Architekt – najgorszy wróg inwestora – ROZSĄDNI BRACIA – BLOG o inwestowaniu w nieruchomości

Warto zadać sobie pytanie co jest najważniejsze dla mojego architekta. Czy jego cele są zbieżne z moimi?

Podczas prowadzenia inwestycji deweloperskich zawsze przychodzi ten moment kiedy trzeba wybrać architekta do zrobienia projektu danego osiedla.

Warto to robić ze świadomością tego jak bardzo istotny jest architekt w inwestowaniu deweloperskim. To właśnie z nim musimy współpracować przekładając nasze założenia biznesowe inwestycji na papier. Kompetencje architekta są więc dla nas kluczowe i dobry architekt jest na wagę złota. Bo właśnie na etapie opracowania projektu określamy wysokość zarobku na danej inwestycji.

Jeśli uzyskamy projekt niesprzedażowy, drogi w wykonaniu, ryzykowny w zakresie przyjętych rozwiązań to nie liczmy na przyjemną i zyskowną inwestycję. Kwestia opracowania dobrego projektu jest kluczowa dla każdej inwestycji deweloperskiej.

Aby wybrać pracownię wysyłam zapytania do sprawdzonych, znanych mi osobiście z poprzednich realizacji, architektów. Staram się także zawsze wysłać zapytanie przynajmniej do jednej nowej pracowni, z którą wcześniej nie współpracowałem.

Niektóre pracownie odpadają już na tym etapie: nie otrzymuję od nich żadnej oferty. Rozumiem, że po prostu mają zbyt wiele zleceń i być może nie chcą angażować się w nowe projekty.

Oto przykładowe oferty cenowe, które otrzymałem na wykonanie projektu osiedla 16 domów jednorodzinnych:

  • pracownia nr 1 – 26 000 zł netto
  • pracownia nr 2 – 38 000 zł netto
  • pracownia nr 3 – 360 000 zł netto (tak, to nie pomyłka)

W ofertach zawarte są projekty branżowe – tj. projekt wewnętrznej instalacji elektrycznej, wodno-kanalizacyjnej, centralnego ogrzewania.

Edit. Zwróć proszę uwagę, że podane ceny zostały przeze mnie zebrane od pracowni architektonicznych prawie 10 lat temu. Obecnie ceny usług architektonicznych są dużo wyższe, podobnie zresztą jak inne ceny.

Co do oferty z pracowni nr 3 – to cena naprawdę mnie zdziwiła. Zaintrygowała mnie mocno wysokość ceny – odbiegająca od ofert innych pracowni. Postanowiłem skontaktować się z tą pracownią i dowiedzieć się skąd bierze się tak wysoka cena. Zadzwoniłem pod podany numer i zostałem połączony z autorem oferty, którym okazał się być właściciel firmy. Wyjaśnił mi, że jako architekt z wieloletnim stażem doskonale orientuje się w stawkach i marżach deweloperów (!). Wyjaśnił mi, że według niego cena dobrej dokumentacji powinna wynosić 5% wartości nieruchomości. I ponieważ ocenia, że sprzedam każdy z domów za 450 000 zł, to wartość całej inwestycji wyniesie:

450 000 zł x 16 domów = 7 200 000 zł

z czego już w prosty sposób wyliczył wartość swoich prac:

7 200 000 zł * 5% = 360 000 zł

🙂 Hej, przecież to nie ma nic wspólnego z ofertą rynkową.

Podczas tej rozmowy nie wspominałem architektowi, że zamierzam sprzedać domy za cenę 330-360 000 zł w zależności od tego czy dom posiada garaż czy nie. Nie chciałem, aby pomyślał, że zapraszam go do negocjacji cenowych. Jednak sam sposób kalkulacji oferty uważam za zupełnie nietrafiony.

Idąc tym tokiem myślenia można się zastanawiać czy projekt domu dla jubilera należy wycenić znacznie drożej niż projekt domu dla urzędnika?

Jeśli zamiast merytorycznej  rozmowy o projekcie i o Twoich potrzebach jako inwestora rozmawiacie o Twoich przewidywanych zarobkach z inwestycji – i to wszystko w kontekście wyceny prac projektowych – to takich pracowni, radzę Ci dobrze, unikaj.

Wracając do tematu współpracy z architektem: zawsze staram się tak formułować zakres zapytania, aby był jak najszerszy. W pewnych przypadkach jest to niemożliwe – np.:

  • brak jest warunków na media – jeszcze ich nie uzyskałem – wtedy nie dostanę wyceny projektu przyłączy
  • brak jest wstępnej koncepcji zabudowy – wtedy nie uzyskam zwykle oferty zawierającej badania geologiczne
  • itp.

