Ile kasy potrzeba na pierwszą inwestycję deweloperską? – ROZSĄDNI BRACIA – BLOG o inwestowaniu w nieruchomości

Jaki kapitał muszę mieć aby przeprowadzić swoją pierwszą inwestycję deweloperską?

Często słyszymy takie pytanie, albo w zasadzie wątpliwość, że aby zostać deweloperem trzeba posiadać naprawdę dużo pieniędzy. Czy tak jest naprawdę? Gdy my zaczynaliśmy budowy domów na sprzedaż w 2001r. były zupełnie inne relia rynkowe niż teraz. Przez ten czas mocno zdrożała robocizna, grunty oraz materiały budowlane.

Aktualnie koszt wybudowania takiego bliźniaka jak budowaliśmy jako naszą pierwszą inwestycję deweloperską jest wyższy niż ceny w jakich go wtedy sprzedawaliśmy 😉 Ale tak to już jest w nieruchomościach, że ich ceny podążają za inflacją i kosztami życia.

Ile dzisiaj potrzebujesz aby zacząć inwestowanie w deweloperkę? To zależy. Jeżeli podejdziesz do tego kreatywnie, umiesz budować relacje z ludźmi to tak naprawdę możesz przeprowadzić taką inwestycję nie używając swoich pieniędzy, ale o tym za chwilę. 

Jaką inwestycję warto przeprowadzić jako pierwszą?

Natomiast jeżeli dopiero zaczynasz swoją przygodę z inwestowaniem w deweloperkę i nie masz grona osób, które chciałyby zainwestować w Twój biznes to zobacz jak można to zrobić. Przedstawię Ci teraz dwa sposoby na wybudowanie jednego bliźniaka i ile musisz mieć żywej gotówki aby zacząć.

Jeśli nie wiesz co wybudować w pierwszej inwestycji koniecznie przeczytaj wpisy Roberta: 5 zasad – jak zaprojektować pierwszą inwestycję deweloperską oraz ten: Jak wybudować swoje pierwsze osiedle domów jednorodzinnych?

Założenia: budujesz bliźniaka czyli dwa segmenty po 120m2 każdy. Czyli łącznie będziesz budował dwa budynki o łącznej powierzchni 240 m2. Nie będę w wyliczeniach brał pod uwagę kosztu zakupu działki gdyż ten koszt jest inny w każdym rejonie kraju. Załóżmy, że posiadasz do dyspozycji działkę na własność na której będziesz budował. Jeżeli nie masz jej na własność to pamiętaj o doliczeniu kosztów notarialnych przy zakupie tej nieruchomości.

Jeśli myślisz że w pierwszej inwestycji powinieneś wybudować bliźniaka – tak jak my to kiedyś zrobiliśmy – to otwórz ten wpis Z wizytą u Absolwentów: Świnoujście i zobacz od jak dużej inwestycji zaczęli Kamil i Maciej! – Absolwenci naszego szkolenia deweloperskiego.

Zakładamy, że koszt wybudowania takiego budynku do stanu deweloperskiego to 2000 zł/m2. Czyli koszt wybudowania tego budynku będzie kosztował 480.000zł (2segmenty*120m2*2.000zł/m2=480.000zł). Pamiętaj, że ten koszt jest szacunkowy i u Ciebie na lokalnym rynku koszt ten może wynieść 1.500 zł jak również 3.500zł. Koszty budowy w skali kraju różnią się bardzo mocno. Koniecznie sprawdź z jakimi kosztami będziesz musiał się liczyć na Twoim lokalnym rynku.

Przed rozpoczęciem inwestycji wybierz właściwie formę prawną prowadzonej działalności. Jeśli chcesz się dowiedzieć więcej na ten temat przeczytaj mój wpis Spółka z o.o. czy jednoosobowa działalność gospodarcza? oraz Spółka komandytowa czy warto ją prowadzić? a także wpis Piotra: Inwestowanie jak gra komputerowa; używaj save’ów.

Sposób pierwszy. Czyli inwestujesz swoją gotówkę na całą budowę. Ile jej potrzebujesz?

