Ile kasy potrzeba na pierwszą inwestycję deweloperską? – ROZSĄDNI BRACIA – BLOG o inwestowaniu w nieruchomości

Jaki kapitał muszę mieć aby przeprowadzić swoją pierwszą inwestycję deweloperską?

Często słyszymy takie pytanie, albo w zasadzie wątpliwość, że aby zostać deweloperem trzeba posiadać naprawdę dużo pieniędzy. Czy tak jest naprawdę? Gdy my zaczynaliśmy budowy domów na sprzedaż w 2001r. były zupełnie inne relia rynkowe niż teraz. Przez ten czas mocno zdrożała robocizna, grunty oraz materiały budowlane.

Aktualnie koszt wybudowania takiego bliźniaka jak budowaliśmy jako naszą pierwszą inwestycję deweloperską jest wyższy niż ceny w jakich go wtedy sprzedawaliśmy 😉 Ale tak to już jest w nieruchomościach, że ich ceny podążają za inflacją i kosztami życia.

Ile dzisiaj potrzebujesz aby zacząć inwestowanie w deweloperkę? To zależy. Jeżeli podejdziesz do tego kreatywnie, umiesz budować relacje z ludźmi to tak naprawdę możesz przeprowadzić taką inwestycję nie używając swoich pieniędzy, ale o tym za chwilę. 

Jaką inwestycję warto przeprowadzić jako pierwszą?

Natomiast jeżeli dopiero zaczynasz swoją przygodę z inwestowaniem w deweloperkę i nie masz grona osób, które chciałyby zainwestować w Twój biznes to zobacz jak można to zrobić. Przedstawię Ci teraz dwa sposoby na wybudowanie jednego bliźniaka i ile musisz mieć żywej gotówki aby zacząć.

Jeśli nie wiesz co wybudować w pierwszej inwestycji koniecznie przeczytaj wpisy Roberta: 5 zasad – jak zaprojektować pierwszą inwestycję deweloperską oraz ten: Jak wybudować swoje pierwsze osiedle domów jednorodzinnych?

Założenia: budujesz bliźniaka czyli dwa segmenty po 120m2 każdy. Czyli łącznie będziesz budował dwa budynki o łącznej powierzchni 240 m2. Nie będę w wyliczeniach brał pod uwagę kosztu zakupu działki gdyż ten koszt jest inny w każdym rejonie kraju. Załóżmy, że posiadasz do dyspozycji działkę na własność na której będziesz budował. Jeżeli nie masz jej na własność to pamiętaj o doliczeniu kosztów notarialnych przy zakupie tej nieruchomości.

Jeśli myślisz że w pierwszej inwestycji powinieneś wybudować bliźniaka – tak jak my to kiedyś zrobiliśmy – to otwórz ten wpis Z wizytą u Absolwentów: Świnoujście i zobacz od jak dużej inwestycji zaczęli Kamil i Maciej! – Absolwenci naszego szkolenia deweloperskiego.

Zakładamy, że koszt wybudowania takiego budynku do stanu deweloperskiego to 2000 zł/m2. Czyli koszt wybudowania tego budynku będzie kosztował 480.000zł (2segmenty*120m2*2.000zł/m2=480.000zł). Pamiętaj, że ten koszt jest szacunkowy i u Ciebie na lokalnym rynku koszt ten może wynieść 1.500 zł jak również 3.500zł. Koszty budowy w skali kraju różnią się bardzo mocno. Koniecznie sprawdź z jakimi kosztami będziesz musiał się liczyć na Twoim lokalnym rynku.

Przed rozpoczęciem inwestycji wybierz właściwie formę prawną prowadzonej działalności. Jeśli chcesz się dowiedzieć więcej na ten temat przeczytaj mój wpis Spółka z o.o. czy jednoosobowa działalność gospodarcza? oraz Spółka komandytowa czy warto ją prowadzić? a także wpis Piotra: Inwestowanie jak gra komputerowa; używaj save’ów.

Sposób pierwszy. Czyli inwestujesz swoją gotówkę na całą budowę. Ile jej potrzebujesz?

Na początku musisz pamiętać o tym, że Twoja firma musi funkcjonować przez cały okres inwestycji deweloperskiej. Pamiętaj o tym, aby zadbać (przynajmniej na początku funkcjonowania firmy) żeby koszty stałe funkcjonowania firmy były jak najniższe. Na początku nie potrzebujesz wielkiego biura sprzedaży w najlepszej lokalizacji miasta, nie musisz również jeździć najnowszą S klasą 😉 Wiesz o co mi chodzi. Trzymaj koszty w ryzach. Często właśnie rozbuchane koszty stałe sprawiają to, że młode firmy upadają.

