy Wam pokazać, w jaki sposób wygląda taki budynek, a korzystając z okazji, że jedno z mieszkań nie znalazło jeszcze swojego właściciela – także wnętrze w stanie deweloperskim.
Był to nasz pierwszy „live”, więc wybaczcie niedociągnięcia 🙂 Czytaj dalej
Podeszliśmy do lodówki z napojami, gdzie widoczne były zarówno puszki jak i butelki. Otworzyliśmy ją i Piotr oraz ja wybraliśmy dla siebie po małej puszce coli. Z kolei Tomasz, jako człowiek, który trzyma rękę na pulsie aktualnych ofert promocyjnych sięgnął po litrową butelkę coli twierdząc, że to ją najbardziej opłaca się kupić.
To nas zastanowiło i po chwili wymieniliśmy nasze puszki o pojemności 0,33l na półlitrowe butelki. Na twarzy Tomasza wymalowała się dezaprobata i powtórzył, że jedyny opłacalny zakup to butelki o pojemności 1 litra. Zarówno ja, jak i Piotr stwierdziliśmy jednak, że to stanowczo zbyt duża pojemność napoju jak dla nas i nie damy rady pochłonąć aż tyle coli. Pozostaliśmy więc przy swoim wyborze.
Prawdopodobieństwo zmiany naszej decyzji w tym momencie było minimalne. I co stało się dalej? Podeszliśmy do kasy biorąc jeszcze kilka drobiazgów. Czytaj dalej
Aby zostać deweloperem nie musisz posiadać żadnej licencji, specjalnego pozwolenia czy też innych niezwykłych dokumentów. Nie potrzebujesz także wykształcenia deweloperskiego. O ile wiem aktualnie nie ma zresztą żadnej szkoły dającej tytuł np. magistra dewelopera. Więc jeśli chodzi o sprawy formalne miejmy pełną jasność – każdy może zostać deweloperem.
Zwyczajowo mówiąc o deweloperze mamy na myśli takiego uczestnika rynku nieruchomości, którego celem jest zainwestowanie w nieruchomość i sprzedanie jej na rynku pierwotnym. Najczęściej kojarzymy deweloperów z budową mieszkań, natomiast działalność ta może polegać także na budowie budynków usługowych (galerie handlowe, hotele, itd.).
Formalnie, z prawnego punktu widzenia, nie prowadzisz działalności deweloperskiej budując i sprzedając cokolwiek, w tym również lokale mieszkalne lub domy jednorodzinne, jeśli kupującym będzie np. firma. Nie obowiązują Cię w takim przypadku obowiązki wynikające z ustawy, na którą się wyżej powołałem.
Proponuję jednak zostawić na razie na boku sprawy formalne związane z ustawą deweloperską, tj. rachunki powiernicze, prospekty informacyjne, umowę deweloperską, i wiele innych spraw. Jeśli jesteś nimi mocno zainteresowany odsyłam Cię do kolejnych wpisów, gdzie poruszymy te tematy bardziej szczegółowo.
Skoro nie istnieją koncesje na prowadzenie działalności deweloperskiej to jakie są kryteria zostania deweloperem? Jeśli chcesz wiedzieć to przeczytaj ten wpis:
Czy każdy może zostać deweloperem?
Cóż, przede wszystkim warto posiąść wiedzę o tym jak zarabiać na procesie deweloperskim i w jaki sposób zaprojektować formalnie tą działalność. Na początek skup się na rzeczach najistotniejszych, o których piszę poniżej. Wszystkie te kwestie omawiamy szerzej podczas warsztatów deweloperskich.
Po pierwsze, biorąc pod uwagę ryzyka tej działalności musisz mieć świadomość, że najbardziej odpowiednią formą prowadzenia takiej działalności jest spółka kapitałowa (spółka z ograniczoną odpowiedzialnością, spółka akcyjna) bądź spółka osobowa w formie spółki komandytowej. Oczywiście najlepiej, aby komplementariuszem w takiej spółce była także spółka kapitałowa. Czytaj dalej
Rynek deweloperski przez długi czas był rynkiem dzikim, którym co jakiś czas wstrząsały informacje o kolejnym przekręcie, którego ofiarami byli zwykli ludzie tracący często majątek zbierany przez całe życie.
