Czy mamy bańkę na rynku nieruchomości i czy marka ma znaczenie? – ROZSĄDNI BRACIA – BLOG o inwestowaniu w nieruchomości

Ceny mieszkań i domów rosną w zastraszającym tempie. Coraz trudniej trafić na mieszkanie w cenie „sprzed COVIDA”, a przecież mamy kryzys i ceny miały spadać. Co się właściwie dzieje?

Właśnie o takich tematach rozmawialiśmy w grupie 20 kilku inwestorów na szkoleniu w Dubaju, z którego pochodzi powyższe zdjęcie ;). Naprawdę zdania były podzielone, więc postanowiłem pokazać Ci mój punkt widzenia na ten temat. Jednocześnie zaznaczając, że nie przeprowadzałem jakiejś dogłębnej analizy rynkowej patrząc na tysiące wskaźników a jedynie obserwując lokalny rynek trójmiasta i okolic.
Widzę teraz bardzo dużą analogię do tego co się działo w latach 2006-2008 na rynku nieruchomości w naszym kraju. Co chwilę jestem zaskakiwany kolejnymi rekordowymi cenami sprzedaży mieszkań. W naszych inwestycjach deweloperskich mieszkania sprzedajemy dużo powyżej cen jakie zakładaliśmy w biznesplanie np. mieszkanie 35m2 położone w Redzie, a w zasadzie na obrzeżach Redy (miasto w woj.pomorskim przez które zapewne przejeżdzasz jadąc na półwysep helski, tak to właśnie tu skręcasz z krajowej „6” w prawo ;)) planowaliśmy sprzedawać w cenie 150.000PLN. Przy starcie inwestycji podnieślimy cenę na 170.000 PLN. W pierwszym etapie budowy (36 mieszkań) podnosiliśmy systematycznie ceny a i tak sprzedaliśmy wszystko szybciej niż zakładaliśmy. W drugim etapie (72 mieszkania), który wystartował pół roku temu takie mieszkania sprzedawaliśmy już po 206.000PLN i jak się okazało to również były za niskie ceny, gdyż nie mamy już nic w ofercie a do zakończenia budowy zostało jeszcze około 5-6 miesięcy. Jak widzisz w stosunku do planowanej sprzedaży ceny podnieślimy o prawie 40%. W zaledwie 1,5 roku. Pomimo tego nie zatrzymaliśmy zbyt szybkiej sprzedaży. Oznacza to, że w III etapie budowy tego osiedla, który zaczynamy niebawem ceny będą jeszcze wyższe.
Od jakiegoś czasu „bawię się” we flipowanie.
Nie wiesz co to jest flip? Zobacz ten artykuł:
 
