Jaka jest najlepsza lokalizacja na inwestycję deweloperską? – ROZSĄDNI BRACIA – BLOG o inwestowaniu w nieruchomości

Czy warto szukać dla swojej inwestycji deweloperskiej topowej lokalizacji? Jak ważna jest lokalizacja dla powodzenia inwestycji? Jak ocenić czy moi klienci będą chcieli kupić ode mnie mieszkanie w tym miejscu?

Naszym głównym odbiorcą w inwestycjach deweloperskich są klienci indywidualni, kupujący mieszkania dla siebie. Coraz częściej zdarzają się także transakcje w których nieruchomości nabywane są z przeznaczeniem na inwestycje – dotyczy to mieszkań 2-3 pokojowych oraz lokali usługowych.

Jaka lokalizacja jest najlepsza dla lokalu usługowego na wynajem?

Zobacz: inwestując w lokal usługowy na wynajem jego lokalizacja może mieć kluczowe znaczenie. I naprawdę zdarza się tak, że lokale odległe od siebie o zaledwie 50m mają zupełnie inny potencjał do prowadzenia w nich biznesu. W sytuacji gdy pierwszy lokal znajduje się przy ruchliwej ulicy, jest dobrze widoczny i łatwo dostępny, a drugi mieści się w zaułku czy podwórzu, w bramie czy jeszcze w inny sposób jest oddzielony od klientów to każdy z nich będzie wart zupełnie innych pieniędzy dla najemcy prowadzącego w nich działalność.

A najciekawsze dla nas jest to, że koszty ich wybudowania będą dla dewelopera TAKIE SAME mimo tego, że takie lokale będą zupełnie inaczej wyceniane przez rynek.

Ogólnie z lokalami jest teraz w Polsce dość ciekawa sytuacja – tzn. ta sytuacja ewoluuje już od lat. Właściciel lokalu na wynajem w centrum miasta przy deptaku – w tzw. topowej lokalizacji – mógł liczyć 20 lat temu na uzyskanie wysokiego czynszu przy małym pustostanie. W tamtych czasach czynsz w wysokości 10.000 zł miesięcznie w niewielkim mieście musiał robić wrażenie. I właściwie wydawać by się mogło, że właściciel takiego lokalu „jest urządzony do końca życia”. Pojawienie się galerii handlowych zaczęło zmieniać jednak optykę tej sytuacji. Klienci przenieśli się do galerii, a czynsze w lokalu na deptaku zaczęły spadać. Na dodatek okazało się, że konkurencją dla takiego lokalu może być galeria odległa o kilkanaście lub nawet kilkadziesiąt kilometrów! Dziś ten lokal można wynająć dużo poniżej 10.000 zł, a przecież pieniądz także ma inną wartość niż 20 lat temu. A czy same galerie są bezpiecznymi inwestycjami na każdy czas? Sytuacja z wirusem pokazała, że tak nie jest. Firmy, które wynajmowały lokale w galeriach – takie jak: LPP (marki takie jak House, Cropp, Sinsay, Reserved, Mohito), Empik – zapowiedziały właśnie rozwiązanie umów najmu z wieloma galeriami, gdzie były ich sklepy.

Ponieważ nie znam się na inwestowaniu w galerie to nie będę się wymądrzał co do ich lokalizacji. Natomiast projektując lokale usługowe na sprzedaż w swojej inwestycji warto abyś wziął pod uwagę aspekty o których wyżej wspomniałem. Główna zasada jest taka: łatwiej i drożej sprzedasz lokal, który będzie dobrze wyeksponowany, łatwo dostępny i taki przy którym będzie duży ruch potencjalnych klientów. Dużym atutem jest możliwość łatwego zaparkowania w pobliżu lokalu – z tym, że jeśli lokalizacja jest dobra, to nie jest to niezbędne aby lokal sprzedać za dobre pieniądze.

Jeśli projektujesz większą inwestycję to Twoją odpowiedzialnością biznesową będzie przypilnowanie aby lokale spełniały kluczowe kryteria dotyczące lokalizacji wejść do nich, wyeksponowania, łatwego dostępu, itp. Oczywiście to architekt jest od koncepcji, wizji oraz projektowania, ale pamiętaj, że to Ty jesteś od akceptowania bądź krytykowania tych koncepcji – a co do wizji to myślę, że także powinieneś mieć własną w głowie 😉 Pamiętaj, że to właśnie Ty będziesz musiał później sprzedać tę inwestycję po tym jak wybudujesz ją za kupę kasy.

