Czy mieszkanie na wynajem lepiej kupić na rynku pierwotnym czy rynku wtórnym? – ROZSĄDNI BRACIA – BLOG o inwestowaniu w nieruchomości

Czym rynek wtórny różni się od rynku pierwotnego gdy szukasz mieszkania na wynajem? Z którego rynku mieszkanie lepiej się sprawdzi gdy chcemy je przeznaczyć na wynajem? Które będzie tańsze w zakupie a które będzie miało niższe koszty utrzymania co bezpośrednio będzie wpływało na to ile pieniędzy będzie trafiało do Ciebie od Twojego Najemcy.

Już od prawie 10 lat jestem fanem mieszkań na wynajem i dochodów pasywnych jakie dzięki tym mieszkaniom uzyskuję. Dochody te, przy dobrze ułożonej strategii, rzeczywiście okazały się dla mnie totalnie bezobsługowe. Dzięki czemu moje mieszkania cały czas na mnie pracują nawet wtedy gdy ja akurat korzystając z dobrej pogody uciekam na drugi koniec Europy, ale dzisiaj nie będzie o tym jak zbudować taką strategię tylko o tym, na którym rynku bardziej opłaca się kupić mieszkanie na wynajem. No właśnie co jest lepsze? Zacznijmy jednak od początku czyli od wyjaśnienia co rozumiem pod pojęciem rynku pierwotnego a co pod pojęciem rynku wtórnego.

Rynek pierwotny to mieszkania, które są budowane i sprzedawane przez dewelopera. Najczęściej mieszkania sprzedawane są w stanie deweloperskim. Czyli takie mieszkanie wyposażone jest we wszystkie potrzebne instalacje, zamontowane są grzejniki, włączniki świateł oraz gniazdka. Ściany i sufity często są tylko wytynkowane, trzeba je jeszcze wygładzić i pomalować. Czasami zdarzają się mieszkania ze ścianami i sufitami już pomalowanymi na biało. Natomiast na pewno zwykle takie mieszkanie trzeba wykończyć zanim zaczniemy je wynajmować. Zdarzają się tacy deweloperzy, którzy oferują swoim klientom wykończenie mieszkania pod klucz. Zanim skorzystasz z takiej oferty to dobrze przemyśl czy takie wykończenie będzie odpowiednie dla Twoich najemców.

Rynek wtórny to mieszkania, które są już używane czyli po prostu ktoś je kiedyś kupił i w nich mieszkał. Mieszkania te najczęściej są wykończone. Niekoniecznie w standardzie w jakim chcielibyśmy wynajmować. Często zdarza się tak, że takie mieszkanie zanim zacznie dla nas pracować to musi przejść gruntowny remont, który może nas sporo kosztować.

Jeśli interesuje Cię wynajmowanie mieszkań a nie masz jeszcze zbyt dużego doświadczenia w tym temacie przeczytaj ten mój wpis Czy warto inwestować w nieruchomości na wynajem?

Jeśli boisz się tego, że masz wynajmowane w innym mieście, do którego nie zawsze możesz podjechać aby podjąć bezpośrednio potrzebne działania przeczytaj ten mój wpis: Jak zarządzać mieszkaniem na wynajem na odległość

Jeśli nie masz zbyt wiele pieniędzy i zastanawiasz się czy można w jakiś sposób zarobić na mieszkaniu na wynajem kupując je na kredyt to przeczytaj ten mój wpis Czy warto kupować mieszkania na wynajem na kredyt?

Oczywiście każdy z tych rynków ma swoje plusy i minusy – o nich poniżej:

Jakie są plusy zakupu mieszkania na wynajem na rynku pierwotnym?

