Jak zrobić flipa na mieszkaniu i zarobić ponad 31 tysięcy złotych? – ROZSĄDNI BRACIA – BLOG o inwestowaniu w nieruchomości

Tak to się zaczęło… Pewnego dnia, dokładnie 14 października 2019 roku przychodzi powiadomienie na maila o mieszkaniu 22m2 w Zabrzu za 49 tys. złotych. Trochę późna godzina, ale chwilę wcześniej wystawione, więc nie ma co czekać! Wstępne informacje wyglądają interesująco: pierwsze piętro, blok z centralnym ogrzewaniem i ciepłą wodą (z własnej kotłowni). 

Jak wielkie jest moje rozczarowanie, gdy Pani pośrednik mówi iż jest już umówiona z Panem z Torunia na jutro i że jest zdecydowany na to mieszkanie więc ma pierwszeństwo. Pan specjalnie bierze wolne.  Jako ambitna fliperka od razu mówię, że też jestem zdecydowana i przyjadę z gotówką i możemy się spotkać za  30 minut (tyle sprawdziłam, że tam zajmie mi podróż z Katowic). Pani pośrednik jednak jest nieugięta i żadnym sposobem nie jestem jej w stanie namówić na spotkanie. No cóż, myślę szacuneczek dla takiej pośredniczki … ale niestety trzeba będzie obejść się smakiem… Jednak (w sumie dobrze) jako, że Pani pośrednik jest w branży nie od dziś i ma swoje zasady, gdy dała słowo pierwszemu Panu to nie chce już nic zmieniać. No cóż, proszę aby zapisała sobie mój numer i żeby dała mi znać jeśli transakcja nie dojdzie do skutku …  Szanse są małe, bo przecież Pan jedzie z Torunia,  a mieszkanie naprawdę ma tak atrakcyjną cenę, że w sumie trochę już godzę się z porażką 🙁 ciężko mi ale się godzę. Przygnębiona kładę się spać, myśląc jeszcze chwilę o okazji, która przechodzi właśnie gdzieś obok mnie bokiem … idzie, oddala się, ale jeszcze ją widać na horyzoncie moich kłębiących się myśli.

Michał

Michał

Michał: Czytasz gościnny wpis na naszym blogu autorstwa Aliny Kieres, której energia i zapał do robienia flipów naprawdę nam imponują. Alinę poznałem na jednej z konferencji o inwestowaniu w nieruchomości. Od razu złapaliśmy wspólny język i mamy podobne podejście do inwestowania.

Daj znać czy wpis Ci się podoba, może poprosimy Alinę o więcej?

Nadchodzi w końcu jutro a ja zajmuję się swoimi sprawami ogarniam papiery, urzędy, remonty… a tu nagle telefon od Pani pośredniczki! Znowu zapalają mi się światełka nadziei w oczach. Pierwsza myśl jaka przyszła mi do głowy to stwierdzenie, że: Okazje są niczym wschody słońca i mogą zdarzać się częściej niż myślisz – więc jak tego nie wykorzystać …

BEZCENNE KONTAKTY Z WŁAŚCIWYMI LUDŹMI

Dzwonię:

P: Dzień dobry Pani Alino, Pan z Torunia przyjechał, zobaczył i powiedział, że musi się zastanowić i idzie na spacer po okolicy, coś zjeść…. Także, proszę przyjeżdżać, mieszkanie jest do wzięcia, jeśli się  Pani spodoba to sprzedam Pani.

A: Już wsiadam w auto. Ile mam wypłacić gotówki na zadatek?

P: 5 tysięcy wystarczy.

A: Poproszę o adres, wypłacam pieniądze i będę za 28 minut.

P:  Witosa 6, Zabrze. Zapraszam.

A: Do zobaczenia!

Jeśli nie wiesz co to jest flip przeczytaj artykuł Michała Co to jest FLIP i ile można na nim zarobić?

SZYBKA ANALIZA I SZYBKA DECYZJA – CZAS TO PIENIĄDZ

Godzina 15.30, wchodzę do mieszkania i od razu wiem, że jestem na tak. Duży balkon, fajny widok, ciepła woda i ogrzewanie z kotłowni. Czynsz to niecałe 200 zł, pełno miejsc parkingowych pod blokiem…. Jestem na TAAAAK. Zaczynamy podpisywać umowę, ale oczywiście nie byłabym sobą jakbym nie zaczęła negocjować ceny.

