Od jednego do kilkunastu milionów zł w jednym projekcie: gdzie deweloperzy tracą najwięcej? - ROZSĄDNI BRACIA
2 godziny temu
Robert
Skomentuj
Jak być lepszym inwestorem?
15 min. czytania

Od jednego do kilkunastu milionów zł w jednym projekcie: gdzie deweloperzy tracą najwięcej?

Większość deweloperów myśli, że największe pieniądze traci się na budowie. Na wykonawcach, materiałach, błędach ekip i robotach dodatkowych. Prawda jest brutalniejsza: miliony złotych często uciekają dużo wcześniej – już na etapie projektu.

W tym odcinku rozmawiam z Patrykiem Nockiem, który zawodowo zajmuje się optymalizacją projektów deweloperskich. Pokazujemy konkretne przykłady, gdzie w projekcie można znaleźć dodatkowy zysk, obniżyć koszty, poprawić układy mieszkań, zwiększyć powierzchnię sprzedawalną i ograniczyć późniejsze reklamacje.

To nie jest rozmowa o „cięciu jakości”. To rozmowa o tym, jak nie przepalać pieniędzy przez złe założenia, zbyt bezpieczne projektowanie albo brak biznesowej kontroli nad projektem.

Robert Kiereś, RozsądniBracia.pl: Większość inwestorów myśli, że największe pieniądze tracą na etapie budowy przy współpracy z wykonawcami i poprzez drogie materiały. Tymczasem miliony złotych uciekają już na etapie projektu. A dzisiaj porozmawiam z Patrykiem Nockiem, który zawodowo zajmuje się optymalizacją projektów deweloperskich i potrafi na tych inwestycjach uzyskać miliony złotych poprzez te właśnie optymalizacje. Patryku, powiedz wprost, ile w Polsce przeciętny projekt deweloperski traci przez złe decyzje projektowe? 

Patryk Nocek: Więc to to jest skrajnie różnie, ponieważ miałem ostatnio taki projekt, który był najlepszym projektem, który widziałem w życiu. Naprawdę był dobrze zaprojektowany i tam udało się znaleźć niespełna milion złotych dodatkowego zysku. A mam miałem takie projekty, które były słabe i na przykład taki jeden to pamiętam 6,7 miliona złotych udało się, a teraz mam nawet taki, który będzie miał kilkanaście milionów złotych zysku w optymalizacji. Myślę, że jeszcze dzisiaj kilka przykładów z tego projektu podam. No ale to są naprawdę bardzo różne wartości i dużo zależy od tego, jakiej skali jest inwestycja i tak naprawdę w zależności od tego jaki dobry jest wyjściowy projekt. 

Wow, co za liczby od razu na początku. To może zacznijmy od tego, że bym poprosił cię, żebyś się przedstawił naszym widzom, żebyś powiedział, czym się zawodowo zajmujesz, jakie jest Twój background zawodowy i przejdziemy zaraz do tych mięsnych tematów. 

Jestem inżynierem budownictwa, także to jest to jest mój background, a zajmuję się teraz takimi dwoma rzeczami. Z jednej strony właśnie tymi optymalizacjami, o których będziemy dzisiaj rozmawiać, a z drugiej strony zajmuję się nagrywaniem, pokazywaniem inwestycji budowlanych w całej Polsce. mam kanał na YouTubie i pokazuje je zarówno w trakcie budowy, jak i takie zakończone. I to z punktu widzenia optymalizacji też ma uzasadnienie, dlatego że odwiedzając te inwestycje rozmawiam z tymi osobami, które prezentują te inwestycje wraz o tych optymalizacjach, które oni wdrożyli w swój projekt. Czyli moje doświadczenia nie pochodzą tylko z tych inwestycji, które ja przeprowadziłem, ale również z tych inwestycji, które nagrałem na swoim kanale YouTube. Mam taką checklistę, na której notuję cały czas, ta checklista rośnie, już ma ponad 200 pozycji.