Na początku musisz pamiętać o tym, że Twoja firma musi funkcjonować przez cały okres inwestycji deweloperskiej. Pamiętaj o tym, aby zadbać (przynajmniej na początku funkcjonowania firmy) żeby koszty stałe funkcjonowania firmy były jak najniższe. Na początku nie potrzebujesz wielkiego biura sprzedaży w najlepszej lokalizacji miasta, nie musisz również jeździć najnowszą S klasą 😉 Wiesz o co mi chodzi. Trzymaj koszty w ryzach. Często właśnie rozbuchane koszty stałe sprawiają to, że młode firmy upadają.

Jakie koszty miesięczne powinieneś uwzględnić?

  1. księgowość, przy małej spółce taki koszt powinien zamknąć się w kwocie kilkuset złotych miesięcznie. Zakładamy, że będziesz miał księgową za 500zł/ miesięcznie
  2. wynajem biura, jeżeli nie masz własnego lokalu, w którym mózesz prowadzić działalność to wynajmij lokal, który na początku zapewni sprawne funkcjonowanie Twojej firmy. Załóżmy, że koszt najmu takiego biura to 1.000zł/miesięcznie
  3. Inne sprawy biurowe czyli koszt papieru, telefonów itp. Załóżmy, że zamkniesz się w kwocie 500 zł miesięcznie

Oznacza to, że Twoje koszty stałe to 2.000 zł/miesięcznie. 

Zakładając, że Twoja inwestycja od momentu rozpoczęcia budowy do jej całkowitego zakończenia i sprzedaży zajmie 18 miesięcy to na utrzymanie biura potrzebujesz 36.000zł (18miesięcy*2.000zł=36.000zł). 

Po pierwsze musisz przygotować się do zakupu działki czyli ponieść koszt badań gruntowych jest to kwota kilkuset złotych. Dodatkowo będziesz potrzebował usług geodety i innych pomniejszych wydatków związanych z projektowaniem. Załóżmy, że koszty te zamkną się kwotą 5.000 zł. 

Kolejnym etapem to jest zakup/wykonanie projektu takiego domu i późniejsza jego adaptacja do warunków lokalnych. Zakładamy, że ten koszt to będzie wydatek 10.000zł. Nastepnie uzyskujesz pozwolenie na budowę. Na szczęscie urząd nie pobiera żadnych opłat za wydanie decyzji o pozwoleniu na budowę na budynki mieszkalne, więc tu nic nie dodajemy 🙂

Po uzyskaniu pozwolenia na budowę musisz poszukać kierownika budowy. Koszt kierownika budowy na taką inwestycję to rząd wielkości ok.2.000-5.000 zł w zależności do rejonu Polski, w którym będziesz budował oraz od Twoich zdolności negocjacyjnych 😉 Załóżmy do naszych obliczeń, że umówiłeś się z kierownikiem budowy na kwotę 3.000zł.

Sumujemy wszystkie koszty:

  1. koszty stałe firmy – 36.000 zł
  2. dokumenty podstawowe przed pozwoleniem na budowę – 5.000 zł
  3. projekt wraz z adaptacją – 10.000 zł
  4. kierownik budowy – 3.000 zł
  5. koszt budowy – 480.000 zł
RAZEM: 534.000 zł

Czyli reasumując aby zacząć swoją inwestycję deweloperską potrzebujesz na nią 480.000 zł plus działkę i koszty związane z jej zakupem. Przyznaj nie jest to łatwy wstęp w świat deweloperki 🙁

Ale zobacz jest jeszcze drugi sposób.

Sposób drugi. Jeżeli skorzystasz z kredytu bankowego zamiast ze swojej gotówki to zobacz co się zmieni.

Koszty związane z budową zostaną takie same.Wszystkie czynności, które wymieniłem wyżej będziesz musiał ponieść obojętnie czy budujesz za swoją gotówkę, czy z kredytu bankowego. Z tym, że jak bedziesz budował z finansowaniem bankowym to musisz dodatkowo doliczyć koszty za przyznanie kredytu oraz odsetki za jego wykorzystanie.

Banki wymagają wkładu własnego na poziomie 20-30%. Przeważnie koszt działki wraz z projektem stanowi już ten wymagany wkład własny.

Czyli w naszym przykładzie będziesz potrzebował kredytu w wysokości 480.000zł. Jak wyglądają koszty za używanie takiej gotówki z banku. 

