Co jest grane? Warto w końcu zadać sobie pytanie co jest najważniejsze dla mojego architekta.

Podczas prowadzenia inwestycji deweloperskich zawsze przychodzi ten moment kiedy trzeba wybrać architekta do zrobienia projektu danego osiedla.

Najpierw oczywiście wysyłam zapytania do sprawdzonych, znanych mi osobiście z poprzednich realizacji, architektów. Staram się także zawsze wysłać zapytanie do, przynajmniej jednej, nowej pracowni, z którą wcześniej nie współpracowałem.

Otrzymuję te oferty i je przeglądam. Niektóre pracownie odpadają już na tym etapie: nie chce im się nawet przysłać ofert!

Oto przykładowe oferty na wykonanie projektu osiedla na 16 domów jednorodzinnych:

  • pracownia nr 1 – 26 000 zł netto
  • pracownia nr 2 – 38 000 zł netto
  • pracownia nr 3 – 360 000 zł netto (tak, to nie pomyłka)

W ofertach zawarte są projekty branżowe – tj. projekt wewnętrznej instalacji elektrycznej, wodno-kanalizacyjnej, centralnego ogrzewania.

Co do oferty z pracowni nr 3 – to cena naprawdę mnie zdziwiła. Do tego stopnia byłem zaintrygowany co takiego cudownego chcą mi sprzedać, że poświęciłem swój czas i zadzwoniłem do nich. Zgłosił się od razu autor oferty, główny projektant i właściciel firmy w jednym. Wyjaśnił mi, że jako architekt z wieloletnim stażem doskonale orientuje się w stawkach i marżach deweloperów (!).

Czyli ciekawostka nr 1. Cena zależy od tego kto zamawia, czy jak?

Poza tym, jak mi wyjaśnił, cena dobrej dokumentacji powinna wynosić 5% wartości nieruchomości. I ponieważ ocenia, że sprzedam każdy z domów za 450 000 zł, to wartość całej inwestycji wyniesie:

450 000 zł x 16 domów = 7 200 000 zł

z czego już w prosty sposób wyliczył wartość swoich prac:

7 200 000 zł * 5% = 360 000 zł

Niezły kosmos! Hej, czy nie widzisz, że to co oferujesz nie ma nic wspólnego z ofertą rynkową? Nie wspominałem mu, że w moim modelu biznesowym zamierzam sprzedać domy za cenę 330-360 000 zł w zależności od tego czy dom posiada garaż czy nie. Nie chciałem, aby pomyślał, że zapraszam go do negocjacji cenowych, czy coś innego w tym stylu.

Takich pracowni, radzę Ci dobrze, unikaj. Nie spodziewaj się jakieś super obsługi, a raczej wydrenowania kieszeni i skomplikowanych umów, które będą głównie zabezpieczały wynagrodzenie architekta.

Zawsze staram się tak formułować zakres zapytania, aby był jak najszerszy. W pewnych przypadkach jest to niemożliwe – np.:

  • brak jest warunków na media – jeszcze ich nie uzyskałem – wtedy nie dostanę wyceny projektu przyłączy
  • brak jest wstępnej koncepcji zabudowy – wtedy nie uzyskam zwykle oferty zawierającej badania geologiczne
  • itp.

W końcu wybieram pracownię – cena jest ważna, ale nie prowadzę przecież urzędu miejskiego – i nie jest to jedyne kryterium. Doceniam prace wykonane dotychczas przez daną pracownię, które są zbliżone do mojego modelu biznesowego w danej inwestycji. Jeśli robię luksusowe, większe mieszkania, to nie biorę kogoś kto robił tyko adaptacje gotowych projektów i nie ma w swoim portfolio nic luksusowego. Podobnie, gdy chcę małe i tanie mieszkania: unikam architekta, który ma doświadczenie jedynie z apartamentami.

I co dzieje się dalej?

Czekam tydzień lub dwa – nie uzgadniam dłuższych terminów na wstępną koncepcję – i otrzymuję szkice elewacji i poszczególnych kondygnacji oraz zagospodarowanie terenu.

Ten etap najbardziej lubię, ponieważ uważam, że deweloper ma pewną misję. Właściwie to nie jest to pewnie najlepsze słowo, ale postaram się wyjaśnić o co mi chodzi.