  1. To co dla wielu osób jest bardzo ważne jesteś pierwszym właścicielem takiego mieszkania: nikt nigdy w nim jeszcze nie mieszkał, dzięki czemu możesz je wykończyć tak jak lubisz. Pierwsi najemcy czasami też to docenią, że w mieszkaniu jeszcze nikt nie mieszkał.
  2. W zestawie z nowym mieszkaniem otrzymujesz nowy, świeżutki i pachnący jeszcze budynek.
  3. Nowy budynek czyli też ładna i zadbana klatka schodowa, często szersza i wygodniejsza niż w starych budynkach (w starych, mam tu na myśli takich z czasów PRL i kamienic).
  4. Po prostu wszystko jest nowe 🙂 i pachnące.
  5. Takie mieszkanie jest wygodniejsze w mieszkaniu, często są większe okna, przez które wpada więcej światła, przestronniejsze wnętrza (co nie koniecznie jest ważne przy szukaniu mieszkania na wynajem).
  6. Nowe budynki  bardzo często są wyposażone w windy, które są cichobieżne i bardzo wygodne.
  7. W mieszkaniach z rynku pierwotnego często są niższe koszty utrzymania  niż w mieszkaniach z rynku wtórnego. Z czego to wynika? Przede wszystkim z tego, że w nowych budynkach na fundusz remontowy może być odkładana dużo niższa comiesięczna składka niż w przypadku rynku wtórnego, gdzie często trzeba już remontować klatki schodowe, dach elewację itp. Dodatkowo jest zamontowane nowoczesne ogrzewanie i budynek spełnia inne normy energetyki cieplnej. Dzięki czemu są też niższe koszty za ogrzewanie.
  8. Na rynku pierwotnym nie ma podatku od czynności cywilnoprawnych (PCC) ponieważ deweloper płaci podatek VAT. Co jest dosyć istotne i wpływa na koszt zakupu mieszkania. Jest to podatek, który płacisz u notariusza gdy kupujesz nieruchomość z rynku wtórnego. Podatek ten jest w wysokości 2% od wartości nieruchomości. Czyli od mieszkania o wartości 400.000zł podatek ten wynosi 8.000zł. Na osłodę powiem Ci, że nie jest on aż taki wysoki – przykładowo w Hiszpanii podatek ten wynosi 10% wartości mieszkania.
  9. Gdy kupujesz mieszkanie na rynku pierwotnym jest mniejsze prawdopodobieństwo, że trafisz na jakiegoś “trupa w szafie”. Jest to nowy budynek, więc jest on dopiero co wybudowany, wszystko jest nowe. Instalacje są nowe, okna nowe, ocieplenie budynku nowe. Nie musisz martwić się o to, że gdy będziesz wykańczał mieszkanie to nagle nastąpi jakaś awaria i zalejesz sąsiada z dołu. Nawet gdyby się tak zdarzyło, że coś będzie źle wykonane to masz możliwość zgłoszenia tego do dewelopera, który musi Ci to naprawić w ramach gwarancji czy rękojmi. Jako, że deweloper dostarczał Ci nowy produkt to nie ma raczej problemu z tym aby zmobilizować go aby naprawił jakąś usterkę.
  10. Budynek nie wymaga większych remontów w najbliższej przyszłości dzięki czemu jego utrzymanie jest tańsze niż starszych budynków.
  11. Co jest bardzo ważne przy wynajmie to wszystkie nowe budynki są dużo lepiej wentylowane niż stare z rynku wtórnego. Często nowe mieszkania posiadają wentylację mechaniczną, nawiewniki w oknach. Dzięki temu istnieje mniejsze prawdopodobieństwo, że lokator zagrzybi mieszkanie. Zdarza się tak w starszych budynkach gdzie jest tylko wentylacja grawitacyjna a najemca nie lubi wietrzyć mieszkania. W nowych budynkach w zasadzie ten problem jest wyeliminowany.
  12. Nowe mieszkanie możesz wykończyć dokładnie pod siebie, a raczej pod swojego najemcę. Jeżeli chcesz wynajmować mieszkanie dla rodziny to musisz je wykończyć inaczej niż gdy będziesz chciał wynajmować takie mieszkanie dla studentów. Ba, różnica już jest nawet w tym jakie mieszkanie powinieneś kupić. Inne mieszkanie będziesz kupował na wynajem dla rodzin, inne dla singli a jeszcze inne dla studentów jeżeli chcesz wynajmować na pokoje.
  13. Na etapie budowy istnieje duża możliwość aranżacji wnętrza pod Ciebie. Często możesz dogadać się z deweloperem aby ściany postawił w dokładnie tych miejscach, w których potrzebujesz. Dzięki czemu gdy już wchodzisz do mieszkania z wykończeniem to zostają Ci już same “prostsze” prace 🙂
  14. Bardzo łatwo zaplanować czas na wykończenie mieszkania, który jest dużo krótszy niż gdy remontujemy mieszkanie z rynku wtórnego.
  15. Gdy kupujesz mieszkanie z rynku pierwotnego to księga wieczysta dla Twojego mieszkania zakładana jest dopiero w momencie gdy idziesz do notariusza z umową przeniesienia własności. Jesteś pierwszym właścicielem, który jest wpisany do KW. Masz większą pewność niż w przypadku rynku wtórnego, że mieszkanie nie ma wad prawnych.
  16. Koszt zakupu mieszkania możesz rozłożyć nawet na kilka lat. Jeżeli kupisz mieszkanie na samym początku budowy to często do zakończenia budowy masz czas na wnoszenie płatności za to mieszkanie i jest to kwestia dogadania się z deweloperem.
  17. Istnieje też możliwość aby deweloper przygotował Ci mieszkanie tzw. wielopak. Czyli jedno mieszkanie, które funkcjonalnie podzielone jest na kilka mniejszych np. na kawalerki.
  18. Kupując na samym początku  inwestycji masz szansę skorzystać z obniżki ceny w ramach prowadzonej przez dewelopera przedsprzedaży dodatkowo możesz wybrać mieszkanie idealnie skrojone pod Ciebie i potrzeby Twoich najemców.
  19. Z obniżką ceny możesz też czasami spotkać się na końcu inwestycji gdy zostały jakieś pojedyncze mieszkania do sprzedaży a deweloper chętnie zamknąłby już sprzedaż danej inwestycji. Tyle, że w takim przypadku musisz liczyć się z tym, że bedą to przeważnie duże mieszkania a także czasami z jakimiś mankamentami typu: słaby rozkłąd mieszkania, jakieś hałasy, widok z okna na śmietnik itp. W takim przypadku musisz rozważyć czy te niedogodności będą też ważne dla Twoich najemców.
  20. Kupując mieszkanie od dewelopera możesz zakupić dodatkowo miejsce postojowe w hali garażowej, bądź garaż lub chociaż miejsce postojowe naziemne do wyłącznego użytkowania przez Ciebie. Dzięki temu Twój najemca będzie miał zawsze gdzie zaparkować gdy wróci po pracy do domu. Jest to duży atut.

