ROZSĄDNI BRACIA – BLOG o inwestowaniu w nieruchomości

Jak zrobić flipa na mieszkaniu i zarobić ponad 31 tysięcy złotych?

Tak to się zaczęło… Pewnego dnia, dokładnie 14 października 2019 roku przychodzi powiadomienie na maila o mieszkaniu 22m2 w Zabrzu za 49 tys. złotych. Trochę późna godzina, ale chwilę wcześniej wystawione, więc nie ma co czekać! Wstępne informacje wyglądają interesująco: pierwsze piętro, blok z centralnym ogrzewaniem i ciepłą wodą (z własnej kotłowni). 

Jak wielkie jest moje rozczarowanie, gdy Pani pośrednik mówi iż jest już umówiona z Panem z Torunia na jutro i że jest zdecydowany na to mieszkanie więc ma pierwszeństwo. Pan specjalnie bierze wolne.  Jako ambitna fliperka od razu mówię, że też jestem zdecydowana i przyjadę z gotówką i możemy się spotkać za  30 minut (tyle sprawdziłam, że tam zajmie mi podróż z Katowic). Pani pośrednik jednak jest nieugięta i żadnym sposobem nie jestem jej w stanie namówić na spotkanie. No cóż, myślę szacuneczek dla takiej pośredniczki … ale niestety trzeba będzie obejść się smakiem… Jednak (w sumie dobrze) jako, że Pani pośrednik jest w branży nie od dziś i ma swoje zasady, gdy dała słowo pierwszemu Panu to nie chce już nic zmieniać. No cóż, proszę aby zapisała sobie mój numer i żeby dała mi znać jeśli transakcja nie dojdzie do skutku …  Szanse są małe, bo przecież Pan jedzie z Torunia,  a mieszkanie naprawdę ma tak atrakcyjną cenę, że w sumie trochę już godzę się z porażką 🙁 ciężko mi ale się godzę. Przygnębiona kładę się spać, myśląc jeszcze chwilę o okazji, która przechodzi właśnie gdzieś obok mnie bokiem … idzie, oddala się, ale jeszcze ją widać na horyzoncie moich kłębiących się myśli. Czytaj dalej

Dlaczego nie warto budować domu jednorodzinnego w inwestycji deweloperskiej

Wiele lat temu gdy zaczynałem przygodę z deweloperką to zastanawiałem się jaki projekt domu będzie najlepszy do budowania.

Zaczynałem od domów w zabudowie bliźniaczej połączonych garażami. Każdy z tych domów miał powierzchnię użytkową ok. 150m2. W trakcie budowy wyszły różne niedociągnięcia projektowe tego budynku. Nie był to dom z najlepiej wykorzystaną przestrzenią. Jako, że nie mieliśmy kasy żeby go wykończyć to dość długo prowadziliśmy jego sprzedaż.

Jak zdiagnozowaliśmy problem ze sprzedażą?

Uznaliśmy, że problemem było to, że te domy były w zabudowie bliźniaczej a nie wolnostojące.

Część klientów, którzy przyjeżdzali  i oglądali domy, mówiła, że chętnie by go kupiła ale gdyby te domy były wolnostojące. Bliźniaki ich nie interesują. Jak się okazało nie do końca byli to klienci, którzy kupiliby u nas dom wolnostojący. Dlaczego tak się dzieje?  Odpowiedź na pytanie znajdziesz pod koniec artykułu 🙂

Później testowałem inne projekty. Wybudowałem domy wolnostojące, budując jeden dom na jednej, dużej działce. Okazywały się bardzo fajnym produktem. Wygoda mieszkania w domu łączyła się z posiadaniem dużej działki, którą klienci mogli dowolnie aranżować każdy według własnych potrzeb.  Niestety miały też jedną zasadniczą wadę. Mianowicie były drogie w “wyprodukowaniu” a co się z tym wiązało musiałem sprzedawać je w wysokich cenach aby uzyskać zakładaną marżę. Przez co domy takie sprzedawałem dłużej i w sumie na końcu nie do końca byłem zadowolony z danej inwestycji i tego ile na niej zarobiłem.

