ROZSĄDNI BRACIA – BLOG o inwestowaniu w nieruchomości – Strona 3
Najbliższe szkolenie deweloperskie Rozsądnych Braci: 22-23 maja 2021 r.
Nasze najnowsze filmy:

Chcesz wybudować inwestycję deweloperską a nie masz kasy?

Czy można zrobić inwestycję deweloperską bez kasy i bez kredytu? Czy to jest bezpieczne? 🤩 Jak to zrobić🎯 i czy to się w ogóle opłaca🤑?? Zobacz 💪🏻

Własna firma deweloperska? Zapomnij o JDG i CEiDG.

Jak zbudować małe osiedle domów jednorodzinnych?

Skąd wziąć kasę na inwestycję deweloperską?

Największe zagrożenie w wynajmowaniu mieszkania?

Najlepsze wpisy na naszym blogu:

Jak zacząć inwestować w nieruchomości i czy można zarabiać na nich całkowicie pasywnie?

Gdy zaczynałem z Michałem niemal 20 lat temu budowę przysłowiowego bliźniaka na sprzedaż to nie była to dla nas żadna inwestycja w nieruchomości, ale po prostu budowanie domu w celu późniejszej odsprzedaży z zyskiem. Nie mieliśmy wtedy w ogóle pomysłów na zatrzymywanie sobie nieruchomości aby je wynajmować. Ba! Wydawało się to nam zupełnie pozbawione sensu: ponoszenie dużych kosztów na zakup/wybudowanie nieruchomości tylko po to aby ją później wynająć za np. kilkaset złotych? Bez sensu!

Też tak myślisz? 

Tak? Naprawdę? 

No to ten wpis jest dla Ciebie jak znalazł 🙂 

Wynajmowaniem mieszkań zainteresowałem się dopiero w okolicach 2011 roku, zaraz po tym jak Michał „wyszedł” ze szpitala po nieudanym zabiegu chirurgicznym. Cudzysłów przy „wyszedł” jest jak najbardziej na miejscu, ponieważ Michał właściwie wyjechał ze szpitala na wózku inwalidzkim pomimo tego, że udał się na zabieg jako w pełni sprawny, tryskający energią 32-latek. Wtedy przyszedł czas na różnego rodzaju refleksje. Szczególnie nieoptymistyczne były te związane z hipotetyczną sytuacją „nie wyjścia” Michała ze szpitala w ogóle. Jaką perspektywę utrzymania miałaby jego rodzina, jego małe wtedy dzieci? Dodatkowo Michał prowadził wtedy działalności w formie JDG, podobnie zresztą jak ja sam. W przypadku gdyby Michała zabrakło z pewnością oznaczałoby to także m.in. wypowiedzenie kredytów firmowych przez banki; w kłopoty popadliby także klienci z którymi podpisał on umowy na sprzedaż mieszkań i domów i którzy dokonali już wpłat bądź uruchomili kredyty w swoich bankach.  Czytaj dalej

Czy mieszkanie na wynajem lepiej kupić na rynku pierwotnym czy rynku wtórnym?

Czym rynek wtórny różni się od rynku pierwotnego gdy szukasz mieszkania na wynajem? Z którego rynku mieszkanie lepiej się sprawdzi gdy chcemy je przeznaczyć na wynajem? Które będzie tańsze w zakupie a które będzie miało niższe koszty utrzymania co bezpośrednio będzie wpływało na to ile pieniędzy będzie trafiało do Ciebie od Twojego Najemcy.

Już od prawie 10 lat jestem fanem mieszkań na wynajem i dochodów pasywnych jakie dzięki tym mieszkaniom uzyskuję. Dochody te, przy dobrze ułożonej strategii, rzeczywiście okazały się dla mnie totalnie bezobsługowe. Dzięki czemu moje mieszkania cały czas na mnie pracują nawet wtedy gdy ja akurat korzystając z dobrej pogody uciekam na drugi koniec Europy, ale dzisiaj nie będzie o tym jak zbudować taką strategię tylko o tym, na którym rynku bardziej opłaca się kupić mieszkanie na wynajem. No właśnie co jest lepsze? Zacznijmy jednak od początku czyli od wyjaśnienia co rozumiem pod pojęciem rynku pierwotnego a co pod pojęciem rynku wtórnego.

