Jak działa lewarowanie kredytem przy inwestowaniu w nieruchomości? – ROZSĄDNI BRACIA – BLOG o inwestowaniu w nieruchomości

Dlaczego niechętnie kupujemy za gotówkę mieszkania przeznaczone na wynajem nawet jeśli jest nas stać na taki zakup? Dlaczego wolimy wspierać się kredytem bankowym? Wbrew prostej logice takie podejście sprawia, że zarabiamy po prostu więcej. Jak to możliwe?

Co opłaca się bardziej: zakup mieszkania za gotówkę czy też w kredycie?

Jakiś czas temu jechałem samochodem z moim dobrym znajomym. W trakcie drogi temat w naturalny sposób zszedł na nieruchomości. Rozmawialiśmy o różnych modelach inwestowania i wtedy usłyszałem od niego takie stwierdzenie:

“Wiadomo, że mieszkanie na wynajem najlepiej kupować za gotówkę. Dzięki temu cały dochód z czynszu najmu wpada od razu na konto i nie trzeba płacić żadnych rat kredytowych. Szkoda, że jest to rozwiązanie dostępne jedynie dla bogatych osób”

Zdziwił się bardzo, gdy powiedziałem mu, że akurat my niechętnie finansujemy zakupy nieruchomości w ten sposób, bo nam się to mniej opłaca.

Wielu osobom wydaje się, że zakup mieszkania na wynajem jest najbardziej opłacalny w sytuacji, gdy mieszkanie kupowane jest za gotówkę.  Takie podejście wydaje się po prostu najbardziej naturalne. Dlaczego więc my postępujemy inaczej?

Żeby to dobrze zobrazować dam Ci przykład:

Kupujesz kawalerkę na wynajem

Wyobraź sobie sytuację, w której kupujesz kawalerkę w cenie 120.000 zł, którą jesteś w stanie wynająć za 800 złotych miesięcznie (plus opłaty eksploatacyjne, które ponosi najemca dlatego nie bierzemy ich w obliczeniach pod uwagę).

Z prostego liczenia wynika, że jesteś w stanie zarobić na tym 800 zł * 12 = 9.600 zł rocznie. Przyjmując optymistycznie, że nieruchomość nie będzie posiadała pustostanów tzn. że najemca albo się nie zmieni w trakcie umowy albo też zmiana najemców nastąpi bezpośrednio po sobie, nie powodując okresów, w którym mieszkanie nie zarabia.

Tutaj uwaga: mogłoby się wydawać, że takie podejście jest nazbyt optymistyczne, jednak z naszego doświadczenia wynika, że jest to jak najbardziej możliwe – rzadko zdarza się, by nasze nieruchomości zarabiały średniomiesięcznie mniej niż zakładany czynsz najmu.

Oczywiście warto zadbać o to, by Twoje mieszkanie było właściwie zarządzane. Jeśli nie możesz sam się tym zająć to przeczytaj koniecznie ten wpis: Jak zarządzać mieszkaniem na wynajem na odległość?

Dla potrzeb naszych obliczeń pomijamy również opłaty związane z podatkiem od nieruchomości oraz podatkiem dochodowym, a także zmienność czynszów w czasie. W tym porównaniu chodzi bowiem jedynie o pokazanie różnic w liczeniu rentowności na kapitale własnym w zależności od wybranego sposobu jej finansowania.

Wariant 1 – zakup mieszkania za gotówkę.

Załóżmy, że zakup mieszkania chcesz sfinansować w całości za swoją gotówkę. W tym przypadku wyciągasz ze swojego konta 120 000 złotych za które kupujesz mieszkanie, a następnie czekasz na zwroty z inwestycji w postaci czynszów najmu.

Sprawdźmy jak w takim przypadku będą pracowały Twoje pieniądze.

W tym celu policzymy wskaźnik ROE (CF) (czyli wskaźnik cashflow z kapitału własnego) liczony według wzoru:

gdzie:

CFroczny – oznacza w tym przypadku po prostu to ile pieniędzy zostaje Ci w portfelu po zapłacie czynszu przez najemcę (rocznie)

– oznacza kapitał własny

W naszym przykładzie będzie to:

ROE(CF) = 9.600 zł/120.000 zł *100% = 8 %

8% zwrot oznacza, że inwestycja będzie się zwracała przez 12 lat i 6 miesięcy.

Wariant 2 – zakup mieszkania współfinansowany kredytem bankowym.

Załóżmy teraz, że zakup mieszkania sfinansujesz korzystając z kredytu tzn. lewarując inwestycję. W tym celu zaciągasz kredyt hipoteczny z następującymi, przykładowymi, ale nie super-optymistycznymi parametrami:

okres spłaty: 25 lat,
oprocentowanie: na poziomie 4% rocznie (liczone jako marża banku + Wibor)
wkład własny: 20%,
prowizja za przyznanie kredytu: 1,3% (czyli 1.152 zł)
raty stałe 

Edit: Zauważ, że oferta kredytowa w każdym przypadku jest uzależniona od indywidualnej sytuacji kredytobiorcy oraz aktualnej oferty bankowej. Powyższe parametry są tymi kluczowymi, ale nie uwzględniają np. dodatkowych ubezpieczeń na życie, których może wymagać bank.  Potraktuj więc powyższe parametry jako przykład, który ma pokazać praktyczną różnicę w sposobie finansowania tego typu inwestycji.

