Jak robić biznes deweloperski w 2022 roku? Czy warto rozpoczynać deweloperkę? – ROZSĄDNI BRACIA – BLOG o inwestowaniu w nieruchomości

Czy biznes deweloperski jest zagrożony? Co się dzieje na rynku? Stopy procentowe idą mocno w górę, rynek nieruchomości się chłodzi, inflacja pędzi jak pendolino. Idą cięższe czasy dla deweloperów niż były przez ostatnie kilka lat. Jak sobie radzić w tych realiach i co my aktualnie robimy?

Przez ostatnich parę lat rynek nieruchomości praktycznie cały czas piął się do góry i teraz nadszedł moment kiedy wszystko się zmienia. Do tego momentu przygotowywaliśmy się cały czas, ponieważ mieliśmy w pamięci to, że rynek w pewnym momencie zacznie się zmieniać.

Co przewidywaliśmy we wpisach na naszym blogu?

Przede wszystkim nie można powiedzieć, że nikt nie spodziewał się tego, że rynek będzie się zmieniał. Komisja Nadzoru Finansowego w 2021 przeprowadziła kampanię medialną ostrzegającą przed ryzykiem wzrostu stóp procentowych oraz rat kredytów.

I o ile można było spotkać się z wieloma wypowiedziami ludzi, którzy twierdzili, że nie ma opcji na gwałtowne wzrosty stóp to jednak doświadczeni inwestorzy i obserwatorzy rynku widzieli, że coś się zbliża.

Już w 2019 roku Piotr sygnalizował w tym wpisie, że warto śledzić wartości wskaźnika inflacji w 2020 roku:

Czy inflacja w nowym roku wystrzeli jak z procy?

Z kolei we wpisie z 20 czerwca 2021 roku Piotr dokładnie opisuje to co ma wpływ na dzisiejszy świat: wojna w Ukrainie, jej wpływ na rynek nieruchomości, wzrost WIBORu3M do ponad 7 procent…  Tak, tak, wiem, że jeszcze tyle nie ma (6,91%), ale już jest baaardzo blisko i za chwilę z pewnością wskaźnik przebije tę granicę. We wpisie Piotr pisał także o stałych ratach kredytowych i o tym aby korzystać z tych opcjiO tym wszystkim pisał Piotr w swoim wpisie sprzed roku, a trafność typów Piotra jest zadziwiająca. Zresztą zobacz sam:

Jak przygotować się na trudne czasy? Czy stopy procentowe mocno wzrosną?

Takie informacje były dostępne dla Czytelników naszego bloga. Ile osób w tamtym czasie podjęło działania, które zabezpieczyły ich przed obecną sytuacją tego nie wiem. Wiem natomiast to, że warto wsłuchiwać się w rożne głosy, które pojawiają się w przestrzeni publicznej, analizować je i reagować.

Jaka są obecnie nastroje wśród deweloperów?

W czasach prosperity sprzedaje się prawie wszystko: nie trzeba mieć super dobrego projektu i super dobrej lokalizacji, aby sprzedawać wybudowane mieszkania i uzyskiwać dobre wyniki. Pojawia się wtedy bardzo dużo pieniądza na rynku, bardzo dużo osób, które chcą zarabiać na deweloperce. I rzeczywiście na deweloperce przez ten czas można było zarabiać bardzo dobrze, w prosty sposób – nawet na przypadkowych projektach biznesowych.

Ostatnie omówienie sytuacji na rynku zrobiliśmy 20 kwietnia 2022 roku podczas webinar. Tutaj możesz go obejrzeć. Podczas tego webinaru omawialiśmy także naszą strategię inwestowania, którą planujemy realizować w kolejnych latach. Strategia ta szczególnie uwzględnienia rynek najmu. Jeśli interesuje Cię ten temat, to koniecznie obejrzyj ten webinar.