W końcu wybieram pracownię – cena jest ważna, ale nie prowadzę przecież urzędu miejskiego – i nie jest to jedyne i najważniejsze kryterium. Doceniam prace wykonane dotychczas przez daną pracownię, które są zbliżone do mojego modelu biznesowego w danej inwestycji. Jeśli robię luksusowe, większe mieszkania, to nie biorę kogoś kto robił tyko adaptacje gotowych projektów i nie ma w swoim portfolio nic luksusowego. Podobnie, gdy chcę małe i tanie mieszkania: szukam architekta, który ma doświadczenie w takich inwestycjach.

I co dzieje się dalej?

Czekam tydzień lub dwa – takie zwykle uzyskuję terminy na opracowanie wstępnej koncepcji – i otrzymuję szkice elewacji i poszczególnych kondygnacji oraz wstępne zagospodarowanie terenu.

Myślę, że zgodzisz się ze mną jeśli napiszę, że deweloper ma do wykonania pewną misję. Właściwie to nie jest to pewnie najlepsze słowo; być może sformułowanie “odpowiedzialność za wspólną przestrzeń” byłoby właściwsze, ale postaram się wyjaśnić o co mi chodzi.

Inwestując w zabudowę działki położonej np. w ścisłym centrum, która od dziesiątek lat była niezabudowana, sprawiam, że przestrzeń śródmiejska zmienia się. Zmiana ta będzie długotrwała i może się okazać, że mój budynek będzie świadkiem i tłem dla wielu wydarzeń, wchodząc w interakcję z ludźmi, którzy będą w nich uczestniczyli. Od razu wyliczam:

  • przechodniów, którzy zdążają do pracy – codziennie mimowolnie będą omiatali wzrokiem budynek
  • uczestników procesji, demonstracji, pielgrzymek, itp. – budynek będzie  tłem i otoczeniem dla prowadzonych przez nich działań
  • uczniów uczęszczających przez kilka lat do tej samej szkoły – oni także zapamiętają wygląd i klimat ulicy, który będzie tworzył także mój budynek, przechodząc codziennie na zajęcia
  • itp.

Może się okazać, że następne kilka pokoleń uczestników życia miejskiego będzie miało okazję podziwiać, przechodzić obojętnie, bądź krytykować budynek powstający z mojej inspiracji!

Nie jest to oczywiście wydarzenie ważne w skali świata, ale dla mnie ma jednak pewne znaczenie. Staram się mieć ten aspekt na uwadze i nie patrzę na projekt tylko przez pryzmat osiągnięcia maksymalnego zysku z inwestycji.

Jeśli chcesz zostać deweloperem, to zdaj sobie sprawę z tego, że moment tworzenia koncepcji jest kluczowy dla całej inwestycji deweloperskiej. Na tym etapie możesz robić dowolne zmiany – praktycznie bez żadnych konsekwencji.

Możesz zmienić wszystko: wielkość mieszkań, liczbę balkonów, określić powierzchnię mieszkań, wygląd budynku, rozwiązania funkcjonalne (np. winda), itp.

Ale pamiętaj też, że jeśli czegoś nie dopracujesz w projekcie to zapłacisz za to przy realizacji.

I w tym momencie także odpowiedz sobie na pytanie postawione na początku tego wpisu: “Co jest najważniejsze dla mojego architekta?”

Trzeba zdać sobie sprawę z tego, że lista priorytetów architekta wygląda mniej więcej tak:

  • po pierwsze: wystawić fakturę za koncepcję
  • do drugie: otrzymać szybki przelew za koncepcję
  • po trzecie: zaprojektować tak, aby nie mieć problemów z zarzutami o brak zgodności projektu z jakimś przepisem
  • po czwarte: wystawić fakturę za projekt
  • po piąte: otrzymać szybki przelew za projekt
  • po szóste: zarezerwować wyjazd na narty na ferie dla rodziny
  • po siódme: zrobić projekt, który będzie można z chęcią umieścić w portfolio
  • po ósme: odebrać dziś dzieci ze szkoły
  • itd
  • itp.
  • ….
  • po setne: wynieść śmieci plastikowe z domu, bo jutro zabierają ze śmietnika “plastiki”
  • po sto pierwsze: wykonać projekt spełniający potrzeby biznesowe inwestora
  • itd

