Dlaczego nie warto zostawać deweloperem? – ROZSĄDNI BRACIA – BLOG o inwestowaniu w nieruchomości

Jeśli myślisz o zarabianiu na sprzedaży wybudowanych przez swoją firmę domów i mieszkań, to pamiętaj, że oprócz niesamowitej satysfakcji, jaka wiąże się z takim sposobem zdobywania pieniędzy, trzeba pamiętać także o ciemniejszych stronach tego zajęcia. 

Dla wielu osób stanie się deweloperem to kolejny krok na drodze w inwestowaniu w nieruchomości. Często tą drogę wybierają osoby, które do tej pory np. flipowały mieszkaniami, a deweloperkę traktują jako kolejny, naturalny etap ich rozwoju.

Jeśli nie wiesz co to flip, to sprawdź ten wpis:

Co to jest FLIP i ile można na nim zarobić?

Wcale się takim osobom nie dziwię. Możliwość pozostawienia po sobie namacalnego śladu w otaczającej nas rzeczywistości w postaci zrealizowanych budynków to naprawdę coś, co sprawia dużo radości.

Często zresztą powtarzam, że realizacja inwestycji deweloperskich to niesamowita przygoda, która daje mnóstwo satysfakcji. I to nie tylko tej finansowej. No bo zobacz: dzięki twojej pracy i staraniom w miejscu, gdzie często do tej pory nie było NIC powstaje COŚ.

Powstaje nowa zabudowa, która żyje.

W stworzonych przez Ciebie murach Twoi klienci stworzą DOM. I to właśnie tutaj przez najbliższe -kilka, -kilkanaście lat, czasem dłużej będą obserwowali jak ich dzieci rosną, będą obchodzić urodziny, celebrować z rodziną i znajomymi ważne wydarzenia w ich życiu. 

Jeśli taka myśl nie daje kopa do działania, to nie wiem co może go dać :).

To też duża odpowiedzialność, aby stworzyć taką przestrzeń, która będzie przyjazna i pomoże nabywcom Twoich domów i mieszkań w stworzeniu nowych, wspaniałych wspomnień, które będą później opowiadać przy ogniu kominka swoim wnukom.

Sam fakt, że przyczynisz się do powstania zupełnie nowej nieruchomości to powód do zadowolenia. Jestem przekonany, że nieraz przechodząc/przejeżdżając obok jednej ze swoich zakończonych inwestycji poczujesz radość. Radość ze stworzenia czegoś zupełnie nowego.

Deweloperka to także biznes, który pozwala na zarobienie nie byle jakich pieniędzy! O tym oczywiście nie zapominam ;). Trzeba oczywiście przyłożyć się do odpowiedniego zaprojektowania inwestycji, dbając też o to, by była ona odpowiednio marżowa.

Jeśli interesuje Cię to jak wybudować swoje pierwsze osiedle domów jednorodzinnych sprawdź ten wpis:

Jak wybudować swoje pierwsze osiedle domów jednorodzinnych?

Jest to także interes, który stosunkowo łatwo zeskalować. Kiedy zrealizujesz pierwszą, większą inwestycję to zauważysz, że pracy masz właściwie tyle samo, co przy tej mniejszej. Tak samo będziesz musiał bowiem ogarnąć kwestie związane z uzyskaniem: gruntu, pozwolenia na budowę, finansowania, rachunku powierniczego; tak samo będziesz musiał zadbać o sprawny przebieg samej budowy, tak samo będziesz musiał zadbać o efektywną sprzedaż swoich nieruchomości i obsługę posprzedażową. Z czasem dojdziesz do tego, że nie opłaca się robić inwestycji, które są zbyt małe.

Kiedy już zostaniesz deweloperem, możesz się też zdziwić, że wiele czasu spędzasz nie na budowie, ale załatwiając papierkową robotę. Jest jej naprawdę sporo. Uzyskanie odpowiednich uzgodnień, decyzji i pozwoleń na budowę może trwać sporo czasu i wymagać od Ciebie dużego zaangażowania, konsekwencji w działaniu, wyobraźni. A to tylko jeden z elementów niezbędnych do późniejszej, sprawnej sprzedaży mieszkań lub domów.

Pamiętaj, że deweloper, wbrew powszechnej opinii, nie zajmuje się jedynie budową. Zajmując się tym biznesem musisz ogarnąć całokształt inwestycji, dbając o to, aby każdy jej kolejny etap zakończył się powodzeniem. Tylko w ten sposób bowiem możesz liczyć na to, że całe przedsięwzięcie odniesie sukces. 