W ostatnim czasie wiele osób kontaktuje się z nami i pyta o to co robimy w aktualnej, trudniejszej sytuacji rynkowej, czy prowadzimy inwestycje. Jak pewnie wiesz, organizujemy szkolenia deweloperskie, na których w sumie mieliśmy okazję gościć już około 800 osób. Wsród deweloperów panuje nastrój niepewności i wielu z nich nie decyduje się rozpoczynać kolejnych inwestycji.  Mamy wiele zapytań o to co teraz robić, jak się zachować w obliczu pojawiającej się paniki na rynku? Co więc my robimy w obecnej sytuacji?

Na te i inne pytania staraliśmy się odpowiedzieć w kolejnym webinarze, który odbył się 20 czerwca i z którym możesz się zapoznać tutaj.

Pamiętaj, że treści które są zawarte na naszym blogu, w szczególności te dotyczące naszych przewidywań realiów rynkowych są jedynie naszymi przypuszczeniami, nie jesteśmy alfą i omegą, nie jesteśmy też nieomylni. Dlatego nie traktuj naszych opowieści jako porady inwestycyjnej czy jakiejkolwiek rekomendacji.

Czy prowadzimy swoje inwestycje deweloperskie?

To pytanie pojawia się zawsze we wszystkich rozmowach, które dziś odbywamy.

My zdecydowaliśmy się działać nadal. Rozpoczynamy kolejne inwestycje! Dotyczy to inwestycji zarówno w budownictwo jednorodzinne, jak i wielorodzinne.

Poniżej krótkie zestawienie naszych najnowszych projektów.

Osiedle budynków wielorodzinnych MODESTA w Rumi k/Gdyni. Nowe pozwolenie na budowę, właśnie startujemy ze sprzedażą. Budowa jeszcze nie ruszyła. W sumie w inwestycji jest 105 mieszkań. 

Wizualizacje osiedla:

Osiedle budynków wielorodzinnych NOWE HORYZONTY w Malborku. Nowe pozwolenie na budowę, właśnie startujemy ze sprzedażą. Budowa niedawno ruszyła. W sumie w inwestycji jest 241 mieszkań. Wizualizacje osiedla:

Osiedle SASANKA 8 w Kąpinie k/Wejherowa. Stare pozwolenie na budowę, które niedawno stało się prawomocne po 5 latach procedur prawnych. Sprawa zakończyła się dopiero w NSA. Budowa tego mikroosiedla (4 jednostki) niedawno ruszyła. Sprzedaż już się odbywa. Wizualizacje inwestycji:

Aha, przy okazji, spójrz: te wizualizacje powyżej przedstawiają SASANKĘ XL w wersji 2.0. Już niedługo będzie głośno o tym koncepcie biznesowym! Więcej o modelu inwestowania w SASANKI możesz poczytać na naszym blogu, a stronę inwestycji możesz zobaczyć tutaj: sasanka.eu.

Widzisz więc, że naszej działalności deweloperskiej nie zawiesiliśmy na kołku.

Jaka jest aktualna sytuacja na rynku?

Z podobnym okresem, jeśli chodzi o nastroje na rynku, mieliśmy do czynienia podczas pandemii. Wiele osób odradzało nam rozpoczynanie nowych inwestycji mówiąc, że teraz wszystko się zawali, świat stoi nad przepaścią, itp.

W tamtym czasie zdecydowaliśmy się działać i nie zawiesiliśmy działalności. Czas pokazał, że była to dobra decyzja, ponieważ trudniejszy, krótki okres poprzedził bardzo dynamiczny, późniejszy boom na nieruchomości.

Z pewnością jednak nie można przenosić 1 do 1 sytuacji z poprzednich kryzysów do tego obecnego. Przede wszystkim nieco inne jest jego podłoże. Mamy do czynienia z wojną, która jest elementem bardzo znaczącym i jednocześnie wielce nieprzewidywalnym.

