ROZSĄDNI BRACIA – BLOG o inwestowaniu w nieruchomości
Najbliższe szkolenie deweloperskie Rozsądnych Braci: 23-24 stycznia 2021 r.
Nasze najnowsze filmy:

Jaka inwestycja deweloperska dobra na początek

Jak wybudować budynek wielorodzinny?
Jak czerpać wiedzę o inwestowaniu w nieruchomości?
Co lepiej kupić na wynajem? Lokal usługowy czy mieszkanie?
Jak wybudować budynek z mieszkaniami na wynajem?
Najlepsze wpisy na naszym blogu:

Czy mieszkanie na wynajem lepiej kupić na rynku pierwotnym czy rynku wtórnym?

Czym rynek wtórny różni się od rynku pierwotnego gdy szukasz mieszkania na wynajem? Z którego rynku mieszkanie lepiej się sprawdzi gdy chcemy je przeznaczyć na wynajem? Które będzie tańsze w zakupie a które będzie miało niższe koszty utrzymania co bezpośrednio będzie wpływało na to ile pieniędzy będzie trafiało do Ciebie od Twojego Najemcy.

Już od prawie 10 lat jestem fanem mieszkań na wynajem i dochodów pasywnych jakie dzięki tym mieszkaniom uzyskuję. Dochody te, przy dobrze ułożonej strategii, rzeczywiście okazały się dla mnie totalnie bezobsługowe. Dzięki czemu moje mieszkania cały czas na mnie pracują nawet wtedy gdy ja akurat korzystając z dobrej pogody uciekam na drugi koniec Europy, ale dzisiaj nie będzie o tym jak zbudować taką strategię tylko o tym, na którym rynku bardziej opłaca się kupić mieszkanie na wynajem. No właśnie co jest lepsze? Zacznijmy jednak od początku czyli od wyjaśnienia co rozumiem pod pojęciem rynku pierwotnego a co pod pojęciem rynku wtórnego.

Rynek pierwotny to mieszkania, które są budowane i sprzedawane przez dewelopera. Najczęściej mieszkania sprzedawane są w stanie deweloperskim. Czyli takie mieszkanie wyposażone jest we wszystkie potrzebne instalacje, zamontowane są grzejniki, włączniki świateł oraz gniazdka. Ściany i sufity często są tylko wytynkowane, trzeba je jeszcze wygładzić i pomalować. Czasami zdarzają się mieszkania ze ścianami i sufitami już pomalowanymi na biało. Natomiast na pewno zwykle takie mieszkanie trzeba wykończyć zanim zaczniemy je wynajmować. Zdarzają się tacy deweloperzy, którzy oferują swoim klientom wykończenie mieszkania pod klucz. Zanim skorzystasz z takiej oferty to dobrze przemyśl czy takie wykończenie będzie odpowiednie dla Twoich najemców.

Rynek wtórny to mieszkania, które są już używane czyli po prostu ktoś je kiedyś kupił i w nich mieszkał. Mieszkania te najczęściej są wykończone. Niekoniecznie w standardzie w jakim chcielibyśmy wynajmować. Często zdarza się tak, że takie mieszkanie zanim zacznie dla nas pracować to musi przejść gruntowny remont, który może nas sporo kosztować. Czytaj dalej

Budowa budynku wielorodzinnego krok po kroku

Jak odbywa się inwestycja deweloperska w budynek wielorodzinny? W dzisiejszym wpisie starałem się opisać cały proces krok po kroku na przykładzie naszej inwestycji, którą właśnie zakończyliśmy. Zobacz jak przebiegała nasza inwestycja od zakupu działki aż po przekazanie mieszkań klientom. Aha, przy każdej inwestycji jest tak, że może zdarzyć się coś kompletnie nowego, z czym nie mieliśmy do czynienia wcześniej 😉 Tak też było i tym razem… 

Na tę działkę, położoną w Rumi koło Gdyni, zwróciliśmy uwagę dlatego, że spełniała nasze założenia co do:

  • przeznaczenia w mpzp – zabudowa wielorodzinna
  • przewidywanej, prawdopodobnej do uzyskania powierzchni użytkowej mieszkań – około 3000 PUM
  • dobrej ceny w stosunku do potencjału działki – niecałe 1,8 miliona złotych
  • znakomitej lokalizacji pod kątem sprzedaży mieszkań rodzinom z dziećmi w odpowiednim segmencie cenowym