Dziś chcę Ci pokazać kilka ważnych rzeczy związanych z deweloperką, które nie zawsze są kolorowe. Tak, deweloperka to nie tylko spijanie śmietanki 🙂

1/ Pieniądze.

Tak, to prawda, że deweloperką pozwala zarobić dobre pieniądze. Pamiętaj jednak też o tym, że inwestycja deweloperska trwa często nie mniej niż 2 lata. I to w tym horyzoncie czasowym należy spodziewać się pierwszych korzyści ze sprzedaży mieszkań. Dochód osiągniesz dopiero po przekazaniu własności mieszkania klientowi. Wcześniej pieniądze trafią na rachunek powierniczy, a Ty będziesz zobowiązany przeznaczać je na realizację przedsięwzięcia deweloperskiego. Nie jest to więc biznes, szczególnie na początku,  który generuje stałe, comiesięcznie przychody. Ten, kto oczekuje natychmiastowych efektów finansowych może się więc srogo zawieść. Tutaj trzeba planować finanse w nieco dłuższym horyzoncie.

2/ Można popełnić błędy, a te, w tej działalności potrafią być wyjątkowo kosztowne.

Jak już wcześniej pisałem deweloper nie jest odpowiedzialny jedynie za budowę, ale za całokształt inwestycji. Oznacza to, że błędy wykonawcze, na budowie, to jedynie jedno z zagrożeń. Równie niebezpieczne mogą być niedociągnięcia związane z formalnymi aspektami inwestycji. W wyjątkowo niekorzystnych okolicznościach może się na przykład okazać, że pomimo że inwestycja jest już zakończona od strony budowlanej to nie jesteś w stanie przenieść własności na swoich klientów. Katalog takich błędów nie jest oczywiście zamknięty i jest to jedynie przykład.

Osobiście uważam, że wszyscy ludzie, którzy porywają się na realizację inwestycji deweloperskiej bez żadnego merytorycznego przygotowania, są naprawdę odważni – choć, być może, wcale nie zdają sobie z tego sprawy.

3/ Obsługa posprzedażowa inwestycji deweloperskiej

“Rękojmia”. Jeśli nie używasz obecnie tego słowa zbyt często, to szybko się to zmieni. W skrócie: jest to Twoja odpowiedzialność względem kupującego za sprzedany mu produkt. Co ważne, dajesz ją z mocy prawa, „automatycznie”. Reklamacje z tytułu rękojmi zdarzają się najróżniejsze. Niektóre bardziej, a inne mniej zasadne. Będziesz jednak musiał nauczyć się umiejętnie radzić sobie z tematami reklamacyjnymi. One nigdy nie są miłe. 

4/ Ludzie raczej nie lubią deweloperów.

Wiadomo, że jeśli mieszkania są drogie, to w telewizji mówią, że jest to wina deweloperów-krwiopijców. Jeśli deweloper planuje zabudować sąsiednią działkę, to sąsiedzi często za punkt honoru przyjmują to, by jak najbardziej utrudnić taką inwestycję. Nie jest to więc zawód, który pomoże Ci w zjednywaniu sobie ludzi. 

Nawet tutaj, na blogu, czy na naszym kanale na YouTube, obok dużej liczby merytorycznych, choć czasem krytycznych komentarzy, zdarzają się też takie typowo hejterskie. Tylko dlatego, że zajmujemy się tym, czym się zajmujemy.

Słowo “deweloper” w wielu kręgach ma wydźwięk pejoratywny. Trzeba nauczyć się z tym żyć.

5/ Pozwolenie na budowę i inne formalne wymagania niezbędne do rozpoczęcia i skutecznego zakończenia inwestycji. 

Jako deweloper będziesz musiał nauczyć się poruszać w gąszczu przepisów, które często podlegają najróżniejszym interpretacjom urzędników. Zdarza się, że ten sam przepis, obowiązujący przecież w całym kraju, ma zdaniem dwóch różnych urzędników zupełnie odmienne znaczenie. Będziesz musiał walczyć o swoje prawa, wykorzystując niejednokrotnie ścieżkę odwoławczą od niekorzystnych decyzji. Czasem okazuje się, że przez tego rodzaju odwołania, pozwolenie na budowę otrzymasz nie po 65 dniach, ale po znacznie dłuższym okresie. Jako przykład podam Ci to, że sami czekamy na jedno z pozwoleń już czwarty rok, a sprawa czeka na ostateczne rozstrzygnięcie przez Naczelny Sąd Administracyjny.

