Czy warto prowadzić inwestycję deweloperską za gotówkę? W jaki sposób można pozyskać inny kapitał na inwestycje deweloperskie i czy to się opłaca?

Prowadząc szkolenia deweloperskie pokazujemy m.in. że bardzo ważnym aspektem w działalności deweloperskiej jest to aby mieć finansowanie na całą inwestycję.

Dlaczego jest to takie ważne?

Wyobraź sobie, że zacząłeś budowę osiedla domów jednorodzinnych. Zgodnie z harmonogramem inwestycji prowadzisz budowę równomiernie tzn. każdy z domów budujesz w tym samym tempie, aby skorzystać z otwartego rachunku powierniczego i móc pobierać wpłaty klientów z rachunku powierniczego.

Co się stanie gdy nagle zabraknie Ci funduszy na zakończenie inwestycji? Taka sytuacja może mieć miejsce gdy np. sprzedaż nie idzie tak szybko jak zakładałeś.

Zobacz jakie są ryzyka w płynności inwestycji deweloperskiej – przeczytaj Czy zakup mieszkania od dewelopera jest ryzykowny.

Chciałbyś zostać deweloperem? Przeczytaj Jak zostać deweloperem i zarabiać na budowie mieszkań oraz Jak prowadzić inwestycje deweloperskie

Co możesz wtedy zrobić? Czy będziesz szybko obniżał ceny żeby sprzedać kolejne mieszkania? Czy też poszukasz jakiegoś szybkiego zewnętrznego finansowania? Wiadomo, że kapitał pozyskany “na szybko” będzie bardzo drogi. Co powiesz na oprocentowanie 3%, ale w skali… miesiąca?

Jeśli wstrzymasz budowę, to najprawdopodobniej siądzie Ci także sprzedaż, a wraz z jej brakiem zmniejszy się szansa na realizację pozytywnego scenariusza wyjścia z inwestycji.

Może więc warto od początku zaplanować finansowanie CAŁEJ inwestycji deweloperskiej?

W czasach gdy zaczynaliśmy naszą działalność deweloperską w 2001 roku na rynku panowała “wolna amerykanka” i tak naprawdę można było finansować całą inwestycję z wpłat klientów pozyskiwanych z tej czy nawet innej inwestycji. Pieniędzmi można było dowolnie żonglować. Często zdarzało się tak, że klienci kupowali za gotówkę cały dom czy mieszkanie i pełną płatność wnosili na początku budowy, po to aby np. zagwarantować sobie niezmienność ceny czy jakiś dodatkowy rabat. W takim przypadku mogliśmy inwestycję od samego początku finansować z takiej wpłaty. Ale po wprowadzeniu ustawy deweloperskiej w dniu 29 kwietnia 2012 roku nie można już tak dowolnie dysponować środkami nabywców. Nawet gdy klient wpłaci całą kwotę na początku budowy na rachunek powierniczy (i mam tu na myśli otwarty rachunek powierniczy, bo innych ze względów praktycznych nie bierzemy pod uwagę 😉 ) to i tak my możemy skorzystać z tych środków dopiero po zakończeniu danego etapu.

Jak podzielić inwestycję deweloperską na etapy?

Ustawa deweloperska pokazuje pewne ramy, w których można się poruszać jeśli chodzi o proporcje w podziale wpłat.  My robimy to zawsze w podobny sposób – jeśli chodzi o osiedla domów jednorodzinnych. Staramy się zawsze aby były to 4 etapy (zgodnie z ustawą deweloperską żaden etap nie może wynieść więcej niż 25% i mniej niż 10%) i wyznaczone są one przez następujące wydarzenia na budowie:

  1. zakup gruntu, projekt budowlany, pozwolenie na budowę plus wykonane fundamenty – 25%
  2. strop nad parterem budynku – 25%
  3. stan surowy zadaszony – 25%
  4. wykonanie stanu deweloperskiego – 25%

Jak można sfinansować inwestycję deweloperską?

