Dlaczego nie warto budować domu jednorodzinnego w inwestycji deweloperskiej – ROZSĄDNI BRACIA – BLOG o inwestowaniu w nieruchomości

Wiele lat temu gdy zaczynałem przygodę z deweloperką to zastanawiałem się jaki projekt domu będzie najlepszy do budowania.

Zaczynałem od domów w zabudowie bliźniaczej połączonych garażami. Każdy z tych domów miał powierzchnię użytkową ok. 150m2. W trakcie budowy wyszły różne niedociągnięcia projektowe tego budynku. Nie był to dom z najlepiej wykorzystaną przestrzenią. Jako, że nie mieliśmy kasy żeby go wykończyć to dość długo prowadziliśmy jego sprzedaż.

Jak zdiagnozowaliśmy problem ze sprzedażą?

Uznaliśmy, że problemem było to, że te domy były w zabudowie bliźniaczej a nie wolnostojące.

Część klientów, którzy przyjeżdzali  i oglądali domy, mówiła, że chętnie by go kupiła ale gdyby te domy były wolnostojące. Bliźniaki ich nie interesują. Jak się okazało nie do końca byli to klienci, którzy kupiliby u nas dom wolnostojący. Dlaczego tak się dzieje?  Odpowiedź na pytanie znajdziesz pod koniec artykułu 🙂

Później testowałem inne projekty. Wybudowałem domy wolnostojące, budując jeden dom na jednej, dużej działce. Okazywały się bardzo fajnym produktem. Wygoda mieszkania w domu łączyła się z posiadaniem dużej działki, którą klienci mogli dowolnie aranżować każdy według własnych potrzeb.  Niestety miały też jedną zasadniczą wadę. Mianowicie były drogie w “wyprodukowaniu” a co się z tym wiązało musiałem sprzedawać je w wysokich cenach aby uzyskać zakładaną marżę. Przez co domy takie sprzedawałem dłużej i w sumie na końcu nie do końca byłem zadowolony z danej inwestycji i tego ile na niej zarobiłem.

Interesuje Cię to jak sprzedawać domy w inwestycji deweloperskiej? Zobacz czy warto budować dom modelowy w moim filmie:
Czy warto budować dom modelowy?.

Jeśli interesuje Cię temat sprzedaży to przeczytaj także ten wpis Roberta:
Jak zostać idealnym pośrednikiem dewelopera

Chcesz zrobić swoją pierwszą inwestycję deweloperską? Przeczytaj koniecznie ten wpis Roberta:
5 zasad – jak zaprojektować pierwszą inwestycję deweloperską

Możesz w tym momencie zadać mi pytanie: Michał czy naprawdę budowa domu wolnostojącego jest o tyle droższa, od domu bliźniaczego, że tak mocno widać to w cenie końcowej domu? Oczywiście, że nie 🙂 Sama budowa jest niewiele droższa (w bliźniaku, są niektóre wspólne ściany, lub ściany których nie trzeba ocieplać, bo sąsiadują z drugim segmentem), ale diabeł tkwi w szczegółach.

Zobacz:

Pierwsza sytuacja:

w momencie gdy budowałem jeden dom na jednej dużej działce np. takiej o powierzchni 1200m2, cały koszt działki musiałem ująć w cenie sprzedaży jednego domu. Przez co cena ta automatycznie szła do góry.

Przykład: Kupuję działkę o powierzchni 1200 m2 za cenę 240.000zł. Buduję na niej dom o powierzchni 120 m2.  Zakładam, że koszt wybudowania takiego domu to 2.500zł/m2/netto.

Czyli koszt wybudowania tego domu to 120*2.500=300.000zł/netto.

Za jaką cenę mogę sprzedać ten dom? Koszty zakupu działki (pomijam koszty około transakcyjne i inne) to 240.000+300.000=540.000 netto.

Dodaję do tego podatek VAT w wysokości 8% i otrzymuję cenę 583.200zł.