Wstępną powierzchnię użytkową mieszkań, czyli tą którą będziemy mogli wycenić i tą za którą klienci nam zapłacą, oszacowaliśmy przyjmując umiarkowanie optymistyczne założenia. Zawsze mamy w głowie to, że podczas projektowania można  inwestycję jeszcze zoptymalizować i traktujemy ten efekt jako premię. Na etapie przymiarek do zakupu działki staramy się ocenić jaki jest „żelazny” potencjał do ukształtowania zysku. Szacowanie PUMu ma dla nas duży sens, ale tylko wtedy gdy bierzemy pod uwagę także sprzedażowość danego metra kwadratowego PUMu. Chodzi mi o to, że nie każdy metr danego budynku będzie tak samo chętnie kupowany przez klientów – a nas zwykle jego wybudwanie będzie kosztowało tyle samo co wybudowanie metrów bardzo łatwo zbywalnych. 

Z uwagi na ograniczenia dotyczące liczby miejsc parkingowych średnia wielkość mieszkania w inwestycji wychodziła nam niecałe 58 m2 – a więc niemało. Taka powierzchnia oznacza, że w rzeczywistości będziemy mieli do sprzedaży mieszkania dość małe o powierzchni poniżej 40 m2, ale także takie które będą miały sporo powyżej 70m2. Czytaj dalej

Jak wybudować blok wielorodzinny? Przepis w 7 krokach

Prowadzenie inwestycji w budowę budynku wielorodzinnego różni się od budowy domów jednorodzinnych. Warto spojrzeć całościowo, jeszcze przed rozpoczęciem inwestycji, na specyficzne tematy z którymi będziesz musiał się zmierzyć.

Dziś kilka wskazówek dla osób, które chciałyby wybudować swój pierwszy budynek wielorodzinny. Już dawno myślałem o takim wpisie i sam się dziwię, że do tej pory właśnie taki wpis o budynkach wielorodzinnych jeszcze nie znalazł się na naszym blogu 😉 Będę skupiał się w tym wpisie na niewielkiej inwestycji – rzędu maksymalnie 10-15 mieszkań i podane kwoty dotyczą takiej właśnie skali projektu.

Jeśli czujesz potencjał na budowę znacznie większego budynku wielorodzinnego, to treść tego wpisu także może się okazać dla Ciebie pomocna, ponieważ starałem się ująć ogólnie specyfikę inwestowania w budynki wielorodzinne, ale weź na to poprawkę.

Temat podzieliłem na 7 kroków nad którymi szczególnie mocno warto się skupić i które różnią się znacząco od inwestowania w domy jednorodzinne. Czytaj dalej

Jak wybudować budynek z mieszkaniami na wynajem?

Jeśli czytasz wpisy na naszym blogu to wiesz, że najchętniej inwestujemy w mieszkania na wynajem poprzez budowanie całych budynków z mieszkaniami. W tych budynkach… wszystkie mieszkania są przeznaczone na wynajem. Dlaczego właściwie tak robimy i jak to wpływa na budowanie naszych dochodów pasywnych?

Właśnie rozpoczęliśmy budowę budynku, w którym jednostki mieszkalne będą w całości przeznaczone na wynajem. Parter budynku składa się z lokali usługowych, a górne kondygnacje z lokali przeznaczonych na pobyt ludzi.

Nie jest to nasz pierwszy budynek z mieszkaniami na wynajem który budujemy, ale pierwszy, na którego przykładzie pragniemy przybliżyć temat budowy takich budynków Czytelnikom naszego bloga. Czytaj dalej

Jaka jest najlepsza lokalizacja na inwestycję deweloperską?

Czy warto szukać dla swojej inwestycji deweloperskiej topowej lokalizacji? Jak ważna jest lokalizacja dla powodzenia inwestycji? Jak ocenić czy moi klienci będą chcieli kupić ode mnie mieszkanie w tym miejscu?

Naszym głównym odbiorcą w inwestycjach deweloperskich są klienci indywidualni, kupujący mieszkania dla siebie. Coraz częściej zdarzają się także transakcje w których nieruchomości nabywane są z przeznaczeniem na inwestycje – dotyczy to mieszkań 2-3 pokojowych oraz lokali usługowych.

Jaka lokalizacja jest najlepsza dla lokalu usługowego na wynajem?

Zobacz: inwestując w lokal usługowy na wynajem jego lokalizacja może mieć kluczowe znaczenie. I naprawdę zdarza się tak, że lokale odległe od siebie o zaledwie 50m mają zupełnie inny potencjał do prowadzenia w nich biznesu. W sytuacji gdy pierwszy lokal znajduje się przy ruchliwej ulicy, jest dobrze widoczny i łatwo dostępny, a drugi mieści się w zaułku czy podwórzu, w bramie czy jeszcze w inny sposób jest oddzielony od klientów to każdy z nich będzie wart zupełnie innych pieniędzy dla najemcy prowadzącego w nich działalność.

