Zakup pojedynczego mieszkania, jeśli myślisz o wynajmie długoterminowym, nie jest najlepszym sposobem na uzyskanie pasywnych dochodów.

Kupiłem swoje pierwsze mieszkanie, kiedy kilka lat temu postanowiłem poszukać drogi do uzyskania dochodu pasywnego. W zamierzeniu miało ono zostać wynajęte, a czynsz najmu generować strumień gotówki, którego przepływ nie wymagałby mojego czynnego udziału.

Mieszkanie zaczęło pracować, a ja poczułem euforię związaną z tym, że każdego 5-tego dnia miesiąca otrzymywałem informację SMS-ową z mojego banku o tym, że właśnie doszedł przelew od najemcy. Uczucie było świetne! Szczególnie, kiedy akurat byłem na urlopie :). Postanowiłem więc powiększyć swój portfel nieruchomości i po jakimś czasie miałem ich już kilka!

Wszystko byłoby super, gdyby nie następujące rzeczy:

  • Brak wpływu na szybkość rozliczenia mediów – przy wyprowadzce najemcy w środku okresu grzewczego lub tuż po jego zakończeniu, nie byłem w stanie określić dokładnej wartości zużytego przez niego ciepła. W jednej ze spółdzielni system rozliczeń wyglądał tak, że rozliczenie ciepła z sezonu grzewczego przychodziło dopiero we wrześniu. Nie byłem również w stanie oszacować zużycia na podstawie odczytów „podzielników ciepła”, ponieważ wartość zużytej w danym sezonie grzewczym jednostki jest znana dopiero po rozliczeniu całego budynku. W takim stanie rzeczy w tym czasie moi najemcy mogli zmienić się nawet kilkukrotnie! W przypadku wystąpienia niedopłaty, powodowałoby to duży dyskomfort przy ściąganiu tej należności – zarówno dla mnie jak i dla najemcy, który już dawno zapomniał, że w ogóle użytkował moje mieszkanie!
  • Konieczność prezentacji poszczególnych mieszkań w różnych rejonach miasta – szczególnie uciążliwe było to w momencie, gdy zwalniało się kilka mieszkań „na raz”.
  • Żmudne budowanie portfela nieruchomości – Szukanie okazji, negocjacje z właścicielami, remont – to wszystko zajmowało masę czasu!
  • Finansowanie nieruchomości – jeśli chcesz, aby Twoje pieniądze pracowały w sposób efektywny to wspomagasz się kredytem. Każde mieszkanie to osobny temat do przeprowadzenia w banku. Jeśli nie kupujesz mieszkań w pakiecie – warunki finansowania mogą być gorsze, niż przy zakupie jednego dużego budynku. Oczywiście możesz później refinansować/konsolidować kredyty – ale znów zabiera to czas!

Już wtedy naszła mnie myśl: „A może by tak zainwestować w cały budynek, w którym wszystkie mieszkania byłyby wynajmowane?”. Działałem już wtedy w branży deweloperskiej – Nie był, więc to pomysł „od czapy”.

Inwestycja w cały budynek, to dobry pomysł?

Rozwiązaniem wszystkich wspomnianych wyżej kwestii byłoby wybudowanie lub wyremontowanie całego budynku i przystosowanie go od razu do wynajmowania.

Miałem jednak wątpliwości dotyczące tego czy posiadanie kilku-, kilkunastu-, kilkudziesięciu mieszkań w jednej lokalizacji nie sprawiłoby, że rynek nasyci się w takim stopniu, że wynajmowanie okaże się trudne lub wręcz niemożliwe. Poza tym zastanawiałem się czy cały budynek, w którym mieszkają jedynie najemcy – nie będzie narażony na zniszczenia – w końcu nie byłoby tam nikogo, kto będzie „dbał jak o swoje”.

Obecnie, na bazie doświadczeń z wynajmowania całych budynków wielorodzinnych, mogę stwierdzić, że jest to bardzo wygodne i opłacalne rozwiązanie. Przede wszystkim warto zauważyć, że:

  • Wszystko znajduje się w jednym miejscu – gdy wolne są np. dwa mieszkania znajdujesz najemców podczas jednej prezentacji (osobom zainteresowanym pokazujesz przecież wszystkie dostępne lokale w budynku). Dzięki temu oszczędzasz dużo czasu.
  • Bezproblemowe rozliczanie zużycia mediów – jesteś w stanie samodzielnie obliczyć wartości zużytych mediów, przy zakończeniu umowy najmu, bądź też skorzystać z pomocy zarządcy budynku, jeśli takiego ustanowiłeś. Możliwość samodzielnej regulacji parametrów ogrzewania – np. krzywej cieplnej, okresów grzewczych itp.
  • Najemcy polecają tę lokalizację swoim znajomym – dzięki temu tworzy się kolejka osób chętnych do mieszkań, które mają się dopiero zwolnić. Co ważne są to osoby z polecenia.
  • Budynek od A-Z przystosowany do wynajęcia – Począwszy od ergonomicznego usytuowania skrzynek licznikowych, poprzez odpowiednie usytuowanie pionów i ścian nośnych a skończywszy na lokalizacji kamer do systemu monitoringu.
  • Kupujemy od razu pakiet mieszkań – uzyskujemy lepsze warunki kredytu, nie musimy prowadzić wielu żmudnych negocjacji.