Dlaczego wciąż wielu deweloperów traci miliony poprzez swoje złe decyzje projektowe?

Dlaczego tak się dzieje? Myślę, że częściowo jest to poprzez pośpiech, że trzeba po prostu projekt już uruchamiać, ale może to nie jest nawet wina deweloperów, tylko myśląc o tym procesie troszkę wcześniej, projektanci są w tym w tym procesie bardzo, bardzo istotni. Ważne jest jakie daliśmy wytyczne projektantom do projektowania. Bo jeżeli my mówimy projektantowi: „Poproszę, masz tutaj działkę i zaprojektuj mi budynek sztuk jeden” i to jest koniec naszych wytycznych, no to wtedy ten projektant mówi: „Kurczę, wreszcie trafił mi się taki inwestor, gdzie ja mogę zaszaleć, czyli nie ściska mnie ten inwestor w jakieś ramy, tylko mogę wybudować sobie pomnik. Więc to z jednej strony to to jest to, a z drugiej strony też projektanci mają troszkę inny interes w tym całym w całym procesie. Oni potrzebują zaprojektować tą inwestycję przy jak najmniejszym nakładzie pracy, dlatego że oni są rozliczani ryczałtowo za projekt. 

Więc chociażby takim jednym z pomysłów na optymalizację jest różnicowanie różnych tematów. Na przykład, żeby być konkretnym, masz akustykę okien i musisz tą akustykę zaprojektować na przykład na głośnej elewacji frontowej. Także wszystkie okna od parteru do 10 piętra są zaprojektowane o tej samej akustyce. A naturalnie wiemy, że na parterze to samochody, które będą jeździły tuż przed tymi oknami, dużo bardziej hałasują niż na 10 piętrze. Ta odległość jest większa od tych samochodów. I teraz projektantowi będzie łatwiej zaprojektować wszystkie takie same, niż na przykład co kondygnację, co dwie je różnicować. 

Przykładów różnicowania jest bardzo wiele. Na tym też można bardzo zyskać. I teraz jeżeli chodzi o tego projektanta, jemu szybciej będzie zaprojektować wszystko, te wszystko w taki sam sposób, czyli po prostu skraca czas swojego projektowania. A drugim aspektem związanym z projektantami jest to, że pewne rozwiązania będą bezpieczniejsze dla niego. I tutaj znowu może podam jakiś konkretny przykład: mamy duży budynek podzielony pionowo na dwie strefy przeciwpożarowe i teraz w takim miejscu, gdzie przebiega ta ściana oddzielenia przeciwpożarowego, trzeba zastosować pasek wełny o szerokości 2 m. 

Projektant może myśleć, jakiej szerokości ma być ten pasek i tak dalej. A może też rozściełać tą wełnę na całej elewacji. Styropian jest tańszy, a on zaprojektuje po prostu wełnę, że będzie mu taniej, nie będzie musiał analizować, gdzie te przepisy przeciwpożarowe muszą być spełnione. 

Dla projektanta to będzie taniej, szybciej, bezpieczniej też, bo to chodzi, że ten temat wtedy do projektanta nie wróci, że on np. za wąsko zrobił.

To co powiedziałeś to jest bardzo ciekawe, ponieważ założyłeś, że klient w ogóle wie, że chce jeden budynek, a często się zdarza nawet tak, że do architektów po prostu klient przynosi dane nieruchomości i mówi: „Zaprojektuj mi tu coś po prostu, co chcę wybudować i sprzedać”. 

Czyli w ogóle totalnie bez żadnych założeń. To co podałeś na przykład z tymi oknami, że można stosować różne parametry izolacyjności akustycznej, to jest w ogóle doskonały przykład, bo to rzadko który inwestor nawet pomyśli o tym, że można było tak zróżnicować parametry stolarki. To jest rewelacyjny przykład tego, jak można zoptymalizować budowę i gdzie można szukać tych oszczędności, które tak naprawdę nie przekładają się w żaden sposób na jakość inwestycji czy jakość produktu dla klienta. To jest też kluczowe, że nie obniżamy jakości produktu dla klienta poprzez optymalizacje, o których mówisz. 

