Jak zacząć pierwszą inwestycję deweloperską? Jaki projekt wybrać? – ROZSĄDNI BRACIA – BLOG o inwestowaniu w nieruchomości

Gdy zaczynałem z Michałem niemal 20 lat temu budowę bliźniaka na sprzedaż to nie mieliśmy pojęcia o wielu podstawowych rzeczach związanych z deweloperką i popełniliśmy mnóstwo błędów – począwszy od przypadkowo dobranego projektu domu a skończywszy na wyborze złego generalnego wykonawcy budowy. Prowadzenie inwestycji było dla nas tak absorbujące, że trudno nam było znaleźć czas na spojrzenie na to co robimy z szerszej perspektywy.

Przez wiele lat eksperymentowaliśmy z coraz to nowymi projektami domów, które zwykle opracowywaliśmy dla każdej kolejnej działki od nowa. Patrząc na to teraz widzę jak bardzo nieefektywne były to działania. Inwestowaliśmy wtedy bardzo spontanicznie i uczyliśmy się jedynie na swoich błędach – nie było wtedy przecież szkoleń dla deweloperów. Nawet dziś kiedy świadomość deweloperów jest o wiele większa to wielu ekspertów twierdzi, że każda działka – czy to przeznaczona pod budownictwo jednorodzinne czy wielorodzinne – wymaga indywidualnego podejścia i opracowania całkowicie nowego, dopasowanego do danej działki rodzaju zabudowy.

Ale czy tak jest rzeczywiście dla każdego rodzaju działki?

Czy takie podejście jest najbardziej opłacalne i bezpieczne dla inwestycji?

Wiele lat temu podchodząc do zakupów kolejnych działek opracowywaliśmy ciągle nowe projekty i wprowadzaliśmy przy okazji w życie także różne przemyślenia wynikające z informacji które wcześniej uzyskaliśmy od klientów, np. „Dom mi się podoba jednak go nie kupię, bo to bliźniak.” albo: „Dom jest bardzo fajny, ale działka jest zbyt mała”. I tak kreowaliśmy za każdym razem nowy, lepszy w naszym rozumieniu, produkt – domy o większej powierzchni, z większą liczbą balkonów i sypialni, na większych działkach, wolnostojące, no i oczywiście za każdym razem pracowicie dzieliliśmy teren naszej inwestycji na pojedyncze, indywidualne działki pod każdy dom z osobna. Jednym słowem: staraliśmy się. Bardzo się staraliśmy aby klienci byli zadowoleni z tego co im dajemy. I rzeczywiście niektórzy z nich doceniali to mówiąc, że podoba im się na przykład to, że ściany są murowane i tynkowane a nie są wykonane z lekkiej zabudowy. Z drugiej strony w praktyce klienci często nie zwracali uwagi na te wszystkie elementy, na których wykonanie traciliśmy mnóstwo czasu i pieniędzy. Okazało się jednak, że idąc w coraz większy prestiż wcale nie zarabialiśmy więcej. To było zupełnie bez sensu: nie dość, że nasze inwestycje wymagały dużo większego zaangażowania kapitałowego to zysk z nich nie wzrastał przynajmniej proporcjonalnie do coraz wyższych cen oferowanych przez nas domów! Dodatkowo mieliśmy wiele pracy z obsługą kwestii gwarancyjnych: pojawiały się problemy z niewłaściwym wykonawstwem, które często wynikało z nietypowych, wyszukanych rozwiązań projektowych, które nie były powszechnie znane.

Jeśli chciałbyś zacząć działać jako deweloper to zacznij od tych wpisów:

Jak zostać deweloperem i zarabiać na budowie mieszkań
Jak wybudować swoje pierwsze osiedle domów jednorodzinnych?

W końcu w 2012 roku postanowiłem całkowicie zmienić filozofię tworzenia przez nas osiedli domów jednorodzinnych i opracowałem założenia nowego modelu biznesowego. Celem tego modelu miało być:

  1. skrócenie czasu inwestycji
  2. stworzenie produktu, który będzie dostępny cenowo dla typowego Kowalskiego
  3. stworzenie domu, który będzie wygodny dla rodziny z dziećmi
  4. przyśpieszenie sprzedaży domów
  5. zmniejszenie kapitału potrzebnego do przeprowadzenia inwestycji
  6. uproszczenie rozwiązań projektowych w taki sposób, aby wyeliminować usterki
  7. stworzenie domu niezwykle ekonomicznego w eksploatacji
  8. zminimalizowanie liczby prac koniecznych do wykonywania podczas eksploatacji domu oraz oczywiście…
  9. zwiększenie zysku.

Efektem tych prac bazujących na moich przemyśleniach było powstanie pierwszego osiedla Sasanek. Nie dość, że sama budowa i sprzedaż przebiegła bardzo sprawnie to i wynik finansowy okazał się nadspodziewanie dobry. Podczas kilku kolejnych inwestycji, które przeprowadziłem z Michałem oraz drugim bratem Piotrem (najmłodszy z nas, który także poczuł w końcu miętę do deweloperki) okazało się, że w zakresie budowy osiedli domów jednorodzinnych, które są zwykle sytuowane przez nas w podobnych, podmiejskich lokalizacjach wcale nie jest potrzebne całkowicie nowe projektowanie każdego z nich. Dużo bardziej efektywne i rentowne okazuje się skorzystanie z wypracowanego przez nas modelu biznesowego. Już na samym początku – kiedy trzeba ocenić potencjał działki – jest nam dużo łatwiej w porównaniu z tradycyjnym inwestowaniem. Wystarczy, że podzielimy powierzchnię działki przez 300 i otrzymujemy potencjalną liczbę jednostek sprzedażowych, które możemy na niej umieścić. Wiemy w przybliżeniu za jaką cenę sprzedamy Sasanki w danej lokalizacji, wiemy też ile będzie kosztowało nas ich wybudowanie, więc od razu widzimy ile moglibyśmy na takiej inwestycji zarobić i czy ma sens kupowanie danej działki.

