Jak wybudować budynek z mieszkaniami na wynajem? – ROZSĄDNI BRACIA – BLOG o inwestowaniu w nieruchomości

Jeśli czytasz wpisy na naszym blogu to wiesz, że najchętniej inwestujemy w mieszkania na wynajem poprzez budowanie całych budynków z mieszkaniami. W tych budynkach… wszystkie mieszkania są przeznaczone na wynajem. Dlaczego właściwie tak robimy i jak to wpływa na budowanie naszych dochodów pasywnych?

Właśnie rozpoczęliśmy budowę budynku, w którym jednostki mieszkalne będą w całości przeznaczone na wynajem. Parter budynku składa się z lokali usługowych, a górne kondygnacje z lokali przeznaczonych na pobyt ludzi.

Nie jest to nasz pierwszy budynek z mieszkaniami na wynajem który budujemy, ale pierwszy, na którego przykładzie pragniemy przybliżyć temat budowy takich budynków Czytelnikom naszego bloga.

Jaką wartość dajemy najemcom tworząc całe budynki przeznaczone na wynajem?

Patrząc na to co dzieje się na rynku można stwierdzić z całą pewnością, że wielu ludzi nie kupi nigdy swojego własnego mieszkania.

Z jednej strony barierą stała się konieczność posiadania wkładu własnego. I tutaj przyjmując nawet, że komuś uda się wziąć kredyt przy 10% wkładzie własnym – co nadal jest możliwe – to i tak zebranie kwoty 20-30 tysięcy złotych jest dla wielu osób zadaniem wymagającym wielu wyrzeczeń przez kilka lat lub jest po prostu praktycznie niemożliwe.

Kolejnym problemem może okazać się brak odpowiedniej zdolności kredytowej czy też niestaranność w spłacie dotychczasowych zobowiązań w wyniku których pojawiły się np. niekorzystne wpisy dotyczące danej osoby w bazach danych z których korzystają banki.

W końcu wreszcie są ludzie, którzy po pierwsze nie chcą wiązać się z bankiem poprzez długoterminowy kredyt (nie chcą aby “kredyt wisiał im nad głową”) a po drugie cenią sobie możliwość błyskawicznych zmian swojego trybu życia. Są otwarci na możliwości zmiany miejsca swojego zamieszkania i tak właśnie chcą żyć, jest to ich świadomy wybór.

Pomimo tego, że są ludzie, który boją się kredytów my uważamy, że korzystanie z pieniędzy Banków jest dla nas bardzo opłacalne. Dlaczego? Przeczytaj ten wpis Piotr Jak działa lewarowanie kredytem przy inwestowaniu w nieruchomości? oraz wpis Michała Czy warto kupować mieszkania na wynajem na kredyt?

Dla potencjalnych najemców możliwość zamieszkania w budynku, który jest własnością firmy specjalizującej się w udostępnianiu mieszkań na wynajem ma szereg zalet. Najważniejszą jest przewidywalność sytuacji, w której się znajdą podpisując umowę najmu. Nikt nie będzie miał zamiaru z dnia na dzień zmienić reguł gry – co niestety nadal zdarza się przy wynajmie od osoby prywatnej, która wynajmuje swoje mieszkanie w sposób przypadkowy. Może zdarzyć się zmiana planów właściciela co do danego mieszkania przez co najemca może zostać postawiony przed koniecznością wyprowadzki pomimo tego, że jeszcze jej nie planował.

Kolejną zaletą jest fakt, że budynek na wynajem, który został zaprojektowany specjalnie w tym celu posiada szereg rozwiązań, które nie są regułą w innych budynkach wielorodzinnych, a które pozwalają na obniżenie kosztów najmu i zapewnienie rozsądnego standardu udostępnianych lokali.

Dobre zarządzanie budynkiem sprawia, że mieszkanie takie utrzymywane są w dobrej kondycji i są odświeżane przy okazji zmian najemców. W takich budynkach są także pomieszczenia wyposażone przez nasze firmy z których mogą korzystać najemcy takie jak: pralnie, wózkarnie, rowerownie, schowki, garaże, itp. Najemcy nie muszą wydawać jednorazowo dużych kwot pieniędzy na zakup urządzeń aby móc z nich korzystać.

“Dobre zarządzanie budynkiem”? Jeśli nie wiesz o co mi chodzi to wiedz, że wynajmowanie mieszkania nie sprowadza się tylko i wyłącznie do podpisania umowy i zbierania czynszu. Z najemcami trzeba utrzymywać stałą relację. Przeczytaj  wpis Michała Jak zarządzać mieszkaniem na wynajem na odległość

Budując takie budynki sprawiamy, że wiele osób uzyskuje bardzo sensowną i bezpieczną alternatywę dla wynajmu mieszkań od osób które nie zajmują się tym tematem zawodowo.

