Jak wybudować blok wielorodzinny? Przepis w 7 krokach – ROZSĄDNI BRACIA – BLOG o inwestowaniu w nieruchomości

Prowadzenie inwestycji w budowę budynku wielorodzinnego różni się od budowy domów jednorodzinnych. Warto spojrzeć całościowo, jeszcze przed rozpoczęciem inwestycji, na specyficzne tematy z którymi będziesz musiał się zmierzyć.

Dziś kilka wskazówek dla osób, które chciałyby wybudować swój pierwszy budynek wielorodzinny. Już dawno myślałem o takim wpisie i sam się dziwię, że do tej pory właśnie taki wpis o budynkach wielorodzinnych jeszcze nie znalazł się na naszym blogu 😉 Będę skupiał się w tym wpisie na niewielkiej inwestycji – rzędu maksymalnie 10-15 mieszkań i podane kwoty dotyczą takiej właśnie skali projektu.

Jeśli czujesz potencjał na budowę znacznie większego budynku wielorodzinnego, to treść tego wpisu także może się okazać dla Ciebie pomocna, ponieważ starałem się ująć ogólnie specyfikę inwestowania w budynki wielorodzinne, ale weź na to poprawkę.

Temat podzieliłem na 7 kroków nad którymi szczególnie mocno warto się skupić i które różnią się znacząco od inwestowania w domy jednorodzinne.

KROK 1. Jak znaleźć działkę pod budowę budynku wielorodzinnego?

Już na samym początku przy poszukiwaniu działki staniesz przed koniecznością zwiększenia budżetu w porównaniu ze zbliżoną wielkościowo działką pod inwestycję w domy jednorodzinne. Działki pod budownictwo wielorodzinne są po prostu droższe z metra ponieważ deweloperzy płacą wyższe ceny za większy potencjał jeśli chodzi o zarobek możliwy do uzyskanie z danej nieruchomości.

Najtańsza działka jaką uda Ci się znaleźć z przeznaczeniem wielorodzinnym na terenie kilkudziesięciotysięcznego miasta powiatowego to koszt od około 400.000 złotych w górę. Działki w dobrych punktach miasta to koszt nawet powyżej 1000 zł / m2. Aha: i wcale nie jest tak łatwo znaleźć odpowiednie działki do inwestycji. W większym mieście, nawet przy niedużej działce, będą to zwykle koszty powyżej miliona złotych, często musisz być gotowy na około kilka milionów złotych. Cena zależy od wielu czynników, które mają wpływ na to jak intensywnie można zabudować działkę.

Przed zakupem sprawdź także – z pomocą architekta – jaki jest potencjał działki. W praktyce wygląda to tak, że wykonuje się wstępną koncepcję zabudowy, która pokazuje tzw. chłonność działki.

Szacując taką chłonność działki warto przyjąć założenia umiarkowanie optymistyczne. Przy tych założeniach powinieneś dokonać kalkulacji opłacalności inwestycji. Każda optymalizacja projektu bądź korzystne uzgodnienie które uzyskasz podczas jego opracowywania będą dodatkowym bonusem, ale nie zakładaj tego z góry, że wszystko pójdzie w najbardziej korzystny dla Ciebie sposób. Zachowaj marginesy bezpieczeństwa i zobacz czy wszystko spina się w odpowiednich dla Ciebie liczbach.

Przy szukaniu działki pod inwestycję deweloperską pewne zapisy w planie mają szczególnie istotne znaczenie w kontekście ograniczania możliwości zabudowy. O jednym z nich, bardzo znaczącym, mówię w tym filmie nieco więcej:

Warto w tym momencie przegadać także z architektem kwestie uczestnictwa stron w postępowaniu o udzielenie pozwolenia na budowę. Ważne jest to, że nie w każdym przypadku sąsiedzi są zawiadamiani – czyli nie są wtedy stroną. Z kolei w pewnych sytuacjach, które wynikają z interpretacji prawa budowlanego, będą zawsze zawiadamiani i będą formalną stroną postępowania.