Jakie są plusy zakupu mieszkania na wynajem na rynku wtórnym?

  1. Często mieszkanie na rynku wtórnym możesz kupić taniej niż z rynku pierwotnego
  2. Jeżeli chcesz inwestować w kawalerki to na rynku wtórnym można kupić kawalerki o bardzo małym metrażu. Zdarzają się na rynku samodzielne kawalerki o powierzchni kilkunastu metrów kwadratowych. Widziałem nawet takie, które mają po 10-11 m2. Są to bardzo fajne mieszkania na wynajem. Jako, że są bardzo małe to niskie są też koszty wynajmu dla najemcy oraz koszty utrzymania takiego mieszkania. Dzięki temu mieszkania takie są bardzo chodliwe na rynku.
  3. Mieszkanie z rynku wtórnego możesz otrzymać w zasadzie od ręki. Czyli gdy kupujesz mieszkanie na rynku wtórnym to praktycznie od razu możesz przejąć je od sprzedającego i zacząć remontować lub od razu wynajmować. Dzięki temu koszty finansowe mogą być niższe niż przy rynku pierwotnym.
  4. Jeżeli otrzymujesz mieszkanie “od ręki” to może zdarzyć się tak, że będziesz mógł je od razu wynajmować. Czyli po zakupie odbierasz mieszkanie i w zasadzie od razu dajesz ogłoszenie o wynajem. Dzięki czemu możesz od razu zacząć na nim zarabiać.
  5. Jeżeli kupujesz mieszkanie na rynku wtórnym, które jest używane przez minimum 5 lat to możesz podatkowo na tym zyskać stosując przyspieszoną amortyzację czyli, że takie mieszkanie możesz amortyzować nawet 10% rocznie.