Rynek pierwotny to mieszkania, które są budowane i sprzedawane przez dewelopera. Najczęściej mieszkania sprzedawane są w stanie deweloperskim. Czyli takie mieszkanie wyposażone jest we wszystkie potrzebne instalacje, zamontowane są grzejniki, włączniki świateł oraz gniazdka. Ściany i sufity często są tylko wytynkowane, trzeba je jeszcze wygładzić i pomalować. Czasami zdarzają się mieszkania ze ścianami i sufitami już pomalowanymi na biało. Natomiast na pewno zwykle takie mieszkanie trzeba wykończyć zanim zaczniemy je wynajmować. Zdarzają się tacy deweloperzy, którzy oferują swoim klientom wykończenie mieszkania pod klucz. Zanim skorzystasz z takiej oferty to dobrze przemyśl czy takie wykończenie będzie odpowiednie dla Twoich najemców.

Rynek wtórny to mieszkania, które są już używane czyli po prostu ktoś je kiedyś kupił i w nich mieszkał. Mieszkania te najczęściej są wykończone. Niekoniecznie w standardzie w jakim chcielibyśmy wynajmować. Często zdarza się tak, że takie mieszkanie zanim zacznie dla nas pracować to musi przejść gruntowny remont, który może nas sporo kosztować. Czytaj dalej

Budowa budynku wielorodzinnego krok po kroku

Jak odbywa się inwestycja deweloperska w budynek wielorodzinny? W dzisiejszym wpisie starałem się opisać cały proces krok po kroku na przykładzie naszej inwestycji, którą właśnie zakończyliśmy. Zobacz jak przebiegała nasza inwestycja od zakupu działki aż po przekazanie mieszkań klientom. Aha, przy każdej inwestycji jest tak, że może zdarzyć się coś kompletnie nowego, z czym nie mieliśmy do czynienia wcześniej 😉 Tak też było i tym razem… 

Na tę działkę, położoną w Rumi koło Gdyni, zwróciliśmy uwagę dlatego, że spełniała nasze założenia co do:

  • przeznaczenia w mpzp – zabudowa wielorodzinna
  • przewidywanej, prawdopodobnej do uzyskania powierzchni użytkowej mieszkań – około 3000 PUM
  • dobrej ceny w stosunku do potencjału działki – niecałe 1,8 miliona złotych
  • znakomitej lokalizacji pod kątem sprzedaży mieszkań rodzinom z dziećmi w odpowiednim segmencie cenowym

Wstępną powierzchnię użytkową mieszkań, czyli tą którą będziemy mogli wycenić i tą za którą klienci nam zapłacą, oszacowaliśmy przyjmując umiarkowanie optymistyczne założenia. Zawsze mamy w głowie to, że podczas projektowania można  inwestycję jeszcze zoptymalizować i traktujemy ten efekt jako premię. Na etapie przymiarek do zakupu działki staramy się ocenić jaki jest „żelazny” potencjał do ukształtowania zysku. Szacowanie PUMu ma dla nas duży sens, ale tylko wtedy gdy bierzemy pod uwagę także sprzedażowość danego metra kwadratowego PUMu. Chodzi mi o to, że nie każdy metr danego budynku będzie tak samo chętnie kupowany przez klientów – a nas zwykle jego wybudwanie będzie kosztowało tyle samo co wybudowanie metrów bardzo łatwo zbywalnych. 

Z uwagi na ograniczenia dotyczące liczby miejsc parkingowych średnia wielkość mieszkania w inwestycji wychodziła nam niecałe 58 m2 – a więc niemało. Taka powierzchnia oznacza, że w rzeczywistości będziemy mieli do sprzedaży mieszkania dość małe o powierzchni poniżej 40 m2, ale także takie które będą miały sporo powyżej 70m2. Czytaj dalej

Jak wybudować blok wielorodzinny? Przepis w 7 krokach

Prowadzenie inwestycji w budowę budynku wielorodzinnego różni się od budowy domów jednorodzinnych. Warto spojrzeć całościowo, jeszcze przed rozpoczęciem inwestycji, na specyficzne tematy z którymi będziesz musiał się zmierzyć.

Dziś kilka wskazówek dla osób, które chciałyby wybudować swój pierwszy budynek wielorodzinny. Już dawno myślałem o takim wpisie i sam się dziwię, że do tej pory właśnie taki wpis o budynkach wielorodzinnych jeszcze nie znalazł się na naszym blogu 😉 Będę skupiał się w tym wpisie na niewielkiej inwestycji – rzędu maksymalnie 10-15 mieszkań i podane kwoty dotyczą takiej właśnie skali projektu.

Jeśli czujesz potencjał na budowę znacznie większego budynku wielorodzinnego, to treść tego wpisu także może się okazać dla Ciebie pomocna, ponieważ starałem się ująć ogólnie specyfikę inwestowania w budynki wielorodzinne, ale weź na to poprawkę.

Temat podzieliłem na 7 kroków nad którymi szczególnie mocno warto się skupić i które różnią się znacząco od inwestowania w domy jednorodzinne. Czytaj dalej