Dziś pokażę Ci na co zwrócić uwagę przy projektowaniu inwestycji mieszkaniowej – czy to budując domy jednorodzinne czy też budynki wielorodzinne.

PO PIERWSZE:
Na początku podejmij decyzję o tym komu chcesz sprzedać wybudowane nieruchomości. 

Musisz wziąć pod uwagę cechy wybranej przez Ciebie lokalizacji – jasne jest, że na działce, która położona jest w prestiżowej lokalizacji i za którą kupiłbyś 10 działek pod miastem – nie będziesz budował tanich mieszkań, tylko raczej drogie apartamenty. 

I odwrotnie: jeśli masz tanią działkę w bardziej peryferyjnej lokalizacji to może okazać się, że wybudowanie tam drogich apartamentów, które będą cenowo konkurowały z prestiżowymi lokalizacjami w centrum miasta będzie BARDZO ZŁYM POMYSŁEM. 

Oprócz warunków które daje sama lokalizacja określ dla kogo chcesz budować domy czy też mieszkania. Wybór segmentu rynku w który celujesz jest niesamowicie istotny.

Chciałbyś zostać deweloperem? Sprawdź czy się nadajesz do tej roboty 😉 i przeczytaj ten wpis Czy każdy może zostać deweloperem?

A jakich klientów masz właściwie do wyboru? Kto będzie u ciebie kupował?

Klienci indywidualni

to ludzie, którzy chcą zaspokoić swoje własne potrzeby mieszkaniowe. W tym segmencie możesz bardzo różnie skroić swój końcowy produkt. Końcowe wartości na tej skali to: prestiż, luksus i wyjątkowość kontra funkcjonalność i ilość. A ty musisz zdecydować w którym miejscu skali chcesz się znaleźć ze swoimi mieszkaniami. 

Czy chcesz sprzedawać ludziom, którzy chcą po prostu znaleźć odpowiednie mieszkanie dla swojej rodziny, takie które spełnia wymagania co do LICZBY POKOI, układu pomieszczeń – w dogodnej lokalizacji?

Czy też chcesz celować w ludzi szukających wyjątkowych, nietuzinkowych nieruchomości w wyszukanych lokalizacjach?

Jeśli nie wiesz jak zabrać się za sprzedaż swoich nieruchomości i rozważasz współpracę z pośrednikiem przeczytaj koniecznie mój wpis Jak zostać idealnym pośrednikiem dewelopera a dowiesz się jaki pośrednik dobrze Cię obsłuży 🙂

Inwestorzy w nieruchomości

to ostatnio coraz większa grupa klientów i może się okazać, że lwia część twoich nieruchomości zostanie zakupiona właśnie przez nich.

INWESTORZY NIE SĄ JEDNOLITĄ MASĄ I KAŻDY Z NICH MA TAKŻE RÓŻNE POTRZEBY:

inwestorzy kupujący pojedyncze mieszkania na wynajem – tutaj są to często osoby, które chcą kupić pierwsze mieszkania na wynajem lub które mają w swoim portfolio już kilka/kilkanaście mieszkań. Najczęściej szukają mieszkań jednopokojowych oraz dwupokojowych. Często zwracają także uwagę na potencjał do zarobku na wzroście ceny. Często zdarza się także (szczególnie w przypadku inwestorów kupujących pierwsze mieszkanie na wynajem), że kierują się kryteriami osobistymi – tj. szukają mieszkań, w których sami chcieliby zamieszkać.

inwestorzy kupujący całe pakiety mieszkań na wynajem – tutaj często najważniejszym kryterium jest możliwa do osiągnięcia stopa zwrotu. Musisz więc liczyć się z oczekiwaniami obniżenia cen przy pakietowym zakupie. Taki inwestor kupi od Ciebie także mieszkania trudne do sprzedaży klientowi indywidualnemu – np. brzydki widok z okna lub bliskie sąsiedztwo śmietnika osiedlowego.

Trzecia grupa inwestorów, z którymi możesz mieć do czynienia to inwestorzy, którzy robią flipy na rynku pierwotnym. W skrócie: chodzi o zarobek w stosunkowo krótkim terminie na wzroście ceny mieszkania. Ten wzrost ceny może wyniknąć z jednego z dwóch powodów:

  • klient, który chce odebrać klucze od razu jest skłonny zapłacić więcej za gotowe mieszkanie niż czekać kilkanaście miesięcy na tańsze mieszkanie, które dopiero buduje deweloper
  • klient szuka mieszkania w konkretnej lokalizacji, w konkretnej inwestycji w której deweloper nie posiada już wolnych mieszkań. Klient jest skłonny zapłacić więcej niż cena za którą prowadził sprzedaż deweloper byle tylko kupić mieszkanie właśnie tutaj.
  • No i trzeci elelment na którym zarabiają FLIPUJĄCY na rynku pierwotnym to ładne wykończenie mieszkania – czyli model podobny do tradycyjnego flipowania

Oczywiście FLIPUJĄCY mogą stosować wszystkie trzy metody łącznie aby realizować swój zarobek – czyli: 

  • MOŻLIWOŚĆ NATYCHMIASTOWEGO ODBIORU mieszkania przez klienta
  • MOŻLIWOŚĆ ZAKUPU MIESZKANIA W POSZUKIWANEJ LOKALIZACJI 
  • MOŻLIWOŚĆ WPROWADZENIA DO ŁADNIE WYKOŃCZONEGO , NO I NOWEGO mieszkania w którym wcześniej NIKT NIE MIESZKAŁ

CO WAŻNE: inwestorzy flipujący na rynku pierwotnym są zainteresowani zakupem także większych mieszkań niż jedno- czy dwupokojowe. 

