Kupiłem drogą nieruchomość na kredyt nie spodziewając się kryzysu. Czy to mnie pogrąży? – ROZSĄDNI BRACIA – BLOG o inwestowaniu w nieruchomości

Gdy zaczynał się kryzys w 2008r. byłem przerażony. Jedynym moim źródłem dochodów była działalność deweloperska. Akurat realizowałem w tamtym czasie mój największy projekt deweloperski – budynek wielorodzinny, który dumnie nazwałem Villa Prestige.

Budynek posiadał kilkanaście dużych mieszkań, halę garażową a całość miała być wykończona w bardzo wysokim standardzie. Dodatkowo budynek miał być bardzo oszczędny, więc do jego ogrzewania użyliśmy pompy ciepła. Całość była strasznie droga i trafiłem z tym w najgorszy moment gdy ludzie (oraz banki) wstrzymali się z zakupami takich mieszkań.

Byłem przerażony tym, że mój jedyny biznes, który wtedy prowadziłem stanął właśnie nad krawędzią. Dodatkowo chwilę wcześniej zakupiłem działkę w centrum miasta z pomocą kredytu bankowego a sama rata za nią wynosiła prawie dwadziescia tysięcy złotych miesięcznie. 

Oczywiście zanim kupiłem ta działkę to zrobiłem analizę czy firmę będzie stać na taki zakup.

Policzyłem, że jak skończymy budowę Villi i sprzedamy mieszkania w zakładanych na początku cenach to z zysku spłacę kredyt, więc musiałem mieć środki na 18 miesięcy spłaty. Takie środki były na koncie firmowym, więc wydawało mi się, że wszystko idzie dobrze z planem. 

Niestety gdy przyszedł kryzys okazało się, że sprzedaż mieszkań stanęła i musieliśmy mocno obniżyć ich ceny aby cokolwiek sprzedawać. Zysk z inwestycji był dużo niższy niż planowałem i praktycznie nie było go za wiele 🙁

Po zakończeniu budowy nie byłem w stanie spłacić kredytu na zakup działki, więc ten kredyt wisiał na mnie jeszcze wiele lat. Czułem się jakbym miał kamień u szyi. Na szczęście później udało mi się mocno obniżyć ratę kredytową, która nie była już taka wysoka ;).

Czego mnie to nauczyło? Przede wszystkim tego, że nie jest dobrym pomysłem to abym miał tylko jedno źródło dochodów. Deweloperka jest super, zarabia się na niej naprawdę dobre pieniądze, ale jednak jest mocno uzależniona od koniunktury, od banków i innych rzeczy, na które ja nie mam wpływu. Minusem deweloperki jest to, że zysk z inwestycji konsumujemy dopiero na końcu budowy, gdy są sprzedane już wszystkie mieszkania/domy. Oznacza to, że co miesiąc musiałem sięgać po pieniądze, których na bieżąco nie zarabiałem. 

Gdy nie miałem stałych comiesięcznych wpływów to naprawdę mocno się stresowałem tym, że za chwilę nie będę miał pieniędzy. 

Na samą myśl, gdy przypominam sobie tamten czas to mam jeszcze dreszcze.

Wiedziałem, że popełniłem wiele błędów, że znalazłem się w takiej nieciekawej sytuacji. Wyciągnąłem z nich wnioski i do tego kryzysu przygotowałem się bardzo dobrze. To co zrobiłem teraz to:

To co zmieniłem od poprzedniego kryzysu to:

  1. mam wiele źródeł dochodów, poza deweloperką posiadam pakiet mieszkań na wynajem, lokali usługowych, czy nawet całych budynków, które wynajmuję i co miesiąc otrzymuję stałe wpływy. Prowadzę sieć przedszkoli, które są mega fajnym biznesem i poza satysfakcją finansową dają również bardzo dużą satysfakcję osobistą gdy widzę jak rozwijają się nasi pracownicy czy też gdy słyszę, od nieznajomych osób, że nasze przedszkola są najlepsze :). Zaangażowałem się również w różne projekty edukacyjne-prowadzę z braćmi szkolenia deweloperskie, na których oczywiście tez zarabiamy, ale ważniejsze jest to co dzięki temu budujemy. Spotykamy się z niesamowitymi osobami, robimy z nimi nowe, kolejne inwestycje a dodatkowo bardzo szybko zaczął rozwijać się nasz projekt Sasanka. Niedawno założyliśmy nową spółkę Sasanka S.A. dzięki, której mam nadzieję, że już niedługo dojdziemy do naszego celu czyli aby powstawało 1000 sasanek rocznie. Podsumowując ten punkt to lepiej mieć wiele, nawet niewielkich, źródeł dochodów niż jeden, który jest nawet bardzo duży 😉 
  2. Wszystkie moje biznesy prowadzę przy pomocy spółek, dzięki temu wszystkie biznesy mam rozdzielone i kondycja jednego nie wpływa na drugi. Przy poprzednim kryzysie moja firma to była też spółka…. tyle że cywilną. 
  3. Nie kupuję już żadnych nieruchomości na kredyt, które od razu same nie spłacają tego kredytu.
  4. Przestałem oglądać telewizję a przede wszystkim jakiekolwiek wiadomości. Jak to dobrze przemyślałem to zauważyłem, że większość wiadomości podawanych nam w tv to wiadomości negatywne. Po co się nimi karmić? Żyje mi się dużo łatwiej i lżej:) Od tamtej pory wszelkie informacje o świecie pozyskuję z internetu. Wiadomości, które chcę czytać i które sam sobie uważnie selekcjonuję 😉
  5. W deweloperce zmieniłem klienta końcowego. Budujemy teraz domy i mieszkania dla przeciętnego Polaka a nie dla osób zamożnych.
  6. Jestem otwarty na nowe osoby i otwieranie nowych biznesów, w których nie muszę działać operacyjnie czyli najzwyczajnie w świecie nauczyłem się delegować zadania. Miałem z tym bardzo duży problem, ale na szczęcie już się tego nauczyłem i dzięki temu mogę prowadzić kilkadziesiąt firm, na które nie muszę poświęcać zbyt dużo czasu.

Dzięki tym zmianom, które zrobiłem w moim życiu biznesowym od ostatniego kryzysu, śpię dzisiaj naprawdę spokojnie. Czy czuję kryzys? Oczywiście, że tak. W jednych firmach bardziej w innych mniej. Mogę jednak powiedzieć z czystym sumieniem, że nie zwolniliśmy ani jednego pracownika, ani nikomu nie obnizyliśmy pensji co dla mnie jako przedsiębiorcy jest bardzo ważne i pokazuje, że obrałem dobrą ścieżkę dla moich firm.

Przeraża mnie to co się dzieje u nas w kraju. Coraz więcej biznesów upada. Nie otrzymują żadnej realnej pomocy i przedsiębiorcy są zdani sami na siebie. Nie potrafię zrozumieć dlaczego cała branża fitnes została zamknięta. Dlaczego siłownie, baseny, sauny, restauracje są pozamykane. Jednocześnie wszystkie sklepy takie jak biedronka, castorama, lidl a także kościoły są otwarte. Nie rozumiem tego dlaczego w autobusach są pozaklejane taśmami miejsca siedzące i ludzie tłoczą się na stojąco upchani jak śledzie. Nie rozumiem tego dlaczego w pociągach może być zajęte tylko co drugie miejsce a w samolotach może być zajęte każde. Wystarczy mieć założoną maseczkę. Nie rozmiem tego jak to jest możliwe, że w Chinach liczba osób, które zachorowały to nieco ponad 90.000 osób (liczba ta praktycznie nie zmienia się od kwietnia zeszłego roku gdy cały świat stanął) tymczasem w Polsce zachorowało już ponad 1.800.000 osób. W Polsce żyje niecałe 38 mln osób a w Chinach prawie 1,5 mld. Jak to jest możliwe, że ten wirus tak mocno rozprzestrzenia się w Polsce, nawet pomimo lockdown’ow i obostrzeń a tak słabo rozwija się w Chinach?  

