Jak przygotować się na trudne czasy? Czy stopy procentowe mocno wzrosną? – ROZSĄDNI BRACIA – BLOG o inwestowaniu w nieruchomości

Duże wrażenie zrobiła na mnie ostatnio książka „Inwazja” oraz kolejne jej części tj. „Farba” i „Kontra”. Ich akcja osadzona jest w alternatywnej rzeczywistości, w której to Polska została zaatakowana przez Rosję, a całość wydarzeń rozgrywa się w dzisiejszych czasach i uwarunkowaniach politycznych. 

Autor tak kieruje fabułą, że możemy niemal na własnej skórze poczuć to, jak zwykli ludzie zostają wrzuceni w tryby historii. I jak próbują odnaleźć się w nowej, groźnej rzeczywistości. 

Widzimy więc jak dynamicznie zmienia się ich życie i jak muszą zmienić swoje podejście do otaczającego świata i wartości jakimi kierują się w nim ludzie.

Oczywiście przedstawione wydarzenia to fikcja literacka, ale jest to dobry punkt wyjścia do tego, żeby zastanowić się nad tym, czy znany nam porządek świat jest niezmienny, w sensie takim, że jest odporny na różnego rodzaju perturbacje?

No bo zobacz, kiedy idziesz rano do sklepu po pieczywo to ono tam po prostu jest. Kiedy odkręcasz wodę w kranie to ona po prostu leci. Kiedy płacisz za coś w sklepie, możesz użyć karty płatniczej, zamiast gotówki. Kiedy chcesz się z kimś skontaktować możesz do tego celu telefonu komórkowego, albo internetu. Kiedy brakuje Ci paliwa w aucie, to wystarczy zjechać na najbliższą stację benzynową, gdzie paliwa jest w opór.

To wszystko mogłoby się jednak zmienić bardzo szybko, w przypadku wystąpienia jakiejś wielkiej anomalii. I niekoniecznie musiałby to być wybuch wojny.

Dzisiejszy świat to system naczyń połączonych. Wyobraź sobie np., że wystąpiłaby dłuższa przerwa w dostawie prądu na terenie całego kraju. Jakie mogłoby to nieść ze sobą skutki? 

Taki scenariusz został nakreślony np. w książce „block out”. Bardzo dobrze pokazuje on jak duże zależności występują pomiędzy brakiem prądu, a rzeczami, które na pierwszy rzut oka nie są od niego zależne. No bo zobacz:

Brak prądu to brak możliwości płacenia w sklepie kartą. Brak możliwości wypłaty pieniędzy z bankomatów. Brak możliwości wypłaty pieniędzy w oddziale banku – bo przecież system jest oparty o zapisy w elektronicznych systemach, wymagających do pracy zasilania. 

Czy masz wystarczającą ilość gotówki, aby móc się zaopatrzyć w najpotrzebniejsze produkty? 

Przedłużający się brak dostępu do energii elektrycznej skutkowałby też brakiem innych, mniej oczywistych rzeczy takich, jak:  woda w kranie, możliwości zatankowania na stacji benzynowej, zasilania Twojego domu/mieszkania w ciepło (jeśli nie masz źródła ciepła które nie wymaga dostępu do elektryczności, jak np. kominek). 

Wystąpiłaby utrudniona komunikacja (nawet jeśli miałbyś naładowany telefon, to nadajniki telefonii komórkowej, po wyczerpaniu baterii awaryjnego zasilania, przestałyby po prostu wysyłać sygnał.

Nasz świat przyzwyczaił nas do wygody i do tego, że nasze potrzeby możemy realizować w bardzo łatwy sposób. 

Za pewnik bierzemy to, że realizacja tych potrzeb będzie zawsze tak samo łatwa. A co za tym idzie, często nie jesteśmy gotowi na scenariusz, w którym byłoby inaczej. Pytanie czy zawsze tak będzie?