W dalszej części tego wpisu mam zamiar napisać jeszcze kilka zdań o sasankach – jako o modelu, w którym teraz działamy w zakresie inwestycji w budownictwo jednorodzinne. I od razu wyjaśniam, że nie napisałem tego aby namawiać Cię do budowania sasanek, ale po to aby zachęcić Cię do działalności deweloperskiej jako takiej. Daje ona dużo frajdy i satysfakcji – zarówno w aspektach finansowych, jak i osobistych – gdy widzisz jak zmienia się świat dzięki Twoim inwestycjom. Oczywiście chętnie rozwijamy program sasanka i być może już wiesz, że dążymy do tego aby powstawało ich tysiąc rocznie. Nie zakładam jednak, że każdy musi budować sasanki, bo tak przecież nie jest. I na pewno możesz działać z sukcesem także w zupełnie innych modelach biznesowych niż my, bez wykorzystania sasanek. Ale ten wpis jest o tym co my robimy, a skoro działamy z sasankami, to właśnie o nich piszę 😉

Proste obliczenia, które można łatwo wykonać już podczas oglądania działki trzeba połączyć, przed dokonaniem zakupu, z uważnym przeczytaniem planu zagospodarowania ponieważ to właśnie tam zawarte są najróżniejsze ograniczenia, które mogą znacznie utrudnić wybudowanie osiedla bądź nawet uczynić taką budowę zupełnie nieopłacalną. Ograniczeniem dla realizacji osiedla w naszym modelu biznesowym jest zapis mówiący o możliwości realizacji tylko jednego budynku na jednej działce.

Budując osiedla złożone z sasanek często urządzamy na nich domy modelowe. Jeden z nich pokazuje Michał na filmie, który znajdziesz w tym wpisie:  (film ma postać live’a nagrywanego telefonem)
Czy warto budować dom modelowy?

Biznes deweloperski jeśli chodzi o konieczność kontrolowania rachunków zysków i strat, właściwe trafienie ze swoim produktem w rynek jest dokładnie taki sam jak wszystkie inne biznesy. Szybka sprzedaż możliwa jest wtedy kiedy masz produkt, który dobrze trafia w gusta ludzi z segmentu rynkowego w który celujesz. Cena może być bardziej znacząca lub mniej – są tacy klienci dla których ona liczy się bardzo mocno, ale są też tacy, którzy gotowi są zapłacić więcej za to coś czego nie dostaną w ofercie innego dewelopera a co dostaną w Twojej nieruchomości. Co ważne my traktujemy nasz produkt jako całość czyli połączenie ceny, sposobu i czasu budowy oraz sposobu i kosztów późniejszej eksploatacji przez klienta.

Czy to jest dobre podejście i czy zweryfikował je rynek?

Tak, nasz model biznesowy SASANKA® został zweryfikowany pozytywnie zarówno na naszych inwestycjach, jak i w inwestycjach przeprowadzanych w różnych rejonach Polski przez Absolwentów naszego szkolenia deweloperskiego, którzy z niego korzystają. Prawdopodobnie jest to aktualnie jedyny model biznesowy w działalności deweloperskiej w skali Polski, który jest udostępniany i z sukcesem wykorzystywany przez różnych deweloperów.

Osiedla z sasankami budowane są w różnych miejscach Polski, a my odwiedziliśmy kilka z nich z kamerą. Tutaj możesz zobaczyć filmy o tych osiedlach:

Iza z Jackiem budujący osiedle sasanek w okolicach Bielska-Białej:

Kuba & Kuba budujący osiedle sasanek w okolicach Gdyni:

A na tej stronie znajdziesz wszystkie aktualnie budowane osiedla sasanek:

Jak widzisz sasanki aktualnie budowane są już w dziesięciu województwach 🙂 💪🏻

Zaczynając działalność deweloperską można startować od różnych inwestycji: małych albo dużych, w budownictwo jednorodzinne lub wielorodzinne. Wszystko zależy od preferencji konkretnego inwestora, od jego potencjału oraz determinacji w dążeniu do celu. Niektórzy będą sprawdzali wszystko na sobie – tak jak my kiedyś a inni będą woleli sprawdzone rozwiązania. Sprawa wygląda podobnie jak przy otwieraniu restauracji: jedni wolą samodzielnie dojść do własnej receptury, którą będą oferować na rynku, wolą sami dobrać produkty i rodzaj kuchni a inni wybiorą skorzystanie ze sprawdzonego modelu biznesowego, który gwarantuje przewidywalne, satysfakcjonujące wyniki a eksperymenty kulinarne zostawiają sobie na niedzielne obiady w domu. Czy skorzystalibyśmy z takiego gotowca gdyby był dostępny wtedy gdy my zaczynaliśmy? Pewnie tak – gdybyśmy tylko znaleźli czas żeby się o nim dowiedzieć 😉

Zobacz także: Poprzedni wpis | Następny wpis
Robert

Robert

Kilkanaście lat temu zacząłem przygodę z inwestycjami deweloperskimi a od 2012 roku zacząłem inwestować w nieruchomości generujące dochody pasywne. Działam głównie w Trójmieście i okolicach - skąd pochodzę. W inwestowaniu w nieruchomości cenię wolność wyborów i niezależność uzyskaną z dochodów pasywnych.

Powiązane wpisy

Moja opinia

Twój e-mail nie zostanie opublikowany.