A najciekawsze dla nas jest to, że koszty ich wybudowania będą dla dewelopera TAKIE SAME mimo tego, że takie lokale będą zupełnie inaczej wyceniane przez rynek.

Ogólnie z lokalami jest teraz w Polsce dość ciekawa sytuacja – tzn. ta sytuacja ewoluuje już od lat. Właściciel lokalu na wynajem w centrum miasta przy deptaku – w tzw. topowej lokalizacji – mógł liczyć 20 lat temu na uzyskanie wysokiego czynszu przy małym pustostanie. W tamtych czasach czynsz w wysokości 10.000 zł miesięcznie w niewielkim mieście musiał robić wrażenie. I właściwie wydawać by się mogło, że właściciel takiego lokalu “jest urządzony do końca życia”. Pojawienie się galerii handlowych zaczęło zmieniać jednak optykę tej sytuacji. Klienci przenieśli się do galerii, a czynsze w lokalu na deptaku zaczęły spadać. Na dodatek okazało się, że konkurencją dla takiego lokalu może być galeria odległa o kilkanaście lub nawet kilkadziesiąt kilometrów! Dziś ten lokal można wynająć dużo poniżej 10.000 zł, a przecież pieniądz także ma inną wartość niż 20 lat temu. A czy same galerie są bezpiecznymi inwestycjami na każdy czas? Sytuacja z wirusem pokazała, że tak nie jest. Firmy, które wynajmowały lokale w galeriach – takie jak: LPP (marki takie jak House, Cropp, Sinsay, Reserved, Mohito), Empik – zapowiedziały właśnie rozwiązanie umów najmu z wieloma galeriami, gdzie były ich sklepy. Czytaj dalej

Jak zrobić flipa na mieszkaniu i zarobić ponad 31 tysięcy złotych?

Tak to się zaczęło… Pewnego dnia, dokładnie 14 października 2019 roku przychodzi powiadomienie na maila o mieszkaniu 22m2 w Zabrzu za 49 tys. złotych. Trochę późna godzina, ale chwilę wcześniej wystawione, więc nie ma co czekać! Wstępne informacje wyglądają interesująco: pierwsze piętro, blok z centralnym ogrzewaniem i ciepłą wodą (z własnej kotłowni). 

Jak wielkie jest moje rozczarowanie, gdy Pani pośrednik mówi iż jest już umówiona z Panem z Torunia na jutro i że jest zdecydowany na to mieszkanie więc ma pierwszeństwo. Pan specjalnie bierze wolne.  Jako ambitna fliperka od razu mówię, że też jestem zdecydowana i przyjadę z gotówką i możemy się spotkać za  30 minut (tyle sprawdziłam, że tam zajmie mi podróż z Katowic). Pani pośrednik jednak jest nieugięta i żadnym sposobem nie jestem jej w stanie namówić na spotkanie. No cóż, myślę szacuneczek dla takiej pośredniczki … ale niestety trzeba będzie obejść się smakiem… Jednak (w sumie dobrze) jako, że Pani pośrednik jest w branży nie od dziś i ma swoje zasady, gdy dała słowo pierwszemu Panu to nie chce już nic zmieniać. No cóż, proszę aby zapisała sobie mój numer i żeby dała mi znać jeśli transakcja nie dojdzie do skutku …  Szanse są małe, bo przecież Pan jedzie z Torunia,  a mieszkanie naprawdę ma tak atrakcyjną cenę, że w sumie trochę już godzę się z porażką 🙁 ciężko mi ale się godzę. Przygnębiona kładę się spać, myśląc jeszcze chwilę o okazji, która przechodzi właśnie gdzieś obok mnie bokiem … idzie, oddala się, ale jeszcze ją widać na horyzoncie moich kłębiących się myśli. Czytaj dalej

Dlaczego nie warto budować domu jednorodzinnego w inwestycji deweloperskiej

Wiele lat temu gdy zaczynałem przygodę z deweloperką to zastanawiałem się jaki projekt domu będzie najlepszy do budowania.

Zaczynałem od domów w zabudowie bliźniaczej połączonych garażami. Każdy z tych domów miał powierzchnię użytkową ok. 150m2. W trakcie budowy wyszły różne niedociągnięcia projektowe tego budynku. Nie był to dom z najlepiej wykorzystaną przestrzenią. Jako, że nie mieliśmy kasy żeby go wykończyć to dość długo prowadziliśmy jego sprzedaż.