Dodatkowo zwróć uwagę, że obecnie stopy procentowe są znacznie niższe niż oficjalna inflacja. Może to powodować naprawdę bardzo nieprzewidywalne sytuacje jeśli chodzi o ich dalsze kształtowanie się.

KREDYTY ZDECHŁY

Powiedzmy to wprost: obecnie nie działają w praktyce kredyty dla osób indywidualnych, które chcą kupić mieszkanie. Ludzi, którzy mają zdolność kredytową, nawet na niewielkie mieszkanie w większym mieście – jest baaaaardzo mało. W większości spotykamy się obecnie z klientami, którzy albo są gotówkowi albo mają znaczący kapitał na wkład własny. Taka sytuacja zaczęła się tworzyć od momentu gwałtownych (czyt. panicznych) podwyżek stóp procentowych przez polską RPP.

Ta sytuacja jest dla nas dużym wyzwaniem, ponieważ naszym głównym klientem był klient kredytowy.

Z jednej strony wiele osób zostanie wypchniętych do rynku najmu i to jest spójne z naszą strategią rozwoju na najbliższe lata (zakładamy rozwój swojej bazy nieruchomości mieszkalnych na wynajem).

Z drugiej strony spodziewamy się przepływu do nas klientów, którzy do tej pory rozważali zakup lub kupowali droższe nieruchomości.

Warto wiedzieć, że w okresie słabej koniunktury czy kryzysu, nieruchomości nadal się sprzedają! Ważne dla dewelopera jest to, aby znaleźć się w gronie deweloperów, którzy nadal są w stanie sprzedawać z odpowiednią marżą.

Z pewnością na rynku będą zdarzać się sytuacje, w których deweloperzy nie będą w stanie sprzedawać swoich inwestycji – głównie z uwagi na ich złe dopasowanie do rynku.

Co się dzieje na rynku wtórnym?

Obecnie według danych udostępnianych przez BIK.pl liczba kredytów z opóźnieniami w spłacie rat jest naprawdę niewielka – jest to rzędu około 3% przy należnościach przeterminowanych do 30 dni oraz rzędu około 2,6% przy należnościach przeterminowanych powyżej 90 dni. Co jednak będzie się działo w przypadku, gdy raty kredytów będą nadal rosły?

Czy może zdarzyć się tak, że ludzie którzy kupili wymarzone mieszkanie dla siebie kredytując się pod korek przy niskich stopach oraz przy wysokiej zdolności kredytowej, teraz stwierdzą, że chcą pozbyć się swoich mieszkań wraz z kredytami i morderczymi ratami?

Już teraz w internecie można zobaczyć, że nastroje wśród takich osób są niewesołe, a wiele z nich już teraz musi podejmować pracę na drugim etacie aby być w stanie spłacać raty kredytów. Co się stanie gdy wzrosną one jeszcze bardziej? Nietrudno sobie wyobrazić…

Czy sytuacja w której będzie się pojawiało wiele mieszkań na rynku wtórnym – często zaledwie kilkuletnich – może mieć negatywny wpływ na ceny na rynku pierwotnym? Czy może spowodować obniżkę tych cen?

A co z wysokimi kosztami budowy, wysokimi cenami działek i innymi kosztami które musieli ponieść deweloperzy?

Tutaj warto się zastanowić czy może się zdarzyć taka hipotetyczna sytuacja, ze deweloper będzie chciał sprzedać mieszkanie w cenie poniżej swoich kosztów ich wybudowania?

Czy to w ogóle jest możliwe?

Odpowiedź brzmi: TAK, to możliwe.

Jeśli okaże się, że dana firma nie jest w stanie obsługiwać ze środków na koncie kosztów finansowania czy też kosztów funkcjonowania firmy to będzie zmuszona dokonywać sprzedaży nawet poniżej kosztów, aby się tylko zkeszować.

A ogólna zasada jest taka: nie ma znaczenia w jakich wysokich kosztach wybudujesz swoją inwestycję – liczy się tylko to w jakich pieniądzach będziesz mógł ją sprzedać.