Jak widzisz, to co dla mnie jest najważniejsze – czyli cele biznesowe – dla architekta w większości nie ma zbyt wielkiego znaczenia i nie przywiązuje on do tego istotnej wagi. I to nie dlatego, że architekt jest osobą, która ma złą wolę. Absolutnie nie powinieneś tak myśleć! Architekt ma po prostu zupełnie inny punkt widzenia na powstający projekt. Nie bierze pod uwagę tego, że jednym z najistotniejszych celów jest konieczność sprzedaży powstałego budynku z odpowiednim zyskiem. Rozważa po prostu zupełnie inne aspekty projektu niż deweloper. To my jesteśmy od tego, żeby znać swoje potrzeby i żeby dbać o spełnienie przez projekt założeń biznesowych.

Często można usłyszeć od architekta zdanie: “Ja nie chciałbym tak mieszkać” albo wręcz przeciwnie: “Sam chciałbym zamieszkać w takim domu/mieszkaniu”. Czy to oznacza, że projekt jest zły lub dobry biznesowo?

Oczywiście, że nie. To nie architekt jest od określania celów biznesowych dewelopera. To my sami musimy zadbać o to, aby mieć odpowiednie powierzchnie mieszkań, rozwiązania projektowe czy też zakładaną funkcjonalność. I oczywiście o to, aby mieszkania, które powstaną na podstawie projektu trafiały dobrze w zakładany przez nas segment rynku.

Aby móc właściwie określić założenia biznesowe projektu trzeba posiadać doświadczenie i wiedzę deweloperską. Bez tego nie będziemy w stanie określić swoich potrzeb. Podobnie zresztą jak w przypadku gdy będziemy chcieli zaprojektować dom dla siebie: jeśli nie wiemy czego oczekujemy to jest duża szansa, że nie dostaniemy tego w projekcie.

Dlatego trzeba być czujnym i nie można akceptować koncepcji, która spełnia tylko założenia formalne, a nie spełnia założeń biznesowych nas jako deweloperów. Może także zdarzyć się, że architekt będzie proponował rozwiązanie, które będzie bardzo kosztowne, a nie przekłada się w żadnym razie na zwiększenie kwoty za którą mogę sprzedać mieszkania.

Podobnie sytuacja wygląda z wykonywaniem samego projektu architektonicznego, na podstawie zatwierdzonej koncepcji. Idąc po najmniejszej linii oporu architekt może zaproponować rozwiązanie, które nie będzie dla nas optymalne.

Przykład: architekt projektuje specjalne drzwi oraz system oddymiania, ponieważ w budynku są długie korytarze, które zwiększają drogi pożarowe.

Patrząc uważnie na rzut kondygnacji zauważasz, że wystarczy skrócić korytarze zwiększając tym samym mieszkania, aby uniknąć drogich rozwiązań. Właśnie zaoszczędziłeś kilkadziesiąt tysięcy złotych: brawo!

Dlatego zachęcam deweloperów: zmieniajcie ile się tylko da. Zmieniajcie, upraszczajcie rozwiązania, uzyskujcie projekt zgodny z założeniami biznesowymi.

Ale: róbcie to na etapie projektowania a najlepiej – na etapie koncepcji.

Za dokonywanie zmian na etapie koncepcji zamiast na etapie wykonywania projektu będzie wam wdzięczny także architekt. Świadomy inwestor wie czego chce i architekt umie docenić współpracę z takim właśnie inwestorem.

Późniejsze zmiany – szczególnie podczas budowy – mogą okazać się bardzo drogie i mogą skutkować bardzo nieprzyjemnymi konsekwencjami dla dewelopera.

PS. Na koniec chcę dodać, że wizualizacja zamieszczona przy tym wpisie pochodzi z jednej z naszych inwestycji deweloperskich. Wybór akurat tego projektu domu do tego wpisu nie oznacza nic negatywnego w kontekście oceny autora tego projektu. W rzeczywistości projekt ten sprawdził się znakomicie i jestem wdzięczny architektowi za jego opracowanie 🙂

Zobacz: Poprzedni wpis | Następny wpis
Robert

Robert

Kilkanaście lat temu zacząłem przygodę z inwestycjami deweloperskimi a od 2012 roku zacząłem inwestować w nieruchomości generujące dochody pasywne. Działam głównie w Trójmieście i okolicach - skąd pochodzę. W inwestowaniu w nieruchomości cenię wolność wyborów i niezależność uzyskaną z dochodów pasywnych.

Powiązane wpisy

Loading comments...