Czy za tyle mogę sprzedać ten dom? Oczywiście, że mogę za tyle sprzedać dom, ale po pierwsze cena wydaje się dosyć wysoka jak za dom o pow. 120 m2 (oczywiście wszystko zależy od lokalizacji) a po drugie, ważniejsze, to po co miałbym prowadzić taką działalność, w której nic nie zarabiam? Oczywiście, że deweloperka to jest fajna zabawa, ale nie wyobrażam sobie abym miał na nią poświęcać czas i nic na tym nie zarabiać 😉

Zauważ, że jeżeli sprzedam dom w cenie 583.200zł to dopiero co odzyskam moje środki. A co z poświęconym czasem? A gdzie zarobek? Jeżeli chciałbym osiągnąć marże 25% na tym budynku to do ceny muszę dodać jeszcze 135.000zł netto. Co daje łączną kwotę aż 675.000 netto. Plus podatek VAT 8% i otrzymuję kwotę do sprzedaży domu 729.000 zł brutto.

Druga sytuacja:

na tej samej działce stawiam dwa budynki w zabudowie bliźniaczej. Działka kosztuje mnie dokładnie tyle samo. Zakładam, że wybudowanie jednego domu będzie też dokładnie takie samo jak powyżej. Czyli

Kupuję działkę o powierzchni 1200m2 za cenę 240.000zł. Buduję na niej 4 domy każdy o powierzchni 120 m2. Koszt wybudowania jednego domu to 300.000zł. Czyli nie różni się to od pierwszej sytuacji.

To po co mam budować bliźniaki? Zobacz co się dzieje dalej. Obliczam cenę sprzedaży jednego domu. Czyli koszt zakupu działki 240.000zł/4 =60.000zł

Czyli jeden dom kosztuje mnie 60.000zł+300.000zł=360.000zł Widzisz to? Dokładnie ten sam dom, który wybuduję dokładnie w tym samym miejscu, czyli klient dostanie prawie to samo a kosztuje mnie prawie 200.000zł mniej.

No tak, ale przecież bliźniaki są tańsze niż domy wolnostojące. Zobacz jak to wyjdzie w tym przypadku. Mam koszt wytworzenia jednego domu wraz z działką przypadającą na niego na poziomie 360.000zł/netto. Do tego doliczam 25% marży czyli 90.000zł i wychodzi cena domu 450.000zł netto plus podatek VAT 8% 486.000 zł. 

Zobacz co mamy teraz do porównania. Ta sama lokalizacja. Dokładnie ten sam dom. Tylko, że w jednym przypadku klient będzie miał do dyspozycji działkę o powierzchni 1200m2 a w drugim przypadku dostanie 1/4 działki z 1200m2 czyli działkę o powierzchni około 300m2.

Ale czekaj jest jeszcze jedna różnica. W pierwszym przypadku mam do sprzedania dom za cenę 729.000zł a w drugim za 486.000zł. Jak myślisz który dom znajdzie szybciej nabywcę?

Różnica w cenie sprzedaży domu między jednym a drugim przykładem to aż 243.000zł. Zauważ, że cały czas mam dokładnie ten sam dom do sprzedania :).

Jaki zysk osiągnę z inwestycji deweloperskiej?

Jest jeszcze jeden ważny aspekt, o którym wcześniej nie wspomniałem 🙂 Zysk jaki osiągnę z danej działki, zakładając tą samą marzę. W pierwszym przykładzie przy domu wolnostojącym, gdy wybuduję jeden dom na jednej działce, osiągnę zysk w wysokości  135.000zł. W drugim przypadku osiągnę zysk ze sprzedaży w wysokości 90.000zł, ale z jednego domu! Skoro buduję 4 domy to zysk będzie 4 razy wyższy 🙂 Czyli 90.000zł*4=360.000zł.