Pozwoli Ci to określić ryzyko ewentualnych opóźnień w uzyskaniu ostatecznej decyzji o pozwoleniu na budowę. Sprawy związane z rozpatrywaniem odwołań stron postępowania (zwykle sąsiadów) potrafią trwać latami i niekiedy kończą się definitywnie dopiero przez NSA – po np. 3 lub więcej latach. Takie sytuacje już przerabialiśmy – w każdej z nich ostatecznie nasze pozwolenie stawało się prawomocne i inwestycja mogła zostać zrealizowana.

KROK 2. Na co zwrócić uwagę opracowując projekt budynku wielorodzinnego?

Zorientuj się wcześniej czy na terenie gdzie leży działka będziesz musiał uzyskać zgodę konserwatora zabytków bądź też wykonać np. badania archeologiczne. Jeśli będziesz musiał zmierzyć się z którymś z tych tematów to możesz znacząco popłynąć na terminach oraz możesz przekroczyć zakładany budżet tego etapu inwestycji.

Specyfika uzgodnień z konserwatorem zabytków zależy często od samego człowieka, który podejmuje decyzje w urzędzie na tym stanowisku. Jeśli komunikaty przekazywane przez niego są jasne a kryteria uwag precyzyjne to praca architekta jest znacznie ułatwiona i może się okazać, że jest on w stanie uzgodnić z konserwatorem właściwy kształt projektu jeszcze przed jego całościowym narysowaniem.

Z kolei gdy kontakt osobisty z konserwatorem jest utrudniony i polega na wypisywaniu odmownych uzgodnień z podaniem ogólnych wskazówek typu: “dostosować projekt do walorów regionalnych” to może się okazać, że sam etap dostosowania projektu do pozytywnej oceny przez konserwatora może zabrać nawet półtorej roku – i to pewnie nie jest jeszcze rekord 😉

Zobacz jak wyglądają badania archeologiczne w inwestycji dewelopera. Przeczytaj mój wpis: Dzisiaj szukamy skarbów!

Kluczową rzeczą podczas opracowywania projektu jest nie tylko ogarnięcie kwestii formalnych, ale na tym etapie musisz także skupić się szczególnie na kwestiach biznesowych, ponieważ właśnie w tym momencie powstaje produkt, który będziesz oferował na rynku.

Mieszkania powinny być nie tylko piękne, ale także powinny odpowiadać na potrzeby klienta w segmencie, w którym planujesz je sprzedać. Wielokrotnie o tym pisałem i mówiłem w wielu filmach – zachęcam Cię więc do poszperania na naszym blogu oraz na naszym kanale na YT jeśli interesuje Cię ten temat.

Ile może kosztować projekt architektoniczny ze wszystkimi branżami?

Tutaj znowu uwaga dla ewentualnych osób przewrażliwionych na tym punkcie – piszę ten wpis w roku 2020 i poziom podawanych przeze mnie cen dotyczy tego właśnie okresu oraz projektów, które realizowane są przez nas. Oznacza to, że w innych miejscach Polski czy też w innych pracowniach architektonicznych niż te z którymi współpracujemy mogą być zupełnie inne realia cenowe.

Cena projektu niewielkiego budynku wielorodzinnego ze wszystkimi branżami to u nas koszt od około 60.000 złotych do 150.000 złotych w zależności od rodzaju uzgodnień, sposobu konstrukcji budynku, tego czy jest hala garażowa czy jej nie ma no i wreszcie w zależności od tego jak bardzo się nam spieszy z opracowaniem danego projektu.

Warto umówić się z architektem w ten sposób, że to on spina wszystkich branżystów na zasadzie swoich podwykonawców oraz że to architekt organizuje wszystkie uzgodnienia. Jeśli tak się nie umówisz, to licz się z tym, że to Ty będziesz koordynował pracę branżystów i architekta a także, że mogą pojawić się takie sytuacje wynikające z niedogadania, które będą wymagały poprawek w projekcie – często już na Twój koszt.

