Na co wydać gotówkę i jak dziś najlepiej zabezpieczyć ją w nieruchomościach? – ROZSĄDNI BRACIA – BLOG o inwestowaniu w nieruchomości

No, no dzieje się.

Presja rosnącej inflacji jest tak duża, że w końcu stopy procentowe ustalane przez RPP drgnęły i ruszyły w górę. Dla czujnych inwestorów to nie była niespodzianka.

Czy jest się czym martwić?

Obserwując to co dzieje się dookoła nas można było podejrzewać, że tak właśnie się stanie. Podstawowa stopa procentowa wynosi 0,5% – co jest sygnałem do rozpoczęcia tendencji.

Piotr przewidywał, że inflacja wystrzeli w górę już od 2020 roku i pisał o tym już w listopadzie 2019 roku. Zobacz ten wpis Piotra: Czy inflacja w nowym roku wystrzeli jak z procy?

Inflacja sobie, a cele rządzących sobie. Nadrzędną wartością jest utrzymanie władzy a to wiąże się z koniecznością jak najszerszego wspierania elektoratu. Sam wolałbym aby stopy były niskie – najlepiej zerowe albo ujemne – jednak widać, że tego nikt nie da rady sztucznie utrzymywać.

Każdy kto działa na rynku widzi co dzieje się w nieruchomościach:

  1. mieszkanie można sprzedać w cenie o kilkadziesiąt procent większej niż jeszcze rok, półtora temu, ceny wywoławcze deweloperów wzrosły w sposób w jaki wielu się nie spodziewało – np. w Gdyni w roku 2019 trzeba było zapłacić około 12.000 zł za m2 nowej kawalerki, a obecnie w 2021 roku to ponad 18.000 zł/m2. Wzrost o 50%. Czy w tej cenie da się sprzedać kawalerkę w stanie deweloperskim? Okazuje się, że tak – da się.
  2. działki budowlane są bardzo niechętnie sprzedawane przez właścicieli, trudno jest znaleźć większe grunty budowlane pod inwestycje. Dodatkowo ceny żądane przez właścicieli wzrosły o więcej niż 100% w ciągu ostatniego 1-1,5 roku. Wiele ofert sprzedaży zostało wycofanych, ponieważ właściciele boją się sprzedawać swoje działki. W sumie nie ma się co dziwić, ponieważ nie każdy ma pomysł co zrobić z pozyskaną gotówką. A jeśli ma – np. myśli o zakupie mieszkania dla dziecka – to nie może być pewny, że gotówka wystarczy na jego zakup za kilka tygodni. A trzymanie większej gotówki – z tym raczej każdy, w sytuacji gdy może ona mocno tracić na wartości, nie będzie czuł się komfortowo.
  3. koszty budowy nowych mieszkań wzrosły znacząco, ceny niektórych materiałów budowlanych poszybowały w 2021 roku o więcej niż 100% w górę. Niektóre z cen już nieco spadły, jednak i tak trudno jest kupić wiele materiałów budowlanych.

Myślę, że stopy będą podnoszone dalej, ponieważ inflacja rośnie jak szalona. Koszyk inflacyjny nie obejmuje wszystkich towarów – m.in. nieruchomości. Wszystko wskazuje też na to, że pieniądze papierowe będą coraz mniej warte – i ta utrata wartości będzie następowała bardzo szybko. Raz, dlatego, że nowy pieniądz jest produkowany przez rząd w szybkim tempie, a dwa dlatego, że będą rosły ceny energii.

Patrząc na to profilaktycznie leasing nowego auta wziąłem ze stałą stopą procentową. Ta opcja kosztować mnie będzie nieco ponad dwie stówki miesięcznie – co oceniam jako bardzo korzystną opcję w 4-letniej perspektywie leasingu.