Czy opłaca się budować cały budynek przeznaczony na wynajem?

Tak, a najważniejsze zalety są dwie:

Po pierwsze: za jednym zamachem wzbogacamy swój portfel mieszkań na wynajem o minimum kilkadziesiąt nowych jednostek. Oczywiście wszystko zależy od tego jak duży budynek wybudujesz. Tutaj zasada jest zupełnie odwrotna niż przy budowie domu dla siebie.

Temat do zastanowienia się nad kluczowym kryterium przy budowie swojego własnego domu – szczególnie ważne gdy pracujesz na etacie bądź zdobywasz pieniądze w inny sposób sprzedając swój czas – poruszyłem w tym filmie:

 

Przeczytaj także ten wpis Michała: Dlaczego nie warto kupować mieszkania dla siebie? Może on zmienić diametralnie Twoje spojrzenie na inwestowanie w nieruchomości 😉

Czyli przy inwestowaniu: im większy budynek z mieszkaniami na wynajem budujesz – tym korzystniejszy będzie efekt tej inwestycji.

I teraz zobacz: budując cały budynek za jednym zamachem możesz załatwić jednorazowo finansowanie całości (zamiast kilkudziesięciu pojedynczych kredytów na zakup mieszkań).

Także za jednym zamachem robisz milowy krok zwiększający Twoje dochody pasywne lub sprawiający, że stajesz się rentierem. Tutaj oczywiście wszystko zależy od tego jaki jest poziom wydatków wystarczający Ci do prowadzenia “normalnego” życia. Niektórym starczy pewnie kilka tysięcy złotych dochodu pasywnego a innym będzie brakowało nawet gdy osiągną dochód pasywny w wysokości 200 tysięcy złotych na miesiąc.

“Tak, budynek  z mieszkaniami na wynajem! A mnie nie stać nawet na zakup jednego mieszkania!” – jeśli tak myślisz to zacznij kumulować gotówkę. W nieruchomościach możesz zacząć od podnajmów, w których potrzebny jest bardzo mały kapitał własny – przeczytaj wpis Michała Co to jest podnajem nieruchomości i ile można na nim zarobić?.

Jeśli z kolei masz już jakieś pieniądze i chciałbyś je pomnożyć być może powinieneś zainteresować się flipami – przeczytaj wpis Michała Co to jest FLIP i ile można na nim zarobić? oraz flip Aliny Flip w małym mieście z dużym zyskiem? Ponad 100 tysięcy złotych na jednym flipie!, która pokazuje jak zarobiła w małym mieście ponad 100.000 złotych na jednym flipie na pojedynczym mieszkaniu!

Kluczową umiejętnością  rentiera jest wydawanie mniejszej ilości pieniędzy niż potrafi zarobić. Jeśli wydajesz wszystko co masz na koncie, bo po prostu tak lubisz lub wydajesz więcej niż masz na koncie to bardzo trudno będzie Ci zostać rentierem bo uwierz: można przepalić każdą kwotę pieniędzy. Jeśli nie posiadasz wypracowanego własnego bezpiecznika, jeśli gotówka pali Cię w ręce i musisz ją szybko wydać to myślę, że warto popracować ad okiełznaniem samego siebie.

Czy wolność finansowa może być jak ponowne narodziny? Hmmm… tak odczuł to Michał kiedy jej zasmakował. Przeczytaj jego wpis Żeglowanie ku wolności finansowej.

Po drugie: inwestycje finansujemy poprzez zastosowanie spółek celowych. Takie podejście pozwala nam to na budowanie nieograniczonej zdolności kredytowej.

Kupując pojedyncze mieszkania na wynajem na siebie prędzej czy później – i to już przy liczbie zaledwie kilku mieszkań – możesz spotkać się z niekorzystnym stanowiskiem banków, które nie będą chciały finansować kolejnych Twoich zakupów.

W przypadku spółek rzecz ma się zupełnie odwrotnie. Kupując coraz więcej mieszkań taka spółka ma coraz większą zdolność kredytową. Oczywiście zdolność do wzięcia kredytu i obsługi takiego finansowania nie musi wynikać wcale z historycznych wyników finansowych takiej spółki. My wielokrotnie zakładamy nowe spółki do kolejnych budowanych przez nas budynków na wynajem.