Jaka lokalizacja jest najlepsza dla mieszkania na wynajem?

Zupełnie inaczej sytuacja wygląda z mieszkaniami na wynajem. Kwestia doskonałej lokalizacji nie jest już tak  kluczowa dla powodzenia inwestycji. Paradoksalnie dla niektórych rodzajów inwestycji lokalizacje mniej prestiżowe będą dużo bardziej odpowiednie i będą gwarantowały większy zysk w stosunku do zainwestowanego kapitału – co jest oczywiste gdy weźmiesz pod uwagę ceny zakupu. W każdym razie ogólna zasada jest taka: mieszkania wynajmują się wszędzie tam gdzie mieszkają ludzie.

Poszerz swoją wiedzę i przeczytaj wpis Michała Jak kupić mieszkanie na wynajem?

Jeśli masz nieruchomość dobrze skomunikowaną, z możliwością wybudowania mniejszych mieszkań to dobrym pomysłem może się okazać profilowanie swojej oferty pod inwestorów. I znowu: z jednej strony niezbędny będzie odpowiedni projekt mieszkań pod kątem ich wynajmu, a z drugiej możesz od razu nawiązać współpracę z firmę/operatorem zarządzającym najmem. Będziesz mógł wtedy oferować mieszkania wraz opcjonalnym pakietem „pasywnego inwestowania” – co jest dodatkowym atutem. Takich firm zarządzających najmem jest całe mnóstwo – nawet my mamy swoją 🙂 Nie będziesz miał więc problemów ze znalezieniem odpowiedniej w każdym większym mieście.

Jak wybrać firmę do zarządzania najmem – o tym przeczytasz we wpisie Michała Jak zarządzać mieszkaniem na wynajem na odległość

Jaka lokalizacja jest dobra dla dewelopera?

Ważne są oczywiście sprawy techniczne i formalne związane z daną lokalizacją i te trzeba zawsze sprawdzić, przykładowo:

– czy jest dostęp do mediów i z jakich mediów możemy korzystać

– czy grunt ma uregulowany stan prawny

  • czy dojazd do działki będzie bezproblemowy – zarówno w okresie budowy, jak i przy użytkowaniu obiektu
  • czy będziesz miał dostęp do mediów potrzebnych na etapie budowy – np. Czy prąd budowlany tzw. prowizorka budowlana – będzie możliwy do podłączenia. Tutaj nie chodzi tylko o to czy dostaniesz warunki przyłączeniowe na zasilanie placu budowy, bo diabeł często tkwi w szczegółach. 

Przy jednej z naszych inwestycji okazało się, że wszystkie punkty do których możemy się podłączyć w celu poboru prądu zasilającego plac budowy leżą w takich miejscach, że musielibyśmy przeprowadzić kabel przez sąsiednie działki, które… należały do innego dewelopera a który prowadził na nich swoje inwestycje. Przedstawiciele tego dewelopera stwierdzili, że nie będą w żaden sposób pomagać innemu deweloperowi i żebyśmy radzili sobie jakoś inaczej. Mógłbyś pomyśleć, że wystarczy postawić agregat i po sprawie. Tak, można tak zrobić gdy budujesz bliźniaka, ale dużo trudniej gdy budujesz wysoki budynek, który potrzebuje dźwigu, a dźwig potrzebuje zasilania prądem o wysokiej mocy – rzędu pięćdziesięciu kilowat. Oczywiście są różne dźwigi, my natomiast potrzebowaliśmy właśnie tyle mocy. Napisałem, że wszystkie punkty były niedostępne? Hmmmm… Myliłem się: przez naszą działkę przebiegała podziemna linia średniego napięcia. Okazało się, można podłączyć się do niej – po zrobieniu projektu oraz postawieniu stacji transformatorowej. Wiesz ile to kosztuje czasu i pieniędzy? Jeśli nie wiesz, to spróbuj się zorientować 😉 Takie niespodzianki są nieprzyjemne i warto wcześniej sprawdzić nawet takie szczegóły. Obejrzyj zresztą ten film i sam zobacz jak ważne są szczegóły.