Zwykle wyglądało to w następujący sposób:
Deweloper rozpoczynał oferowanie mieszkań na dowolnym etapie. Często był to etap nazywany potocznie „dziurą w ziemi”. Potem rozpoczynało się zbieranie zaliczek na mieszkania. Niektórzy klienci wpłacali większość lub całą należność za swoje mieszkanie. Uzyskanie wpłat od klientów nie było trudne w przypadku gdy lokalizacja inwestycji była doskonała. Podobnie było w sytuacji, gdy ceny, których żądał deweloper były atrakcyjne.
Od chwili, gdy środki trafiały na konto dewelopera ten mógł je zacząć wydawać. W zasadzie nie było praktycznej metody zweryfikowania czy deweloper gromadzi środki zebrane od klientów z przeznaczeniem na dokończenie inwestycji.
Dodatkowo w trakcie trwania inwestycji deweloper często podwyższał ceny. A jeśli ktoś się na to nie zgadzał, to… droga wolna – mógł zrezygnować z zakupu mieszkania. Kilku chętnych już czekało na jego miejsce. Takie praktyki były dotkliwe dla kupujących szczególnie w okresie boomu na rynku nieruchomości.
Obecnie deweloper jeśli chce pobierać środki od klientów przed zakończeniem inwestycji zobowiązany jest do założenia rachunku powierniczego. Nie wchodząc w szczegóły można przyjąć, że pieniądze trafią do dewelopera najwcześniej po tym jak zakończy dany etap budowy.
Warto wiedzieć, że te środki, które trafią na konto dewelopera z rachunku powierniczego nie muszą być już przeznaczone na tą konkretną inwestycję. Nieuczciwy deweloper może je dowolnie wydać.
Co to oznacza w praktyce?
Ano jeśli inwestycja się słabo sprzedaje, a deweloper nie ma kredytu deweloperskiego to mogą się pojawić problemy z dokończeniem inwestycji. Wzięcie kredytu przez dewelopera nie jest obowiązkowe. Warto też zdać sobie sprawę z tego, że może być także niemożliwe dla nierzetelnych firm. Czytaj dalej
Takie ryzyko można jednak w łatwy sposób zminimalizować – np. poprzez poproszenie najemców o wykupienie polisy OC, która mogłaby pokryć ewentualne straty lub też pobranie kaucji w odpowiedniej wysokości.
Doskonale rozumiem jednak obawy mojego znajomego. Osobiście miałbym pewnie podobne myśli – to przecież bardzo zdroworozsądkowe podejście. W końcu jest to lokal, w którym sam przez dłuższy czas mieszkał – w związku z tym ma związane z tym miejscem wspomnienia i sentyment. I czułby się bardzo źle, gdyby ktoś nie szanował jego własności. Zresztą wiem, że wykończył je z dbałością o każdy, najmniejszy nawet szczegół. Zapłacił też ekstra za materiały wykończeniowe najwyższej jakości.
Jednak tak naprawdę sen z powiek powinno mu spędzać to, że…
Oczywiście, zdaję sobie sprawę z tego, że najemca nie zniknie z nieruchomością – przecież już sama nazwa „NIEruchomość” wskazuje, że zmiana jego usytuowania byłaby mocno utrudniona. 😉 Piszę tu jednak o przypadku następującym:
Najemca podpisuje umowę, opłaca kaucję (przecież jesteś przezorny, więc jej wymagasz), wprowadza się, a następnie – od razu lub po kilku miesiącach – przestaje płacić czynsz oraz opłaty za media.
Co w takim przypadku możemy zrobić? Wróćmy na chwilę do zdroworozsądkowego podejścia – weźmy na ten przykład telefonię komórkową. Czytaj dalej