A co w sytuacji, gdy zostałyby przerwane łańcuchy dostaw? Fabryki działają często w systemie „just in time”, co oznacza tyle, że półprodukty dostarczane są dokładnie w tym momencie, kiedy są potrzebne do dalszej obróbki – nie są składowane na magazynie. 

Ile czasu minęłoby, zanim opustoszałyby półki w sklepach, gdyby te półprodukty przestały być dostarczane? 

Czy takie scenariusze są czystym science-fiction? Być może. Chociaż po dziwnym roku 2020 wydaje się, że wszystko jest możliwe. 

Istnieje zresztą cała społeczność ludzi, którzy przygotowują się do różnych niesprzyjających scenariuszy – są to tzw. preppersi.

W skrócie są to osoby, które starają się być przygotowane na niekorzystny rozwój wypadków. W spokojnych czasach starają się gromadzić takie aktywa i umiejętności, które pomogą im w trudnych czasach.

Gromadzą więc zapasy żywności, środki komunikacji, czy aktywa, których wartość jest odporna na spadek nawet w czasie kryzysu – np. złoto. 

Czy nieruchomości dobrze zabezpieczają wartość?

To blog o inwestowaniu w nieruchomości, więc nie może zabraknąć także pytania o nie. 

Rzeczywiście jest tak, że nieruchomości są uznawane za takie aktywa, które raczej dobrze zabezpieczają wartość. Pytanie jednak czy są odporne na każdy kryzys? 

Sytuacja na Ukrainie, szczególnie na wschodzie, gdzie trwały walki, pokazały dobitnie że w sytuacji konfliktu zbrojnego nieruchomosci bardzo mocno tracą na wartości – to zrozumiałe, o tyle, że ludzie boją się inwestować w coś, co może zostać zniszczone w wyniku walk. 

Natomiast wydaje się, że w “normalnych” czasach nieruchomości zachowują się pod tym względem bardzo dobrze. Warto jednak brać pod uwagę inne zagrożenia, które mogą nas spotkać. Inwestor powinien zachowywać się podobnie do preppersów: przewidywać trudne okoliczności i być na nie przygotowanym.

Takim zagrożeniem, które już widać na horyzoncie to podwyżka stóp procentowych – które są teraz na historycznie niskim poziomie, a co tym idzie koszt pozyskania pieniędzy z banku również jest bardzo mały.

W obecnej sytuacji, kiedy to inflacja gwałtownie rośnie, a wartość złotówki w stosunku do głównych walut mocno spada – raczej pewnym jest to, że stopy procentowe zostaną podwyższone. Pytanie brzmi o ile? Czy może być to gwałtowny skok? A jeśli tak to o ile punktów procentowych? Na te pytania nie ma właściwej odpowiedzi, bo ta decyzja zależy od ciała kolegialnego jakim jest Rada Polityki Pieniężnej. Wydaje się jednak, że RPP nie może w nieskończoność obstawać przy obecnym poziomie – prowadziłoby to do dalszego spadku wartości pieniądza i jeszcze większego wzrostu inflacji. W mojej ocenie im dłużej RPP zwleka z podjęciem tej decyzji, tym bardziej drastyczne kroki będzie musiała podjąć w przyszłości.

Szczególnie osoby, które wykorzystują potężne narzędzie jakim jest dźwignia finansowa, powinni zrobić sobie pewnego rodzaju “stress test”. Chodzi o to, aby określić czy mieszkanie na wynajem, które kupiły wciąż będzie na siebie zarabiać w przypadku wzrostu stóp procentowych, a jeśli tak to jak bardzo stopy mogłyby wzrosnąć – tak abyś wciąż mógł spłacać kredyt z przychodów z najmu – przy założeniu, że obecnie uzyskiwany czynsz nie będzie wzrastał.