Interesuje Cię to jak sprzedawać domy w inwestycji deweloperskiej? Zobacz czy warto budować dom modelowy w moim filmie: Czy warto budować dom modelowy?. Jeśli interesuje Cię temat sprzedaży to przeczytaj także ten wpis Roberta: Jak zostać idealnym pośrednikiem dewelopera

Chcesz zrobić swoją pierwszą inwestycję deweloperską? Przeczytaj koniecznie ten wpis Roberta: 5 zasad – jak zaprojektować pierwszą inwestycję deweloperską

Możesz w tym momencie zadać mi pytanie: Michał czy naprawdę budowa domu wolnostojącego jest o tyle droższa, od domu bliźniaczego, że tak mocno widać to w cenie końcowej domu? Oczywiście, że nie 🙂 Sama budowa jest niewiele droższa (w bliźniaku, są niektóre wspólne ściany, lub ściany których nie trzeba ocieplać, bo sąsiadują z drugim segmentem), ale diabeł tkwi w szczegółach. Czytaj dalej

Wolność finansowa w czasie koronawirusa

Czy dochody pasywne z nieruchomości są dobre w czasie kryzysu?

Żyjemy w bardzo ciekawych czasach, aktualnie trwa epidemia koronowirusa i zostało na nas nałożonych wiele ograniczeń. Niektóre firmy zostały całkowicie zamknięte a w niektórych branżach działalność została mocno ograniczona. Dużo osób dodaje w mediach społecznościowych #zostańwdomu. Czy to jest dobry pomysł? Aby wypłaszczyć krzywą zachorowań na COVID-19 na pewno tak, ale czy dobrze wpłynie na firmy działające w Polsce? Na pewno nie.

Mija właśnie miesiąc od wprowadzenia narodowej kwarantanny. Zewsząd słychać o tym, że kolejne firmy są zamykane, zawieszane. W końcu coraz więcej osób traci pracę. Nie ma się czemu dziwić w końcu przedsiębiorstwa nie zarabiają a każdy chciałby aby jego firma przetrwała ten kryzys.

Jest to kolejny kryzys przez który przechodzimy. Pierwszy, poważny kryzys gospodarczy był w momencie gdy zaczynaliśmy działać w deweloperce w 2001 roku. Na szczęście wtedy nie było tak rozwiniętego internetu i nie mieliśmy świadomości tego, że właśnie wbijamy się w oko cyklonu z naszymi domami. Dobrze, że nic nie wiedzieliśmy, bo pewnie nie zaczęlibyśmy działać w tej branży i pewnie nie bylibyśmy w tym miejscu, w którym teraz jesteśmy.

Kolejny kryzys, który wybuchł w 2008 roku mocno nas dotknął. Był  związany z rynkiem nieruchomości, więc naturalnie, że mocno się na nas odbił. W tamtym czasie moje dochody były związane tylko z deweloperką. Byłem zupełnie do niego nie przygotowany.

Gdy wybuchł kryzys to byłem przerażony, pamiętam wiele nieprzespanych nocy, chłonąłem, jak gąbka wodę, każde wiadomości. Nie mogłem spać, nie mogłem jeść. Stres zżerał mnie całkowicie.

Finanse mojej firmy, mojej rodziny były pod dużym znakiem zapytania, nie wiedziałem czy za chwilę nie będę bankrutem. Nie wiedziałem co się będzie dalej działo. Nie wiedziałem co się zdarzy za miesiąc, za tydzień co będzie jutro! Jakie nowe wiadomości usłyszę w radiu czy w telewizji. Czytaj dalej

Czy warto budować dom modelowy?

Czy stworzenie domu modelowego pomaga deweloperowi? W tym filmie Michał pokazuje urządzoną SASANKĘ XL na jednym z osiedli.

Nagranie z telefonu, ale no cóż – czasy koronawirusa 😷 Zobacz czy dom modelowy pomaga w sprzedaży osiedla i jak go można urządzić 😀 Czytaj dalej

KORONAWIRUS – co można zrobić już teraz i co dalej?

Plaga, horror, zamykanie gospodarki. Jak Twoja firma ma sobie radzić w tym czasie i na co możesz się przygotować?

Dziś kilka najczęściej pojawiających się pytań – zarówno w mailach od Czytelników, jak i tych które pojawiają się w naszych głowach.

Jak obecna sytuacja odbije się na rynku nieruchomości?

Robert: Obecnie widać jak mały jest ruch na rynku nieruchomości i jak niewielu klientów szuka teraz mieszkania. Do naszej firmy nadal dzwonią klienci i cały proces sprzedaży nadal się odbywa – zmienił się jednak bardzo: prezentacje odbywają się on-line a rezerwacje poprzez e-mail. Przekazywanie nieruchomości klientom odbywa się tradycyjnie – osobiście – jednak z zachowaniem środków ostrożności oraz w możliwie małym gronie.