  • Jaka jest nośność gruntu, poziom wód gruntowych

Z drugiej strony trzeba pamiętać o aspektach ważnych dla klienta, które będą określały jak bardzo dana lokalizacja będzie atrakcyjna i łatwa w sprzedaży – przykładowo:

  • czy dzielnica jest odpowiednia dla naszego segmentu klientów
  • czy bezpośrednie sąsiedztwo jest odpowiednie (obecne i planowane)? Tutaj bądź szczególnie czujny jeśli realizujesz małą inwestycję, która będzie znajdowała się w całości oddziaływania takiego sąsiedztwa. Zresztą nie musi to być taka zupełnie mała inwestycja: wysypiska śmieci czy też oczyszczalnia ścieków mogą oddziaływać negatywnie – śmierdząc – na bardzo duże odległości. Wiedząc o takim sąsiedztwie musisz rozważyć czy chcesz i będziesz umiał sobie z tym poradzić.

Prowadziłem kiedyś inwestycję deweloperską w pobliżu oczyszczalni ścieków, ale nie w jakimś bardzo bliskim sąsiedztwie. W sumie nawet nie wiedziałem, że tam jest tego typu obiekt. Jak teraz sprawdziłem w google maps to odległość w linii prostej od oczyszczalni wynosiła 800 m, a więc nie było to nawet bezpośrednie sąsiedztwo, ale jak się okazało miało dość duży wpływ na moją inwestycję. Śmieszne jest to, że dowiedziałem się o tej oczyszczalni dość późno bo już na etapie sprzedaży, a właściwie to dowiedziałem się od klientki, która chciała kupić ode mnie nieruchomość. Dostałem telefon i zamiast potwierdzenia terminu aktu notarialnego usłyszałem, że ona jednak nie ma zdolności kredytowej i że jakbym miał coś w ofercie nieco później, w innym miejscu to ona chętnie przystąpi do transakcji bo zdolność na pewno będzie już miała. Trochę to było dziwne, bo przecież w piątek zdolność jeszcze była, ta cała sytuacja była całkiem niecodzienna. Jednak dość szybko zrozumiałem o co tu chodzi. Podczas mojej najbliższej wizyty w poniedziałek na budowie, po wyjściu z auta poczułem straszny smród. Fuuuj! Co to za ohyda! Sytuacja z klientką wyjaśniła się gdy porozmawiałem z mieszkanką sąsiedniej nieruchomości. Okazało się, że w sobotę przyjechała tam moja niedoszła klientka i ten smród też tam był, a ta sąsiadka wyjaśniła jej wtedy że to nic takiego, że ona tu mieszka kilkadziesiąt lat i, że „dzieci się tu wychowały” i że ogólnie to nie za często śmierdzi. Taaak, ten argument z dziećmi na pewno przeważył szalę. Najdziwniejsze było to, że od tego czasu praktycznie za każdym razem jak byłem na budowie, to smród był, a wcześniej jak jeździłem na nią z pół roku, no i jak kupowałem działkę, to nie śmierdziało ani razu! Jak sobie poradziłem ze sprzedażą tej inwestycji to temat na oddzielny wpis. W każdym razie zbudował mi się MEGA WIELKI DEMON SPRZEDAŻOWY 😱

  • czy łatwo jest dostać się do centrum miasta czy do innych ważnych punktów
  • no i to… jakie ceny będziesz mógł zaoferować, albo jakie będziesz musiał zaoferować 😉

Jak ocenić czy działka ma dobrą cenę?

Skąd masz wiedzieć czy kupując działkę będziesz mógł przeprowadzić na niej zyskowną inwestycję  przede wszystkim czy nie przepłacasz?

Pierwszą, oczywistą rzeczą jaka przychodzi do głowy jest kwestia porównania ceny metra kwadratowego działki. Z tym, że w przypadku inwestycji deweloperskiej nie ma to decydującego znaczenia. Zobacz: w skrajnej sytuacji może się okazać, że dwie działki położone bezpośrednio obok siebie, mające ten sam miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, mające takie same wymiary, no i mające taką samą cenę za metr kwadratowy będą miały zupełnie inne możliwości zabudowy. Ograniczenia na jednej z działek mogą wynikać z wielu przyczyn, przykładowo: sąsiedztwo linii wysokiego napięcia, sąsiedztwo lasu, niekorzystna linia zabudowy, itp.