Jednak jako, że z natury jestem dosyć leniwy to flipy robię też na leniwo ;). Czyli jedynie rynek pierwotny, mieszkanie kupione od dewelopera, wykończone przez dekoratorkę wnętrz, która jednocześnie ogarnia cały remont i wyposażenie. Mieszkania wykańczamy w bardzo fajnym, ciepłym i przyjemnym standardzie i ich sprzedaż nie zajmuje dłużej jak 6 miesięcy. Najkrócej sprzedawaliśmy mieszkanie zaledwie 1,5 tygodnia. Po co Ci o tym piszę? Żeby się pochwalić jak dobrze idzie mi kolejny biznes? Trochę też 😉  Ale jednak nie to jest najważniejsze. Kupiłem w naszej firmie deweloperskiej mieszkanie wspomniane wyżej, czyli 35m2 za 170.000. Wykończenie wraz z wyposażeniem kosztowały nas niecałe 60.000 (tak, wiem dosyć dużo jak za taki metraż ;). Jednak chciałem żeby był efekt WOW i taki efekt osiągnęliśmy. Czyli cały koszt wykończonego mieszkania to nieco ponad 230.000PLN. Nie wierzyłem, że nasza spółka zarobi na nim więcej niż 50.000. Żeby tak się stało musielibyśmy je sprzedać za więcej niż 282.000PLN (doliczając akt notarialny oraz opłaty do wspólnoty) co wydawało mi się kwotą nie do przejścia. No bo za ile można sprzedać mieszkanie w Redzie? Za 8000zł/m2? Nie to jest na pewno niemożliwe. Przed wystawieniem ogłoszenia zrobiliśmy rozeznanie wśród rzeczoznawców jak i na portalach ogłoszeniowych. Jeżeli uda nam się sprzedać to mieszkanie za 282.000 to jesteśmy niesamowitymi szczęściarzami, bo ceny transakcyjne w tym czasie były po około 7.000/m2 – tak mówili rzeczoznawcy.
Jeżeli zastanawiasz się czym się różni rynek pierwotny od rynku wtórnego to tu masz porównanie przy zakupie mieszkania na wynajem:
Jednak nie byłbym sobą gdybym nie spróbował na własnej skórze czy możemy sprzedać je drożej 😉
Mieszkanie wystawiliśmy  za 317.000PLN czyli ponad 9.000/m2 a ostatecznie sprzedaliśmy je za 329.000 (!)  Osobiście dla mnie jest to jakaś niewiarygodnie wysoka kwota za tak małe mieszkanie w tym mieście. 9.400 PLN za m2. Jakiś totalny kosmos. Zacząłem się mocno nad tym zastanawiać co się dzieje. Czy to naprawdę już jest tak mocno rozdmuchane? Czy mamy już totalną bańkę? Czy mamy powtórkę z przed 10 lat? Kolejne pytanie jakie mi się nasunęło: dlaczego ktoś kupuje wykończone mieszkanie i tyle za nie „przepłaca”? Czy nie lepiej gdyby kupił prosto od dewelopera, poczekał chwilę, wykończył z jakąś ekipą remontową?
Zobacz jak przygotować mieszkanie do sprzedaży w tym artykule:
Do jakich wniosków doszedłem:
Po pierwsze, myślę, że nie ma jeszcze bańki na rynku nieruchomości, nominalnie nieruchomości rzeczywiście bardzo mocno drożeją, jednak czy to nie jest tak, że po prostu mocno spadła cena nabywcza naszej złotówki? Oficjalna inflacja za zeszły rok to 3,4%, ale umówmy się, że każdy z nas ma „swój” wskaźnik inflacji. Przecież jeżeli ja inwestuję w nieruchomości to dla mnie inflacja za zeszły roku jest dużo wyższa niż oficjalna. Drukarka w NBP chodzi na pełnych obrotach i kolejne banknoty są z niej wypluwane na niespotykaną dotąd skalę.
Po drugie: dlaczego Polacy uciekają z pieniędzmi z banku? Raz, że właśnie dlatego, że boją się inflacji a po drugie w bankach pojawiły się pomysły aby pobierać pieniądze od środków zgromadzonych na koncie (!). Nie dość, że odsetki od lokat są na historycznie niskim poziomie to jeszcze będzie się nas karać za to, że trzymamy kasę w banku. Paranoja.
Po trzecie: jeżeli chcesz inwestować w nieruchomości to nie wierz tylko i wyłącznie specjalistom (w moim przypadku rzeczoznawcy) tylko sprawdzaj również na żywym organizmie. Przecież rzeczoznawcy mają dostęp do aktów notarialnych a te są zawierane nawet po dwóch latach od podpisania umowy z deweloperem przez klienta. Przecież w momencie gdy klient podpisał umowę na dane mieszkanie to deweloper musiał je jeszcze wybudować a cena na akcie pojawiła się dopiero w momencie przeniesienia własności.
Zobacz co przewidywaliśmy odnośnie inflacji już ponad rok temu, w zasadzie jeszcze przed COVIDEM i zanim drukarki w NBP zaczęly tak mocno pracować:
Kolejną sprawą  jest to, że mocno drożeją koszty pracy i jest coraz trudniej znaleźć wykonawcę, który szybko i sprawnie poprowadzi budowę. Polaków na budowach pracuje coraz mniej, pracownicy zza wschodniej granicy, którzy ratowali wiele firm budowlanych, przez pandemię mieli ograniczoną możliwość wjazdu do Polski. Do tego niesamowicie wysokie podwyżki materiałów budowlanych. Czy wiesz, że styropian w tym roku podrożał już o kilkadziesiąt procent? No dobrze, ale czy to wszystko nie wskazuje na to, że powinniśmy się obawiać tego, że za moment wszystko runie? Moim zdaniem nie. Myślę, że jesteśmy  jeszcze w trendzie wzrostowym. Dopóki stopy procentowe będą na tak niskim poziomie i dopóki banki bedą udzielały kredytów a inflacja będzie tak szalała to ceny mogą szybować dalej.