Inwestując w zabudowę działki położonej np. w ścisłym centrum, która od dziesiątek lat była niezabudowana, sprawiam, że przestrzeń śródmiejska zmienia się. Zmiana ta będzie długotrwała i może się okazać, że mój budynek będzie świadkiem i tłem dla wielu wydarzeń, wchodząc w interakcję z ludźmi, którzy będą w nich uczestniczyli. Od razu wyliczam:

  • przechodniów, którzy zdążają do pracy – codziennie mimowolnie będą omiatali wzrokiem budynek
  • uczestników procesji, demonstracji, pielgrzymek, itp. – budynek będzie  tłem i otoczeniem dla prowadzonych przez nich działań
  • uczniów uczęszczających przez kilka lat do tej samej szkoły – oni także zapamiętają wygląd i klimat ulicy, który będzie tworzył także mój budynek, przechodząc codziennie na zajęcia
  • inni, którzy akurat teraz nie przychodzą mi do głowy

Może się okazać, że następne kilka pokoleń uczestników życia miejskiego będzie miało okazję podziwiać, przechodzić obojętnie, bądź krytykować budynek powstający z mojej inspiracji!

Nie jest to oczywiście wydarzenie ważne w skali świata, ale dla mnie ma znaczenie.  Dlatego celebruję moment otrzymania pierwszej koncepcji i pracy nad kolejnymi przybliżeniami nad koncepcją zbliżającą ją do przerobienia na projekt.

Jeśli chcesz zostać deweloperem, to zapamiętaj: moment tworzenia koncepcji jest kluczowy dla inwestycji!

Na tym etapie możesz robić dowolne zmiany – praktycznie bez żadnych konsekwencji.

Możesz zmienić wszystko: wielkość mieszkań, liczbę balkonów, określić powierzchnię mieszkań, wygląd budynku, rozwiązania funkcjonalne (np. winda), itp.

Ale pamiętaj też, że jeśli czegoś nie dopracujesz w projekcie to zapłacisz za to przy realizacji.

I w tym momencie także odpowiedz sobie na pytanie postawione na początku tego wpisu: „Co jest najważniejsze dla mojego architekta?”

Trzeba zdać sobie sprawę z tego, że lista priorytetów architekta związanych z moją inwestycją wygląda mniej więcej tak:

  • po pierwsze: wystawić fakturę za koncepcję
  • do drugie: otrzymać szybki przelew za koncepcję
  • po trzecie: wystawić fakturę za projekt
  • do czwarte: otrzymać szybki przelew za projekt
  • po piąte: zarezerwować wyjazd na narty na ferie dla rodziny
  • po szóste: zaprojektować tak, aby nie mieć problemów z zarzutami o brak zgodności projektu z jakimś przepisem
  • po siódme: zrobić projekt, który będzie można z chęcią umieścić w portfolio
  • po ósme: odebrać dziś dzieci ze szkoły
  • itd
  • itp.
  • ….
  • po setne: wynieść śmieci plastikowe z domu, bo jutro zabierają ze śmietnika „plastiki”
  • po sto pierwsze: wykonać projekt spełniający potrzeby biznesowe inwestora
  • itd

Jak widzisz, to co dla mnie jest najważniejsze – czyli cele biznesowe – dla architekta w większości nie ma najmniejszego znaczenia i nie przywiązuje on do tego żadnej wagi.

Dlatego trzeba być czujnym i nie można akceptować koncepcji, która spełnia tylko ambicje architekta. Często zdarza się, że architekt będzie proponował rozwiązanie, które naraża mnie na znaczne koszty, a nie przekłada się w żadnej razie na zwiększenie kwoty za którą mogę sprzedać swój produkt.

Podobnie sytuacja wygląda z wykonywaniem samego projektu architektonicznego, na podstawie zatwierdzonej koncepcji. Leniwy, bądź niedbały architekt będzie proponował rozwiązania, które zabezpieczą przede wszystkim jego interes.

Przykład: architekt projektuje specjalne drzwi oraz system oddymiania, ponieważ w budynku są długie korytarze, które zwiększają strefy pożarowe.

Patrząc uważnie na rzut kondygnacji zauważasz, że wystarczy skrócić korytarze zwiększając tym samym mieszkania, aby uniknąć drogich rozwiązań. Właśnie zaoszczędziłeś kilkadziesiąt tysięcy złotych: brawo!

Zachęcam gorąco wszystkich początkujących i praktykujących deweloperów: zmieniajcie ile się tylko da.

Zmieniajcie, upraszczajcie rozwiązania, bierzcie projekt zgodny z założeniami binesowymi!

Ale błagam: róbcie to na etapie projektowania!

Późniejsze zmiany – np. podczas budowy – mogą mieć dla dewelopera opłakane skutki!

Czego sobie oraz czytelnikom nie życzę!