Cena za metr kwadratowy działki nie jest więc jedynym wyznacznikiem tego czy opłaca się daną działkę kupić pod inwestycję deweloperską.

Jak sprawdzić i porównać potencjał i opłacalność kupowania różnych działek?

Warto w tym momencie zrobić szkicową, wstępną koncepcję zabudowy, w której przyjmiesz umiarkowanie optymistyczne założenia. Możesz także, jeśli nie masz zielonego pojęcia jak to zrobić – zlecić to architektowi. Kiedy już będziesz wiedział ile na danej działce zmieścisz jednostek – domów lub mieszkań – oszacuj sobie całą powierzchnię użytkową mieszkalną którą będziesz mógł sprzedać. Liczba którą otrzymasz wtedy – czyli PUM – już może Ci powiedzieć bardzo dużo. Po pierwsze możesz podzielić cenę działki przez PUM i otrzymasz cenę działki w przeliczeniu na 1 metr kwadratowy sprzedawanego mieszkania. To będzie Twój stały koszt budowy i jeden z głównych wskaźników którym możesz ocenić opłacalność zakupu danej działki – możesz także łatwo porównać je z inną działką jeśli akurat rozważasz alternatywny zakup.

Oczywiście pamiętaj o tym, że:

  • koszt działki na 1m2 PUMu w różnych miejscach w Polsce może być różny
  • koszt działki na 1m2 PUMu powinien być skorelowany z marżą którą finalnie uzyskasz na tym 1 m2 PUMu – tzn. porównując nieruchomości do potencjalnego zakupu: jeśli w jednej inwestycji masz koszt działki na 1m2 PUMu w planowanej inwestycji 560 zł, a planowana marża to 1160 zł, a w drugiej koszt działki na 1m2 PUMu wynosi 1000 zł to planowana marża powinna być także większa niż 1160 zł. Zwykle taka zależność będzie spełniona, ponieważ wiąże się bezpośrednio z inną lokalizacją – czyli z potencjałem do sprzedaży w wyższej cenie. Piszę „zwykle” bo to oczywiście nie jest regułą. Są tacy sprzedający, który pompują swoją cenę życzeniową do niebotycznych rozmiarów – przykład z wczoraj: gdy dzwoniłem na ogłoszenie z tablicy na domu: działka o powierzchni około 1000m2 przeznaczona pod budownictwo jednorodzinne zabudowana jednym domem typu „komunistyczna kostka” oraz drugim typu „garaż przerobiony na mieszkanie”, całość wyceniona przez sprzedającą na kwotę 2.000.000 zł w terenie gdzie podobne nieruchomości można kupić za około pół miliona. Hmmm…

Licząc koszt działki przypadającej na 1 m2 PUMu warto dodawać do ceny działki koszty przygotowania samej budowy – np. koszty dokumentacji. W przypadku gdy będziesz robił projekt indywidualny a inwestycja będzie mała (np. kilka segmentów) to on może okazać się bardzo znaczący dla porównania działek – podobnie gdy podczas projektowania trzeba wykonać uzgodnienia z konserwatorem zabytków czy też przeprowadzić badania archeologiczne. W przypadku większej inwestycji też dobrze od początku to sobie wpisywać – raz, że warto wyrobić sobie taki nawyk żeby od razu brać pod uwagę wszystkie większe koszty, a dwa to będzie jak znalazł później do wykonania szkicowego biznesplanu. Takich wartości może być więcej – np. gdy kupujesz działkę od osoby fizycznej będziesz musiał zapłacić podatek PCC – 2% ceny działki. Przy większych kwotach też warto to dodawać do tabelek z kosztami aby po prostu mieć to na uwadze porównując działki. I tak przykładowo przy 100.000 PCC to będzie tylko 2 tysiące, ale przy 3 milionach to będzie 60 tysięcy i po prostu warto to zapisać, szczególnie gdy inne działki mogą nie wymagać zapłaty PCC bo do ceny doliczony zostanie podatek VAT. I tutaj znowu – w zależności jak będziesz robił transakcję koszt obsłużenia podatku VAT może być dla Ciebie różny. Jeśli wiesz jaki i jest to znaczący koszt – to także to wpisz.