POPRZEZ PODPISANIE UMOWY Z TAKIMI INWESTORAMI na samym początku inwestycji (przedsprzedaż) możesz w łatwy sposób uzyskać pulę mieszkań sprzedanych wymaganą przez bank finansujący inwestycję.

Pamiętaj o tym, że dla inwestora najważniejszym rozważanym czynnikiem jest przewidywany zwrot z inwestycji czyli będzie to albo:

  • stopa zwrotu uzyskana z wynajmu mieszkania, albo:
  • potencjał do zarobku na wzroście ceny mieszkania

I rozmawiając z inwestorami pamiętaj o tym. Ale miej to na uwadze przede wszystkim podczas projektowania swojej inwestycji czyli podczas pracy nad nią ze swoim architektem.

Jeśli chcesz wiedzieć jak zarabiać na całych budynkach na wynajem przeczytaj koniecznie ten wpis: Jak inwestować w budynki na wynajem

Od tego komu będziesz sprzedawał mieszkania będzie zależało to:

  • czy będą to klienci KREDYTOWI czy GOTÓWKOWI  – bardzo ważny aspekt w działalności firmy deweloperskiej
  • w jaki sposób będziesz prowadził sprzedaż – miejsca i sposób reklamowania, dobór kadry sprzedającej, wybór i urządzenie biura sprzedaży, czy będziesz celować w ludzi mieszkających w sąsiedztwie czy będziesz musiał ściągać ludzi nawet z odległych lokalizacji?
  • ile czasu będziesz szukał docelowego klienta 
  • z jakimi nieruchomościami będziesz konkurował

PO DRUGIE:
Zaprojektuj mieszkania pod swoich klientów

Pracując z architektem nie zostawiaj decyzji o kształcie produktu jedynie w jego gestii. Widziałem już różne projekty i uwierz mi, że nie chciałbyś prowadzić inwestycji deweloperskich na ich podstawie. 

Zastosowane drogie i nieprzemyślane rozwiązania oraz nie dostosowanie projektu do realiów rynkowych to najczęstsze błędy w takich źle wykonanych projektach. 

Symptomatyczne jest to, że najczęściej takie projekty można obejrzeć wtedy gdy niedoszły inwestor próbuje sprzedać je wraz z działką w momencie w którym zrozumiał, że ich budowa nie będzie dla niego opłacalna.

W przypadku domów jednorodzinnych najczęstszym błędem jest skorzystanie z gotowych projektów domów dostępnych w wielu biurach architektonicznych, które są zwykle słabo dostosowane do potrzeb prowadzenia inwestycji deweloperskich – zarówno pod względem kosztów realizacji, jak również dopasowania do potrzeb rynku na którym działa deweloper.

PO TRZECIE:
Stosuj rozwiązania, które nie będą dla Ciebie źródłem problemów

Najgorsze co możesz zrobić na początku swojej działalności deweloperskiej to wybudować domy czy mieszkania, w których będzie pełno trudno usuwalnych usterek. 

Może teraz, kiedy jesteś na początkowym etapie podejmowania decyzji o inwestowaniu deweloperskim, ten aspekt nie wydaje się dla ciebie szczególnie istotny, ALE UWIERZ mi, że lawina ciągłych usterek to jest coś co potrafi naprawdę dać w kość.

Nie wspominam już jak na tym ucierpią relacje z twoimi klientami 😩

PO CZWARTE:
Projektuj inwestycję w taki sposób abyś uzyskał na niej odpowiedni zarobek 🤑

Oznacza to, że projektując mieszkania oszacuj koszty budowy i porównaj je z możliwymi do uzyskania cenami. Odejmując od ceny sprzedaży netto wszystkie koszty wybudowania oraz cenę działki uzyskasz przewidywany zysk z inwestycji. 

Na tym etapie masz największą możliwość wpływu na niego – i to poprzez prostą zmianę paru kresek w projekcie. To na tym etapie masz możliwość korekty niepotrzebnych i drogich rozwiązań. Dodajmy, że takie korekty na tym etapie praktycznie nic nie kosztują.

Wtedy kiedy wybudujesz swoją inwestycję – wszystkie zmiany będą bardzo kosztowne.

Wyobraź sobie ze robiąc naprawdę proste zmiany w koncepcji architektonicznej możesz bardzo zwiększyć rentowność projektu. Mówię tu o naprawdę znaczących kwotach rzędu kilkuset tysięcy czy nawet ponad miliona złotych. Wyobrażasz sobie? Robiąc zmiany na papierze zarabiamy kupę kasy. Na naszym szkoleniu pokazujemy przykład zmian jakie dokonaliśmy w jednym z naszych projektów na etapie koncepcji. Dzięki tym zmianom nasz zysk z tej inwestycji wzrośnie o ponad pół miliona złotych! I chodzi o zmiany tylko w jednym budynku!