PS. Na koniec chcę dodać, że wizualizacja zamieszczona przy tym wpisie pochodzi z jednej z naszych inwestycji deweloperskich. Wybór akurat tego projektu domu do tego wpisu nie oznacza, że uważam jego autora za najgorszego architekta z jakim zdarzyło mi się współpracować. 🙂 W rzeczywistości może być wręcz przeciwnie! Projekt z wizualizacji okazał się strzałem w dziesiątkę!

Zobacz: Poprzedni wpis | Następny wpis
Robert

Robert

Kilkanaście lat temu zacząłem przygodę z inwestycjami deweloperskimi a od 2012 roku zacząłem inwestować w nieruchomości generujące dochody pasywne. Działam głównie w Trójmieście i okolicach - skąd pochodzę. W inwestowaniu w nieruchomości cenię wolność wyborów i niezależność uzyskaną z dochodów pasywnych.
Udostępnij, jeśli uważasz ten tekst za wartościowy:

Powiązane wpisy

komentarzy 9Moja opinia

  • Trzecia wycena jest zbliżona do realnej wartości kompletnego projektu ze wszystkimi branżami, projektami wykonawczymi, nadzorem autorskim.

    • Architekcie, rozumiem, że wyceniasz się odpowiednio do umiejętności. Jednak nie można funkcjonować w oderwaniu od realiów rynkowych.

      Czy chcesz powiedzieć, że cena zbliżona do tej podanej przez pracownię nr 3 (co daje około 22.500 złotych za jeden dom) to jest właśnie ta cena, którą Ty ściągasz z rynku?

      I to przy założeniu, że robisz w jednym zleceniu 16 takich SAMYCH kompletów?

      Jeśli tak, to napisz proszę w jaki sposób to robisz.

  • Drogi Robercie,

    jeśli jako deweloper naprawdę zależy Ci na tym, żeby Twoje osiedle było dobrym miejscem do życia, to (moim skromnym zdaniem) powinieneś się liczyć z kosztem stworzenia dobrego projektu. Przykro mi to stwierdzić, ale to, co widzę na ilustacji, jest pracą takiego architekta, jakiego priorytety wymieniłeś powyżej. Nie wiem na jakiej podstawie oceniasz, że pracownia nr 3 żąda wygórowanej ceny. To, że ceny rynkowe architektów są zupełnie zaniżone nie oznacza, że za niską cenę da się otrzymać dobry projekt. To raczej stworzenie koncepcji po dwóch tygodniach wydaje mi się zupełnie nierealne. Dobra architektura nie powstaje z dnia na dzień (nieraz projekt musi zwyczajnie „dojrzeć”, tak tak, jak dobre wino, leżąc na półce), bo rozwiązania często przychodzą z nieoczekiwanej informacji, obeserwacji, spotkania czy rozmowy – w trakcie pracy czy poza nią; często są to oczywiście też długie dni i ogrom testowania różnych wariantów, aż dojdzie się wreszcie do optymalnego rozwiązania. W krajach, gdzie jakość architektury i poziom komfortu życia oceniane są jako bardzo wysokie, stawka architekta to okolice 10-15% wartości inwestycji. Oczywiście dotyczy to całości prac, wraz z nadzorem, itp. Może warto zainwestować te kilkaset tysięcy na dobrego architekta (trochę trzeba poszukać, by takowego znaleźć, ale nie jest to niemożliwe) i stworzyć coś na takim poziomie, jaki widzimy w niektórych innych krajach. W swojej pracy w Polsce, aby być kompetytywnym, jestem w stanie zaoferować niskie koszta (3% wartości inwestycji) poprzez „przedprojektowanie” i wielokrotne użytkowanie części założeń projektowych, rozwiązań i detali… niemniej jednak nigdy nie godzę się poświęcić jakości w imię zysku bądź czasu. Zwrócić też warto uwagę na to, że coraz częściej [ci lepsi] architekci sami stają się deweloperami, bo to [chyba] jedyna szansa na tworzenie osiedli o takim stopniu dopracowania, funkcjonalności i estetyki, na jaki zasługują przyszli mieszkańcy.

