ROZSĄDNI BRACIA – BLOG o inwestowaniu w nieruchomości – Strona 2

Z wizytą u Absolwentów: KRAKÓW

Pod koniec czerwca odwiedziliśmy Bartka i jego pierwszą inwestycję deweloperską – budynek wielorodzinny w Krakowie.

14 mieszkań i lokal usługowy. Wszystkie rozeszły się niczym ciepłe bułeczki jeszcze na długo przed oddaniem projektu! 👏💪

Świetna lokalizacja, nowocześnie zaaranżowane układy wnętrz oraz bardzo dobrze zoptymalizowany projekt zagwarantowały Bartkowi sukces, mimo że zadania nie ułatwiała mała i dość wąska działka. Czytaj dalej

Czy inflacja w nowym roku wystrzeli jak z procy?

Idziesz do sklepu, kupujesz niezbędne rzeczy, podchodzisz do kasy i widzisz na wyświetlaczu kasy kwotę do zapłaty.  Czy ona nie jest niespodziewanie duża?

Nie wiem jak Ty, ale ja ostatnimi czasu, po wyjściu ze sklepu mam wrażenie, że w portfelu zostaje mi pieniędzy po prostu mniej, niż jeszcze jakiś czas temu, pomimo, że moja lista zakupowa znacząco się nie zmieniła.

Nie jestem ekonomistą, więc lojalnie uprzedzam, że poniższy tekst powstał z punktu widzenia “zwykłego użytkownika” gospodarki, który widzi jednak postępującą drożyznę i pragnie zaprognozować jak wyglądać będzie pod tym kątem przyszły rok. W  poszukiwaniu odpowiedzi naczytałem się przy tym danych publikowanych przez GUS (aczkolwiek zebranych przeze mnie w sposób tendencyjny, wiadomo…) Czytaj dalej

Jak inwestować w budynki na wynajem

Chciałbyś być jak Richard Hilton czy Donald Trump? Oni inwestują w nieruchomości i czerpią olbrzymie dochody z ich wynajmowania.

Ok, ale Richard Hilton urodził się w Los Angeles, no i gdzie tu porównywać życie w Polsce – tak mógłby ktoś powiedzieć. Oczywiście ktoś kto nie czyta naszego bloga ;)) Jeśli jesteś naszym stałym Czytelnikiem to już wiesz, że w Polsce także można inwestować w nieruchomości na wynajem i można uzyskiwać z tego tytułu stabilne i przewidywalne dochody. Może się nawet okazać, że to właśnie my możemy teraz skorzystać z wielu atutów rozwijającego się rynku najmu.

Nie mamy co prawda takich wygodnych produktów bankowych jakie są dostępne np. w UK, ale mamy wciąż duży potencjał rynku do zagospodarowania. Dla coraz większej liczby osób w Polsce wynajem mieszkania jest najbardziej dostępną i coraz powszechniej akceptowaną formą zamieszkania „na swoim”. Barierą dla kupowania mieszkań są z jednej strony niskie lub nieudokumentowane zarobki które oznaczają niską zdolność kredytową, a z drugiej — trudności ze zgromadzeniem wkładu własnego wymaganego przez bank. Czytaj dalej

Czy każdy może zostać deweloperem?

Hasło, że każdy może zostać deweloperem brzmi ciekawie, ale jak jest naprawdę?

Aby odpowiedzieć na to pytanie muszę zacząć od naszego bloga. To on a właściwie fakt, że zaczęliśmy na nim publikować treści o tematyce deweloperskiej, w której mamy największe doświadczenie, sprawił, że coś zaczęło się dziać. Stronę www.RozsadniBracia.pl założyliśmy w styczniu 2017 roku. Już po opublikowaniu kilku wpisów zaczęliśmy dostawać pierwsze pytania od Czytelników a po paru miesiącach pytania te zaczęły się coraz mocniej koncentrować wokół jednego tematu: działalności deweloperskiej.

Oczywiście mnóstwo pytań było także związanych z szeroko pojętym inwestowaniem w nieruchomości, wynajmowaniem mieszkań, uzyskaniem wolności finansowej, pojawiły się także zaproszenia na różne wydarzenia oraz prośby o konsultacje zamierzeń inwestycyjnych. Czytaj dalej

Ile kosztują nasze mieszkania i czy jesteśmy w nich szczęśliwi?