Pamiętaj! Zadaniem architekta nie jest dbanie o to aby projekt spełniał Twoje potrzeby biznesowe – a przynajmniej tak to wygląda w praktyce. Jeśli stoisz właśnie przed wyzwaniem zaprojektowania swojej inwestycji to przeczytaj Architekt – najgorszy wróg inwestora a dowiesz się co warto wziąć pod uwagę przy współpracy z architektem oraz jaki ta osoba ma wpływ na nasze inwestycje deweloperskie.

PO PIĄTE:
Zadbaj o to, aby inwestycja była prosta do sfinansowania

Zwróć także uwagę na zastosowane rozwiązania techniczne i projektowe. Brak zoptymalizowanego projektu będzie oznaczał, że musisz ponieść bardzo wysokie koszty aby otrzymać taki sam lub nawet mniejszy zysk. Podobny wpływ będą miały rozwiązania niestandardowe do których będziesz musiał stosować materiały sprowadzane na zamówienie czy też będziesz zmuszony do poszukiwania specjalistycznych ekip wykonawczych.

Projektując większą inwestycję zwróć uwagę na to abyś mógł ją ETAPOWAĆ – w razie takiej potrzeby. Możesz ją tak zaprojektować, że będziesz mógł wykonać realizację w kilku krokach a nie koniecznie jednocześnie w całości.

W przypadku etapowania kapitał potrzebny do realizacji całej inwestycji będziesz mógł uzupełniać w ratach. Dodatkowo do realizacji kolejnych etapów będziesz mógł wykorzystywać zysk uzyskany we wcześniejszych etapach🧐

Martwisz się finansowaniem inwestycji deweloperskiej?? Zobacz jak my sobie radzimy, przeczytaj: Jak finansować inwestycje deweloperskie

PODSUMOWANIE:
Pamiętaj o tym, że to JAKI PROJEKT WYBIERZESZ DLA SWOJEJ INWESTYCJI będzie określało: 

  • w jaki sposób, komu i ILE CZASU będziesz ją sprzedawał
  • ile PIENIĘDZY będziesz potrzebował aby ją zrealizować
  • czy będziesz miał z nią problemy reklamacyjne czy też nie
  • ile czasu będziesz budował inwestycję
  • czy będziesz mógł łatwo pozyskać kapitał na jej realizację
  • NO I OCZYWIŚCIE: ILE NA NIEJ ZAROBISZ 😉

Przeczytaj koniecznie Jak wybudować swoje pierwsze osiedle domów jednorodzinnych? a dowiesz się od czego zacząć w inwestowaniu w budynki jednorodzinne – od czego zaczynało wielu liczących się obecnie deweloperów.

Ten wpis skierowany jest głównie do osób, które stawiają dopiero pierwsze kroki w inwestowaniu deweloperskim. Jeśli więc jesteś doświadczonym deweloperem wiele z tych uwag może Ci się wydać oczywistymi. Może być także tak, że lubisz stosować nowinki techniczne w swoich projektach i… dobrze na tym wychodzisz. Rzeczywiście może tak być. Jednak uważam, że na początku drogi dewelopera lepiej postawić na sprawdzone i popularne modele biznesowe niż na eksperymentalne rozwiązania. Myślę, że dobrze jest dokonywać świadomych wyborów bazując na własnym doświadczeniu.

Widzę, że interesujesz się tematem inwestycji deweloperskich skoro dotarłeś do tego miejsca wpisu 🙂 Aby poszerzyć swoją wiedzę przeczytaj także inny mój wpis, który jest najczęściej czytanym wpisem dotyczącym inwestowania deweloperskiego na naszym blogu: Jak zostać deweloperem i zarabiać na budowie mieszkań . Nie powinieneś pominąć także tego wpisu na naszym blogu: Jak prowadzić inwestycje deweloperskie 😉

Czy wykorzystasz moje wskazówki? To zależy od Ciebie 😉

WSZYSTKO ZALEŻY OD CIEBIE 👍🏻💪🏻

PS. Tematy poruszone w tym wpisie są przedstawione także w filmie 5 ZASAD Jak zaprojektować pierwszą inwestycję deweloperską na naszym kanale na YouTube: https://www.youtube.com/rozsadnibracia/. Jeśli jeszcze tam nie byłeś to może warto abyś kliknął i zobaczył co tam publikujemy? 🙂

Zobacz także: Poprzedni wpis | Następny wpis
Robert

Robert

Kilkanaście lat temu zacząłem przygodę z inwestycjami deweloperskimi a od 2012 roku zacząłem inwestować w nieruchomości generujące dochody pasywne. Działam głównie w Trójmieście i okolicach - skąd pochodzę. W inwestowaniu w nieruchomości cenię wolność wyborów i niezależność uzyskaną z dochodów pasywnych.

Powiązane wpisy

Moja opinia

Twój e-mail nie zostanie opublikowany.