Realizując inwestycje deweloperskie trzymamy się jednej zasady: nie sprzedajemy wszystkiego od razu na początku inwestycji. I o ile w spokojniejszych czasach to oznaczało po prostu tuningowanie cen sprzedaży – poprzez dłuższe oczekiwanie na klienta który zapłaci więcej za dane mieszkanie, którego termin wydania jest krótszy. O tyle teraz oznacza to praktycznie najważniejszą metodę zarządzania ryzykiem rosnących kosztów budowy.

Nawet najlepsza umowa z wykonawcą nie zabezpieczy Cię w sytuacji, gdy on nie będzie w stanie zrealizować inwestycji za umówioną wcześniej kwotę i będzie wolał się wycofać z budowy. A jeśli sprzedajesz inwestycję sukcesywnie, tak jak my robimy, to zawsze możesz zareagować i podnieść ceny kolejnych mieszkań.

Dzięki temu nasz zysk z inwestycji jest dużo wyższy i możemy korzystać dużo bardziej efektywnie ze wzrostu cen mieszkań podczas realizacji inwestycji.

Co udało się zrobić w roku 2021?

  1. Każdy kto nie zdołał sprzedać swojej nieruchomości – mieszkania, działki, domu – na początku roku 2021 to w III kwartale mógł to zrobić za znacząco wyższą cenę! Różnica w cenie w tym okresie przy mieszkaniu 2-3 pokojowym na rynku Małego Trójmiasta Kaszubskiego to co najmniej kilkadziesiąt tysięcy złotych.
  2. Pozyskaliśmy kilka obiecujących gruntów pod inwestycje deweloperskie. Oceniam, że już teraz, kiedy posiadamy je od kilku czy kilkunastu tygodni to zarobiliśmy na nich naprawdę konkretne pieniądze. Każdy z nich kosztował po kilka milionów złotych co daje lekko licząc po kilkaset tysięcy złotych wzrostu wartości do dziś. Oczywiście samym wzrostem ceny nikt się nie naje – trzeba sprzedać aby skonsumować zysk, a my tego nie zrobimy bez realizacji na tych gruntach inwestycji. Więc ten zysk jest na razie teoretyczny, a jedyny wymierny efekt jest taki, że zapłaciliśmy za te grunty mniej niż gdybyśmy musieli zapłacić dziś.
  3. Zainicjowaliśmy jeden bardzo ciekawy projekt deweloperski. Wraz z Absolwentami naszego szkolenia deweloperskiego: Michałem i Krzyśkiem oraz z zaprzyjaźnionymi Inwestorami rozpoczęliśmy realizację osiedla mieszkaniowego składającego się z pięciu budynków wielorodzinnych – łącznie około 250 mieszkań. O tej inicjatywie będziemy Cię jeszcze informować – zarówno na naszym blogu, jak i na kanale YT.

Czego możemy spodziewać się w kolejnym 2022 roku?

Przede wszystkim mocno wzrosną ceny energii (prąd, gaz) a to będzie napędzało inflację. Stopy określane przez RPP kolejny raz wzrosną, pomimo tego, że do wyborów parlamentarnych nikt z rządzących nie chciałby ich podnosić. Raty kredytów i leasingów opartych na zmiennej stopie będą rosły. Myślę, że skala podwyżek nie będzie powodowała widocznego efektu wysypywania się kredytobiorców. Przynajmniej do wyborów.

Co zrobić z gotówką?

Jeśli jeszcze nie kupiłeś nieruchomości, złota czy innych towarów przenoszących wartość to pomyśl o tym jak zainwestować pieniądze, aby nie tracić. To czym ja się zajmuję – czyli inwestycje deweloperskie – uważam, że jak najbardziej mają sens. Stopy zwrotu liczone od kilkunastu do kilkudziesięciu procent rocznie na pewno lepiej zabezpieczą kapitał w porównaniu z trzymaniem kasy na zwykłym rachunku bankowym czy w szufladzie w domu.