Jakie koszty miesięczne powinieneś uwzględnić?

  1. księgowość, przy małej spółce taki koszt powinien zamknąć się w kwocie kilkuset złotych miesięcznie. Zakładamy, że będziesz miał księgową za 500zł/ miesięcznie
  2. wynajem biura, jeżeli nie masz własnego lokalu, w którym mózesz prowadzić działalność to wynajmij lokal, który na początku zapewni sprawne funkcjonowanie Twojej firmy. Załóżmy, że koszt najmu takiego biura to 1.000zł/miesięcznie
  3. Inne sprawy biurowe czyli koszt papieru, telefonów itp. Załóżmy, że zamkniesz się w kwocie 500 zł miesięcznie

Oznacza to, że Twoje koszty stałe to 2.000 zł/miesięcznie. 

Zakładając, że Twoja inwestycja od momentu rozpoczęcia budowy do jej całkowitego zakończenia i sprzedaży zajmie 18 miesięcy to na utrzymanie biura potrzebujesz 36.000zł (18miesięcy*2.000zł=36.000zł). 

Po pierwsze musisz przygotować się do zakupu działki czyli ponieść koszt badań gruntowych jest to kwota kilkuset złotych. Dodatkowo będziesz potrzebował usług geodety i innych pomniejszych wydatków związanych z projektowaniem. Załóżmy, że koszty te zamkną się kwotą 5.000 zł. 

Kolejnym etapem to jest zakup/wykonanie projektu takiego domu i późniejsza jego adaptacja do warunków lokalnych. Zakładamy, że ten koszt to będzie wydatek 10.000zł. Nastepnie uzyskujesz pozwolenie na budowę. Na szczęscie urząd nie pobiera żadnych opłat za wydanie decyzji o pozwoleniu na budowę na budynki mieszkalne, więc tu nic nie dodajemy 🙂

Po uzyskaniu pozwolenia na budowę musisz poszukać kierownika budowy. Koszt kierownika budowy na taką inwestycję to rząd wielkości ok.2.000-5.000 zł w zależności do rejonu Polski, w którym będziesz budował oraz od Twoich zdolności negocjacyjnych 😉 Załóżmy do naszych obliczeń, że umówiłeś się z kierownikiem budowy na kwotę 3.000zł.

Sumujemy wszystkie koszty:

  1. koszty stałe firmy – 36.000 zł
  2. dokumenty podstawowe przed pozwoleniem na budowę – 5.000 zł
  3. projekt wraz z adaptacją – 10.000 zł
  4. kierownik budowy – 3.000 zł
  5. koszt budowy – 480.000 zł
RAZEM: 534.000 zł

Czyli reasumując aby zacząć swoją inwestycję deweloperską potrzebujesz na nią 480.000 zł plus działkę i koszty związane z jej zakupem. Przyznaj nie jest to łatwy wstęp w świat deweloperki 🙁

Ale zobacz jest jeszcze drugi sposób.

Sposób drugi. Jeżeli skorzystasz z kredytu bankowego zamiast ze swojej gotówki to zobacz co się zmieni.

Koszty związane z budową zostaną takie same.Wszystkie czynności, które wymieniłem wyżej będziesz musiał ponieść obojętnie czy budujesz za swoją gotówkę, czy z kredytu bankowego. Z tym, że jak bedziesz budował z finansowaniem bankowym to musisz dodatkowo doliczyć koszty za przyznanie kredytu oraz odsetki za jego wykorzystanie.

Banki wymagają wkładu własnego na poziomie 20-30%. Przeważnie koszt działki wraz z projektem stanowi już ten wymagany wkład własny.

Czyli w naszym przykładzie będziesz potrzebował kredytu w wysokości 480.000zł. Jak wyglądają koszty za używanie takiej gotówki z banku. 

Przede wszystkim jest to prowizja za przyznanie takiego kredytu. Zaczyna się od 1% w zwyż. Dla naszego przykładu załóżmy, że za przyznanie kredytu bank pobierze od Ciebie prowizję w wysokości 1,5%. Czyli od kwoty 480.000 zł będzie to kwota 7.200zł które musisz zabezpieczyć na tą prowizję.  Dodatkowo dochodzi koszt odsetek jakie będziesz musiał ponieść. Kredyt deweloperski aktualnie jest oprocentowany w granicach 5-7% rocznie. Zakładamy, że oprocentowanie kredytu ustaliłeś z bankiem w wysokości 6% w skali roku. Czyli koszt odsetek wyniesie 480.000zł*6%=28.800zł.