Przede wszystkim jest to prowizja za przyznanie takiego kredytu. Zaczyna się od 1% w zwyż. Dla naszego przykładu załóżmy, że za przyznanie kredytu bank pobierze od Ciebie prowizję w wysokości 1,5%. Czyli od kwoty 480.000 zł będzie to kwota 7.200zł które musisz zabezpieczyć na tą prowizję.  Dodatkowo dochodzi koszt odsetek jakie będziesz musiał ponieść. Kredyt deweloperski aktualnie jest oprocentowany w granicach 5-7% rocznie. Zakładamy, że oprocentowanie kredytu ustaliłeś z bankiem w wysokości 6% w skali roku. Czyli koszt odsetek wyniesie 480.000zł*6%=28.800zł.

Ile zatem potrzebujemy pieniędzy aby wystartować z inwestycją deweloperską gdy korzystamy z finansowania bankowego? 

Od całego kosztu inwestycji wyliczonego wyżej (czyli kwota 534.000zł) odejmujemy wartośc jaką dołoży nam bank czyli 480.000zł. Do tego dodajemy koszty jakie będziemy musieli ponieść z obłsugą kredytu. Czyli musimy dodać prowizję bankową oraz koszty odsetek. 

534.000-480.000+7.200+28.800 = 90.000 zł  plus do tego musisz dodać działkę wraz z opłatami notarialnymi. 

Zobacz czyli jeżeli nie będziesz myślał kreatywnie i pójdziesz po linii najmniejszego oporu to okazuje się, że naprawdę potrzebny jest worek pieniędzy aby zacząć inwestowanie w deweloperkę. Jednak jak tylko trochę się wysilisz i wspomożesz się kredytem bankowym to kwota ta drastycznie maleje. Okazuje się, że żeby rozpocząć taką inwestycję wystarczy jedynie 90.000zł 🙂 Plus oczywiście działka i koszty notarialne związane z jej zakupem.

Jeśli chciałbyś poznać więcej informacji o finansowaniu przeczytaj koniecznie mój wpis: Jak finansować inwestycje deweloperskie a jeśli chcesz się dowiedzieć na co zwrócić uwagę inwestując jako deweloper przeczytaj wpis Roberta: Jak prowadzić inwestycje deweloperskie

Tak naprawdę korzystanie z finansowania bankowego jest bardzo proste i nie wymaga od nas jakieś kreatywności, ale jeżeli jesteś naprawdę kreatywny to możesz rozpocząć inwestycję deweloperską z małym kapitałem. Naprawdę bardzo małym kapitałem 😉 Zresztą zobacz sam.

Niedawno wróciliśmy z budowy, która prowadzą Absolwenci naszego szkolenia. Budują swoją pierwszą inwestycję deweloperską. Cały kapitał na tą inwestycję pozyskali od inwestorów, którym zaproponowali sowity udział w zysku z tej inwestycji. Wiesz ile włożyli w tą inwestycję swoich pieniędzy? ZERO. Nie włożyli ani jednej złotówki swojego kapitału. Cały kapitał pozyskali od inwestorów. Oczywiście nie każdy jest w stanie to zrobić. Oni latami budowali swoją wiarygodność i przeprowadzili szereg mniejszych inwestycji we flipy na mieszkaniach.

Chcesz zostać deweloperem? Przeczytaj wpis Roberta: Jak zostać deweloperem i zarabiać na budowie mieszkań oraz koniecznie ten: Czy każdy może zostać deweloperem? i sprawdź czy Ty także możesz zostać deweloperem.

Inwestorzy mieli czas ich poznać, zaufać i powierzyć im swoje pieniądze przy nowym pomyśle biznesowym jaki chcieli zrealizować. Wierzę w to, że cała inwestycja zakończy się wielkim sukcesem i nasi Absolwenci zarobią tyle ile zaplanowali na tej inwestycji. Powiem Ci tylko, że kwota jaką zarobią na tej inwestycji (po odliczeniu wszystkich kosztów budowy, kosztu kapitału, działki itp.) jest 7 cyfrowa a na jej początku też jest ładna cyfra 😉 Czyli jak widzisz da się to zrobić! 