Jeżeli chodzi o akustykę, no to kluczowym aspektem jest w ogóle wykonanie operatu akustycznego, bo wtedy z tego aparatu akustycznego też wychodzi to, jakie one powinny być okna. Operat akustyczny może zakładać pewne założenia odnośnie akustyki na poszczególnych kondygnacjach. 

Z drugiej strony też nie mam się co dziwić architektowi, bo architekt tak jak mówiłeś jest wynagradzany najczęściej ryczałtowo i inwestorowi zależy na tym, żeby dostać pozwolenie na budowę. Tak. A przecież jakie trzeba mieć zdrowie, żeby być architektem. Bo architekt z jednej strony to jest osoba, która jak zdaje na studia, ma egzamin z rysunku, ma pewne zdolności artystyczne, chce też realizować pewne wizje, gdzie oczywiście my go ograniczamy jako inwestor, bo zawsze też liczy dla nas budżet, ale zauważ jeszcze jaki architekt ma ciężkie życie, jeżeli chodzi o przejście przez urzędy ze swoimi wizjami, projektami. Przecież jest tyle przepisów, tyle interpretacji, one się zmieniają. Trzeba szukaą miejsc parkingowych, przestrzeni, powierzchni biologicznie czynnych i tak dalej. To są straszne ograniczenia, które domyślam się jak muszą doskwierać architektom a oni jakby też zadeklarować, że przez to przejdą, więc nie ma się co dziwić, że idą na pewne na pewne uproszczenia. Tak jak mówisz, że ta sama stolarka jest o tych samych parametrach projektowana. 

Architekt ma ciężkie życie jeśli chodzi o te wszystkie zmieniające się przepisy, mówiąc wprost: doceniamy architektów, to są wysokiej klasy specjaliści, natomiast my musimy pilnować swoich potrzeb biznesowych. 

Ja na przykład jak optymalizuję projekty, to zwracam bardzo mocno uwagę na to, żeby te projekty były zoptymalizowane pod kątem sprzedażowym, bardzo mocno funkcjonalnym, bo to od razu widzę. A u mnie to jakby ten zespół dalej realizujący, no to on się zajmuje tymi technikaliami i tak mocno się na tym nie znam. Natomiast te przykłady, które podałeś są doskonałe. I powiedz mi, co sądzisz o tych aspektach poprawy funkcjonalności, poprawy układów mieszkań, czy poprawy układów części wspólnych? Czy tam można też dużo zarobić?

Absolutnie tak. Uważam, że w ogóle ta zmiana udziału powierzchni to najbardziej kaloryczna optymalizacja, czyli więcej powierzchni sprzedawalnej w tej samej bryle. Mam tą samą bryłę, nie powiększam tego budynku, ale w tym samym budynku sprzedaję więcej, to jest najbardziej kaloryczna optymalizacja i to na wiele różnych sposobów można na to wpływać. I podam teraz taki chyba największy przykład z mojego doświadczenia, związany właśnie ze zmianą udziału powierzchni sprzedawalnej. Był budynek, który miał 184 mieszkania i dwie klatki schodowe. Jedna obsługiwała 40 mieszkań, a druga 140. I ta, która miała 140, ona miała 12 pięter wysokości. I tam jeszcze były dwie kondygnacje podziemne i te 12 pięter obsługiwały trzy windy. Zadałem sobie pytanie, a co gdyby, czy przypadkiem nie wystarczą dwie windy? I odezwałem się do producenta wind. On to policzył i okazuje się, że dało radę z trzech wind zamienić na dwie, ale trzeba było je delikatnie zmodyfikować. Kluczowym okazały się drzwi. Nie prędkość poruszania się windy, tylko zamiana drzwi z takich teleskopowych, które zjeżdżają w jedną stronę. Prędkość otwierania i zamykania drzwi jest kluczowa z punktu widzenia czasu oczekiwania na windę. Proces zatrzymywania się windy, otwierania i zamykania drzwi trwa długo. 