Zobacz jaka jest sytuacja. Budując na tej samej działce ten sam dom i wykonując wszystkie te same prace zarabiam prawie 3 razy więcej na domach w zabudowie bliźniaczej niż na jednym wolnostojącym budynku :).

Jako deweloperzy prowadzimy inwestycje nie tylko w domy jednorodzinne ale także w budynki wielorodzinne. Jeśli interesuje Cię ten temat to przeczytaj wpis Roberta:
Jak wybudować blok wielorodzinny? Przepis w 7 krokach

gdzie w przejrzysty sposób podaje on receptę na taki sposób inwestowania.

Już słyszę te głosy, że co to za biznes skoro zarobię tylko 3 razy więcej a wybuduję 4 razy więcej budynków 🙂

W tym momencie pojawiają się takie pytania:

  1. Czy będę w stanie sprzedać dom jednorodzinny wolnostojący za cenę 729.000zł
  2. Jeżeli nie to o ile będę musiał obniżyć jego cenę aby go sprzedać? O ile zmniejszę mój zarobek na tym domu? Bo przecież koszty wytworzenia pozostają na tym samym niezmienionym poziomie.
  3. Jeżeli bez problemu sprzedam dom wolnostojący za 729.000zł to czy cenę za segment bliźniaka muszę obniżać aż o 243.000zł w stosunku do domu jednorodzinnego na dużej działce? Czy może wystarczy, że obniżę tą cenę jedynie o 100.000zł?

Czy jeżeli na jednym segmencie nie będę zarabiał 90.000zł a 222.000 zł to będzie opłacalny biznes?

Jeśli chcesz zacząć zarabiać na budowie domów jednorodzinnych przeczytaj koniecznie wpis Roberta: Jak wybudować swoje pierwsze osiedle domów jednorodzinnych?

Skąd się wzięła kwota 222.000zł?

Koszt wytworzenia “bliźniaka” łącznie z działką przypadającą na niego to 360.000 zł/netto.

Zakładam, że jeżeli taki sam dom wolnostojący jestem w stanie sprzedać za cenę 729.000zł to bliźniaka bez problemu sprzedam w cenie obniżonej o 100.000 zł. Czyli jeden segment bliźniaka jestem w stanie sprzedać za cenę 629.000 brutto. Co daje kwotę netto w wysokości 582.407 netto (w zaokrągleniu 582.000). Od tego odejmuję koszt wytworzenia czyli 582.000-360000=222.000zł.

Czy inwestujesz już w nieruchomości? Jeśli nie to przeczytaj ten wpis Roberta i zobacz jak zaczynaliśmy i skąd właściwie wzięło się nasze “inwestowanie w nieruchomości”:
Jak zacząć inwestować w nieruchomości i czy można zarabiać na nich całkowicie pasywnie?

Reasumując na jednym domu zarabiam 222.000zł*4=888.000zł

Zobacz co się dzieje. Na tej samej działce zamiast zarobić 135.000zł mogę zarobić prawie 900.000zł!. Czy moja praca, którą włożę w dany projekt będzie znacząco się różniła między tymi wariantami? Nie sądzę. Dalej muszę wykonać pewne czynności:

  1. znaleźć odpowiednią działkę
  2. zaprojektować/znaleźć dobry projekt domu
  3. uzyskać pozwolenie na budowę
  4. uzyskać finansowanie na budowę
  5. wybudować
  6. sprzedać
  7. zrealizować zysk

Na pierwsze 3 punkty poświęcę dokładnie tyle samo czasu. Obojętnie czy będę miał zamiar budować jeden czy cztery domy. Uzyskanie finansowania oraz sprzedaż paradoksalnie może okazać się szybsza i prostsza gdy buduję więcej domów niż gdybym budował jeden. Jedyne gdzie więcej się napracuję to budowa. W tym sensie, że zamiast organizować budowę jednego domu będę zaangażowany w budowę czterech. Uwierz mi, że budowa czterech domów na jednej działce nie kosztuje 4 razy więcej energii i czasu niż gdybym budował jeden dom. A zyski… no cóż zyski są dużo dużo wyższe. 🙂

Przeczytaj mój inny wpis:
Ile kasy potrzeba na pierwszą inwestycję deweloperską?