Zobacz także: Poprzedni wpis | Następny wpis
Michał

Michał

Pasjonuje mnie inwestowanie w nieruchomości i budowanie nowych firm. Swoją przygodę w inwestowaniu w nieruchomości zaczynałem w 2001r. od wybudowania bliźniaka na sprzedaż. W 2012 roku kupiłem pierwsze mieszkanie na wynajem. Aktualnie nieruchomości na wynajem zapewniają mi środki na bieżące potrzeby i życie, dzięki czemu mam czas aby dzielić się wiedzą i skupiać się na budowaniu nowych firm 🙂

Powiązane wpisy

komentarzy 18Moja opinia

  • Witam Was Panowie. Uczestniczyłem w Webinarze wtorkowym. Bardzo podobała mi się taka forma szkolenia 🙂 Mam nadzieje ze będzie więcej takich spotkań. Narzuciło mi się jeszcze ……

    Czy przy kredycie deweloperskim konieczna jest umowa deweloperska i rachunek powierniczy. Czy można uzyskać kredyt bez konieczności działania zgodnie z ustawą deweloperska.

    I jeszcze jedno pytanie. Zastanawia mnie jak wygląda spłata takiego kredytu. Mam np. Kredyt hipoteczny na mieszkanie i po dostaniu tego kredytu zacząłem go od razu spłacać. Tzn co miesiąc rata 1000 zł.

    Jak zatem wygląda sprawa spłaty kredytu w przypadku kredytu deweloperskiego. Czy po uzyskaniu takiego kredytu będę miał np ratę 10 000 zł ?

    P.s. Kiedy Panowie wybieracie się do Krakowa. Jakieś szkolenie w Krakowie?

    • Grzegorzu, cieszę się, że podobał Ci się webinar 🙂 Można uzyskać kredyt na budowę bez otwierania rachunku powierniczego, natomiast jeśli chciałbyś oferować domy czy mieszkania osobom fizycznym już podczas budowy to aby podpisywać z nimi umowy będziesz musiał stosować się do ustawy deweloperskiej.

      Przy kredycie deweloperskim możesz ustalić okres kiedy spłacasz same odsetki.

      Na razie nie mamy w planach szkolenia w Krakowie.

  • Dzięki, ciekawy artykuł. Tylko jedna mała uwaga. W pierwszym scenariuszu zostało przyjęte 18msc, w drugim zaś 12msc.
    Przy półtorej roku odsetki od kredytu 6% wyniosą ok. 43k.

    • Hej Szymonie,
      rzeczywiście odsetki policzyłem dla 12 miesięcy. Nie jest to jednak błąd a celowe działanie 🙂 Zauważ, że to cała inwestycja ma trwać 18 miesięcy. Czyli zakup działki, projekt, pozwolenie na budowę plus uzyskanie finansowania. Zaś sama budowa nie powinna zająć więcej jak 12 miesięcy. Stąd odsetki wyliczone zostały dla takiego okresu.
      Tak na marginesie to odsetki wyjdą sporo mniej, gdyż prowadząc inwestycję deweloperską kredyt jest wypłacany w transzach a dodatkowo tak samo go spłacamy 😉 więc praktycznie nie ma takiej możliwości aby płacić przez cały okres za całą kwotę uzyskanego kredytu 🙂

  • Jest jeszcze jedna ważna rzecz o której nic nie piszesz, bo ona nie dotyczy firm z wieloletnim doświadczeniem. Banki na wstępie nie chcą rozmawiać z firmami bez doświadczenia (minimum dwa lata i najlepiej zrealizowana inwestycja). Więc nie jest prawdą że każdy kto ma kawałek działki (choćby w dobrej lokalizacji) idzie do banku po kasę a oni już mu pożyczają. Podstawa to doświadczenie w branży i duży wkład własny.

    • Hej Michale,
      Nie trzeba mieć wieloletniego doświadczenia aby uzyskać kredyt deweloperski w banku 😉 Oczywiste jest to, że nie każda firma/osoba otrzyma taki kredyt. Jednocześnie jest dużo takich, które są odpowiednio przygotowane i otrzymują takie finansowanie nawet na nowe i świeże spółki 🙂

  • Witam Panowie,
    Mam nadzieję, że będziecie w stanie odpowiedzieć na moje pytanie/wątpliwość. Planujemy budowę 10 domów (działka jako część wspólna) geodezyjnie chcemy tylko wydzielać domy/lokale. Oczywiście finansowanie z kredytu bankowego.
    Przykładowo, wybudowaliśmy już wszystkie domy i mamy jednego klienta. Naturalnym jest założenie księgi na jeden dom/lokal i odłączenie go od całości.
    Jak w takiej sytuacji może zachować się bank? Dostałem informację, iż w tym momencie może zażądać spłaty całej kwoty kredyty. Jak zabezpieczyć się przed taką sytuacją?