W tamtym przypadku okazało się, że z rezygnacja z tej jednej windy, zamiana na dwie, które delikatnie przyspieszyliśmy i zamiana tych drzwi wygenerowała na każdym piętrze pole powierzchni windy plus pole powierzchni tego korytarza przed windą. To było około 10 m kwadratowych na każdej kondygnacji. Na wszystkich kondygnacjach to jest 120 m2 dodatkowo do sprzedaży.

Optymalizacja działa w tych dwóch obszarach: po pierwsze zwiększamy przychody czy nawet dochody w inwestycji, bo w tym przypadku nawet koszty nam maleją i właśnie zmniejszamy też koszty. 

Przyszła mi do głowy optymalizacja, która zarówno zmniejsza koszty, jak i zmniejsza usterkowość danego rozwiązania. Jak masz okno, które jest nie na parterze, tylko na pierwszym piętrze albo na każdym innym wyższym i ono sięga do podłogi tej danej kondygnacji i ono by się otwierało do podłogi, no to wtedy musiałbyś na zewnątrz zrobić taką balustradkę, portfenetr, balkon francuski, różnie to ludzie nazywają. Gdy ta balustrada jest mocowana do elewacji, to jest potencjalne miejsce, które będzie usterkowe. Gdybyśmy zrezygnowali z tej balustrady i zrobili okno, które będzie od spodu do wysokości 85 cm nieotwierane i tylko ta górna kwatera będzie otwierana,  to będzie taniej, a z drugiej strony będzie brak tej usterkowości. 

Stosujemy to rozwiązanie w naszym modelu franczyzowym SASANKA, gdzie właśnie jedną z optymalizacji przy tym projekcie było pozbycie się balkonów w domu jednorodzinnym, gdzie doszliśmy do wniosku, że jak ktoś ma ogród, taras, to tego balkonu po prostu nie potrzebuje lub bardzo rzadko go używa. 

Dokładnie.

To co my jako deweloperzy tą bezlusterkowością chcemy osiągnąć z jednej strony to zmniejszenie kosztów, ale też brak konieczności aangażowania później całego zespołu reklamacyjnego, który musiałby obsługiwać potencjalne usterki. Ważna jest jakość dla klientów, czyli to, żeby im się po prostu nic nie psuło. My stosujemy rozwiązania, które są wymagają jak najmniej obsługi później i są przez to mało podatne na usterki i to często już na etapie projektu można zobaczyć. A powiedz mi Patryku, jak patrzysz na projekt to jakie najczęściej rozwiązania widzisz, które wiesz, że będą z nimi problemy? Albo takie najbardziej kosztowne?

To przyszła mi od razu na myśl kolejna optymalizacja taka właśnie związana i z usterkowością, i ze zmieszeniem kosztów. I to ty nawet poruszyłeś temat balkonów. Można zastosować balkon, płytę balkonową, która będzie prefabrykowana i nie wykańczać jej niczym od góry, bo na przykład gdy będziemy chcieli ją wykończyć płytkami klejonymi, no to u nas w Polsce jest dużo cykli zamarzania i rozmarzania i żeby to te płytki kiedyś nie odpadły, to trzeba po pierwsze by było je zajebiście wykonać, a po drugie trzeba było serwisować fugi. I teraz który klient będzie serwisował fugi? 

Starzy budowlańcy to mówią tak, że płytki się dzielą na dwa rodzaje. Na te, które odpadną od razu i na te, które odpadną, ale później

To podobne słyszałem kiedyś, że tarasy się dzielą na takie, które ciekną i na takie, które będą ciekły. 