A Może jest szansa na jakąś obniżkę chociaż na notariusza?

P: Nie masz szans. Cena niestety nie jest do negocjacji.

A: Może chociaż symbolicznie 1 tys. zł?

P: OK. Ale to maksymalna obniżka na jaką mogę się zgodzić, bo telefonów mam pełno. A Pani jest dopiero drugą osobą, która ogląda mieszkanie.

W takim stanie zakupiłam mieszkanie:

Podpisujemy umowę. Cieszę się niezmiernie i już od razu mam plan w głowie co zrobić w świeżo kupionym mieszkanku. Już oczami wyobraźni widzę jakie będzie piękne, gdzie jest jego potencjał i jak można z niego wydobyć to co najlepsze. Szybko spotykamy się u notariusza, a na koniec  października mieszkanie jest już moje ….Czas na remont!

DLACZEGO AKURAT MAŁE MIESZKANIE ? 

MAŁE MIESZKANIE = MAŁA OKAZJA ? NIEKONIECZNIE!

Zaletą małych mieszkań jest to, że czas remontu jest stosunkowo krótki, ale cena za metr kwadratowy jest trochę wyższa niż standardowego mieszkania, gdyż najdroższe w mieszkaniach zawsze są  kuchnia i łazienka. Pozostałych metrów już w tym mieszkaniu jest mało. Wybieram wykonawcę, dogaduję się na konkretną kwotę i przystępujemy do działania.

MAŁE BŁĘDY SĄ DOPUSZCZALNIE I NIE NALEŻY TRAGIZOWAĆ. 

Jak to na remontach nie obyło się bez przygód. Wymarzyłam sobie tapetę  wodoodporną w łazience i niestety ta wizja nie wyszła. Tapeta została położona, jednak efekt nie był zadowalający i trzeba było podjąć decyzję czy robimy drugą próbę czy jednak decydujemy się na klasyczne kafelki. Nie było łatwo odpuścić,  ale decyzja padła na kafelki. Jak w życiu – tak w remoncie: Nauka kosztuje, przynajmniej wiem jakich błędów już nie popełnię następnym razem.

REMONT – CHWILA PEŁNA WYZWAŃ DLA INWESTORA JAK I WYKONAWCY

Remont przebiega sprawnie, mieszkanie z każdym dniem zmienia się nie do poznania, ale jak to z remontami bywa, miał trwać  4 tygodnie, a tu się przedłuża … No cóż, pewnie to też trochę moja wina, bo pomysłów w trakcie realizacji nie brakuje. Im więcej widać tym bardziej chciałabym upiększyć to wnętrze: np.: 

– tu wyspa zamiast stołu przy kuchni, jeszcze jedna dodatkowa tapeta na ścianie – będzie cudnie, 

– a w łazience jednak odpływ liniowy – bo praktyczniej niż zwykła kabina. I takie tam.

 Dobrze, że ekipa remontowa była cierpliwa i ze spokojem znosiła wszelkie wprowadzane przeze mnie zmiany. A ja tylko chcę aby mieszkanie było wyjątkowe…

FINAŁ REMONTU = POCZĄTEK SPRZEDAŻY

Grudzień. Zbliżamy się już do końca więc przychodzi czas na zastanowienie się nad ceną sprzedaży i znalezienie klienta.  Jest grudzień, więc postanawiam, że sprzedam to mieszkanie jeszcze w tym roku, aby zwiększyć zysk firmy i popracować nad swoją zdolnością kredytową. Cena hmmmm…. Zacznijmy od końca.

Po przeprowadzonej analizie wywnioskowałam, że mieszkanie wynajmie się spokojnie w cenie ok. 1000 zł na czysto (odliczając wszelkie koszty typu czynsz, media itp.) więc obliczając zwrot z inwestycji postanawiam, że mieszkanie wystawię za 119 tysięcy złotych. Jak na małą kawalerkę w bloku, to chyba całkiem niezła cena.