Z podatkiem VAT chodzi o to, że kupując działkę będziesz go rozliczał w ramach firmy i albo:

1/ będziesz starał się go odzyskać (co z pewnością trochę potrwa) albo

2/ będziesz go rozliczał z VATem ze sprzedaży i nie będziesz wnioskował o jego zwrot do US albo

3/ będziesz odzyskiwał go w częściach – np. płacąc zaliczki za działkę. W każdym razie – możliwości jest co najmniej kilka.

Jeśli będziesz musiał finansować obsługę VATu – niezależnie czy to w formie obsługi zadłużenia na VAT czy też po prostu wrzucając gotówkę, która nie będzie przez ten czas pracowała – to możesz ten koszt także próbować jakoś oszacować w zależności od swojej konkretnej sytuacji – oczywiście jeśli koszt tej obsługi będzie dla Ciebie w ogóle znaczący. Ja w przykładowych tabelkach pomijam koszt obsługi VATu od zakupu działki.

Poniżej załączam przykładowe wyliczenia kosztu działki przydającego na 1m2 PUMu.  Zwróć uwagę, że napisałem w tabelce że chodzi o „prognozowaną wielkość sprzedażowego PUMu”, gdzie kluczem jest słowo „sprzedażowego”. Pisałem o tym już wcześniej w innych wpisach, ale myślę, że warto to podkreślić kolejny raz, ponieważ to ważna kwestia.

Przykład 1. Ocena potencjału działki przy zabudowie wielorodzinnej

Przykładowe dane w poniższych tabelkach bazują na danych z naszego rynku z inwestycji które rozważaliśmy do zakupu lub zakupiliśmy i realizujemy na nich inwestycje lub (tak niestety też się zdarzyło) czekamy aż decyzje o pozwoleniu staną się ostateczne co opóźnia się w wyniku odwołań stron postępowania.

Na początek działka w mieście gdzie dzieje się bardzo dużo, powstają nowe inwestycje i mieszkania sprzedają się w dobrych cenach.

Tutaj działka położona w peryferyjnej części miasta, z dużo większym potencjałem jeśli chodzi o liczbę budynków i możliwy do uzyskania sprzedażowy PUM.

Działka nr 3 położona jest w ścisłym centrum miasta. Konieczne jest wykonanie hali garażowej co powoduje mocne zwiększenie kosztu budowy w przeliczeniu na PUM. Atutem działki jest poszukiwana lokalizacja, w której w zasadzie nie powstają mieszkania na rynku pierwotnym z powodu braku działek w tej okolicy. Cena jednostkowa działki jest dość niska jak na przeznaczenie wielorodzinne. Widać że sam projekt z uzgodnieniami (archeolog, konserwator zabytków) to koszt rzędu ceny samej działki. A założone koszty badań nie uwzględniają kosztów zabezpieczenia ewentualnych, cennych z punktu widzenia archeologii, znalezisk więc koszty mogą wzrosnąć. Ta działka została zakupiona w bardzo dobrej cenie jak na tę lokalizację.

Widać, że koszt najdroższej działki w przeliczeniu na 1m2 PUMu różnił się w odniesieniu do najtańszej działki w przeliczeniu na 1m2 PUMu o ponad 37%.

Przykład 2. Ocena potencjału działki przy zabudowie jednorodzinnej

Na początek zobaczmy jak sytuacja wygląda z działką zabudowaną „kostką” oraz przerobionym garażem, o której pisałem przed chwilą. Zaletą tej lokalizacji jest to, że jest to centrum osiedla i na pewno wybudowane domy byłoby łatwo sprzedać. Oczywiście gdyby nie były kosmicznie drogie! Zobacz jak to wygląda:

czyli mamy na wejściu od razu 4.000 do PUMu. Przyjmując że ceny domów w tej okolicy oscylują w granicach 500.000-1.000.000 i metrażowo w granicach 140-300 m2 okazuje się, że inwestycja byłaby słabo konkurencyjna, bo zakładając, że wybudujemy 4 domy to od razu koszt każdego z nich to 550.000 zł – a jeszcze nawet nie zaczęliśmy budować 😉 W tym koszcie jest dopiero działka, rozbiórka starej zabudowy i ewentualne koszty dokumentacji do uzyskania pozwolenia na budowę.