“Spółki są niedobre mówiły jaskółki” – czy rzeczywiście? Jeśli tak myślisz to może warto abyś dowiedział się jaka jest istotna spółek, po co je tworzymy i jak pozwalają nam się rozwijać? Przeczytaj wpis Michała Spółka z o.o. czy jednoosobowa działalność gospodarcza? a także obejrzyj ten film Michała:

Skoro zdolność kredytowa nie jest ograniczeniem to co nim jest?

Głównym ograniczeniem przy organizowaniu finansowania staje się konieczność zapewnienia wkładu własnego. I oczywiście może to być WIELKIE ograniczenie dopóki nie okaże się, że inwestycja może zostać także spięta w taki sposób, że ten wkład własny nie musi być wydatkowany przez nas. To już otwiera nieskończone możliwości inwestowania. Praktycznym ograniczeniem stają się jedynie: czas oraz dostępność  gruntów, które posiadają odpowiednie parametry.

A poniżej kilka wstępnych wizualizacji budynku którego budowę rozpoczęliśmy w zeszłym tygodniu. Z marketingowego punktu widzenia nie są to nawet wizualizacje a jedynie szkice sketchup’owe, które zostały sporządzone przez architekta w końcowej fazie projektowania budynku. Oczywiście zleciłem wykonanie prawdziwych wizualizacji i z niecierpliwością czekam na efekt prac studia graficznego.

Aha: dodam, że inwestycja powstaje w centrum miasta. Podczas organizowania pozwolenia na budowę musieliśmy kolejno przejść przez badania archeologiczne, uzgodnienia z Miejskim Konserwatorem Zabytków oraz oczywiście cały szereg innych uzgodnień, zezwoleń, warunków technicznych oraz procedurę odwoławczą. W sumie załatwianie dokumentów do rozpoczęcia budowy zajęło nam parę lat. A sama budowa? Każdy etap potrwa około roku, a etapów planujemy dwa.

Tutaj zobaczysz film z rozpoczęcia budowy:

Jak wybudować swój budynek z mieszkaniami na wynajem?

Zarówno film z placu budowy, jak i ten wpis powstały dlatego, że otrzymujemy coraz więcej zapytań od osób zainteresowanych dochodami pasywnymi i chcących za jednym zamachem zbudować lub powiększyć swój pakiet o kilkanaście, kilkadziesiąt lub kilkaset mieszkań na wynajem. Mam nadzieję, że taki wpis będzie dobrym początkiem do złapania inspiracji przez Ciebie lub do rozpoczęcia działań.

Jeśli jesteś mocno zainteresowany tematem to polecam Ci obejrzenie zapisu webinaru Jak wybudować budynek z mieszkaniami na wynajem (WEBINAR), który jest dostępny w naszym Sklepie Rozsądnych Braci.

Jeśli chciałbyś wybudować swój budynek z mieszkaniami na wynajem i oczekiwałbyś pomocy z naszej strony to daj nam znać. Chcielibyśmy wiedzieć co byłoby Ci potrzebne do realizacji tego celu. Być może będziemy mogli zrobić coś co zbliży Cię do posiadania swojego budynku lub pakietu budynków z mieszkaniami na wynajem.

Jeśli jesteś zainteresowany budynkami na wynajem niekoniecznie tylko z samymi mieszkaniami to zobacz jak my je finansujemy, budujemy i wyceniamy – przeczytaj mój wpis Jak inwestować w budynki na wynajem

Jeśli interesuje Cię ten temat, daj znać – pisząc komentarz, wiadomość na fb lub e-mail do nas.

Pamiętaj, że zarówno moje wpisy, jak i moich braci, czytasz kompletnie za darmo, a na to aby powstały musimy poświęcić kawałek swojego życia aby je napisać. Więc jeśli chcesz czytać ich więcej to prośba: wykonaj jakiś ruch i pokaż tą swoją chęć.

My także potrzebujemy motywacji aby usiąść i spędzić popołudnie (lub kilka takich) na stukaniu w klawiaturę 🙂 zamiast dla przykładu posiedzieć sobie w cieniu i spić lemoniadę 😉

Zobacz także: Poprzedni wpis | Następny wpis
Robert

Robert

Kilkanaście lat temu zacząłem przygodę z inwestycjami deweloperskimi a od 2012 roku zacząłem inwestować w nieruchomości generujące dochody pasywne. Działam głównie w Trójmieście i okolicach - skąd pochodzę. W inwestowaniu w nieruchomości cenię wolność wyborów i niezależność uzyskaną z dochodów pasywnych.

Powiązane wpisy

Loading comments...