Ja obecnie nie zlecam projektów do biur, które nie załatwiają sprawy całościowo – aż do momentu uzyskania pozwolenia na budowę. Byłoby z tym zbyt dużo zachodu. Wychodzę z założenia, że na tym nie warto oszczędzać, bo czas który poświęciłbym na latanie po urzędach czy też koordynowanie prac mogę spożytkować znacznie lepiej robiąc coś innego – np. planując kolejny projekt deweloperski czy też nawet grając z synem w bilard.

KROK 3. Jak zorganizować finansowanie budowy?

Dobrym pomysłem jest optymalizowanie wydatków już na samym początku inwestycji. Podczas poszukiwania działki może Ci się udać tak poprowadzić negocjacje ze sprzedającym, że zgodzi się on na otrzymanie częściowej wpłaty od Ciebie oraz poczekanie kilka miesięcy aż opracujesz projekt i uzyskasz pozwolenie na budowę. Dopiero wtedy musiałbyś dokonać płatności reszty ceny nieruchomości – co można zresztą zrobić także z wykorzystaniem kredytu deweloperskiego – przy spełnieniu odpowiednich warunków. Dzięki temu możesz rozpocząć cały proces z minimalnym wkładem gotówkowym.

Jeśli zastanawiasz się jak można w praktyce optymalizować wydatki na zakup działki to obejrzyj ten film Piotra, gdzie znajdziesz kilka podpowiedzi:

a jeśli zastanawiasz się jak załatwić pozwolenie na budowę gdy działka nie należy jeszcze do Ciebie i czy to w ogóle możliwe to obejrzyj ten film Piotra – na pewno będzie dla Ciebie MEGA pomocny 🙂

Twoja sytuacja, jako dewelopera, zmienia się bardzo mocno gdy masz w ręku ostateczne pozwolenie na budowę. Możesz wtedy składać wniosek do banku w celu pozyskania finansowania, możesz także pozyskiwać inwestorów oraz możesz stworzyć już docelowe struktury formalne dla inwestycji – jeśli jeszcze ich nie posiadasz. Mam tutaj na myśli założenie spółki deweloperskiej – czy to spółki celowej dla projektu czy też spółki dla wielu projektów.

Aha: podstawowe pytanie: Czy nowa spółka może uzyskać kredyt deweloperski? Zobacz ten film gdzie Michał dokładnie przedstawia ten temat:

Pewne rzeczy możesz zrobić już wcześniej, ale często nie ma to większego sensu, gdy start Twojego biznesu jest powiązany bardzo mocno z posiadaniem ostatecznego pozwolenia na budowę. Możesz takowe uzyskiwać nawet na inną firmę czy też na siebie (gdy prowadzisz np. działalność i możesz rozliczyć VAT). Przeniesienie pozwolenia na inny podmiot to bardzo szybka i tania procedura.

Jak policzyć jaki będzie cały koszt inwestycji?

Najpierw zorientuj się ile będzie Cię kosztowała budowa. Jeśli nie potrafisz tego oszacować realistycznie to poszukaj wykonawcy, który może Ci zapewnić wykonanie całej inwestycji – budynek, zagospodarowanie, przyłącza, itp. – słowem: wszystko. Przy małym doświadczeniu system generalnego wykonawstwa będzie dla Ciebie jak znalazł – pomimo tego, że jest on droższy od samodzielnego spinania poszczególnych wykonawców. Jeśli jednak nie znasz się na całym procesie budowlanym to może być Ci bardzo trudno nim zarządzać. Oferta uzyskana od generalnego wykonawcy da Ci już konkretny obraz kosztów z jakimi wiązać się będzie inwestycja. Często jest tak, że generalny wykonawca jest w stanie jeszcze bez projektu podać Ci orientacyjną cenę za PUM. Bazując na swoim doświadczeniu wie on jakie będą jego koszty przy standardowo zaprojektowanym budynku. Taką wstępną wycenę możesz także wykorzystać do obliczeń przy wstępnym biznesplanie – oczywiście dodając margines bezpieczeństwa.