Wracając do kolejnego pytania: dlaczego ktoś kupuje wykończone mieszkanie i „przepłaca” za nie aż 100.000PLN? Jakiś czas temu  zaobserwowałem to, że są osoby, które szukają dla siebie mieszkania i zależy im na tym, aby kupić mieszkanie nowe, w którym do tej pory nikt jeszcze nie mieszkał. Tak samo jak z samochodami. Są klienci, którzy nie kupują używanych aut, pomimo tego, że zdają sobie sprawę z tego, że po wyjeździe z salonu ich auto traci 20-30% na wartości.Ta teoria sprawdzała mi się do momentu sprzedaży wspomnianego mieszkania. Klienci, którzy je kupili, zrobili to z myślą o wynajmie nieruchomości. Odpowiedź znalazłem dosyć szybko. Czas. Po prostu jest to czas. Niektórzy z nas cenią swój czas bardziej niż pieniądz, lub inaczej. Wolimy zapłacić więcej, ale nie angażować się w jakieś projekty gdy na innych w tym czasie możemy zarobić więcej. Nasi klienci nie zajmują się nieruchomościami, mają swój inny biznes, który wolą doglądać zamiast zajmować się remontami czy szukaniem materiałów wykończeniowych. Do takich wniosków doszedłem gdy zapytałem ich wprost co skłoniło ich do zakupu właśnie tego mieszkania.
Teraz nasuwa mi się kolejne pytanie: czy za jakiś czas będziemy sprzedawać już tylko wykończone mieszkania w firmie dewloperskiej? Myślę, że może się tak zdarzyć.
Na początku tego wpisu zadałem pytanie czy marka jest ważna? W niektórych działalnościach, które prowadzimy zauważyłem, że marka jest niezwykle istotna a w niektórych już mniej. Np, w działalności deweloperskiej znana marka niezwykle mocno wspiera sprzedaż i pozwala sprzedawać drożej i szybciej niż w przypadku nie posiadania takowej. Podobnie jest w przypadku naszej sieci przedszkoli. Gdy nasza marka jest rozpoznawalna i postrzegana jako bardzo dobra, to zapisy do naszych przedszkoli mamy już na dwa lata do przodu. W czasie gdy inne przedszkola często jeszcze we wrześniu nie mają zajętych wszystkich miejsc. Znowu przy wynajmie mieszkań marka ma dużo mniejsze znaczenie. Dużo ważniejsza jest lokalizacja, cena standard wykończenia. Przy flipach marka w zasadzie nie ma żadnego znaczenia. Często są to pojedyncze transakcje, z pojedynczymi klientami, którzy już do nas nie wrócą.
Czy w takim razie warto budować markę swojego biznesu? Oczywiście, że tak. Jednak jest marka, która ma dużo większą wartość niż marka firmy czy produktu. Czy wyobrażasz sobie, że możesz zbudować markę i dzięki niej zarabiać w zasadzie na prawie każdym produkcie jaki tylko przyjdzie Ci do głowy? Dziwne prawda? Jest to marka osobista.
Czy słyszałeś o fenomenie Friza i jego Ekipy? Są to młodzi ludzie, którzy zawładnęli polskim youtubem. Niedawno zaczęli współpracę z producentem lodów koral. Co się okazało? Lody stały się totalnym hitem i producent nie nadąża z ich produkcją. Czy dlatego, że do ich produkcji została wymyślona jakaś super tajna receptura znana od pokoleń tylko garstce osób przez co ma niesamowity smak? Absolutnie nie. W smaku są podobne do setek innych. Jednak to co je wyróżnia to właśnie sygnowanie tych lodów nazwą ekipy. Marka osobista jest niesamowicie ważna i gdy zamiast budować markę kolejnych swoich biznesów zainwestujesz po prostu w markę osobistą to okaże się, że jesteś w stanie sprzedać prawie wszystko każdemu osiągając ponadprzeciętne zyski.
A wracając do moich podróży. W niedzielę wróciłem z mojej kolejnej podróży w czasie pandemii. Tym razem byłem w Dubaju. Od momentu wybuchu pandemii mamy coraz to inne wymagania i warunki, które należy spełnić aby móc podróżować. Aby polecieć do Dubaju należy wykonać test PCR jeszcze na miejscu w Polsce. Następnie kolejny, tym razem bezpłatny, test wykonywany jest na lotnisku w Dubaju. Po powrocie, aby uniknąć kwarantanny, należy wykonać test w Polsce. Takie testy można już wykonać na lotnisku. Tak, więc nie jest to aż takie straszne. Potrzeba tylko na to trochę więcej pieniędzy. Natomiast w Dubaju trzeba chodzić w maseczkach, również na terenie hotelu. Są bardzo wysokie mandaty (około 3.000zł) za ich brak. W restauracji hotelowej nie można samemu nakładać jedzenia, robi to obsługa. Natomiast „na mieście”  restauracje są otwarte, można w nich normalnie zjeść i wypić. Jeżeli restauracja ma stoliki na zewnątrz to praktycznie nie ma obostrzeń, jeżeli w środku pomieszczenia to jest ograniczona liczba stolików, z których można skorzystać. Tak, więc da się cały czas podróżować i chłonąć inne kultury oraz słońce z czego skrzętnie korzystam i do czego Cię gorąco zachęcam 🙂
Dzisiaj zaczyna się majówka i pomimo tego, że pogoda nas nie rozpieszcza to warto skorzystać z tego czasu i spędzić go aktywnie do czego również i Ciebie namawiam 🙂
Zobacz także: Poprzedni wpis | Następny wpis
Michał

Michał

Jestem urodzonym optymistą i marzycielem 🙂 Przez wiele lat moim ulubionym powiedzeniem było "kto nie ryzykuje ten nie pije szampana". Dalej bardzo je lubię jednak wiekiem nabrałem więcej doświadczenia i pokory i teraz uważam na to aby ten szampan się nie wylał w momencie wyciągnięcia korka z butelki 😉 Uwielbiam budować nowe firmy, w prowadzeniu których mogą się realizować inne osoby. Aktualnie posiadam udziały w kilkudziesięciu spółkach, które zajmują się m.in. deweloperką, prowadzą przedszkola, wynajmują nieruchomości, flipami. Dzięki dochodom pasywnym z nieruchomości mogę zajmować się innymi działalnościami, które wpadną mi do głowy 🙂

Powiązane wpisy

Moja opinia

Twój e-mail nie zostanie opublikowany.