Umawiam notariusza na 30.12  (nie mając jeszcze kupca) Ryzyko umówienia notariusza – żadne, bo nic nie kosztuje a stanowi już element planowania logistycznego i finansowego transakcji, teraz wszystko zależy ode mnie. Wierzę w swój projekt, wiem że mieszkanie jest niesamowite finansowo i pod względem aranżacji wnętrza, więc śmiało zakładam, że znalezienie chętnego to tylko formalność.  Wyznaję zasadę, że jeśli w coś wierzysz, to najprawdopodobniej to się stanie. I przeważnie to się sprawdza.

Wystawiam mieszkanie w sieć (na otodom.pl i olx.pl) na wynajem, żeby sprawdzić jakie będzie zainteresowanie i potwierdzić swoje przypuszczenia, że mieszkanie szybko i bezproblemowo się wynajmie.

ANALIZA OTOCZENIA NIERUCHOMOŚCI

Założenie => Cena najmu to 1000 zł + czynsz 200 + opłaty ok 150 zł

Grzybowice to dzielnica Zabrza, jednak dość na uboczu, sporo od centrum i uczelni. Ale jej atutem jest to, że jest bardzo blisko autostrady A4 oraz strefy ekonomicznej gdzie znajdują się firmy które zatrudniają ogromna liczba pracowników. Telefon dzwoni prawie bez przerwy, jednak większość osób odpada jak podaję dzielnicę. Jednak jest dwóch Panów, którym lokalizacja się podoba i postanawiają się umówić na oglądanie.

O 17 pierwszy Pan, 20 minut później drugi.

Na pierwszy rzut przychodzi młody żołnierz i praktycznie po zobaczeniu mieszkania w jakieś 5 minut informuje, że jest zdecydowany. Przekazuję informację że muszę się skonsultować z właścicielami (jeszcze nie oficjalnymi, ale przyszłymi) i że dam znać wieczorem jaka będzie ich decyzja. Pan szuka mieszkania ponieważ służy w jednostce niedaleko i parę razy w miesiącu musi mieć gdzie spać. Od razu pyta czy nie będzie problemem, jak raz na jakiś czas wyjedzie na parę miesięcy i nie będzie się pojawiał w mieszkaniu oraz czy może zapłacić niekiedy za dwa miesiące z góry, gdyż wie, że go nie będzie. Jak pewnie się domyślacie, po chwili namysłu odpowiadam, że nie będzie to stanowiło problemu. Żegnamy się i umawiamy na późniejszy kontakt.

Tutaj kliknij: Szkolenie – Jak zrobić flipa i na nim nieźle zarobić? jeśli chcesz wziąć udział w szkoleniu, na którym nauczysz się jak zarabiać na flipach.

Chwilę później przychodzi drugi Pan. Po 50-tce, mówi że zmienia pracę i lokalizacja by mu pasowała. Od razu się decyduje, jest przekonany, że mieszkanie spełnia jego oczekiwania i jest gotowy podpisać umowę na miejscu. Ze swojej strony informuję go jednak, że przed nim też był zainteresowany Pan i że ja tylko mogę przekazać informację właścicielom, a do nich będzie należała decyzja. Pan dopytuje jeszcze czy nie będzie problemu jakby miał w mieszkaniu małego pieska? 

Również informuję, że odezwę się z informacją jaką decyzję podjęli właściciele. Żegnamy się.

SPRAWDZAM MOŻLIWOŚCI Z SOCIAL MEDIÓW

Jednocześnie  wrzucam post na facebooka ze zdjęciami mieszkania i informacją, że szuka nowego właściciela.

Już pierwszego dnia zgłaszają się do mnie różni znajomi. Dwie osoby żywo zainteresowane zakupem umawiam na najbliższe dni na oglądanie. Dwa dni później prezentacja na żywo. Koleżanka przychodzi z mężem i dwójką małych dzieci. Czy znacie lepszych testerów mieszkań niż dzieci ? Małe chłopaki wkraczają do kawalerki i sprawdzają dosłownie wszystko. Wskakują na kanapę otwierają szuflady, dotykają ścian, otwierają drzwi …  Mieszkanie przechodzi próbę – test dzieci zakończony wynikiem pozytywnym. Po krótkich, ale konkretnych negocjacjach mieszkanie znajduje swojego nabywcę.  