Jak więc widzisz, bycie deweloperem to nie tylko miodzik, ale także realne trudności, które mogą spotkać Cię po drodze. Często będzie się zdarzać, że coś nie pójdzie po Twojej myśli, napotkasz na niespodziewane problemy. Niezwykle ważną umiejętnością w tym zawodzie jest więc umiejętność radzenia sobie ze stresem, konsekwencja, upór w dążeniu do celu. 

Bez tego, może być naprawdę trudno.

Dlatego nie idź w deweloperkę jeśli oczekujesz natychmiastowego dopływu gotówki, nie masz zaplecza merytorycznego (skoro jednak jesteś u nas na blogu, to wierzę, że jesteś w gronie osób, które pragną zdobyć jak najwięcej wiedzy – super!), źle radzisz sobie z sytuacjami, które generują długotrwały stres. Może się okazać, że w przeciwnym przypadku ten biznes będzie źródłem dużych frustracji.

Jeśli jednak chcesz jednak spróbować, polecam Ci także ten wpis:

Jak zostać deweloperem i zarabiać na budowie mieszkań
Zobacz także: Poprzedni wpis | Następny wpis

Piotrek

Piotrek

Mieszkam i inwestuję na Pomorzu. Jestem założycielem kilku spółek, które działają z sukcesem na rynku nieruchomości. Wśród nich są firmy: posiadające nieruchomości na wynajem, oferujące usługi zarządzania najmem, zrzeszające osoby inwestujące grupowo we flipy, a także taka, która prowadzadzi działalność deweloperską.

Powiązane wpisy

komentarzy 6Moja opinia

  • Fajny wpis. Wybudowalem wlasnie swoj pierwszy budynek 515 m2 uzytkowych. Nie typowo pod sprzedaz a wynajem (lokale uzytkowe i mieszkalne). Brakuje rozwiazan finansowych dla takich inwestycji wiec musialem sie posilkowac swoim kapitalem. Ryzyko ogromne rowniez w zwiazku z opisanymi przez Ciebie procedurami. Ilosc potencjalnych przeszkod jest rzeczywiscie nie do opisania. Zaplecze finansowe musisz miec z gorka.
    Ja mialem wyjatkowo dobra motywacje podejmujac sie inwestycji. Dzis wiem ile razy po drodze wszystko moglo wziac w tzw leb.
    Dla czystego sumienia moglibyscie o tych aspektach wiecej pisac. Jest tylko jeden klopot: “przyszli deweloperzy” beda Wam zarzucac ze chcecie ich zniechecic 😃. Ktos musi to przejsc sam zeby zrozumiec. Gratuluje pomyslu na prowadzenie bloga, szkolen itd. Przed inwestycja przeczytalem kilka Waszych postow i jeden szczegolnie zapamietalem, ten o finansowaniu i byciu gotowym przed. Przydal sie bardzo choc to niby oczywiste. 😃 Mam tylul magistra ekonomii i studia podyplomowe na SGH a jednak sie przydal. Dzieki.

    • Tomasz, cieszę się, że przydała Ci się w praktyce wiedza, którą uzyskałeś u nas. To zawsze nas cieszy 🙂

  • ,,Często zresztą powtarzam, że realizacja inwestycji deweloperskich to niesamowita przygoda, która daje mnóstwo satysfakcji. I to nie tylko tej finansowej. No bo zobacz: dzięki twojej pracy i staraniom w miejscu, gdzie często do tej pory nie było NIC powstaje COŚ.”

    Bardzo dyskusyjne stwierdzenie. Zwłaszcza patrząc na powstające wokół potworki i brak poszanowania przestrzeni…

      • Myślę, że Tomaszowi chodzi o to, że w naszym kraju panuje chaos urbanistyczny, a drobne inwestycje deweloperskie wcale go nie poprawiają.
        To nie jest wina wyłącznie deweloperów (choć niektórych tak), a przede wszystkim prawa i zaszłości historycznych (kształty działek, istniejąca zabudowa etc.).

        Trzeba by budować osiedla po 100 domów by tworzyć schludne miejsca, a to wymagające i wcale nie musi być najbardziej opłacalne.

  • Witam, w jakich sytuacjach może być problem aby jako deweloper przenieść własności na swoich klientów? Jakie warunki wymagają dopełnienia wtedy?

Moja opinia

Twój e-mail nie zostanie opublikowany.