Ile zatem potrzebujemy pieniędzy aby wystartować z inwestycją deweloperską gdy korzystamy z finansowania bankowego? 

Od całego kosztu inwestycji wyliczonego wyżej (czyli kwota 534.000zł) odejmujemy wartośc jaką dołoży nam bank czyli 480.000zł. Do tego dodajemy koszty jakie będziemy musieli ponieść z obłsugą kredytu. Czyli musimy dodać prowizję bankową oraz koszty odsetek. 

534.000-480.000+7.200+28.800 = 90.000 zł  plus do tego musisz dodać działkę wraz z opłatami notarialnymi. 

Zobacz czyli jeżeli nie będziesz myślał kreatywnie i pójdziesz po linii najmniejszego oporu to okazuje się, że naprawdę potrzebny jest worek pieniędzy aby zacząć inwestowanie w deweloperkę. Jednak jak tylko trochę się wysilisz i wspomożesz się kredytem bankowym to kwota ta drastycznie maleje. Okazuje się, że żeby rozpocząć taką inwestycję wystarczy jedynie 90.000zł 🙂 Plus oczywiście działka i koszty notarialne związane z jej zakupem.

Jeśli chciałbyś poznać więcej informacji o finansowaniu przeczytaj koniecznie mój wpis: Jak finansować inwestycje deweloperskie a jeśli chcesz się dowiedzieć na co zwrócić uwagę inwestując jako deweloper przeczytaj wpis Roberta: Jak prowadzić inwestycje deweloperskie

Tak naprawdę korzystanie z finansowania bankowego jest bardzo proste i nie wymaga od nas jakieś kreatywności, ale jeżeli jesteś naprawdę kreatywny to możesz rozpocząć inwestycję deweloperską z małym kapitałem. Naprawdę bardzo małym kapitałem 😉 Zresztą zobacz sam.

Niedawno wróciliśmy z budowy, która prowadzą Absolwenci naszego szkolenia. Budują swoją pierwszą inwestycję deweloperską. Cały kapitał na tą inwestycję pozyskali od inwestorów, którym zaproponowali sowity udział w zysku z tej inwestycji. Wiesz ile włożyli w tą inwestycję swoich pieniędzy? ZERO. Nie włożyli ani jednej złotówki swojego kapitału. Cały kapitał pozyskali od inwestorów. Oczywiście nie każdy jest w stanie to zrobić. Oni latami budowali swoją wiarygodność i przeprowadzili szereg mniejszych inwestycji we flipy na mieszkaniach.

Chcesz zostać deweloperem? Przeczytaj wpis Roberta: Jak zostać deweloperem i zarabiać na budowie mieszkań oraz koniecznie ten: Czy każdy może zostać deweloperem? i sprawdź czy Ty także możesz zostać deweloperem.

Inwestorzy mieli czas ich poznać, zaufać i powierzyć im swoje pieniądze przy nowym pomyśle biznesowym jaki chcieli zrealizować. Wierzę w to, że cała inwestycja zakończy się wielkim sukcesem i nasi Absolwenci zarobią tyle ile zaplanowali na tej inwestycji. Powiem Ci tylko, że kwota jaką zarobią na tej inwestycji (po odliczeniu wszystkich kosztów budowy, kosztu kapitału, działki itp.) jest 7 cyfrowa a na jej początku też jest ładna cyfra 😉 Czyli jak widzisz da się to zrobić! 

Zobacz także: Poprzedni wpis | Następny wpis
Michał

Michał

Jestem urodzonym optymistą i marzycielem 🙂 Przez wiele lat moim ulubionym powiedzeniem było "kto nie ryzykuje ten nie pije szampana". Dalej bardzo je lubię jednak wiekiem nabrałem więcej doświadczenia i pokory i teraz uważam na to aby ten szampan się nie wylał w momencie wyciągnięcia korka z butelki 😉 Uwielbiam budować nowe firmy, w prowadzeniu których mogą się realizować inne osoby. Aktualnie posiadam udziały w kilkudziesięciu spółkach, które zajmują się m.in. deweloperką, prowadzą przedszkola, wynajmują nieruchomości, flipami. Dzięki dochodom pasywnym z nieruchomości mogę zajmować się innymi działalnościami, które wpadną mi do głowy 🙂

Powiązane wpisy

Loading comments...