Dlaczego będąc w galerii handlowej mogę kupić obiad i zjeść go siedząc na podłodze, ale nie mogę go zjeść siadając przy stoliku jak człowiek?

To wszystko dla mnie nie trzyma się kupy. 

Tydzień temu wróciłem z Zanzibaru. Oficjalnie na Zanzibarze nie ma pandemii. Życie toczy się swoim torem. Ludzie chodzą na targowiska, jeżdzą w zatłoczonych busach a na dyskotekach są tłumy i nikt nie chodzi w maseczkach. Dlaczego nie leżą tam trupy na ulicach? Pomimo tego, że jest to kraj afrykański i opieka zdrowotna jest dużo gorsza niż w Europie to… nic się nie dzieje. 

To nie jest tak, że uważam, że wirusa nie ma. Wiem, że jest. Parę bliskich osób z mojego otoczenia ma już go za sobą  i nie wspomina go dobrze. Jednocześnie nie wylądowali w szpitalu, tylko leczyli się w domu. Czy ten wirus jest naprawdę taki straszny czy ktoś właśnie robi przetasowanie w światowych siłach? 

Pomimo tego, że moje biznesy działają i nie oberwały za mocno to jednak jestem tym wszystkim już mocno zmęczony i jednocześnie przerażony, w którą stronę to wszystko zmierza.

Zobacz także: Poprzedni wpis | Następny wpis
Michał

Michał

Jestem urodzonym optymistą i marzycielem 🙂 Przez wiele lat moim ulubionym powiedzeniem było "kto nie ryzykuje ten nie pije szampana". Dalej bardzo je lubię jednak wiekiem nabrałem więcej doświadczenia i pokory i teraz uważam na to aby ten szampan się nie wylał w momencie wyciągnięcia korka z butelki 😉 Uwielbiam budować nowe firmy, w prowadzeniu których mogą się realizować inne osoby. Aktualnie posiadam udziały w kilkudziesięciu spółkach, które zajmują się m.in. deweloperką, prowadzą przedszkola, wynajmują nieruchomości, flipami. Dzięki dochodom pasywnym z nieruchomości mogę zajmować się innymi działalnościami, które wpadną mi do głowy 🙂

Powiązane wpisy

komentarze 2Moja opinia

  • W pełni rozumiem rozgoryczenie kolejnym zamykaniem gospodarki, jest to trudna sytuacja dla nas wszystkich a zwłaszcza przedsiębiorców. Wydaje mi się jednak, że przywoływanie Tanzanii i należącego do niej Zanzibaru jako przykład racjonalnego zachowania i pewnego wzoru dla Polski jest błędne. W Tanzanii nie ma epidemii, gdyż od roku (od maja) w ogóle nie wykonuje się tam testów, prezydent Tanzanii już w czerwcu ogłosił pokonanie pandemii a obecnie lekarze nawet nie mają możliwości zdiagnozowania covid a jedynie zapalenie płuc. Tanzania jest też jednym z czterech afrykańskich krajów, który nie złożył zamówienia na szczepionki. Z tych powodów kraj ten może ogłaszać się wolnym od pandemii, a prezydent z dużą przewagą wygrywać wybory. Rzeczywistość jest jednak brutalna, w sąsiednich krajach sytuacja pandemiczna nie jest już tak różowa, a sam antycovidowy prezydent Tanzanii wczoraj zmarł. Na covid…(potwierdziła to rodzina, bo testów się nie przeprowadza). Nadzieją na wyjście z tej sytuacji może być np. Izrael, który najpierw wprowadzał twarde lockdowny a dzięki szybkiej akcji szczepienia teraz zaczyna powoli odmrażać gospodarkę. Mam nadzieję, że i w u nas wrócimy do normalności.

  • To bardzo ważne, że piszesz o swoim doświadczeniu i o swoich obawach. Doceniam to, że dzielisz się tym z nami 🙂 Posiadanie tylko jednego źródła dochodu nie dawałoby mi spać spokojnie i też jak na razie nie nauczyłam się tego na swoim błędzie tylko na błędach innych osób 🙂

Moja opinia

Twój e-mail nie zostanie opublikowany.