Jak zbudować spółkę deweloperską z inwestorem w 2021 roku? – ROZSĄDNI BRACIA – BLOG o inwestowaniu w nieruchomości

Zmiany w opodatkowaniu w spółkach komandytowych

Sposób w jaki uchwalano prawo zeszłego roku to nie lada wyzwanie dla kogoś, kto chciałby nadążać za wszystkimi wprowadzanymi i modyfikowanymi przepisami. Prawo zmieniało się bardzo często, a dodatkowo czas pomiędzy uchwaleniem przepisów, a ich wejściem w życie, bywał nadzwyczaj krótki. Wszystko to oczywiście w związku z pandemią koronawirusa…

Sami na ten przykład, dowiedzieliśmy się pewnego czwartku, z konferencji prasowej premiera, że w myśl właśnie obwieszczanych przepisów szkolenie które mieliśmy zorganizować w najbliższą sobotę nie będzie mogło się odbyć. Dlaczego? Bo rząd postanowił zmienić przepisy w ten sposób, że zakazał organizacji szkoleń, a także zabronił dalszej, normalnej działalności hoteli.

Masakra.

Jedną z takich nagłych zmian prawa była też zmiana opodatkowania spółek komandytowych. We wrześniu dowiedzieliśmy się, że od stycznia biznesy oparte o tą konstrukcję mają być objęte dodatkowym podatkiem. Przy czym sam kształt przepisów wyklarował się dopiero pod koniec listopada, kiedy został ostatecznie przegłosowany przez sejm. Przedsiębiorcy mieli więc miesiąc na to, aby przygotować się do nowego brzmienia przepisów.

Przyznaj sam, że nie jest to najbardziej komfortowa sytuacja, gdy zamiast skupiać się na swoim biznesie musisz poświęcić czas na to, aby przygotować się do nowej rzeczywistości podatkowej.

W jednym z komentarzy do tej ustawy przeczytałem, że najbardziej uderzy ona w firmy deweloperskie i rodzinne… Tak się jakoś złożyło, że akurat nasza firma spełnia obydwa te kryteria.

Sam więc rozumiesz, że zmiana ta była dla nas jak rzucenie kłody pod nogi.

Początkowo wydawało się nam, że spółka komandytowa straciła na swojej atrakcyjności na tyle, że przestało mieć jakikolwiek sens korzystanie z niej przy prowadzeniu inwestycji deweloperskich.

Z drugiej strony jednak, cały czas mieliśmy głowie to, że były one naprawdę eleganckim rozwiązaniem w sytuacji, gdy w naszych inwestycjach brali udział inwestorzy zewnętrzni. Tego typu konstrukcja miała bowiem duży sens, ponieważ porządkowała role wspólników takiej spółki. Z jednej strony mieliśmy komplementariusza, który ponosił pełną odpowiedzialność za podejmowane działania i reprezentował spółkę oraz na komandytariuszy, którzy byli pasywnymi inwestorami i swoje ryzyko mieli ograniczone. Dodatkowo mieliśmy możliwość dość elastycznego kształtowania udziału w zysku, co było niezwykle ważne, w kontekście ustaleń zasad wynagradzania inwestorów.

Zastanawialiśmy się jak sobie poradzić  w nowej rzeczywistości podatkowej, tak aby odpowiednio zabezpieczyć zarówno nasz biznes, jak i inwestorów.

Myśleliśmy o tym w jakiej strukturze powinniśmy zaczynać kolejne inwestycje. Konsultowaliśmy się z różnymi doradcami. Część z nich sugerowała, abyśmy zmienili formę prawną na spółkę jawną, gdzie podwójne opodatkowanie nas nie dotknie. Inni doradzali, żebyśmy weszli jako osoby fizyczne do struktury spółki komandytowej jako komplementariusze – dzięki czemu również nie dotknęłoby nas podwójne opodatkowanie.

Takie pomysły, choć rozumieliśmy ich intencje – w końcu pozwoliłyby nam na płacenie niższych podatków – nie były dla nas atrakcyjne. Realizowane przez nas inwestycje przekroczyły wartość dziesiątek milionów złotych, a będąc wspólnikiem spółki jawnej, lub stając się komplementariuszem spółki komandytowej, odpowiadalibyśmy de facto całym swoim majątkiem za jej zobowiązania.  To czego byliśmy pewni na 110%, to fakt, że prowadząc ryzykowny biznes, jakim jest deweloperka, nie chcemy stawiać na szali swojego prywatnego majątku (a co za tym idzie: naszych domów, mieszkań, a także przyszłości naszych dzieci) którym odpowiadalibyśmy w przypadku nieprzewidzianych kłopotów.

To nie było więc rozwiązanie dla nas, bo przecież decyzję w tak istotnej kwestii jak wybór formy prawnej należy rozpatrywać w szerszym, niż same podatki, kontekście.  A nasze biznesy oprócz konieczności płacenia podatków generują także ryzyka, związane z prowadzeniem działalności operacyjnej.

Naszą dużą wątpliwością było również to czy szukanie takiej nowej struktury ma jakikolwiek sens, w sytuacji, gdy może się okazać, że za jakiś czas potrzeby budżetu państwa wzrosną na tyle, że także taka nowa struktura również zostanie objęta dodatkowymi regulacjami lub opodatkowaniem.

Jak będziemy prowadzić nowe spółki deweloperskie z inwestorami zewnętrznymi

Wiemy już w jakiej strukturze będziemy prowadzić kolejne inwestycje z inwestorami zewnętrznymi. Po wielu burzach mózgów opracowaliśmy taką strukturę, która zapewnia:

  • Pojedyncze opodatkowanie dla podmiotu realizującego inwestycję (firmę deweloperską)
  • Ograniczenie ryzyka do poziomu pojedynczej inwestycji
  • Transfer zysków w bezpieczny sposób odporny na podatek solidarnościowy oraz działania ad-hoc polskiego ustawodawcy

W pierwszej kolejności postanowiliśmy się podzielić tym rozwiązaniem z Absolwentami naszego szkolenia deweloperskiego w formie webinaru.

Pojawiły się też pierwsze opinie po webinarze:

Pozdrawiam i trzymaj się zdrowo, w tych chorych czasach.

Zobacz także: Poprzedni wpis | Następny wpis
Piotrek

Piotrek

Mieszkam i inwestuję na Pomorzu. Jestem założycielem kilku spółek, które działają z sukcesem na rynku nieruchomości. Wśród nich są firmy: posiadające nieruchomości na wynajem, oferujące usługi zarządzania najmem, zrzeszające osoby inwestujące grupowo we flipy, a także taka, która prowadzadzi działalność deweloperską.

Powiązane wpisy

Moja opinia

Twój e-mail nie zostanie opublikowany.