I tu od razu kolejne pytanie które warto sobie zadać: czy mój produkt będzie możliwy do zakupu przez klientów?

Nie chodzi o formalne aspekty tej kwestii, ale o to, czy produkt będzie w zasięgu możliwości zakupowych klientów nim zainteresowanych. Mam tu na myśli cenę w połączeniu z potencjalną zdolnością kredytową klientów. Czy rynek jest w stanie wchłonąć Twój słabo dopracowany produkt?

W jaki sposób można przygotować się na trudniejszy okres na rynku?

Czy teraz jest dobry czas aby wejść w deweloperkę?

Czy warto teraz inwestować i interesować się deweloperką czy też lepiej poczekać na dobrą koniunkturę?

Według nas teraz jest dobry okres aby wejść w deweloperkę ponieważ:

1/ za niedługo spodziewamy się pojawienia wysypu gruntów, które będzie można nabyć w atrakcyjnej cenie lub w atrakcyjnym finansowaniu.

Jeśli interesuje Cię budowanie banku gruntów z wykorzystaniem minimalnego koniecznego kapitału to wiedz, że takie opcje dokładnie przedstawiamy w panelu DLA ZAAWANSOWANYCH na naszym szkoleniu deweloperskim.

2/ jeśli już teraz zaczniesz przygotowywać swoją inwestycję to najprawdopodobniej będziesz gotowy aby z nią wystartować za minimum rok, a często takie przygotowania potrafią trwać dłużej. To może spowodować, że wtedy kiedy będziesz ją budował będą już zupełnie inne, korzystniejsze dla klientów realia na rynku

3/ w nawiązaniu do p. 2/ i wstrzelenia się w odpowiednie okienko popytowe warto dodać, że wielu deweloperów wstrzymało swoje inwestycje co może powodować znaczący niedobór nowych mieszkań na rynku za jakiś czas

4/ ceny materiałów i usług zaczynają spadać i można spodziewać się, że będzie tendencja do ich stabilizowania się – co jest korzystne przy prowadzeniu inwestycji deweloperskich

Zauważ, że zarówno podczas pandemii, jak i w kryzysie po 2008 roku wielu deweloperów rezygnowało z prowadzenia inwestycji, a niektórzy nawet porzucili zupełnie tę działalność. Na pewno w takich czasach rynek „czyści się” z przypadkowych deweloperów, takich którzy nie mają doświadczenia w biznesowym kreowaniu produktu odpornego także na złe czasy.

W czasach słabej koniunktury nie ma miejsca na złe produkty. Budowane mieszkania powinny spełniać te trzy zasady:

  • dobra lokalizacja
  • dobra cena
  • dobry, dopracowany produkt

W tych gorszych czasach nie warto liczyć na taryfę ulgową na rynku.

Czy warto teraz brać kredyt deweloperski?

Jak obecnie Banki podchodzą do kredytów deweloperskich? Czy chcą ich w ogóle udzielać czy też nie?

Obecna sytuacja powoduje to, że wiele podmiotów rezygnuje z rozpoczynania nowych inwestycji i starania się o finansowanie bankowe. A Banki żyją z kredytów. W związku z tym pojawia się pewien problem, który Banki będą chciały rozwiązać – m.in. obniżając marżę, obniżając tym samym koszt tych kredytów. Jeśli więc potrzebujesz wziąć kredyt inwestycyjny to może się okazać, że całkiem niedługo będziesz mógł go wziąć z dobrą, niską marżą, z która pozostaniesz także wtedy gdy stopy procentowe będą obniżane.

A czy warto brać obecnie kredyt na inwestycję deweloperską?

To zależy.