Z tak małym odzewem z rynku jak teraz nie spotkałem się chyba nigdy wcześniej. Sprawa jest jednak oczywista: ogólnokrajowe ograniczenia w związku z epidemią robią swoje; ludzie myślą raczej o rzeczach bieżących a poważniejsze decyzje odkładają na później. Cały czas pracujemy z klientami, którzy podpisali umowy nad dopięciem finansowania – czyli staramy się sprawnie organizować wszystkie formalności. Czytaj dalej

Prowadzisz spółkę? Grozi Ci nawet MILION złotych kary!

Czy 13-tki naprawdę mogą przynieść pecha? Już naprawdę niedużo czasu zostało na dopełnienie obowiązku zgłoszenia beneficjentów i reprezentantów spółki w systemie CRBR – zwanym przez nas potocznie po prostu cerber.

Swoją drogą – mają fantazję ci urzędnicy przy wymyślaniu nazw. Od razu widać, że system nie służy do niczego błahego.

Niewiele mówi się o tym w mediach, wielu przedsiębiorców z którymi rozmawiam nie ma pojęcia o pojawieniu się nowego obowiązku. Temat dzisiejszego wpisu powinien Cię jednak bardzo mocno zainteresować jeśli prowadzisz spółkę. Czytaj dalej

Czy warto kupić teraz nieruchomość na wynajem w Hiszpanii?

Nie spodziewałem się tego! Pojechałem oglądać nieruchomości na wynajem w Hiszpanii a w tym czasie nadciągnęła tam burza Gloria! Czy inwestowanie w Hiszpanii ma sens dla kogoś kto inwestuje w nieruchomości w Polsce?

Skąd pomysł na inwestowanie w Hiszpanii?

Od pewnego czasu rozważam koncepcję inwestowania w nieruchomości na innym rynku, gdzie miałbym zapewnione z jednej strony duże bezpieczeństwo inwestowania (mam na myśli cywilizowany kraj) a z drugiej strony dochód pasywny w euro.

Jesteśmy w UE i możemy teraz bez żadnych przeszkód prowadzić inwestycje na jej terenie. Ja skupiłem się na Hiszpanii. Dlaczego akurat tam?

Raz: dlatego, że lubię ciepło. Im jestem starszy tym bardziej je lubię. Skoro nie będę już młodszy to widać, że będę coraz bardziej go potrzebował – a Hiszpania jest z reguły ciepła.

Dwa: należymy do UE i jako polski obywatel mogę polecieć do Hiszpanii i zaraz po wyjściu z samolotu mogę założyć działalność gospodarczą, kupić nieruchomość, zarabiać w euro – czyli po prostu normalnie funkcjonować bez żadnych skomplikowanych formalności i to w cywilizowanym kraju – w odróżnieniu np. od krajów afrykańskich gdzie przecież także jest ciepło i dość tanio. Czytaj dalej

Ile kasy potrzeba na pierwszą inwestycję deweloperską?

Jaki kapitał muszę mieć aby przeprowadzić swoją pierwszą inwestycję deweloperską?

Często słyszymy takie pytanie, albo w zasadzie wątpliwość, że aby zostać deweloperem trzeba posiadać naprawdę dużo pieniędzy. Czy tak jest naprawdę? Gdy my zaczynaliśmy budowy domów na sprzedaż w 2001r. były zupełnie inne relia rynkowe niż teraz. Przez ten czas mocno zdrożała robocizna, grunty oraz materiały budowlane.

Aktualnie koszt wybudowania takiego bliźniaka jak budowaliśmy jako naszą pierwszą inwestycję deweloperską jest wyższy niż ceny w jakich go wtedy sprzedawaliśmy 😉 Ale tak to już jest w nieruchomościach, że ich ceny podążają za inflacją i kosztami życia.

Ile dzisiaj potrzebujesz aby zacząć inwestowanie w deweloperkę? To zależy. Jeżeli podejdziesz do tego kreatywnie, umiesz budować relacje z ludźmi to tak naprawdę możesz przeprowadzić taką inwestycję nie używając swoich pieniędzy, ale o tym za chwilę.  Czytaj dalej

Spółka komandytowa czy warto ją prowadzić?

Spółka komandytowa. Dlaczego zdecydowaliśmy się na prowadzenie naszych biznesów w tej formie i co ma wspólnego ze spółką cywilną, która, naszym zdaniem jest najgorszą możliwą formą prowadzenia biznesu.