  1. Możesz budować z wpłat klientów, pamiętając o tym, że klienci będą dokonywać wpłat na rachunek powierniczy i możesz z nich skorzystać w ograniczonym zakresie. Z takim rozwiązaniem wiążą się pewne ryzyka. Mianowicie musisz pamiętać o tym, że aby zapewnić płynność finansowania inwestycji potrzebna jest odpowiednią liczba klientów – musisz sprzedać tyle mieszkań aby dokończenie budowy w zakładanym terminie nie było zagrożone. Jak można tego dokonać? Oczywiście robiąc przedsprzedaż oraz prowadząc sprawnie sprzedaż inwestycji podczas budowy. Robiąc odpowiednią promocję możesz sprzedać wystarczającą liczbę mieszkań do sfinansowania całej inwestycji jeszcze przed rozpoczęciem budowy.
    Pamiętaj jednak o tym, że po pierwsze: aby przedsprzedaż była skuteczna najprawdopodobniej obniżysz cenę czyli w efekcie zarobisz mniej na tej inwestycji (pytanie czy warto?); a po drugie: klient może w każdej chwili podjąć decyzję o wycofaniu się z transakcji. W takiej sytuacji będziesz zmuszony oddać wpłacone przez klienta środki i nagle okaże się, że nie masz za co prowadzić dalej swojej inwestycji.
  2. Możesz pozyskać zewnętrznych inwestorów, którzy posiadają kapitał, ale nie chcą angażować się w działalność operacyjnie. Na jakiej zasadzie tacy inwestorzy mogą zainwestować w Twoją firmę? Jest wiele możliwości. Mogą zostać wspólnikami w spółce z o.o., komandytariuszami spółki komandytowej a mogą również zakupić wyemitowane przez spółkę obligacje. Ich wynagrodzenie możesz ustalić jako z góry określone odsetki (np.  w skali roku), albo jako udział w zysku. Wydawałoby się, że rozwiązanie idealne, ale zadaj sobie dwa pytania. Po pierwsze czy dani inwestorzy posiadają wystarczającą ilość środków aby zapewnić finansowanie całej inwestycji i po drugie ile będzie kosztował kapitał, który ci inwestorzy Tobie pożyczą.
  3. Możesz budować ze środków własnych. Zaoszczędzisz na odsetkach od inwestorów czy kredytu bankowego, ale będziesz korzystał z najdroższych pieniędzy jakie są dostępne na rynku. Z własnych pieniędzy. Czy naprawdę nie możesz sprawić aby Twoje pieniądze pracowały ciężej niż zaledwie kilka procent w stosunku rocznym, bo właśnie tyle zapłacisz za wykorzystanie pieniędzy innych ludzi? Drugim minusem tego rozwiązania jest fakt, że ograniczasz swoje możliwości jednoczesnego prowadzenia różnych inwestycji – a tym ograniczeniem będzie Twój kapitał.
  4. Kolejną możliwością, z której my korzystamy i którą Ci polecam, jest użycie kredytu inwestycyjnego deweloperskiego. Aktualnie jest niesamowity czas na korzystanie z takiego produktu, bo stopy procentowe są na rekordowo niskim poziomie. Czy wiesz, że środki pozyskane z banku na inwestycję deweloperską są bardzo tanie? Aktualnie oprocentowanie jest na rekordowo niskim poziomie i odsetki od kredytu deweloperskiego kształtują się teraz na poziomie około 4,2-6% w stosunku rocznym. Oznacza to, że od każdego pożyczonego 1 miliona złotych rocznie zapłacisz najwyżej 60 000 zł. Wyobrażasz sobie? Obracasz 1 milionem złotych a płacisz za to jedynie 5 000 zł/miesięcznie. Ale nie to jest najlepsze! Tak naprawdę to poniesiesz znacznie mniejsze koszty pozyskania kapitału, bo bieżące wpłaty klientów, po wypłacie z rachunku powierniczego, zmniejszają kapitał kredytu od którego naliczane są odsetki. Jeszcze się nam nie zdarzyło abyśmy zapłacili odsetki od całego kredytu jaki wzięliśmy na daną inwestycję deweloperską. Czy wiesz, że możesz skredytować również VAT jaki będziesz musiał zapłacić swoim wykonawcom czy za materiały budowlane? Plusem korzystania z finansowania bankowego jest to, że masz pewnego partnera. Wiesz, że w momencie jak zakończysz dany etap to dostaniesz kolejną transzę kredytu (dopiero po wypłacie kolejnych transz kredytu płacisz odsetki od wypłaconych środków). Zapewniasz sobie tanie finansowanie swojej inwestycji na poziomie kilku procent rocznie. Kapitał spłacasz na bieżąco z wpłat klientów.

Chcesz wiedzieć jak pozyskać inwestorów do swoich przedsięwzięć? Przeczytaj Skąd wziąć wspólnika do interesu? – cz. 1

Przy inwestowaniu zewnętrznym zwyczajowo przyjęło się, że musisz posiadać zaangażowanie swoich środków na poziomie około 20-25% inwestycji. Dla banku wkładem własnym będą środki jakie wydasz na działkę oraz na projekt i uzyskanie pozwolenia na budowę.

My przy większości inwestycji deweloperskich korzystamy z kredytu bankowego, dzięki temu niesamowicie wzrasta zwrot z zainwestowanego kapitału (zamiast kilkudziesięciu procent zyskujemy kilkaset procent) a jednocześnie zapewniamy sobie finansowanie od sprawdzonego i rzetelnego partnera – czyli od Banku 🙂

Zobacz także: Poprzedni wpis | Następny wpis
Michał

Michał

Z nieruchomościami jestem związany praktycznie od zawsze 🙂 Bardzo lubię tworzyć nowe firmy oraz zmieniać krajobraz naszego pięknego kraju poprzez nadawanie nowego życia starym, zniszczonym budynkom. Miałem to szczęście, że nie pracowałem nigdy na etacie, całe moje życie zawodowe "pracowałem na swoim". Aktualnie jestem udziałowcem kilku spółek, które zajmują się nieruchomościami.
Udostępnij, jeśli uważasz ten tekst za wartościowy:

Powiązane wpisy

komentarze 2Moja opinia

  • Też w podobny sposób zawsze dzielimy wplaty.Co do kredytu to ok jesli działamy na dużą skalė i potrzebujemy gotòwki na inne projekty bo jeśli budujemy małe osiedle na rok 6 10 domów to czasem szkoda pieniędzy na koszty kredytu i lepiej samemu się finansować .zwłaszcza jak sprzedaż zapowiada siė dobrze i w znacznej mierze można się finansować wplatami ķlentów .

  • Dwa pytania . Czy te 20 – 25 % które jest potrzebne do wpłaty własnej przy kredycie deweloperskim , jest stricte waszą gotówką , czy również są to pieniądze z kredytu ale innego ? I jeśli ktoś , kto ma doświadczenie w nieruchomościach i chciałby wejść w biznes deweloperski , jaka byłaby najlepsza inwestycja na początek ? Wiadomo że nikt od początku nie będzie budował wielkich osiedli 😉 I ile mniej więcej waszym zdaniem potrzeba na to pieniędzy

Moja opinia

Twój e-mail nie zostanie opublikowany.