Działka okazuje się kompletnie bez żadnego potencjału do zakupu przez dewelopera za tę cenę w obecnych realiach i z obecnym przeznaczeniem. Nie jesteśmy w stanie sprzedać wybudowanych nieruchomości w takiej cenie aby uzyskana cena pokryła koszty działki wraz z kosztami budowy. Najbardziej prawdopodobne jest, że trzeba by było dołożyć do tej inwestycji 🙁

Kolejna działka nr 5 to działka nieduża, na której zmieściłoby się osiedle kilkunastu domów. Koszt działki w przeliczeniu na 1m2 PUMu to ok. 482 złote. A koszt działki w przeliczeniu na 1 jednostkę sprzedażową (ja przeliczam zawsze na SASANKI) to około 35 tysięcy. Okolica jest bardzo fajna, wokół działki znajdują się nowe domy i ludzie chcą tu mieszkać.

Jesteś pierwszy raz na naszym blogu i nie wiesz co to są SASANKI? Oczywiście tak się mogło zdarzyć i mam nadzieję, że zagościsz u nas na stałe. SASANKA® to model biznesowy, w którym my działamy budując osiedla domów jednorodzinnych. Więcej o SASANCE możesz dowiedzie się poprzez:

  1. przeczytanie tego mojego wpisu: Jak wybudować swoje pierwsze osiedle domów jednorodzinnych? oraz tego: Nowości w operacji pod kryptonimem SASANKA 🙂
  2. zajrzyj na stronę programu SASANKA® gdzie możesz zobaczyć inwestycje, które powstały w naszym modelu biznesowym

A jak wyglądają obliczenia dla tej działki? Sam zobacz:

Działka nr 6 jest zlokalizowana zupełnie na uboczu w miejscowości położonej kilka kilometrów od miasta. Sąsiedztwo jest bardzo nieliczne, za to blisko jest do lasu. Można także nałapać dużo świeżego powietrza 😉 Z plusów warto wymienić na pewno: bliskość asfaltu oraz uzbrojenie m.in. w gaz ziemny.

Jeśli przymierzasz się do pierwszej inwestycji deweloperskiej to ta lokalizacja mogłaby się okazać dla Ciebie nieco kłopotliwa i z pewnością nie polecałbym Ci jej na start.

Planowana zabudowa tej działki to 36 SASANEK typu L. Cena działki w przeliczeniu na 1m2 PUMu to ok. 449 zł, zaś pod jednostkę sprzedażową to 27 tysięcy złotych. Skąd znam liczbę sasanek tak dokładnie? Okazało się, że tyle ich umieściliśmy  już podczas prac projektowych – zresztą sam zobacz na szkic widoku 3D:

Przykładowe wartości współczynnika w naszych inwestycjach dla nabywanych działek wynoszą jak widać zwykle poniżej tysiąca złotych na 1 m2 PUMu – ze względu na charakter lokalizacji w których prowadzimy inwestycje. U Ciebie może to być oczywiście wyższa wartość.

To będzie Twoja pierwsza inwestycja? Przeczytaj koniecznie ten mój wpis 5 zasad – jak zaprojektować pierwszą inwestycję deweloperską. Może Ci bardzo pomóc na początku, wtedy kiedy zwykle popełnia się najwięcej błędów. A te niestety kosztują słono w tej branży.

Uczulam Cię abyś do obliczeń takiego wstępnego biznesplanu nie przyjął maksymalnego PUMu dozwolonego dla danej działki a wynikającego np. z współczynnika intensywności zabudowy wpisanego w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. Przykładowo: możesz otrzymać bardzo dużą wartość PUMu ale w przeliczeniu na liczbę możliwych do uzyskania mieszkań (która może być ograniczoną liczbą możliwych do zlokalizowania miejsc parkingowych) wyjdzie Ci, że każde z mieszkań musiałoby mieć np. 250 m2. No i w takim przypadku trzeba sobie odpowiedzieć się pytania: czy takie właśnie mieszkania będziesz chciał budować i sprzedawać? Czy będą odpowiednie dla Twoich przyszłych klientów?

Zobacz, w tym filmie mówię o ograniczeniach jakie czekają na Ciebie przy projektowaniu małych mieszkań. Być może wiedza ta okaże się bardzo cenna dla Ciebie przy wyborze działki pod inwestycję wielorodzinną:

W zespole deweloperskim niektórzy pełnią dużo bardziej odpowiedzialne funkcje niż inni. Przykładem takiej osoby jest architekt. I to od Ciebie zależy w dużym stopniu w jaki sposób przekażesz architektowi swoją koncepcję inwestycji, pożądaną strukturę mieszkań czy ich wielkość oraz charakter inwestycji. Przeczytaj mój wpis Architekt – najgorszy wróg inwestora gdzie piszę więcej na ten temat.