Spółka komandytowa jest bardzo dobrym narzędziem do prowadzenia biznesów. Łączy w sobie zalety spółki cywilnej jednocześnie ograniczając jej wady. Pamiętaj o tym, że prowadząc spółkę cywilną ryzykujesz całym swoim majątkiem. Nawet jeżeli nawali Twój wspólnik to i tak jesteś zobowiązany pokryć wszelkie szkody jakie wyrządzi taka spółka. W spółce komandytowej, będąc komandytariuszem Twój majątek osobisty jest bezpieczny.

Chociaż przez wiele lat (ja przez prawie 17!) prowadziliśmy nasze biznesy w formie JDG czy spółek cywilnych teraz już wiemy, że to nie był najoptymalniejszy sposób. Oczywiście też najmniej przejrzysty i najbardziej dla nas ryzykowny. Mogę śmiało powiedzieć, że był po prostu głupi i już nigdy nie wrócimy do takich form prowadzenia biznesu. Czytaj dalej

5 zasad – jak zaprojektować pierwszą inwestycję deweloperską

Dziś pokażę Ci na co zwrócić uwagę przy projektowaniu inwestycji mieszkaniowej – czy to budując domy jednorodzinne czy też budynki wielorodzinne.

PO PIERWSZE:
Na początku podejmij decyzję o tym komu chcesz sprzedać wybudowane nieruchomości. 

Musisz wziąć pod uwagę cechy wybranej przez Ciebie lokalizacji – jasne jest, że na działce, która położona jest w prestiżowej lokalizacji i za którą kupiłbyś 10 działek pod miastem – nie będziesz budował tanich mieszkań, tylko raczej drogie apartamenty. 

I odwrotnie: jeśli masz tanią działkę w bardziej peryferyjnej lokalizacji to może okazać się, że wybudowanie tam drogich apartamentów, które będą cenowo konkurowały z prestiżowymi lokalizacjami w centrum miasta będzie BARDZO ZŁYM POMYSŁEM. 

Oprócz warunków które daje sama lokalizacja określ dla kogo chcesz budować domy czy też mieszkania. Wybór segmentu rynku w który celujesz jest niesamowicie istotny. Czytaj dalej

Z wizytą u Absolwentów: Świnoujście

Już jakiś czas temu obiecaliśmy Wam relację z wizyty w Świnoujściu! 🎓 Absolwenci naszego szkolenia – Maciej i Kamil – realizują tam swoją pierwszą inwestycję deweloperską.

Budynek z 56 mieszkaniami i halą garażową, niecałe 2 kilometry od morza.

Dotychczas z powodzeniem działali w nieruchomościach, natomiast jest to ich pierwsza inwestycja typu deweloperskiego. Jak to się stało, że zostali deweloperami? Trzeba przyznać, że rzucili się na naprawdę głęboką wodę! Dzięki wypracowanym relacjom i zaufaniu do wykonawcy odważyli się zaryzykować. Czytaj dalej

Z wizytą u Absolwentów: KRAKÓW

Pod koniec czerwca odwiedziliśmy Bartka i jego pierwszą inwestycję deweloperską – budynek wielorodzinny w Krakowie.

14 mieszkań i lokal usługowy. Wszystkie rozeszły się niczym ciepłe bułeczki jeszcze na długo przed oddaniem projektu! 👏💪

Świetna lokalizacja, nowocześnie zaaranżowane układy wnętrz oraz bardzo dobrze zoptymalizowany projekt zagwarantowały Bartkowi sukces, mimo że zadania nie ułatwiała mała i dość wąska działka. Czytaj dalej

Czy inflacja w nowym roku wystrzeli jak z procy?

Idziesz do sklepu, kupujesz niezbędne rzeczy, podchodzisz do kasy i widzisz na wyświetlaczu kasy kwotę do zapłaty.  Czy ona nie jest niespodziewanie duża?

Nie wiem jak Ty, ale ja ostatnimi czasu, po wyjściu ze sklepu mam wrażenie, że w portfelu zostaje mi pieniędzy po prostu mniej, niż jeszcze jakiś czas temu, pomimo, że moja lista zakupowa znacząco się nie zmieniła.

Nie jestem ekonomistą, więc lojalnie uprzedzam, że poniższy tekst powstał z punktu widzenia “zwykłego użytkownika” gospodarki, który widzi jednak postępującą drożyznę i pragnie zaprognozować jak wyglądać będzie pod tym kątem przyszły rok. W  poszukiwaniu odpowiedzi naczytałem się przy tym danych publikowanych przez GUS (aczkolwiek zebranych przeze mnie w sposób tendencyjny, wiadomo…) Czytaj dalej