Po dodaniu kosztów działki otrzymasz całkowity koszt inwestycji i to taki właśnie kapitał będziesz przyjmował do obliczeń np. wkładu własnego wymaganego przez banki. A warto finansować inwestycje deweloperskie w banku.

Więcej o finansowaniu inwestycji deweloperskich przeczytasz we wpisie Michała: Jak finansować inwestycje deweloperskie

Musisz w takim przypadku wykazać swój wkład własny – w zależności od doświadczenia firmy (i osób prowadzących firmę) banki zażądają od 20% do nawet 40-50% wszystkich kosztów.

Finansowanie budowy za gotówkę też jest możliwe – jednak niezbyt opłacalne i nie zachęcam Cię do tego.

Niezbyt bezpiecznym pomysłem jest także koncepcja finansowania budowy z wpłat dokonywanych przez klientów. Jeśli to Twoja pierwsza inwestycja to zostaw ten wariant na czasy kiedy będziesz miał więcej doświadczenia – taka moja mała rada.

Więcej na ten temat znajdziesz w tym moim wpisie: Czy zakup mieszkania od dewelopera jest ryzykowny

KROK 4. Na co zwrócić uwagę przy sprzedaży?

Zasady przy sprzedaży budynku wielorodzinnego są analogiczne jak w przypadku sprzedaży domów jednorodzinnych.

Najważniejsze to pamiętaj, że nie wszystkie mieszkania zawsze sprzedają się tak samo dobrze – czyli szybko i za dobre pieniądze. W czasie prosperity możesz nie zauważyć różnicy, ale w czasie kryzysu będzie ona bardzo widoczna. Wtedy właśnie źle zaprojektowane inwestycje będą oznaczały problemy ze sprzedażą mieszkań. Klienci będą szczególnie dokładnie oglądali każdą złotówkę przed wydaniem i to co nie miało znaczenia wcześniej w trudnym czasie może okazać się decydujące. I niestety najczęściej będą to cechy, które jest bardzo trudno poprawić…

Z drugiej strony podczas kryzysu nadal sprzedają się mieszkania. Ludzie nadal się rozwodzą, żenią, rodzą im się dzieci i… kupują mieszkania. Skoro są kupujący to oznacza, że deweloperzy nadal mogą sprzedawać mieszkania i nadal mogą je budować. Jest tylko jeden mały haczyk: nie wszystkie mieszkania będą kupowane w kryzysie, a jedynie te, które najlepiej trafiają w potrzeby klienta. Pozostałe będą dłużej stały czekając na klienta, będą wymagały obniżenia ceny bądź baaaardzo długiego czasu po to aby ktoś w ogóle złożył swoją ofertę. Nie dopasowanie oferty do rynku znacznie gorzej przekłada się zresztą na lokale użytkowe. Tam, w przypadku błędnej strategii, może się okazać, że nawet po 10-ciu latach nadal lokale się niesprzedane (!).

Jest jednak kilka różnic, na których się skupię.

Przede wszystkim przy osiedlu domów jednorodzinnych możesz zrobić np. dom modelowy, który znacznie poprawia sprzedaż pozostałych jednostek. Oczywiście tylko wtedy gdy na osiedlu pozostałe domy są bardzo podobne (a najlepiej takie same) do domu modelowego.

Zobacz jeden z naszych domów modelowych w tym wpisie Czy warto budować dom modelowy? Michał nakręcał co prawda telefonem, ale sama idea jest raczej czytelna 😉

W przypadku budynku wielorodzinnego strategia z mieszkaniem modelowym nie ma zbyt dużego sensu. Raz dlatego, że nie chcesz czekać ze sprzedażami do momentu aż wybudujesz budynek i wykończysz jakieś mieszkanie. A dwa: dlatego, że mieszkania w budynku wielorodzinnym są różne więc musiałbyś wykończyć przynajmniej kilka mieszkań. Zresztą te różnice w mieszkaniach, które zawsze pojawiają się w budynku wielorodzinnym są bardzo dobre, bo masz zróżnicowaną ofertę – co ma wiele zalet w przypadku sprzedaży mieszkań.