To są właśnie takie rozwiązania, które o które jak widać je, to od razu się prosimy o kłopoty. A przecież jak mamy ten ten balkon prefabrykowany, co jest bardzo dobrym rozwiązaniem. Unikamy bardzo skomplikowanego robienia takiego balkonu w tradycyjny sposób.  Tam musi być wiele ekip po sobie robić pracę, izolację, wykańczanie tego, znowu wylewka i tak dalej. I to jest bardzo, bardzo po prostu usterkogenne ten cały proces i bardzo trudno jest to zrobić poprawnie. Musi być dobra pogoda też, żeby to odpowiednio wszystko zrobić. I to jest naprawdę to rozwiązanie, żeby stosować prefabrykowane balkony jest super. Nie trzeba tego wykańczać. Klient może coś z tym zrobić, ale nie musi. Może na tym coś po prostu położyć, ale nie wymaga to do swojej wytrzymałości i długiej przez lata bezerkowości robienia z tym czegokolwiek właściwie. 

Tak. No i nie ma kosztu tych płytek. A a po drugie jak ten klient sobie ułoży sam płytki i one mu odpadną, no to nie przyjdzie do dewelopera z pretensją, że mu odpadły płytki, bo on sobie sam ułożył, nie? 

A powiedz mi, jak dostajesz projekt do optymalizacji to co w pierwszym momencie zaczynasz sprawdzać? Na jaką najważniejszą rzecz patrzysz?

Dla mnie zawsze najbardziej kalorycznym tematem to jest ta funkcjonalność, ta zmiana udziału powierzchni sprzedawalnej. Więc to zawsze od tego zaczynam. Patrzę na rzuty i po prostu myślę, co mogę zrobić, żeby na tym rzucie sprzedać więcej metrów. Kropka. To to jest jakby pytanie, które zawsze jako pierwsze, a potem checklista.  

Mam tam ponad 200 pozycji, jadę po nich po kolei i sprawdzam, czy po prostu coś występuje, czy nie występuje. 

Zauważyłem że przy optymalizowaniu projektów, bo osobiście cały czas z braćmi optymalizujemy swoje projekty, które realizujemy, że bardzo nam się sprawdza też optymalizacja nawet nie zwiększania powierzchni sprzedażowych, tylko optymalizacja samych układów mieszkań. Przerabiamy często mieszkania, które są słabo sprzedażowe, na takie, które się lepiej sprzedają lub mieszkania, gdzie cenę za metr mielibyśmy niższą, na takie, gdzie będziemy mieli cenę wyższą. Nie zmieniamy w ogóle obrysu tych mieszkań, powierzchni. I to jest też ciekawy aspekt, bo wielu inwestorów chyba też nie ma takiej świadomości, że na papierze jest to bardzo łatwo zmienić, gdzie fliperzy, którzy flipują mieszkaniami bardzo dobrze o tym wiedzą, że jak mają mieszkanie jednopokojowe 38 m2 i zrobią jeszcze jakąś dodatkową sypialnię, to już jest zwiększa wartość. A my na etapie projektu jako deweloperzy mamy po prostu niesamowitą płynność. Potrzebujemy kanał wentylacyjny, pstryk i jest kanał. Potrzebujemy jakieś okno na elewacji, to też można to zaprojektować. 

(…)

Cała rozmowa znajduje się na naszym kanale na YouTube – Miliony tracisz na etapie projektu. Jak optymalizacja zmienia rentowność inwestycji deweloperskiej?

Robert

W 2001 roku zacząłem przygodę z inwestycjami deweloperskimi a od 2012 roku zacząłem inwestować w nieruchomości generujące dochody pasywne. Działam głównie w Trójmieście i okolicach - skąd pochodzę. Tworzę program partnerski SASANKA® oraz program RENTON® budowy budynków z mieszkaniami na wynajem. Jestem współwłaścicielem spółki deweloperskiej działającej na Pomorzu. Prowadzę szkolenia dla przedsiębiorców chcących prowadzić firmy deweloperskie.

Powiązane wpisy

Moja opinia

Twój e-mail nie zostanie opublikowany.