Przede wszystkim od tego czy Twoja inwestycja ma w ogóle szanse na realizację z sukcesem w bardziej wymagających czasach. Bo jeśli nie to nie bierz kredytu deweloperskiego. Aha: i nie buduj jej też z gotówki 😉 bo to także nie ma sensu biznesowego 😀

Z kolei jeśli masz inwestycję rozsądnie zaprojektowaną to wzięcie kredytu deweloperskiego jest o wiele lepszym pomysłem niż wykorzystanie własnej gotówki, ponieważ:

1/ na spokojnie możesz go obsługiwać z gotówki i/lub wpłat klientów – pamiętajmy, że kredyt deweloperski jest stosunkowo łatwy w obsłudze, bo podczas trwania inwestycji spłacamy jedynie odsetki. Spłatę kapitału mamy odłożoną w czasie.

2/ gotówkę możesz wykorzystać do dokonania zakupów nieruchomości w atrakcyjnych cenach, ponieważ takie niebawem powinny pojawić się na rynku

3/ inwestycja jest dużo bezpieczniejsza w porównaniu z prowadzeniem jej z wykorzystaniem finansowania z wpłaty klientów, ponieważ masz zapewnione finansowanie z kredytu deweloperskiego na jej całość

Warto zadbać o to, aby zapewnić sobie odpowiednio długi czas na spłatę kapitału – np. dodając roczny margines do przewidywanego czasu prowadzenia inwestycji.

Jak zapewnić sobie dobry produkt do inwestycji deweloperskiej?

My działamy w oparciu o sasanki – jeśli chodzi o budownictwo jednorodzinne. Uważamy, że ten model biznesowy pokaże swoją siłę w trudniejszych czasach! Został przez nas opracowany z myślą o tym, aby odnalazł się na rynku zarówno w czasie gdy panuje na rynku hossa, jednak i przede wszystkich wtedy, gdy mamy do czynienia z mniejszym popytem.

Zobacz aktualną listę inwestycji w osiedla sasanek – te inwestycje zlokalizowane są w różnych miejscach Polski i prowadzone są przez nas oraz przez naszych partnerów biznesowych – innych deweloperów.

Jeśli chodzi z kolei o budownictwo wielorodzinne to działamy w oparciu o zasady i doświadczenia, które zdobyliśmy działając od 2001 roku. I to w oparciu o tę wiedzę projektujemy swoje inwestycje.

Nasze doświadczenia przedstawiamy na szkoleniu deweloperskim organizowanym przez nas kilka razy do roku. Więcej informacji o szkoleniu znajdziesz tutaj.

Jakie są nowe szanse które pojawiają się podczas słabego popytu na rynku?

Więcej informacji o bieżącej sytuacji w deweloperce oraz jej szersze omówienie znajdziesz w nagraniu webinar z 20 czerwca. Zapraszam Cię do jego wysłuchania, a link do niego znajdziesz tutaj.

W webinarze znajdziesz omówienie szans jakie pojawiają się w trudniejszych czasach a także pokazanie tego jak oraz ile zarabia się przy budowie budynków na wynajem wraz z omówieniem obrazowego diagramu:

Ten temat bardzo nas kręci! Uważamy także, że polscy przedsiębiorcy powinni bardziej zainteresować się tym tematem i zacząć w niego inwestować zanim zostaniemy ograni na własnym boisku, własnym rynku przez zagraniczne fundusze czy firmy inwestycyjne. 

Według nas obecnie jest najlepszy moment, aby inwestować w tego typu budynki.

Jeśli interesuje Cię ten temat i chciałbyś poszerzyć swoją wiedzę to zapoznaj się z ofertą naszego szkolenia „Jak wybudować własny RENTON® budynek z mieszkaniami na wynajem”, które jest dostępne w wersji on-line.

A jeśli masz jakieś swoje typy dotyczące naszych przewidywań to podziel się nimi w komentarzu. Bardzo lubimy konstruktywną krytykę i chętnie zapoznamy się ze zdaniami odmiennymi od naszego 😉

Zobacz także: Poprzedni wpis

Powiązane wpisy

Moja opinia

Twój e-mail nie zostanie opublikowany.