Kluczem do dobrej sprzedaży, jak już pisałem, jest dobry projekt budynku, czyli dobry produkt dla klienta jeśli chodzi o poszczególne jednostki sprzedażowe. Z drugiej strony nawet najlepszy produkt wymaga fachowego podejścia sprzedażowego. Jeśli sam nie lubisz tego robić albo masz słaby kontakt z ludźmi to znajdź dobrego sprzedawcę. Będzie Cię na pewno mniej kosztował niż np. konieczność obniżenia ceny jako jedyna technika zachęcająca klientów do zakupu mieszkania.

KROK 5. Realizacja inwestycji

Bardzo ważna rzecz w przypadku budowy budynku wielorodzinnego: tutaj musisz wykonać całą inwestycję, czyli wybudować cały budynek żeby móc sprzedać mieszkania. Teoretycznie można sobie wyobrazić, że wykańczasz część budynku i robisz odbiór częściowy przekazując lokale klientom. Jednak w praktyce takie rozwiązanie byłoby niezbyt wygodne.

Co innego gdy od razu zaplanujesz etapowanie i projekt zostanie wykonany w taki sposób, że np. inwestycja składa się z dwóch budynków wielorodzinnych w zabudowie bliźniaczej, które będziesz realizował w różnych terminach. To jednak są już dwa budynki 😉 a w tym wpisie zajmuję się przecież jednym. Więc wracając do tematu: dopóki nie zakończysz budowy, nie urządzisz dojazdów, miejsc parkingowych i pozostałych elementów inwestycji nie będziesz mógł odebrać ostatecznie budynku.

To jest duża różnica w porównaniu do np. osiedla domów jednorodzinnych, gdzie jeśli stwierdzisz, że domy słabo Ci się sprzedają to możesz znacznie okroić skalę inwestycji w pierwszym etapie i wybudować tylko część z całej liczby planowanych domów. Znacznie lepiej jest oczywiście wcześniej zaplanować etapowanie, aby ten proces nie powodował dodatkowych utrudnień – np. problemów z podziałem geodezyjnym.

Przy budynku wielorodzinnym, jeśli zaczniesz podpisywać umowy z klientami to nie będziesz miał takiej możliwości aby w środku inwestycji zdecydować o jakimś mocnym jej okrojeniu czy etapowaniu. Najczęściej będziesz musiał wybudować cały budynek aby wypełnić zobowiązania z umów – nawet jeśli będziesz miał umowy tylko z kilkoma klientami.

Dlatego takie ważne jest odpowiednie zaplanowanie finansowania inwestycji, tak, abyś nie utknął w połowie z powodu braku środków.

Jeśli chodzi o samą budowę to podobnie jak w przypadku domów jednorodzinnych możesz wynajmować poszczególne firmy do różnych etapów budowy lub spiąć się umową z generalnym wykonawcą. Każdy z tych sposobów ma swoje plusy i minusy – i nie chodzi tu tylko o koszty. Na pewno powinieneś szukać firm, które mają doświadczenie w realizacji projektów podobnych do Twojego.

Zobacz film z naszej najnowszej, dopiero co ukończonej inwestycji w budynek wielorodzinny:

KROK 6. Jak przekazać mieszkania?

Aby przekazać lokale musisz mieć już w ręku formalny odbiór budynku. W przypadku budynków wielorodzinnych jest to pozwolenie na użytkowanie.

Zwykle jego wydanie poprzedzone jest obowiązkową kontrolą. Piszę “zwykle”, ponieważ obecnie z uwagi na covid kontrole takie nie są przeprowadzane – wnioski o pozwolenie na użytkowanie rozpatrywane są w trybie zawiadomienia o zakończeniu budowy.

W każdym razie musisz posiadać pozwolenie na użytkowanie budynku aby zacząć zapraszać klientów na przekazanie kluczy. Kwestia przekazania własności nie jest tutaj istotna ze względów formalnych.

