ROZSĄDNI BRACIA – BLOG o inwestowaniu w nieruchomości – Strona 23
Nasze najnowsze filmy:

SKĄD WZIĄĆ WSPÓLNIKÓW I KAPITAŁ? | PROSTY SCENARIUSZ | ROZSĄDNI BRACIA

Na pytanie czy prowadzić inwestycje samodzielnie czy ze wspólnikami każdy z pewnością ma swoją odpowiedź. Co jednak zrobić gdy wiesz, że chcesz prowadzić inwestycje z rzeczowymi, pracowitymi i kompetentnymi wspólnikami?

DEWELOPER SZCZERZE O INWESTYCJI! | JAK ZACZĄĆ DEWELOPERKĘ SKUTECZNIE

5 praktycznych tipów przy realizacji projektu deweloperskiego! 💪

Jak szybko budować duże dochody pasywne? Jak zwiększyć swój majątek 20-krotnie?!

Jedyny w Polsce deweloperski program franczyzowy budowy osiedli domów jednorodzinnych więcej
Najlepsze wpisy na naszym blogu:

Inwestorze, pomierzyłeś już żywopłoty na swoim osiedlu?

Bzdurne obowiązki sprawozdawcze powodują, że my przedsiębiorcy pracowicie zapełniamy kolejne papiery rzędami cyferek. Z tych cyferek powstają zestawienia z większymi sumami pokazującymi przede wszystkim ogrom pracy włożony w ich stworzenie. Kto docelowo na tym zyskuje?

Jako inwestor dostałem parę dni temu urzędowe PONAGLENIE z Głównego Urzędu Statystycznego. Okazało się, że w tym roku nie wysłałem do końca marca wymaganego raportu o nazwie: „M-01 Sprawozdanie o zasobach mieszkaniowych w 2016 r.” oraz  „Załącznik do sprawozdania M-01 – zasoby mieszkaniowe, dotyczący zieleni osiedlowej w 2016 r”. Oczywiście w piśmie wskazano, że dalszy brak działań z mojej strony może spowodować karę dla mnie w postaci grzywny.

Ok. Więc zobaczmy co jest ważne dla GUS’u.

Przede wszystkim należy podać liczbę mieszkań, których właścicielem jest dana spółka oraz ich powierzchnię. Z liczbą mieszkań idzie dosyć szybko, ale już ich łączna powierzchnia sprawia pewien problem. Aby zrobić to dokładnie, to trzeba by było przejrzeć akty notarialne zakupu bądź inne dokumenty. Ale, dobra – poradziliśmy sobie z tym – idźmy dalej.

W dalszych polach formularza należy podać ile mieszkań jest spółdzielczych własnościowych, a ile stanowi odrębną własność. To dla inwestora jest także dosyć proste pytanie: każdy z nas stara się przekształcać każdą spółdzielczą własność w odrębną własność, bo tylko taka podlega formalnej, czasami bardzo korzystnej, amortyzacji. Jest też pytanie o liczbę mieszkań spółdzielczych lokatorskich – dobre. 😉 Nie znam w sumie nikogo, kto budowałby swoje przychody pasywne na bazie takich mieszkań, a Ty?

Dalej jest trochę trudniej, zaczyna się CZĘŚĆ B formularza, a tam musimy podać ile mieszkań ma liczniki z podziałem na poszczególne media, należy także policzyć to z podziałem na łączne powierzchnie mieszkań z licznikami i bez liczników, a także na liczbę mieszkańców, którzy mają liczniki i tych co nie mają. Tutaj przy większej liczbie mieszkań zaczyna się już konkretne praca sprawozdawcza. Na pewno jakaś pomocnicza tabelka to minimum.

Ale to jeszcze nic!

Dochodzimy do tabelki opisanej jako „Dział 10. Koszty utrzymania mieszkań i lokali użytkowych”. Mamy tu podać łączne koszty utrzymania posiadanych mieszkań z podziałem na poszczególne media oraz koszty administracyjno-biurowe i remontowe. Czytaj dalej

Inwestorze, nie kupuj mieszkania na wynajem!

Zakup pojedynczego mieszkania, jeśli myślisz o wynajmie długoterminowym, nie jest najlepszym sposobem na uzyskanie pasywnych dochodów.

Kupiłem swoje pierwsze mieszkanie, kiedy kilka lat temu postanowiłem poszukać drogi do uzyskania dochodu pasywnego. W zamierzeniu miało ono zostać wynajęte, a czynsz najmu generować strumień gotówki, którego przepływ nie wymagałby mojego czynnego udziału.

Mieszkanie zaczęło pracować, a ja poczułem euforię związaną z tym, że każdego 5-tego dnia miesiąca otrzymywałem informację SMS-ową z mojego banku o tym, że właśnie doszedł przelew od najemcy. Uczucie było świetne! Szczególnie, kiedy akurat byłem na urlopie :). Postanowiłem więc powiększyć swój portfel nieruchomości i po jakimś czasie miałem ich już kilka!

Wszystko byłoby super, gdyby nie następujące rzeczy:

  • Brak wpływu na szybkość rozliczenia mediów – przy wyprowadzce najemcy w środku okresu grzewczego lub tuż po jego zakończeniu, nie byłem w stanie określić dokładnej wartości zużytego przez niego ciepła. W jednej ze spółdzielni system rozliczeń wyglądał tak, że rozliczenie ciepła z sezonu grzewczego przychodziło dopiero we wrześniu. Nie byłem również w stanie oszacować zużycia na podstawie odczytów „podzielników ciepła”, ponieważ wartość zużytej w danym sezonie grzewczym jednostki jest znana dopiero po rozliczeniu całego budynku. W takim stanie rzeczy w tym czasie moi najemcy mogli zmienić się nawet kilkukrotnie! W przypadku wystąpienia niedopłaty, powodowałoby to duży dyskomfort przy ściąganiu tej należności – zarówno dla mnie jak i dla najemcy, który już dawno zapomniał, że w ogóle użytkował moje mieszkanie!
  • Konieczność prezentacji poszczególnych mieszkań w różnych rejonach miasta – szczególnie uciążliwe było to w momencie, gdy zwalniało się kilka mieszkań „na raz”.
  • Żmudne budowanie portfela nieruchomości – Szukanie okazji, negocjacje z właścicielami, remont – to wszystko zajmowało masę czasu!
  • Finansowanie nieruchomości – jeśli chcesz, aby Twoje pieniądze pracowały w sposób efektywny to wspomagasz się kredytem. Każde mieszkanie to osobny temat do przeprowadzenia w banku. Jeśli nie kupujesz mieszkań w pakiecie – warunki finansowania mogą być gorsze, niż przy zakupie jednego dużego budynku. Oczywiście możesz później refinansować/konsolidować kredyty – ale znów zabiera to czas!

Już wtedy naszła mnie myśl: „A może by tak zainwestować w cały budynek, w którym wszystkie mieszkania byłyby wynajmowane?”. Działałem już wtedy w branży deweloperskiej – Nie był, więc to pomysł „od czapy”. Czytaj dalej