    Jakie korzyści w praktyce wynikają ze skróconej amortyzacji? Zobacz: kupujesz mieszkanie za 400.000 zł. Jeżeli kupisz takie mieszkanie na rynku pierwotnym to możesz je amortyzować stawką 1,5% rocznie. Czyli w naszym przykładzie z amortyzacji w koszty wejdzie Ci 6.000zł. To oznacza, że podatek zapłacisz mniejszy o 1.140zł/rocznie (np. gdy płacisz podatek liniowy w ramach jdg w wysokości 19%). Jeżeli jednak kupisz na rynku wtórnym i będziesz je amortyzował 10% w skali roku to w koszty wejdzie Ci 40.000 zł. Czyli zapłacisz o 7.600zł podatku mniej. Czyli przy mieszkaniu kupionym za tą samą kwotę na rynku wtórnym na podatku możesz oszczędzić aż o 6.460 zł więcej niż gdy kupisz mieszkanie na rynku pierwotnym.

  6. Mieszkanie z rynku wtórnego często można kupić taniej niż na rynku pierwotnym. Mieszkania na rynku pierwotnym bardzo często w tej samej lokalizacji są w zbliżonych cenach. Natomiast na rynku wtórnym bardzo często na cenę mieszkania wpływa przede wszystkim motywacja sprzedającego. Jeżeli okazuje się, że ktoś jest mocno zmotywowany do sprzedaży swojego mieszkania to wtedy jest bardzo duża szansa, że będzie można uzyskać dużą obniżkę ceny za daną nieruchomość.
  7. Na rynku wtórnym często negocjacje możesz prowadzić bezpośrednio z właścicielem takiego mieszkania. Masz, więc możliwość nawiązania z nim dobrej relacji i może się okazać, że dzięki temu uda Ci się rozwiązać jakiś jego problem (być może sprzedaje to mieszkanie, bo jest dla niego problemem) a dzięki temu uzyskasz lepszą cenę lub lepszy, dłuższy termin zapłaty za mieszkanie. Albo jeszcze zupełnie coś innego co będzie ważne dla Ciebie. Od lat wyznaję zasadę, że w biznesie relacje są bardzo ważne. 
  8. Często na “starych osiedlach” są większe odległości pomiędzy poszczególnymi budynkami. Nie ma efektu zaglądania w okna z mieszkań położonych naprzeciwko. Często jest też więcej zieleni na osiedlu niż w nowych budynkach.
  9. Starsze osiedla mają częściej lepszą lokalizację niż nowe inwestycje. Ciężko jest teraz znaleźć jakiś atrakcyjny teren pod inwestycję deweloperską w centrum miasta. Większość ciekawych działek jest już zagospodarowana, zabudowana starszymi budynkami.
  10. Mieszkania z rynku wtórnego mają lepszy dostęp do infrastruktury wokół budynku. Najczęściej w bliskiej odległości znajdują się szkoły, przedszkola, ośrodki zdrowia, sklepy spożywcze itp.
  11. Lepszy dostęp do komunikacji miejskiej. Z reguły w małej odległości znajduje się przystanek autobusowy czy też pociągu podmiejskiego itp.
  12. Na rynku wtórnym bardzo często można kupić mieszkanie z piwnicą, dzięki czemu otrzymujesz dodatkową powierzchnię, którą możesz wynająć innym mieszkańcom lub będzie to dodatkowy atut przy wynajmie mieszkania a najemca otrzyma dodatkową przestrzeń do przechowywania swoich rzeczy. W nowych mieszkaniach zwykle jest bardzo ograniczona liczba komórek a dodatkowo są dużo mniejsze niż na rynku wtórnym.
  13. Na rynku wtórnym w momencie gdy zakupujesz mieszkanie masz wgląd w aktualną kw i możesz prześledzić wszystkie zmiany jakie w niej następowały.
  14. Gdy chcesz wynająć mieszkanie na osiedlu, które istnieje już kilkanaście lub kilkadziesiąt lat to dużo łatwiej można zbadać rynek pod kątem wynajmu.
  15. Gdy kupujesz takie mieszkanie to przeważnie nieruchomości dookoła są już zagospodarowane i raczej nie powinna powstać już inna zabudowa, która mogłaby zasłonić widok z okna.