Ile pieniędzy potrzeba mieć aby zyskać poczucie bezpieczeństwa? Jak ważne jest kontrolowanie swoich wydatków? Czy wydawanie pieniędzy czyni nas spokojnymi i szczęśliwymi? I ile właściwie, do cholery, kosztują nas nasze mieszkania??

Całkiem niedawno obejrzałem film dokumentalny Minimalism, w którym Joshua Fields Millburn oraz Ryan Nicodemus pokazują jak można uwolnić się od nałogowej konsumpcji poprzez uświadomienie sobie własnych potrzeb oraz poprzez drastyczne zmniejszenie liczby posiadanych przedmiotów. 

Po obejrzeniu materiału mogę stwierdzić, że obu panów zaliczam do ekstremalnych praktyków tej filozofii i sam nie wyobrażam sobie funkcjonowania zgodnie z jej regułami. Ale dało mi to do myślenia i doszedłem do całkiem ciekawych wniosków – ale o tym później.

Czy wiesz (bo ja przed obejrzeniem tego filmu nie wiedziałem), że wyniki przeprowadzonego eksperymentu dotyczącego korzystania z własnych domów przez Amerykanów są zaskakujące: olbrzymia część ich powierzchni nie jest w ogóle wykorzystywana na codzień przez domowników. Można więc założyć, że istnieją całe pomieszczenia bądź części pomieszczeń, które wydają się być zupełnie nadmiarowe. Ciekawe jaki wynik dałby taki eksperyment w Polsce? Hmmm… trzeba będzie o czymś takim pomyśleć. Czytaj dalej

Wyjątkowo zimny maj, a tu… gorące pozwolenie :) na budowę!

Pogoda nas nie rozpieszcza w tym roku w maju zbyt wysokimi temperaturami. Ale dziś wyjrzało słońce! Mamy także coś na rozgrzewkę: świeżo wydane pozwolenie na budowę naszej kolejnej inwestycji!

Podczas organizacji pozwolenia na budowę musieliśmy zmierzyć się z wieloma wyzwaniami 🤛🏻 🤨 związanymi z uzyskiwaniem różnego rodzaju uzgodnień i warunków przyłączeniowych. Poświęciliśmy wiele godzin swojego czasu na dopracowywanie projektu – szczególnie w zakresie funkcjonalności wnętrza poszczególnych mieszkań. Wiele razy na naszych środowych (i nie tylko środowych!) spotkaniach w ciągu ostatnich kilku miesięcy ten temat był jednym z głównych na tapecie. Potem projekt podlegał wnikliwej ocenie Urzędników🙎🏻‍♀️🙎🏽‍♂️🙎🏼‍♀️🙎🏼‍♂️, którzy pracowicie sprawdzili go pod względem formalnym. I w końcu: hurra💥! Doczekaliśmy się decyzji o pozwoleniu na budowę 😁 jako uwieńczenia prac całego zespołu biorącego udział w tym etapie przygotowania inwestycji. Dziękujemy Wam wszystkim! 👏🏻😍 Czytaj dalej

Jak dobrze wybrać notariusza i jak bezpiecznie zawrzeć akt notarialny

Wydawałoby się, że zawarcie aktu notarialnego to zwykła formalność, która powinna pójść szybko i gładko. W praktyce okazuje się, że warto poświęcić nieco czasu na odpowiednie przygotowanie się do zawarcia umowy notarialnej aby nie trafić na nieprzewidziane trudności czy też pomyłki pisarskie.

Jeśli chcesz zostać inwestorem w nieruchomości to bardzo często będziesz spotykał się z notariuszem – przynajmniej tego Ci życzę 😉 Przy prowadzeniu działalności deweloperskiej okazało się, że w pewnym momencie rozwoju firmy nie byłem w stanie znaleźć czasu, który był potrzebny na uczestnictwo we wszystkich wymaganych aktach notarialnych. I tak już przy kilkudziesięciu nieruchomościach, które miałem sprzedać rocznie planowany czas na akty notarialne wyglądał mniej więcej tak:

  • umowa deweloperska – 1,5 godziny czytania + około 1 godziny na dojazd. Dodatkowo wszystkie umowy zawierane były z reguły w różnych terminach co wymagało odpowiedniego ustawiania dnia aby nie okazało się, że jakieś spotkanie czy też wydarzenie się przedłużyło a ja mógłbym spóźnić się na akt notarialny.
  • umowa przyrzeczona – 1 godzina czytania. Tutaj udawało się umówić kontrahentów “hurtem” – czyli np. nabywcy z tego samego osiedla podpisywali umowy po kolei poczynając od np. poniedziałku 😉 , więc można dodać tylko około 15 minut średnio na dojazd i przerwy.