Tak wygląda mieszkanie po remoncie:

KONIEC FAJNY BO NOTARIALNY

Historia kończy się  30.12.2019 r. w momencie, gdy u notariusza w Katowicach sprzedaję mieszkanie z Witosa małżeństwu, które od razu zaczyna czerpać zysk z jego wynajmu i to jeszcze ponad 10% w skali roku. To chyba dobry zwrot na mieszkaniu inwestycyjnym kupionym za 116 tysięcy złotych. To najlepsze zakończenie WIN –WIN, a nawet pokuszę się o bardziej dokładny zapis zakończenia WIN – WIN – WIN  w którym wszyscy są zadowoleni: Sprzedający, Kupujący, Najemca – przecież zadowolonym najemcą zostaje żołnierz 🙂

Czyż to nie piękny inwestycyjny i nieruchomościowy happy end? Czy można sobie wyobrazić lepsze zakończenie ?

Podsumowanie finansowe inwestycji

Jakie wnioski wyciągnęłam z tej inwestycji?

Analiza i wnioski na podstawie realnej transakcji to najlepsza analiza i najlepsze wnioski. Podsumowując tego flipa kolejny raz utwierdzam się w przekonaniu, że:

Warto być odważnym i ufać swojej intuicji (to drugie mieszkanie, które kupowałam w Zabrzu. Analizowałam rynek najlepiej jak mogłam ale ze świadomością, że zawsze może zdarzyć się jakiś czynnik niezależny ode mnie, niewłaściwy moment na sprzedaż, zmiany polityczne czy finansowanie ze strony banków, co stanowi ryzyko. Wiem, że ryzyko w inwestycjach jest zawsze ale sztuką jest jego minimalizowanie, co starałam się zrobić. Postanowiłam podjąć decyzję w odpowiednim czasie na opisywanym przykładzie a ewentualne ryzyko  zrekompensować własnej intuicji. 

Warto być szybkim. W zdobywaniu okazji jest jak na zawodach. Kto pierwszy ten lepszy :).

Warto jadąc zobaczyć nieruchomość, wiedzieć co trzeba sprawdzić, żeby podjąć decyzję na miejscu.

Decyzja należy do inwestora, jednak okazje pojawiające się na rynku wymagają szybkich reakcji.

Warto wziąć ze sobą gotówkę oraz umowę przedwstępną na niewielki zadatek warty wielkich deal’i.

Warto mieć nadzieję do końca i nie odpuszczać, bo choć dzwoniło ponoć 16 osób, to jednak Pani oddzwoniła do mnie, jak klient z Torunia nie zdecydował się od razu.

Warto budować relacje z pośrednikami (poznanie każdej nowej pośredniczki zaowocować może  nowymi, kolejnymi ofertami na flipa w najbliższej przyszłości).

Jeśli interesują Was konkretne materiały czy elementy wyposażenia, które zostały użyte do przedstawionej aranżacji, piszcie śmiało w komentarzach.

Jak podoba Wam się efekt końcowy?

Dajcie znać co mogę poprawić na przyszłość 🙂

Zobacz także: Poprzedni wpis | Następny wpis
Alina

Alina

Nazywam się Alina Kieres i inwestuję w nieruchomości od 2017 roku. Zajmuję się głównie flipowaniem. Nie straszne mi trudne tematy, które większość inwestorów omija szerokim łukiem. Jestem szaleńczo zakochana w kamienicach! W swoim portfolio mam mikrokawalerki (najmniejsza 11,29 m2 na osobnej księdze wieczystej) jak również duże mieszkania o powierzchni ponad 160 m2, które dzielę na mniejsze i z zyskiem sprzedaję. Uwielbiam kreować nowe przestrzenie, dopieszczać mieszkania tworząc niepowtarzalne wnętrza i realizując się jako homestagerka. Dodatkowo posiadam w podnajmie mieszkania w centrum Katowic, a w 2019 roku ze wspólnikiem kupiłam kamienicę w centrum Mysłowic w której obecnie wynajmuję mieszkania. Prywatnie jestem pasjonatką sportu, szczególnie narciarstwa, jazdy na rolkach i łyżwach oraz jazdy konnej. W wolnych chwilach gram na gitarze, podróżuję i spędzam aktywnie czas.