Zainteresowałem się dochodami pasywnymi po pewnej nieudanej szpitalnej operacji, na którą się udałem (więcej o niej tutaj: Kim są ROZSĄDNI BRACIA?). Od momentu wyzdrowienia temat stworzenia dochodów pasywnych stał się dla mnie jednym z priorytetowych. Tym bardziej gdy zdałem sobie sprawę, że emerytura państwowa nie zapewni mi utrzymania na emeryturze – przeczytaj ten mój wpis Szok: ZUS każe mi przeżyć za 273 złote!  Doszedłem wtedy do wniosku, że w ogóle nie warto oszczędzać na emeryturę – wbrew temu co twierdzili telewizyjni eksperci – przeczytaj ten mój wpis: Dlaczego nie warto oszczędzać na emeryturę?

Jakie są minusy zakupu mieszkania na wynajem na rynku pierwotnym?

  1. Mieszkania na rynku pierwotnym najczęściej sprzedają się w trakcie budowy. Dlatego bardzo często zdarza się tak, że na takie mieszkanie trzeba decydować się jeszcze na etapie budowy i zanim otrzymamy do niego klucze to trzeba poczekać kilka, kilkanaście a nawet kilkadziesiąt miesięcy.
  2. W związku z tym bardzo często trzeba się decydować na mieszkanie na etapie dziury w ziemi opierając się tylko na projekcie i wizualizacjach dewelopera. Może to być kłopotliwe gdy ktoś nie umie sobie wyobrazić jak takie mieszkanie może wyglądać w rzeczywistości.
  3. Deweloperzy muszą stosować się do aktualnych przepisów budowlanych w związku z tym nie mogą budować kawalerek poniżej 25m2. Oznacza to, że cena jednostkowa za taką kawalerkę będzie dużo wyższa niż np. kawalerka o powierzchni 10-15m2 z rynku wtórnego. Co przy kupowaniu mieszkania inwestycyjnego ma duży wpływa na rentowność takiej inwestycji.
  4. W nowych mieszkań często zdarza się tak, że na początku pękają ściany. Budynek musi osiąść i podczas tego procesu zdarzają się spękania na ścianach.
  5. Zdarza się tak, że deweloperzy oddają mieszkania, które posiadają w sobie jeszcze dużo wody technologicznej. Oznacza to, że zanim będziesz mógł zacząć je wykańczać będziesz musiał poświecić dużo czasu na to aby pozbyć się tej wody. Jeżeli tego nie dopilnujesz to może okazać się, że po jakimś czasie wyjdą mokre plamy na ścianach gdy np. posadzka zacznie oddawać wilgoć. Będzie to bardzo niekomfortowe dla Twojego najemcy jak i dla Ciebie gdy zacznie zgłaszać Ci reklamacje z tego powodu.
  6. Nie wiesz jak będzie postrzegany dany budynek przez potencjalnych najemców
  7. Często nowe budynki budowane są poza centrum miast i często infrastruktura komunikacyjna dookoła takiego osiedla jest dosyć uboga.
  8. Mieszkania na rynku pierwotnym czasami są budowane tam gdzie jest jeszcze wiele pustych działek dookoła i nigdy nie wiadomo, co tam jeszcze powstanie. Po kilku latach od zakupu może powstać kolejny budynek, który zasłoni super widok np. na las czy też na morze.
  9. Kupując mieszkanie na rynku pierwotnym często musisz czekać kilka miesięcy na założenie nowej księgi wieczystej gdzie zostaniesz wpisany jako właściciel.

Jeśli zastanawiasz się czy to dobry moment aby kupić mieszkanie na wynajem to przeczytaj ten mój wpis: Kiedy jest dobry czas na zakup pierwszej nieruchomości inwestycyjnej?

Jakie są minusy zakupu mieszkania na wynajem na rynku wtórnym?