To podstawowa wiedza przy przymiarkach do inwestycji deweloperskiej.
A jak już się przekonasz ile kasy potrzebujesz to sprawdź:

Jak finansować inwestycje deweloperskie 🙂

Aha, no i przeczytaj wpis Roberta:
Czy każdy może zostać deweloperem?

i przekonaj się czy nadajesz się na dewelopera 😉

Czy jesteś gotów zostać deweloperem? Robert ma dla Ciebie konkretne wskazówki jak to zrobić w tym wpisie:

Jak zostać deweloperem i zarabiać na budowie mieszkań

Rozpoczynasz pierwszą inwestycję deweloperską? Zobacz co Robert doradzi Ci w tym temacie:

Jak prowadzić inwestycje deweloperskie

Wiesz co nas kręci w inwestowaniu deweloperskim?
Przeczytaj ten mój wpis:
Deweloper to nie tylko duża kasa!

Wracając do pytania, które zadałem na początku. Czy wiesz dlaczego klienci, którzy przyjeżdzali oglądać mojego bliźniaka nie kupiliby ode mnie domu wolnostojącego w tej samej lokalizacji? Odpowiedź jest bardzo prosta. Klienci Ci kupiliby chętnie dom wolnostojący, który posiadałby dużą działkę, ale… w cenie bliźniaka. Zobacz: pomimo tego, że w ogłoszeniu pisałem, że sprzedaję bliźniaki to klienci i tak przyjeżdzali je oglądać, bo były w cenie, która ich interesowała.

Zobacz także: Poprzedni wpis | Następny wpis
Michał

Michał

Jestem urodzonym optymistą i marzycielem 🙂 Przez wiele lat moim ulubionym powiedzeniem było "kto nie ryzykuje ten nie pije szampana". Dalej bardzo je lubię jednak wiekiem nabrałem więcej doświadczenia i pokory i teraz uważam na to aby ten szampan się nie wylał w momencie wyciągnięcia korka z butelki 😉 Uwielbiam budować nowe firmy, w prowadzeniu których mogą się realizować inne osoby. Aktualnie posiadam udziały w kilkudziesięciu spółkach, które zajmują się m.in. deweloperką, prowadzą przedszkola, wynajmują nieruchomości, flipami. Dzięki dochodom pasywnym z nieruchomości mogę zajmować się innymi działalnościami, które wpadną mi do głowy 🙂

Powiązane wpisy

komentarzy 36Moja opinia

  • Hej Grzegorzu,
    Jeżeli dopiero zaczynasz to wydaje się, że najrozsądniej będzie zacząć od budowy 4 segmentów. Oczywiście wszystko zależy od tego jakimi środkami dysponujesz 🙂

  • Cenne wskazówki. A gdy budżet jest ograniczny to warto zacząć na małej działce od jednego bliźniaka z dwoma lokalami?

  • Cześć Michał,

    Bardzo dobry/konkretny artykuł. Mam pytanie prawno – techniczne: jeżeli mam działkę o powierzchni 6 arów i buduje na niej bliźniaka a następnie chcę go sprzedać dwóm klientom, to jak to jest rozwiązane w akcie notarialnym (muszę tą działkę dzielić, a co jeśli nie można bo gmina nie akceptuje działek poniżej pewnego rozmiaru).

    • Hej Michale, masz dwie możliwości. Albo sprzedać klientom mieszkanie i udział w gruncie, albo zrobić podział na podstawie art. 95 pkt.7 ustawy o gospodarce nieruchomościami – nie maja znaczenia zapisy w MPZT czy WZ i to jaka minimalna powierzchnia działki jest tam ujęta.