Jak zdiagnozowaliśmy problem ze sprzedażą?

Uznaliśmy, że problemem było to, że te domy były w zabudowie bliźniaczej a nie wolnostojące.

Część klientów, którzy przyjeżdzali  i oglądali domy, mówiła, że chętnie by go kupiła ale gdyby te domy były wolnostojące. Bliźniaki ich nie interesują. Jak się okazało nie do końca byli to klienci, którzy kupiliby u nas dom wolnostojący. Dlaczego tak się dzieje?  Odpowiedź na pytanie znajdziesz pod koniec artykułu 🙂

Później testowałem inne projekty. Wybudowałem domy wolnostojące, budując jeden dom na jednej, dużej działce. Okazywały się bardzo fajnym produktem. Wygoda mieszkania w domu łączyła się z posiadaniem dużej działki, którą klienci mogli dowolnie aranżować każdy według własnych potrzeb.  Niestety miały też jedną zasadniczą wadę. Mianowicie były drogie w “wyprodukowaniu” a co się z tym wiązało musiałem sprzedawać je w wysokich cenach aby uzyskać zakładaną marżę. Przez co domy takie sprzedawałem dłużej i w sumie na końcu nie do końca byłem zadowolony z danej inwestycji i tego ile na niej zarobiłem.

Interesuje Cię to jak sprzedawać domy w inwestycji deweloperskiej? Zobacz czy warto budować dom modelowy w moim filmie:
Czy warto budować dom modelowy?.

Jeśli interesuje Cię temat sprzedaży to przeczytaj także ten wpis Roberta:
Jak zostać idealnym pośrednikiem dewelopera

Chcesz zrobić swoją pierwszą inwestycję deweloperską? Przeczytaj koniecznie ten wpis Roberta:
5 zasad – jak zaprojektować pierwszą inwestycję deweloperską

Możesz w tym momencie zadać mi pytanie: Michał czy naprawdę budowa domu wolnostojącego jest o tyle droższa, od domu bliźniaczego, że tak mocno widać to w cenie końcowej domu? Oczywiście, że nie 🙂 Sama budowa jest niewiele droższa (w bliźniaku, są niektóre wspólne ściany, lub ściany których nie trzeba ocieplać, bo sąsiadują z drugim segmentem), ale diabeł tkwi w szczegółach. Czytaj dalej

Wolność finansowa w czasie koronawirusa

Czy dochody pasywne z nieruchomości są dobre w czasie kryzysu?

Żyjemy w bardzo ciekawych czasach, aktualnie trwa epidemia koronowirusa i zostało na nas nałożonych wiele ograniczeń. Niektóre firmy zostały całkowicie zamknięte a w niektórych branżach działalność została mocno ograniczona. Dużo osób dodaje w mediach społecznościowych #zostańwdomu. Czy to jest dobry pomysł? Aby wypłaszczyć krzywą zachorowań na COVID-19 na pewno tak, ale czy dobrze wpłynie na firmy działające w Polsce? Na pewno nie.

Mija właśnie miesiąc od wprowadzenia narodowej kwarantanny. Zewsząd słychać o tym, że kolejne firmy są zamykane, zawieszane. W końcu coraz więcej osób traci pracę. Nie ma się czemu dziwić w końcu przedsiębiorstwa nie zarabiają a każdy chciałby aby jego firma przetrwała ten kryzys.

Jest to kolejny kryzys przez który przechodzimy. Pierwszy, poważny kryzys gospodarczy był w momencie gdy zaczynaliśmy działać w deweloperce w 2001 roku. Na szczęście wtedy nie było tak rozwiniętego internetu i nie mieliśmy świadomości tego, że właśnie wbijamy się w oko cyklonu z naszymi domami. Dobrze, że nic nie wiedzieliśmy, bo pewnie nie zaczęlibyśmy działać w tej branży i pewnie nie bylibyśmy w tym miejscu, w którym teraz jesteśmy.

Kolejny kryzys, który wybuchł w 2008 roku mocno nas dotknął. Był  związany z rynkiem nieruchomości, więc naturalnie, że mocno się na nas odbił. W tamtym czasie moje dochody były związane tylko z deweloperką. Byłem zupełnie do niego nie przygotowany.

Gdy wybuchł kryzys to byłem przerażony, pamiętam wiele nieprzespanych nocy, chłonąłem, jak gąbka wodę, każde wiadomości. Nie mogłem spać, nie mogłem jeść. Stres zżerał mnie całkowicie.