Jak przy takich założeniach wyglądałyby zwroty z Twojego kapitału?

wkład własny (Twoja gotówka): 120 000 zł * 0,2 = 24.000 zł
kwota kredytu: 96.000 zł
pierwsza rata kredytu: 506 zł

W tym kapitał 186 zł (czyli część raty która pomniejsza Twoje zobowiązanie wobec banku, ta część raty w miarę postępu spłaty kredytu będzie rosła) oraz odsetki  320 zł (czyli miesięczna opłata dla banku, ta część raty w miarę postępu spłaty kredytu będzie spadać)

Sprawdźmy jak ciężko pieniądze będą dla Ciebie pracowały w takim przypadku.

Zainwestowana przez Ciebie kwota to: 24.000 zł  (wkład własny) + 1.152 zł (prowizja z tytułu udzielenia kredytu), w sumie daje to kwotę 25.152 zł.

Czynsz najmu inkasowany od najemcy wynosi 800 zł, tak więc zostaje Ci 294 zł cashflow (800 zł-506 zł=294 zł)

Jaki byłby cashflow przez rok? 294 zł * 12 miesięcy= 3.528 zł

Wskaźnik ROE (CF) wynosić więc będzie:

ROE (CF) =3.528 zł/25.152 zł*100% = 14,03 %

Oznacza to, że Twój wkład w tę inwestycję zwróci się po ok. 7 latach i 2 miesiącach, wobec 12 lat i 6 miesięcy z wariantu nr 1.

Wygląda lepiej, prawda?

Btw. Po takim czasie spłaciłbyś już także część kredytu w kwocie 16.313 zł złotych, więc do spłaty pozostałoby Ci 77.687 zł.

Pamiętaj, że musisz posiadać zdolność kredytową, aby sfinansować zakup nieruchomości i jeśli w pierwszej kolejności kupisz mieszkanie z myślą o mieszkaniu w nim, to Twoja zdolność może nie być wystarczająca do zakupu kolejnej nieruchomości przeznaczonej na wynajem. Jeśli interesuje Cię ten temat zobacz ten wpis: Dlaczego nie warto kupować mieszkania dla siebie

Jakie możliwości daje zakup mieszkania na wynajem w kredycie?

Nie zapominaj także o tym, że nie wydałeś całej gotówki na jedno mieszkanie, tak jak w wariancie 1.

Wobec przypadku, w którym kupiłbyś mieszkanie w całości za gotówkę zostałoby Ci jeszcze 94.848 zł (120.000 zł – 25.152 zł = 94 .848 zł). Oznacza to, że jeśli ktoś nie boi się kredytów oraz związanych z nim ryzyk, mógłby za to kupić jeszcze 3 kolejne, takie same mieszkania (94.848 zł / 25.152 zł= 3,77) i wciąż zostałaby mu „reszta” (94.848 zł – (25.152 zł *3) = 19.392 zł).

Zauważ także, że comiesięczny cashflow wynosiłby w takim przypadku: 4 * 294 zł = 1.176 zł, czyli prawie o połowę więcej niż przy zakupie za gotówkę tylko jednego mieszkania!

Aha! Cashflow w przypadku współfinansowania inwestycji kredytem nie jest równy zyskowi. Faktyczny zysk byłby większy, ponieważ powinniśmy uwzględnić w nim także to, że co miesiąc spłacamy część kapitałową raty kredytowej (która wraz z postępem spłaty kredytu będzie rosła) zmniejszając tym samym nasze zadłużenie z tytułu kredytu.

No i nie do przecenienia jest fakt, że po okresie spłaty kredytu posiadasz nie jedną, a 4 nieruchomosci przynoszące Ci zysk.

Dodatkowo, po okresie spłaty kredytu i przy założeniu, że czynsze się nie zmienią – Twój roczny Cashflow wzrośnie do 38.400 zł (800 zł * 4 mieszkania * 12 miesięcy)!

To właśnie z powodów wskazanych powyżej lewarujemy zakupy nieruchomości przy pomocy kredytów bankowych.

Ryzyko rosnących stóp procentowych

Trzeba zdawać sobie sprawę z tego, że pomimo faktu, że mówimy o „stałej” racie kredytu to nie odnośni się to do jego oprocentowania, które jest zmienne (zależy przecież od wysokości stawki Wibor).

Dlatego zawsze warto sprawdzić przy jakim oprocentowaniu kredytu Twoja kawalerka przestałaby się spłacać z należnych czynszów najmu. W omawianym przypadku byłoby to 8,91% – przy takim oprocentowaniu kredytu rata wynosiłaby już 799,72 zł. Przy założeniu więc że czynsz najmu wynosiłby nadal 800,00 zł oraz, że wciąż nie mamy żadnych pustostanów – jest to poziom w którym przychód z najmu pozwala nam jeszcze “na styk” regulować ratę kredytu.

Oznacza to, że Wibor musiałby się podnieść do poziomu: 4,91%. Kredyt hipoteczny jest zobowiązaniem długoterminowym i warto pamiętać, że w takiej perspektywie wzrost wskaźnika Wibor jest bardzo realny.

Jestem ciekaw Twojej opinii na ten temat. Czy Twoim zdaniem warto ponosić ryzyko związane z posiłkowaniem się kredytem przy zakupie mieszkania na wynajem?

Jeśli zainteresował Cię ten temat, to sprawdź również ten wpis: Czy warto kupować mieszkania na wynajem na kredyt

Zobacz także: Poprzedni wpis | Następny wpis
Piotrek

Piotrek

Mieszkam i inwestuję na Pomorzu. Jestem założycielem kilku spółek, które działają z sukcesem na rynku nieruchomości. Wśród nich są firmy: posiadające nieruchomości na wynajem, oferujące usługi zarządzania najmem, zrzeszające osoby inwestujące grupowo we flipy, a także taka, która prowadzadzi działalność deweloperską.

Powiązane wpisy

Loading comments...