Okazało się również, że moje pierwotne obawy nie były zasadne. Mieszkania wynajmują się bardzo szybko, nie zanotowałem również szczególnej aktywności wandali ;).

Jeśli masz tylko taką możliwość, rozważ więc zakup lub budowę całego budynku!

Piotrek

Piotrek

Mieszkam i inwestuję na Pomorzu. Jestem założycielem kilku spółek, które działają z sukcesem na rynku nieruchomości. Wśród nich są firmy: posiadające nieruchomości na wynajem, oferujące usługi zarządzania najmem, zrzeszające osoby inwestujące grupowo we flipy, a także taka, która prowadzadzi działalność deweloperską.

Powiązane wpisy

komentarzy 7Moja opinia

  • Ciekawa koncepcja. Z jakimi kosztami wejscia i jakiego rzedu nalezy sie liczyc przy budowie takiego bloku z kilkunastoma mieszkaniami ? Jakie sa korzystne modele finansowania takich inwestycji ?

    • Łukasz, zależy to od wielu czynników – np. lokalizacji. Bolo w komentarzu poniżej podaje przykładowe wartości dla swojego miasta.

  • Witam
    Doszedłem do identycznych wniosków i w przyszłym roku zamierzam coś takiego zrobić. Do minusów zaliczyłbym to, że w przypadku pojawienia się niekorzystnych wpływów zewnętrznych (budowa drogi, zawalenie się ziemi, nagły spadek atrakcyjności itp) tracisz kilka mieszkań. U mnie w mieście za budynek, w którym pomieściłbym ok 10 kawalerek musiałbym zapłacić 500 -600 k zł (już po przystosowaniu). Małe kawalerki w detalu kosztują ok 100 – 110 k zł. Więc w hurcie jest sporo taniej.
    Warto wstawiać podliczniki do prądu. Najemca sam sobie kupuje prąd. Jest to bardzo wygodne.
    A tak z innej beczki to też inwestuję wspólnie z dwoma braćmi. Dziękuję za wartościowe wpisy i gorąco pozdrawiam. Dobra robota !

    • Trzymam kciuki za realizację Twoich przyszłorocznych planów :).

      Co do wpływów zewnętrznych to wydaje się, że nawet jeśli, któryś z nich miałby rzeczywiście wpłynąć na wysokość uzyskiwanych czynszów – to i tak mniejsza cena za jednostkę mieszkalną zapewni przyzwoitą stopę zwrotu.

      W Twoim przykładzie cena budynku byłaby o 40% niższa od zakupu pojedynczych mieszkań w takiej liczbie – miałbyś więc spory margines do obniżenia czynszów, aby wciąż wychodzić na inwestycji tak samo- lub lepiej, niż przy zakupie pojedynczych mieszkań.

      Też stosujemy liczniki przedpłatowe, więcej we wpisie: http://www.rozsadnibracia.pl/moi-najemcy-przestali-placic-mi-za-prad/

      Pozdrów braci! 😀

  • Jestem zdania,że kupno mieszkania jednak jest dobrą opcja. Z tym, ze nie kupowanie na kredyt ale za gótówke. Jako zainwestowanie swoich pieniędzy. Pieniądze w banku nie są pewne. MIeszkanie jest już o wiele bardziej pewnym sposobem zarabiania.
    Z drugiej strony utrzymanie lokum faktycznie potrafi być problematyczne Co jakiś czas trzeba w koncu przeprowadzić remont.

    • Radku, oczywiście – tytuł wpisu miał być nieco przewrotny.

      Kupowanie za gotówkę może mieć swoje uzasadnienie – jeśli traktujesz to jako lokatę kapitału. Trzeba tylko kupić mieszkanie w dobrym momencie 🙂

      Bardziej opłacalną strategią jest inwestowanie przy użyciu kredytu – szczególnie w okresie taniego kapitału, z jakim mamy obecnie do czynienia.
      Oczywiście taka strategia wiąże się z innymi ryzykami niż te występujące przy zakupie za gotówkę.

  • Lokal mieszkalny to zawsze dobra inwestycja, chociażby gdybyśmy mieli go w przyszłosci wynajmować. Ceny wynajmów idą w górę (mieszkań niestety także), dlatego warto. Z resztą mam wrażenie, że sporo osób ma silną potrzebę posiadania własnego mieszkania (nie na wynajem), żeby mieć pewność, że nikt nie każe się z niego wyprowadzać z dnia na dzień (miałam taką sytuację).

Moja opinia

Twój e-mail nie zostanie opublikowany.

Udowodnij, że nie jesteś robotem. Naprawdę mamy już dość spamu.