Powiązane wpisy

komentarzy 12Moja opinia

  • bardzo fajny opis. chciałbym poczytać więcej takich historii. interesująca byłaby też jak największa ilość szczegółów mówiących o „kuchni” takiego procesu kupowania i wyszukiwania, na co zwracać uwagę, na co uważać, w jakich serwisach warto się zarejestrować, a w jakich nie, jak ustawiać powiadomienia – no wszystko jest interesujące. pytanie do tego mieszkania w Zabrzu: w którym momencie sprawdzałaś stan prawny tego mieszkania (i gdzie sprawdzałaś), bo z opisu wynika, że wszystko działo się błyskawicznie?

    • Czuję się zmobilizowana do napisania kolejnych artykułów 🙂 flipowania jest super i jest o czym pisać 🙂 a co do Zabrza, to online można sprawdzić elektroniczniczną księgę wieczystą i tak właśnie sprawdziłam to mieszkanie oglądając to mieszkanie, przed spisaniem umowy. Pani pośrednik miała też dokumenty odnośnie wysokości czynszu i wydruk księgi w formie papierowej, a dodatkowo spisałyśmy umowę rezerwacyjną z odpowiednimi zapisami 🙂

      • praktycznie prawie nic nie wiem póki co, więc każdy artykuł jest cenny 🙂
        rozumiem, że umowa rezerwacyjna zawierała zapisy typu „jeśli podczas zakupu okaże się, że wyjdą jakieś kwiatki, zajętości, komornicy itp, to mogę się wycofać bezkosztowo i odzyskam zadatek”?
        o to Ci chodziło, pisząc o odpowiednich zapisach?

        • W umowie rezerwacyjnej jest przeważnie miejsce na „dodatkowe ustalenia” i można też podpisać taką umowę warunkowo, jeśli druga strona się zgodzi 🙂 i wpisać tam warunki które muszą zostać spełnione aby umowa była wiążąca.

  • Fajny artykuł, bardzo pozytywna autorka 🙂,
    Ale, skromnie wtrącę, 31 tyś., to jednak nie zysk … 😥
    Jeszcze, aczkolwiek niechętnie, trzeba odliczyć podatek
    A przy okazji, sama właśnie sprzedaję swojego, pierwszego flipa,
    Tydzień temu rozpoczęłam sprzedaż 🙃

    • Na początku bardzo podziękuję za miłe słowa 🙂 a co do zysku to zależy jak go tu liczyć i kto ma jakie oczekiwania 🙂 31 tys nawet brutto w 3 miesiące, to nie tak źle przy inwestycji niecałych 85 tysięcy, to ponad 30% z kapitału 🙂 A warto tu również dodać że staram się robić parę flipów jednocześnie i obracać w miarę szybko kapitałem, więc jeśli taką kwotę pomnożysz razy parę flipów jednocześnie, to już wychodzi całkiem przyzwoicie 🙂 ale to oczywiście sprawa indywidualna. W następnych artykułach napiszę o flipach z większym zyskiem…. i to może nawet bez remontu 🙂 Jeśli możesz, to napisz coś o swoim pierwszym flipie 🙂 bardzo jestem ciekawa w jakim mieście kupiłaś mieszkanie i jakie masz przemyślenia po zakończonym remoncie? Coś ciekawego Ci się przydarzyło? Trzymam kciuki za szybką i zyskowną sprzedaż! 🙂

  • Alina, fantastyczna historia. z nieoczekiwanym happy-end :). Kupujący na pewno super zadowolony z natychmiastowego najmu swojej inwestycji.

  • Hej,

    Świetny artykuł. Początki w obrocie i flipach dopiero przede mną, chciałem zapytać tylko o podatek. Skoro sprzedajemy przed upływem 5 lat, obowiązuje nas odprowadzenie podatku dochodowego. Czy dobrze rozumiem, ze jeśli przekraczamy (etat+dochód z flipa) pierwszy próg podatkowy to wpadamy na 32%? Czy dochód ze sprzedaży nieruchomości liczymy inaczej? Dzięki 🙂

Moja opinia

Twój e-mail nie zostanie opublikowany.