  • Czy jest jakiś sposób na wyjście z sytuacji gdy mam działkę o powierzchni 1300 M2 i chciałbym na niej zbudować 4 segmenty, jednak mpzp pozwala na podział działek o minimalnej powierzchni 800 m2. Bliźniak dwulokalowy raczej odpada, czy są jakieś inne możliwości ?

  • Dzień dobry,
    posiadam działkę dla której jest MPZP. W planie nie ma wzmianki o zabudowie bliźniaczej. Działka ma 1500m2 . Czy na takiej działce mógłbym wybudować bliźniaka, zostawiając oczywiście odpowiednią ilość terenu “zielonego” zgodnego z MPZP dla tej działki.

    • Łukaszu, trudno jednoznacznie ocenić przy braku szerszych informacji. Można przypuszczać, że jeśli ten konkretny mpzp dopuszcza zabudowę jednorodzinną oraz brak jest innych ograniczeń to budowa bliźniaka wpisuje się jak najbardziej w jego zapisy.

  • Witam
    Pytanie z kategorii ciężkiego początku, działka III klasa, WZ na budynek mieszkalny w zabudowie zagrodowej – jest opcja przekształcenia tego na budynek dwulokalowy ?
    Wiem że jest jeszcze opcja WZ w przypadku III klasy jeśli mamy odpowiednie warunki, do nich brakuje mi jeszcze drogi publicznej w odległości 50m od granicy działki więc ciężko to obejść.
    Jakaś podpowiedź?

  • W lokalizacji gdzie 1200 m2 ziemi kosztuje 240 tyś bliźniak 120 m2 z działką 300 m2 za 629 tyś?
    Każdą cenę właściciel ma prawo żądać ale w zainteresowanie ciężko mi uwierzyć.

  • jak wygląda kwestia uzyskania kredytu na budowę bliźniaka. Chcemy z żona wybudować bliźniaka zamieszkać w jednym lokalu a drugi sprzedać. Powiedzmy że mamy możliwość wybudować go w bardzo dobrej cenie. Pytałem już kilku banków i nikt nie chce udzielić nam kredytu na budowę bliźniaka bo jak stwierdzili udzielają kredytu tylko na budowę jednego domu a bliźniak to 2 domy.

    • Jerzy pomysł na konstrukcję finansowania nie jest optymalny moim zdaniem, a pomysł typu “zamieszkać w jednym lokalu a drugi sprzedać.” uważam za zupełnie fatalny 🙁 Przemyśl to jeszcze.

        • Przede wszystkim dlatego, że wtedy mieszkałabyś obok swoich klientów, a ten fakt niesie ze sobą wiele konsekwencji.

  • Marząc o własnym, nowym lokum, najczęściej rozważamy plusy i minusy między zakupem mieszkania a budową domu. Kiedy finalnie zdecydujemy, iż lepszą opcja dla naszej rodziny jest dom z ogrodem i brak sąsiadów za ścianą, stajemy jednak przed kolejnymi wyborami.

  • Super wpis – dziękuje! Czy w miejscowości ok 12 000 mieszkańcow (ok 40 km od Krakowa), w których są tylko bloki z wielkiej płyty pomysł na 3 lub 4 bliźniaki z 4 lokalami po max 60 metrów (salon z aneksem plus dwie syplainie) to dobry pomysł na pierwszą inwestycje? Płaski dach z tarasem dla pierszego poziomu, ogrodki dla parteru. Z góry dziekuje za opinie!

  • Segmenty z ogródkami 50 m2 (po co?), bliźniaki z “ogrodami” 300 m2 = chów klatkowy dla ludzi…przykre 🙁

    • Mario, ciekawe spostrzeżenie. Jak nazwiesz w takim razie mieszkanie w bloku, gdzie mieszka wiele rodzin jedna nad drugą? Hmmm…..