Jeśli przymierzasz się do swojej pierwszej inwestycji powinieneś przeczytać mój wpis Jak wybudować swoje pierwsze osiedle domów jednorodzinnych?  a także wpis Michała Dlaczego nie warto budować domu jednorodzinnego w inwestycji deweloperskiej

Być może uznasz, że w zupełnie inny sposób będziesz oceniał opłacalność inwestycji i nie będziesz stosować przeliczania ceny działki na koszt w jednym metrze kwadratowym PUMu – i to jest OK – sami też nie zawsze patrzymy na ten współczynnik jako decydujący element o rozpoczęciu inwestycji właśnie na tej działce.

Ważne żebyś wiedział, że można w ten sposób porównać działki i być może zdarzy się taka sytuacja gdy właśnie koszt działki na 1m2 PUMu pokaże Ci która inwestycja jest lepsza 👍🏻🎯

Jak ważna jest lokalizacja dla powodzenia inwestycji deweloperskiej?

Jeśli dla danej nieruchomości możesz bezproblemowo ogarnąć wszystkie sprawy logistyczne, projektowe oraz budowlane oraz jeśli dana lokalizacja pozwoli ci na sprawną i zyskowną sprzedaż – to nie musi to być topowa lokalizacja w danym mieście abyś mógł dobrze zarobić na inwestycji i poczuć wielką satysfakcję z jej zrealizowania.

Zabijanie się za topowe lokalizacje, podbijanie ceny metra kwadratowego gruntu do absurdalnych poziomów, problemy z dojazdem czy też uzgodnieniami, sąsiadami, itp. – możesz zostawić to innym. Chyba, że… zabudowanie super lokalizacji jest dla ciebie niezwykle ważne i chcesz inwestować w takich właśnie miejscach. W każdym razie – wybierz świadomie rozważając wszystkie za i przeciw gdy wybierasz miejsce dla swojej inwestycji.

Jeśli nie chcesz inwestować w inwestycję deweloperskie lub ten etap masz już za sobą i chcesz zacząć budować budynki na wynajem przeczytaj ten mój wpis Jak inwestować w budynki na wynajem

Czy lokalizacja może mieć wpływ na uzyskanie finansowania inwestycji?

Nie wiem jaka nasuwa Ci się intuicyjna odpowiedź na to pytanie, ale okazuje się, że lokalizacja może mieć kolosaaaaalne znaczenie dla Banku. Spotykamy się zwykle z dużą przychylnością banków w przypadku lokalizacji topowych a kilka razy spotkaliśmy się  z informacją w stylu: „Hej wiemy gdzie to jest i nie sądzimy, żeby w takim miejscu coś się sprzedało, a już na pewno nie za zakładaną przez was cenę, więc nie będziemy mogli tego finansować”. W przypadku takiej informacji pomocne okazało się zorganizowanie przedsprzedaży i podpisanie pewnej liczby umów, które po uzyskaniu przez klientów kredytów pozwalały na obsługę finansowania całej inwestycji.

Chcesz się dowiedzieć więcej o finansowaniu inwestycji? Przeczytaj wpisy Michała: Jak finansować inwestycje deweloperskie oraz, szczególnie jeśli to Twoje początki, ten wpis: Ile kasy potrzeba na pierwszą inwestycję deweloperską?

Jeśli zdecydowałeś się na zakup działki pod inwestycję to przeczytaj w moim wpisie na co warto zwrócić uwagę przy wyborze notariusza Jak dobrze wybrać notariusza i jak bezpiecznie zawrzeć akt notarialny

Jeśli chcesz zacząć inwestowanie od domów jednorodzinnych to polecam Ci ten mój wpis: Jak wybudować swoje pierwsze osiedle domów jednorodzinnych?

Jak ocenić czy moi klienci będą chcieli kupić ode mnie mieszkanie w tej lokalizacji?