    Btw. gratuluje bloga. Kawał dobrej roboty.
    Pozdrowienia z Krakowa.

  • Hej Mateuszu,
    w takim przypadku bank będzie od Ciebie żądał spłaty kredytu w części. W jakiej części? To już zależy od Twojej umowy z bankiem. Będziesz musiał otrzymać z banku promesę, na której będzie zapis, że w momencie jak spłacisz tyle i tyle kredytu to bank zwolni daną nieruchomość bezciężarowo i będziesz mógł ją sprzedać nieobciążoną klientowi. 🙂

    • Ok, czyli za wpłacone przez klienta pieniądze z rachunku powierniczego opłacam promesę, idziemy do notariusza i podpisujemy akt 🙂 dziękuje za błyskawiczną odwiedź i pomoc.

  • Proszę powiedzieć jak wygląda sytuacja gdy nieruchomość pod inwestycje składa się z kilku odrębnych nieruchomości? Czy obowiązkowym jest je scalić geodezyjnie przed kredytem?

  • Nie ma takiego obowiązku, natomiast czasami warto to zrobić ze względów praktycznych. Łatwiej jest wytłumaczyć klientom, że jest jedna działka i otrzymują tam taki i taki udział niż czytać u notariusza 10 numerów działek. 😉

    Połączenie działek jest dosyć szybką i prostą procedurą, więc czasami warto to zrobić. Jednakże za każdym razem trzeba rozpatrzyć ten temat indywidualnie. Może się okazać, że dzięki temu, że jest kilka działek będzie można lepiej zagospodarować teren.

    Tak, więc nie ma na to jednoznacznej odpowiedzi.

  • Czesc. Od jakiegos czasu czytam wasze wpisy i sa naprawde ciekawe 🙂
    Sam sie zastanawiam od dluzszego, czy wejsc w ten biznes…
    Co do bankow, to nie ma szans na tak wysoki kredyt dla nowych spolek, bez wybudowanej pierwszej iwestycji i doswiadczenia. Jezeli juz sie komus uda na pierwsza iwestycje uzyskac kredyt, to bedzie to bardzo mala kwota.

    Chyba, ze sie ma dobra przyjaciolke w banku 🙂

    • Rafale, oczywiście że na pierwszą inwestycję będzie ciężej uzyskać kredyt niż na kolejne, ale nie jest to niemożliwe.
      Mamy informację od naszych Absolwentów, że uzyskiwali kredyty na nową spółkę na pierwszą inwestycję 😉 Wszystko zależy kto występuje o kredyt, jak jest do tego przygotowany oraz jaką determinacją się wykaże w uzyskiwaniu tego kredytu 😉
      Kwota nie ma aż takiego znaczenia. Ważniejszy jest biznesplan, zabezpieczenia itp.

  • Ja spotkałem się z tym że bank wymagał dodatkowo sporządzenia operatu i biznesplanu i to tylko przez swoich sprawdzonych współpracowników z listy.
    Koszt niemały bo dla osiedla pięciu bliźniaków dwulokalowych, było to dobrze ponad 10 tys.

    • Biznesplan miał być sporządzony przez własnego współpracownika?? Dziwne, bo ogólnie to możesz nawet sam taki przecież stworzyć…

    • Witam.
      Panowie chcialbym zacząć przygodę z deweloperką. Mysle o waszym szkoleniu we wrzesniu.
      Posiadam 2 działki 1862m2 i jest mozliwosc dokupienia trzeciej sąsiadującej z nimi. W sumie 3100 m2. Niestety nie jest tania. Jest możliwość skontaktowania się z Wami, abyście ocenili swoim fachowym okiem czy jest wogole sens myslec na tym terenie o sasankach i jeżeli tak to jaka ilosc moglaby tam się zmiescic?
      Bardzo proszę o kontak.
      Pozdrawiam.

Moja opinia

Twój e-mail nie zostanie opublikowany.