  • Przymierzam się do zakupu 2 działek pod 2 bliźniaki, jako że wchodzę w przygodę z deweloperką pytanie jak najlepiej kupić działkę i jak potem ją najlepiej sprzedać. Chodzi o kwestię podatkowe, mianowicie czy kupić prywatnie i sprzedać domy prywatnie czy kupić działki na firmę i budować firmą. Bo żeby nie płacić podatku trzrba ponoć trzymać działkę 5 lat a nie uśmiecha mi się to 😉

  • Ja mam dość podobne pytanie, co Dawid, a mianowicie, czy działkę kupować prywatnie lub też na prowadzone JDG, czy na spółkę z o.o., która ma być założona na działalność developerską? Jeśli działka byłaby kupiona nie na tę nową spółkę, to jak można kupioną w inny sposób działkę “wprowadzić” do spółki. Nie wiem kogo poradzić się w tej kwestii 🙁 Pomożecie mi jakoś? Nie znalazłam u Was, póki co, odpowiedzi na takie pytanie… A śledzę Was od ponad roku 🙂

    • Wszystko jako spółka.
      Jeśli kupisz działkę prywatnie, to możesz podwyższyć kapitał zakładowy tej spółki wnosząc tę działkę.
      Przykładowo założyłać spółkę z o.o. z minimalnym kapitałem 5 000 zł. Działka jest warta 100 tys. zł. Zgromadzenie Wspólników (ty) podejmuje uchwałę w sprawie podwyższenia kapitału do 105 000 zł i postanawia w tej uchwale pokryć to podwyższenie aportem (wkładem rzeczowym, działką) o wartość 100 000 zł.
      Będzie potrzebna wycena działki.

      Moim zdaniem lepiej jest założyć spółkę wkładają do niej gotówkę, za którą kupisz tę działkę. Oszczędzasz roboty z wyceną działki na potrzeby aportu.

  • Ja mam dość podobne pytanie, jak Dawid, a mianowicie, czy działkę kupować prywatnie lub też na JDG, czy na spółkę z o.o., która ma być założona na działalność developerską? Jeśli działka byłaby kupiona nie na tę nową spółkę, to jak można kupioną w inny sposób działkę “wprowadzić” do spółki. Nie wiem kogo poradzić się w tej kwestii 🙁 Pomożecie mi jakoś? Nie znalazłam u Was, póki co, odpowiedzi na takie pytanie… A śledzę Was od ponad roku 🙂

  • Dzień dobry, zainteresowałem się waszym myśleniem, kiedyś sprzedawałem działki i budowałem dom na sprzedaż (prywatnie) ale o bliźniakach tak nie myślałem. Mam pytanie: posiadam działkę 20arów pod Wrocławiem (super komunikacja kolejką, 20min do centrum miasta) oraz decyzję o warunkach zabudowy na jeden dom jednorodzinny, i teraz czy dzielić to na dwie działki po 10 arów i budować dwa domy czy jednak iść na całość i budować bliźniaki? gotówki na start trochę posiadam ale bez szału. Chcę uciekać z etatu i być niezależny. Jak to zacząć bo kiedyś ledwo z tego wyszedłem kiedy nagle nic się nie sprzedawało. Hmmmm…

  • Miło i przyjemnie się czyta do kawki.

    Pytanie
    Koszt wytworzenia jest na poziomie 2.500 netto.
    Jaka to by była kwota na dziś za m2, biorąc pod uwagę to co się dzieje z materiałami ?

    4 działki po 1000m2
    4 bliźniaki

    Pozdrawiam i miłego !

  • fajny artykuł, trzeba oczywiście uwzględnić MPZP/Warunki zabudowy dla działki – czy da się budować na niej bliźniaka no i max pow. zabudowy. Ale zastanawia mnie kwestia jak Państwo ( i czytelnicy) radzicie sobie ze znalezieniem rzetelnego wykonawcy. Koniec końców ktoś musi to wybudować 🙂 ?

Moja opinia

Twój e-mail nie zostanie opublikowany.