Zobacz: jeśli pożyczyłeś 250 000 złotych, na 30 lat, raty masz annuitetowe (czyli równe, co nie znaczy, że niezmienne), oprocentowanie masz zmienne i zależne od poziomu wibor (obecnie wibor3M wynosi 0,21), a Twoje obecne oprocentowanie wynosi 2,2% to Twoja rata wynosi: 949,25 zł. Jak zachowa się rata w przypadku wzrostu wibor o:

  • 1 punkt procentowy (wibor3m = 1,21), rata = 1081,17 zł
  • 5 puntków procentowcyh (wibor3m = 5,21) rata = 1696,97 zł
  • 7 punktów procentowych (wibor3m=7,21) rata = 2047,64 zł

W jaki sposób zachowa się Twoja inwestycja w przypadku tak znaczącego wzrostu kosztu pożyczki? Czy jesteś na to gotowy?

Czy wibor może wzrosnąć do takich poziomów? Teoretycznie nie jest to wykluczone.

Taki wzrost będzie niósł dramatyczne skutki społeczne – wielu rodzin nie będzie po prostu stać na obsłużenie tak wysokiej raty kredytowej.

Wydaje się, że takie zagrożenie widzi także nadzorca rynku finansowego – KNF, który w ramach modyfikacji rekomendacji S nakazał bankom umożliwienie klientom zmiany formuły oprocentowania ze zmiennej na stałą lub przynajmniej okresowo stałą.  KNF oczekuje, że rekomendacja ta zostanie wprowadzona przez banki spółdzielcze nie później niż do dnia 31 grudnia 2022 r., a przez pozostałe banki i oddziały instytucji kredytowych nie później niż do dnia 30 czerwca 2021 r. (czyli jeszcze w tym miesiącu!), jeśli masz więc kredyt rozliczany w formule oprocentowania zmiennego, warto zorientować się na jakich zasad bank może go zmienić w formułę oprocentowania stałego, lub okresowo stałego.

Pamiętaj, że w sytuacji,  w której mocno wzrosną stopy procentowe, wyjście z inwestycji w formie sprzedaży mieszkania, może  się okazać dużo trudniejszym zadaniem niż obecnie.  O klienta będzie dużo trudniej, a ceny mogą być niższe, niż oczekujesz.

Jeśli korzystasz z kredytów jako dźwigni inwestycyjnej podchodź do tego rozsądnie – nie kredytuj się pod korek. Zadbaj też o poduszkę finansową, która pozwoli Ci przetrwać trudniejsze czasy.

Bądź jak preppers. Bądź przygotowany na mniej optymalne scenariusze :).

Zobacz także: Poprzedni wpis
Piotrek

Piotrek

Mieszkam i inwestuję na Pomorzu. Jestem założycielem kilku spółek, które działają z sukcesem na rynku nieruchomości. Wśród nich są firmy: posiadające nieruchomości na wynajem, oferujące usługi zarządzania najmem, zrzeszające osoby inwestujące grupowo we flipy, a także taka, która prowadzadzi działalność deweloperską.

Powiązane wpisy

1 KomentarzMoja opinia

  • 100 %
    Panie Piotrze jest Pan głosem rozsądku.
    Miałem 19 lat kiedy zaczynałem pracować.
    Profesor Balcerowicz zbijał inflację w naszym pięknym kraju STOPAMI 36% !!!
    Nie było żadnych kredytów, bo byłyby niespłacalne…
    Jak opowiadam dzisiejszym 30 kilkulatkom o stopach 7,9,11 %
    To twierdzą, że to jest niemożliwe !
    Zgadzam się z Panem ,że im dłużej Profesor Drukarz Glapiniski będzie utrzymywał stopy na de facto zerowym poziomie, to SZOK będzie większy.
    Poziom edukacji finansowej w naszym kraju to DRAMAT !
    Wykonujecie z braćmi świetną robotę, ale wasz kanał oglądają ludzie, którzy interesują się ekonomią .
    Twierdzę, że nie długo będzie jeden wielki kwik i szukanie winnych. A to po prostu brak wiedzy.
    Pozdrawiam

Moja opinia

Twój e-mail nie zostanie opublikowany.