Jeśli chciałbyś zarabiać na deweloperce, a nie wiesz jak się za to zabrać to zapisz się na nasze szkolenie deweloperskie na tej stronie: SZKOLENIE JAK ZOSTAĆ DEWELOPEREM

Jeśli chcesz skorzystać ze sprawdzonego modelu biznesowego budowy osiedli domów jednorodzinnych SASANKA® to zapisz się na nasze szkolenie, ponieważ projekt ten rozwijamy jedynie z Absolwentami.

Myślę, że jest potencjał do tego, aby jeszcze przez conajmniej 2-3 lata utrzymać wysokie ceny w branży deweloperskiej – na pewno sprzyja temu m.in. program gwarancji wkładu własnego dla osób które nie zdołały go zebrać.

Czy popieram takie programy?

Nie. Uważam, że państwo nie powinno robić takich rzeczy.

No cóż, ale jeśli państwo tak robi, to ja przyjmuję to jako zaproszenie do zarabiania na tym trendzie.

Najgorsze co można zrobić w przeciągu najbliższych 2 lat, to trzymanie gotówki w PLN.

Bardzo dobrym sposobem zabezpieczenia wartości kapitału jest zakup nieruchomości z odroczonym terminem płatności.

Co to oznacza w praktyce?

Znajdujesz nieruchomość z którą właściciel ma problem – tzn.:

  1. musi ponosić koszty czy starania związane z jej posiadaniem oraz
  2. nie może jej sprzedać od dłuższego czasu

W takim przypadku może się okazać, że sprzedający jest gotowy do przyjęcia oferty, w której sam będzie gotowy do finansowania przebiegu transakcji. Przykładowo, jeśli ustalisz warunki płatności już dziś w taki sposób:

  1. I rata: 10-15% od razu – umowa przedwstępna notarialna z wpisem roszczenia do działu III KW
  2.  II rata: 50-60% na koniec przyszłego roku – tutaj powinna być umowa przenosząca własność
  3. II rata: 25-40% w okresie od II kw. 2023 do IV kw. 2023 – tutaj odroczony termin płatności – zabezpieczony może być zarówno trzema kosami – zgodnie z art. 777 KPC – jak i np. wpisem hipoteki zabezpieczającej zapłatę reszty ceny.

to zabezpieczysz sobie kapitał o wartości 100% w nieruchomości przy zainwestowaniu tylko 10-15% wartości kapitału. Z uwagi na galopującą inflację masz dużą szansę aby zarobić na kwocie I raty już około 100% zanim jeszcze będziesz musiał wpłacić II ratę.

Jeśli chciałbyś zrealizować zysk już na tym etapie to nie zapomnij o zawarciu w umowie przedwstępnej postanowienia o możliwości dokonania cesji. W takim przypadku będziesz mógł wprowadzić osobę trzecią jako stronę do umowy na swoje miejsce w zamian za określoną przez Ciebie kwotę za dokonanie umowy cesji.

Czy takie warunki płatności i finalizacji transakcji da się ustalić w obecnych realiach rynkowych?

Tak. Da się.

Oczywiście nie próbuj tego robić w przypadku małego mieszkania w dobrej miejscówce. Takie propozycje należy składać w odniesieniu do nieruchomości:

  1. których właściciel nie może sprzedać przez długi czas.
  2. które są na tyle drogie, że niewielu na nie stać

Uwierz, że w praktyce da się zrobić takie transakcje  – przynajmniej my sami je robimy – nawet w tych szalonych czasach.

A jeśli nie masz pomysłu na żadną inwestycję lub masz mało luźnej gotówki to po prostu… przepuść ją na coś fajnego. Dopóki jeszcze możesz coś fajnego za nią kupić 😉

I nie martw się, bo to naprawdę do niczego dobrego nie prowadzi 😀 Udanego dnia!

Zobacz także: Poprzedni wpis

Powiązane wpisy

1 KomentarzMoja opinia

Moja opinia

Twój e-mail nie zostanie opublikowany.