  1. Niższy standard budynku, często są to budynki, które mają ciasne klatki schodowe, czasami są zniszczone i nie zachęcają do tego żeby zamieszkać w takim budynku.
  2. Mieszkanie z rynku wtórnego może wymagać generalnego remontu, łącznie z wymianą instalacji, czasami również stropów (jeżeli kupujesz mieszkanie w budynku w którym są jeszcze stare, drewniane stropy), okien, drzwi zewnętrznych itp. Taki remont jest dużo trudniejszy niż wykończenie mieszkania deweloperskiego. Trzeba zerwać stare kafelki, podłogi, pozbyć się gruzu, wywieźć śmieci. Co generuje dodatkowe koszty jak i wydłuża czas remontu.
  3. Koszty utrzymania mieszkania są często dużo wyższe niż w mieszkaniach z rynku pierwotnego. Mieszkania, którymi zarządzają spółdzielnie przeważnie mają wyższe koszty. Trzeba doliczyć utrzymanie całej spółdzielni itp.
  4. Możliwe jest istnienie “trupów w szafie”, które mogą z niej wypaść gdy np. zaczniesz remont mieszkania.
  5. Obowiązkowy podatek PCC w wysokości 2%. Czyli przy naszym przykładowym mieszkaniu za 400.000 zł za sam podatek musisz zapłacić 8.000zł.

Jak widzisz jest dużo różnych aspektów, które należy wziąć pod uwagę zanim zdecydujesz się na, którym rynku kupić mieszkanie. Każdy rynek ma swoje plusy i minusy. Musisz zastanowić się co dla Ciebie jest najważniejsze. Czy bardziej spokój, który kupujesz na rynku pierwotnym jednocześnie licząc się z trochę gorszą lokalizacją. Czy wolisz ponieść ryzyko ewentualnych wypadających trupów z szafy. Jednakże jeżeli potrzebujesz tarczy podatkowej to warto przemyśleć zakup mieszkania na wynajem na rynku wtórnym.

Jeśli posiadasz już mieszkanie i chciałbyś je wynająć to przeczytaj koniecznie ten wpis Roberta: 7 rzeczy, których nigdy nie powinieneś robić… jako właściciel mieszkania na wynajem oraz ten wpis Piotra: Jak wynająć swoje mieszkanie by spać spokojnie – 6 zasad

Jeśli jesteś już bardziej zaawansowanym inwestorem lub chcesz po prostu zacząć z wysokiego C to przeczytaj ten wpis Roberta: Jak wybudować budynek z mieszkaniami na wynajem?

A jeśli chciałbyś zostać deweloperem to przeczytaj to co Robert napisał tutaj: Jak zostać deweloperem i zarabiać na budowie mieszkań

Jak my inwestujemy w mieszkania na wynajem?

Na początku naszej drogi do dochodów pasywnych kupowaliśmy mieszkania na rynku wtórnym. Później zaczęliśmy zostawiać sobie jakieś mieszkania w naszych inwestycjach, które realizowaliśmy. Teraz najczęściej i najwięcej mieszkań, pozyskujemy budując nowe budynki w całości przeznaczone na wynajem. Dla mnie najważniejszy przy poszukiwaniu nieruchomości na wynajem jest przede wszystkim excel, który mówi mi jaką stopę zwrotu osiągnę z danej nieruchomości plus oczywiście lokalizacja takiego mieszkania. Czyli czy za parę lat będzie równie chętnie wynajmowane. Kieruję się tym, że nieruchomości na wynajem, które mam w swoim portfelu powinny dla mnie pracować bardzo długo i stabilnie. Czyli muszą mieć uregulowany stan prawny, bez zastosowanych żadnych “patentów” a dodatkowo takie, które będą chętnie wynajmowane.

A Ty czym się kierujesz gdy szukasz mieszkania na wynajem? Czy moje listy plusów i minusów są kompletne czy jeszcze coś byś do nich dodał?

Zobacz także: Poprzedni wpis|Następny wpis
Michał

Michał

Jestem urodzonym optymistą i marzycielem 🙂 Przez wiele lat moim ulubionym powiedzeniem było "kto nie ryzykuje ten nie pije szampana". Dalej bardzo je lubię jednak wiekiem nabrałem więcej doświadczenia i pokory i teraz uważam na to aby ten szampan się nie wylał w momencie wyciągnięcia korka z butelki 😉 Uwielbiam budować nowe firmy, w prowadzeniu których mogą się realizować inne osoby. Aktualnie posiadam udziały w kilkudziesięciu spółkach, które zajmują się m.in. deweloperką, prowadzą przedszkola, wynajmują nieruchomości, flipami. Dzięki dochodom pasywnym z nieruchomości mogę zajmować się innymi działalnościami, które wpadną mi do głowy 🙂

Powiązane wpisy

1 KomentarzMoja opinia

Moja opinia

Twój e-mail nie zostanie opublikowany.