Finanse mojej firmy, mojej rodziny były pod dużym znakiem zapytania, nie wiedziałem czy za chwilę nie będę bankrutem. Nie wiedziałem co się będzie dalej działo. Nie wiedziałem co się zdarzy za miesiąc, za tydzień co będzie jutro! Jakie nowe wiadomości usłyszę w radiu czy w telewizji. Czytaj dalej

Czy warto budować dom modelowy?

Czy stworzenie domu modelowego pomaga deweloperowi? W tym filmie Michał pokazuje urządzoną SASANKĘ XL na jednym z osiedli.

Nagranie z telefonu, ale no cóż – czasy koronawirusa 😷 Zobacz czy dom modelowy pomaga w sprzedaży osiedla i jak go można urządzić 😀 Czytaj dalej

KORONAWIRUS – co można zrobić już teraz i co dalej?

Plaga, horror, zamykanie gospodarki. Jak Twoja firma ma sobie radzić w tym czasie i na co możesz się przygotować?

Dziś kilka najczęściej pojawiających się pytań – zarówno w mailach od Czytelników, jak i tych które pojawiają się w naszych głowach.

Jak obecna sytuacja odbije się na rynku nieruchomości?

Robert: Obecnie widać jak mały jest ruch na rynku nieruchomości i jak niewielu klientów szuka teraz mieszkania. Do naszej firmy nadal dzwonią klienci i cały proces sprzedaży nadal się odbywa – zmienił się jednak bardzo: prezentacje odbywają się on-line a rezerwacje poprzez e-mail. Przekazywanie nieruchomości klientom odbywa się tradycyjnie – osobiście – jednak z zachowaniem środków ostrożności oraz w możliwie małym gronie.

Z tak małym odzewem z rynku jak teraz nie spotkałem się chyba nigdy wcześniej. Sprawa jest jednak oczywista: ogólnokrajowe ograniczenia w związku z epidemią robią swoje; ludzie myślą raczej o rzeczach bieżących a poważniejsze decyzje odkładają na później. Cały czas pracujemy z klientami, którzy podpisali umowy nad dopięciem finansowania – czyli staramy się sprawnie organizować wszystkie formalności. Czytaj dalej

Prowadzisz spółkę? Grozi Ci nawet MILION złotych kary!

Czy 13-tki naprawdę mogą przynieść pecha? Już naprawdę niedużo czasu zostało na dopełnienie obowiązku zgłoszenia beneficjentów i reprezentantów spółki w systemie CRBR – zwanym przez nas potocznie po prostu cerber.

Swoją drogą – mają fantazję ci urzędnicy przy wymyślaniu nazw. Od razu widać, że system nie służy do niczego błahego.

Niewiele mówi się o tym w mediach, wielu przedsiębiorców z którymi rozmawiam nie ma pojęcia o pojawieniu się nowego obowiązku. Temat dzisiejszego wpisu powinien Cię jednak bardzo mocno zainteresować jeśli prowadzisz spółkę. Czytaj dalej

Czy warto kupić teraz nieruchomość na wynajem w Hiszpanii?

Nie spodziewałem się tego! Pojechałem oglądać nieruchomości na wynajem w Hiszpanii a w tym czasie nadciągnęła tam burza Gloria! Czy inwestowanie w Hiszpanii ma sens dla kogoś kto inwestuje w nieruchomości w Polsce?

Skąd pomysł na inwestowanie w Hiszpanii?

Od pewnego czasu rozważam koncepcję inwestowania w nieruchomości na innym rynku, gdzie miałbym zapewnione z jednej strony duże bezpieczeństwo inwestowania (mam na myśli cywilizowany kraj) a z drugiej strony dochód pasywny w euro.

Jesteśmy w UE i możemy teraz bez żadnych przeszkód prowadzić inwestycje na jej terenie. Ja skupiłem się na Hiszpanii. Dlaczego akurat tam?

Raz: dlatego, że lubię ciepło. Im jestem starszy tym bardziej je lubię. Skoro nie będę już młodszy to widać, że będę coraz bardziej go potrzebował – a Hiszpania jest z reguły ciepła.

Dwa: należymy do UE i jako polski obywatel mogę polecieć do Hiszpanii i zaraz po wyjściu z samolotu mogę założyć działalność gospodarczą, kupić nieruchomość, zarabiać w euro – czyli po prostu normalnie funkcjonować bez żadnych skomplikowanych formalności i to w cywilizowanym kraju – w odróżnieniu np. od krajów afrykańskich gdzie przecież także jest ciepło i dość tanio. Czytaj dalej