Zobacz co buduje się w okolicy, przyjrzyj się cenom oraz parametrom oferowanych mieszkań. Sprawdź poszczególne lokalizacje, zobacz jak wyglądają budynki i zbierz ceny za jakie deweloperzy oferują swoje mieszkania. Tutaj chcę cię uczulić na to (tak, wiem, że to już drugi raz w tym wpisie, ale to naprawdę istotne rzeczy 😉 ) abyś nie porównywał jedynie samej ceny metra kwadratowego ale zrób to w połączeniu z porównaniem standardu, rodzaju budynku oraz funkcjonalności – która będzie decydująca gdy pozostałe parametry będą zbliżone.

A jak najlepiej ocenić czy mieszkania będą się sprzedawały?

Trudno jest zastąpić wiedzę wynikającą z praktyki – z kolei jeśli nie zaczniesz działać nie będziesz mógł przecież praktykować. Nie czekaj za długo, tylko weź sprawy w swoje ręce. Pytanie czy nadajesz się na dewelopera? Przeczytaj ten mój wpis Czy każdy może zostać deweloperem? i sprawdź czy nie porywasz się z motyką na słońce 😉

No i pamiętaj, że to nie pieniądze są najważniejsze – Michał w swoim wpisie pokazuje co sprawia nam dużą frajdę przy inwestowaniu deweloperskim: Deweloper to nie tylko duża kasa!

Pewnie możesz zamówić badanie preferencji klientów w jakiejś sondażowni. Czy warto? To zależy od stopnia Twojej wiedzy o danym rynku oraz od tego jakiego rodzaju informacje chcesz uzyskać. My takich metod nie stosujemy.

Jeśli nie masz żadnego pojęcia o tym czy dobrze wybierasz lokalizację i nie masz możliwości skonsultowania się z kimś bardziej doświadczonym to trzymaj się przynajmniej tej zasady: zakładając, że nie przestrzelisz z cenami i masz dobry produkt to jeśli inni deweloperzy sprzedają w danej lokalizacji mieszkania to ty także będziesz mógł to robić z powodzeniem. 

A konkretny i najważniejszy dla Ciebie odzew dostaniesz dopiero od klientów gdy zaczniesz oferować inwestycję do sprzedaży 😉 Powodzenia!

Widzę, że doczytałeś do końca mój wpis – a jak widzisz nieźle się napracowałem aby go napisać dla Ciebie. Liczę, że pozostaniemy razem na dłużej 🙂 Czas na Twój ruch. Oto co możesz zrobić:

  • Jeśli tekst Ci się spodobał to podziel się nim ze znajomymi
  • Jeśli lubisz oglądać filmy to zajrzyj na Kanał Rozsądnych Braci na YouTube  Dołącz do kameralnego i elitarnego grona 700 subskrybentów – wyróżnij się z tłumu. Oczywiście zasubskrybuj i wciśnij dzwonek a otrzymasz powiadomienia o naszych nowych filmach.
  • Zajrzyj do Sklepu Rozsądnych Braci w którym czekają na Ciebie nasze autorskie produkty, takie jak: szkolenia on-line, nagrania z wydarzeń, pakiet dokumentów do prowadzenia spółki z o.o. i inne 🙂
  • Polub nasz profil na facebook’u. – publikujemy na nim posty o nowych wpisach, ale także inne: relacje z naszych inwestycji, relacje z wydarzeń, posty o nowych filmach, itp.
  • Zapisz się do newslettera. Odpowiedni formularz znajdziesz po prawej stronie. Dzięki temu otrzymasz powiadomienia o nowościach na naszym blogu prosto na swoją skrzynkę.
  • Obserwuj nasz kanał na Instagram – znajdziesz tam zapowiedzi webinarów, wpisów, zdjęcia z inwestycji oraz wiele innych.
  • Jeśli  chciałbyś żebyśmy poruszyli jakiś temat na naszym blogu to daj nam znać – napisz komentarz lub skontaktuj się mailowo.

Wystarczy, że wybierzesz przynajmniej jedną opcję z powyższych 😉 Dzięki!

Zobacz także: Poprzedni wpis | Następny wpis
Robert

Robert

Kilkanaście lat temu zacząłem przygodę z inwestycjami deweloperskimi a od 2012 roku zacząłem inwestować w nieruchomości generujące dochody pasywne. Działam głównie w Trójmieście i okolicach - skąd pochodzę. W inwestowaniu w nieruchomości cenię wolność wyborów i niezależność uzyskaną z dochodów pasywnych.

Powiązane wpisy

Moja opinia

Twój e-mail nie zostanie opublikowany.