Co ciekawe: o ile części wspólne i teren na zewnątrz budynku zwykle wykańczane są w standardzie umożliwiającym rozpoczęcie użytkowania to mieszkania oddawane są w stanie “deweloperskim” – czyli wymagającym większego bądź mniejszego wykończenia przez klienta. Ta sytuacje nie jest opisana w prawie budowlanym czy ustawie deweloperskiej. To jest po prostu zwyczajowy stan i od Ciebie zależy jaki standard chcesz zaoferować klientom. Teoretycznie nic nie stoi na przeszkodzie abyś oddawał mieszkania całkowicie wykończone i umeblowane. W praktyce dużo prostsze jest przekazanie mieszkania w stanie deweloperskim – znacznie skraca to czas inwestycji oraz zmniejsza jej koszt. A wielu klientów i tak woli wykończyć samodzielnie mieszkanie: w wybranym przez siebie stylu i standardzie.

KROK 7. Przekazanie części wspólnych

Części wspólne – czyli klatka schodowa, teren wokół budynku, pomieszczenia techniczne, itp. także musisz przekazać. Nie wystarczy przekazać tylko mieszkań. Takie przekazanie nie odbywa się oczywiście poprzez spotkanie ze wszystkimi właścicielami mieszkań. Części wspólne przekazujemy protokolarnie zarządcy, któremu powierzono zarząd nieruchomością wspólną.

Pamiętaj aby przygotować i przekazać zarządcy komplet dokumentów – w tym projekty. W tym zestawie powinny być także decyzje z których wynikają np. obowiązki dokonywania płatności – np. za umieszczenie przyłączy mediów w pasie drogowym.

Wszystkie dokumenty przekazuj protokolarnie aby uniknąć późniejszych nieporozumień gdy np. zarządca nie będzie mógł znaleźć u siebie jakiegoś dokumentu. Dokumenty, których nie przekazałeś, a które były przez Ciebie tworzone lub otrzymywane także zarchiwizuj, podobnie jak dokumentację zdjęciową budowy. Takie rzeczy zawsze mogą Ci się przydać gdyby pojawiła się taka potrzeba w bliższej lub dalszej przyszłości.

Po przekazaniu mieszkań oraz części wspólnych następuje czas kiedy powinieneś zrobić na spokojnie podsumowanie inwestycji, przegląd wyzwań, które pojawiły się podczas jej prowadzenia a także ocenić czy możesz poprawić swój sposób działania w kolejnych inwestycjach.

To co napisałem w tym wpisie to oczywiście tylko wstępny szkic specyficznych działań przy inwestycji w budynek wielorodzinny i na pewno nie wyczerpuje on całego tematu. Jest wiele innych aspektów, na które trzeba zwrócić uwagę, a które warto zlecić do opracowania kompetentnym osobom z Twojego zespołu.

Mam nadzieję, że tych kilka moich wskazówek pozwoli Ci lepiej ocenić atrakcyjność inwestycji w budynek wielorodzinny i być może lepiej się do niej przygotować.

Jeśli interesuje Cię ten temat, daj proszę znać – pisząc komentarz, wiadomość na fb lub e-mail do nas.

Znajdziesz nas także w mediach społecznościowych, gdzie publikujemy na bieżąco różne treści związane z naszymi inicjatywami:

Odwiedź także stronę domu dostępnego SASANKA®.
Osiedla Sasanek powstają w różnych miejscach Polski, a my jesteśmy inicjatorami tego programu.

Zobacz także: Poprzedni wpis | Następny wpis

 

Robert

Robert

Kilkanaście lat temu zacząłem przygodę z inwestycjami deweloperskimi a od 2012 roku zacząłem inwestować w nieruchomości generujące dochody pasywne. Działam głównie w Trójmieście i okolicach - skąd pochodzę. W inwestowaniu w nieruchomości cenię wolność wyborów i niezależność uzyskaną z dochodów pasywnych.

Powiązane wpisy

Moja opinia

Twój e-mail nie zostanie opublikowany.