Zauważ, że udział w samych umowach deweloperskich przy np. 25-ciu jednostkach sprzedażowych to ponad 62 godziny rozrzucone w różnych okresach czasu, a udział w umowach przyrzeczonych to prawie 29 godzin – co daje przy 8-godzinnej dniówce – ponad 4 dni siedzenia w kancelarii notarialnej (!) – i to przy założeniu, że wszyscy klienci mogliby stanąć do aktu w zaproponowanych przeze mnie godzinach. Czytaj dalej

Jak działa lewarowanie kredytem przy inwestowaniu w nieruchomości?

Dlaczego niechętnie kupujemy za gotówkę mieszkania przeznaczone na wynajem nawet jeśli jest nas stać na taki zakup? Dlaczego wolimy wspierać się kredytem bankowym? Wbrew prostej logice takie podejście sprawia, że zarabiamy po prostu więcej. Jak to możliwe?

Co opłaca się bardziej: zakup mieszkania za gotówkę czy też w kredycie?

Jakiś czas temu jechałem samochodem z moim dobrym znajomym. W trakcie drogi temat w naturalny sposób zszedł na nieruchomości. Rozmawialiśmy o różnych modelach inwestowania i wtedy usłyszałem od niego takie stwierdzenie:

“Wiadomo, że mieszkanie na wynajem najlepiej kupować za gotówkę. Dzięki temu cały dochód z czynszu najmu wpada od razu na konto i nie trzeba płacić żadnych rat kredytowych. Szkoda, że jest to rozwiązanie dostępne jedynie dla bogatych osób”

Zdziwił się bardzo, gdy powiedziałem mu, że akurat my niechętnie finansujemy zakupy nieruchomości w ten sposób, bo nam się to mniej opłaca.

Wielu osobom wydaje się, że zakup mieszkania na wynajem jest najbardziej opłacalny w sytuacji, gdy mieszkanie kupowane jest za gotówkę.  Takie podejście wydaje się po prostu najbardziej naturalne. Dlaczego więc my postępujemy inaczej? Czytaj dalej

Jak wybudować swoje pierwsze osiedle domów jednorodzinnych?

Jeśli chciałbyś zacząć zabawę w deweloperkę od domów jednorodzinnych to ten wpis jest właśnie dla Ciebie 🙂

Zaraz spróbuję zgadnąć o czym myślisz i jakie pytania sobie zadajesz 😉 Sam przecież zadawałem je sobie wielokrotnie i przez kilkanaście lat poszukiwałem na nie odpowiedzi. Szukałem jej zlecając architektom do zaprojektowania ciągle to inne domy. A później oczywiście je budowałem i sprzedawałem. Budowałem domy, które miały prawie 200 m2 i 4 sypialnie. Te były drogie i paradoksalnie właśnie te często kupowane były za gotówkę. Budowałem domy pełne prestiżowych rozwiązań, takich jak: naturalne drewno na elewacji, głębinowe pompy ciepła służące do ogrzewania, okna połaciowe kolankowe, które okazały się bardzo problematyczne przy pewnych warunkach pogodowych, itp. Budowałem domy, które miały po 150m2, a tak naprawdę nie było w nich nawet gdzie schować płaszcza po przyjściu do domu. O co chodzi? O to, że architekt nie pomyślał, że przy wejściu do domu dobrze by było zaprojektować miejsce na szafę. A ja wtedy nie miałem świadomości czego tak naprawdę oczekuję od architekta i zamawiałem wciąż nowe projekty i… oczywiście je budowałem 🙂 Oprócz tego sam prowadziłem w większości sprzedaż i można powiedzieć, że zjadłem na tym zęby. Więc wróćmy do pytań jakie sobie zadajesz. Przede wszystkim zastanawiasz się jak wybrać dobry projekt domu do pierwszej inwestycji. I tak:

  • jaka powinna być powierzchnia użytkowa
  • czy wybrany przeze Ciebie projekt będzie podobał się klientom?
  • ile wydasz na budowę? 
  • jakie powinny być zastosowane w nim rozwiązania techniczne (rodzaj materiałów, wykończenia, itp)
  • czy ten dom będzie się dobrze sprzedawał?
  • jak sprzedać inwestycję skoro Twoja firma jest całkiem nieznana?
  • ile właściwie zarobisz na inwestycji deweloperskiej?

Czytaj dalej