    Serdecznie pozdrawiam,

    K. Br.

    • Konradzie,
      Jako deweloperowi bardzo zależy mi na tym aby wybudowane przeze mnie osiedle było dobrym miejscem do życia i w pełni doceniam zalety dobrego projektu. Mam także na uwadze fakt, że każdy człowiek ma inne potrzeby i pracując nad projektem zawsze widzę przyszłego mieszkańca naszych osiedli. Wyobrażam go sobie bardzo dokładnie i próbuję się domyślić czego będzie potrzebował. Mogę Ci także powiedzieć, że projektowanie to jest właśnie ten etap, na który poświęcam wraz z braćmi najwięcej czasu w całym procesie deweloperskim – ściśle rzecz ujmując – jest to etap opracowywania koncepcji. Wtedy najłatwiej jest nam wprowadzać zmiany do projektu i wtedy właśnie tak naprawdę zarabiamy najwięcej na inwestycji deweloperskiej. To czego nie dopracujemy na etapie koncepcji wyjdzie później jako niefunkcjonalne czy też nieustawne mieszkanie, jako znacznie wyższe koszty budowy czy też jako kompletnie niesprzedażowa jednostka. Mając na uwadze cel istnienia firmy, którym jest przecież zarabianie pieniędzy, nie możemy sobie pozwolić na kupowanie złych projektów. Podobnie jak, mając na celu długofalowe działanie, nie możemy sobie pozwolić na stosowanie rozwiązań niskiej jakości. Oczywiście nasza wiedza także ewoluowała i solidnie za nią zapłaciliśmy – głównie popełnionymi w przeszłości błędami. Obecnie nie wyobrażam sobie sytuacji, w której miałbym wybrać niską jakość za niską cenę – to rozwiązanie ma bardzo krótkie nogi i tutaj w pełni podzielam Twój pogląd, że jakość kosztuje.

      Co do Twojego spostrzeżenia na temat tego, że architekci zostają deweloperami, to mogę napisać, że moim zdaniem nie każdy człowiek nadaje się do prowadzenia firmy, więc ci architekci, którzy zostają deweloperami nie stają się nimi tylko z powodu swojego smaku architektonicznego i wielkich ambicji zawodowych ale także dlatego, że mają wyczucie rynku i są przedsiębiorczy.

      Uwierz mi, że nawet najpiękniejsze wizje ciężko będzie urzeczywistnić jeśli deweloper nie będzie w stanie ich sprzedać na rynku. I przykłady takich inwestycji, które okazały się niewypałem można obserwować także wokół nas. Moim zdaniem w komercyjnej działalności deweloper zawsze musi znaleźć zdrową równowagę pomiędzy swoimi ambicjami czy też ambicjami architekta a realiami biznesowymi. Co do samego wynagrodzenia architekta, to zdarzało się nam płacić także kilkusettysięczne kwoty za projekt, jednak nigdy nie przekroczyły one kilku procent wartości samej inwestycji – takie są więc realia na rynku na którym działamy i uważam, że tyle właśnie należy płacić za bardzo dobre projekty. Nie zauważyłem aby architekci narzekali na te kwoty, wręcz przeciwnie, zauważyłem, że biura architektów z którymi współpracujemy dynamicznie się rozwijają.

      Pozdrawiam i dziękuję Konradzie, że podzieliłeś się swoimi poglądami.

      • Konradzie, jeszcze uzupełniając: ceny opisane przeze mnie we wpisie pochodzą z przełomu 2011 i 2012 roku. Podałem je jako przykład dużych rozbieżności w wycenach architektów; później z aż tak dużą rozpiętością cen się nie zetknąłem…

  • Podane przez Ciebie powyżej kwoty obejmują projekty wszystkich branż, które spajają architekci. Sam pracuję w biurze konstrukcyjnym, które oferuje znacznie wyższe ceny za projekt od rynkowych. Obecnie panuje trend w większości biur, że jest masówka z projektami, robi się wszystko na szybko i często traci na tym nieświadomy inwestor. W droższych miejscach płaci się za projekt, któremu poświęca się więcej czasu i głębszą analizę ale wychodzą duże oszczędności na etapie budowy (oczywiście nie wszędzie tak jest, piszę na podstawie miejsca, w którym pracuję). Ograniczenie zużycia ilości stali, czy betonu potrafi dać oszczędności w setkach tysięcy, dlatego siedząc w tym od środka, pójście na ilość z projektami ma sens z perspektywy właścicieli bo przypuszczam, że właściciel biura wychodzi na tym lepiej- bo przez niskie ceny ma dużo zleceń, niż siedząc dokładnie nad jednym projektem dużo dłużej, ale z perspektywy inwestora nie kierował bym się tylko cenami.

    • Hej Maksie, dzięki za fachowe spojrzenie na temat 🙂

      Moim zdaniem dobry projekt ma kluczowe znaczenie dla inwestycji – w pełni się z Tobą zgadzam. Optymalizacja kosztów wykonania poprzez zastosowanie odpowiednich rozwiązań konstrukcyjnych – to jedna sprawa i tutaj rzeczywiście bardzo dużo może dla nas zarobić dobry, myślący i… doświadczony konstruktor.

      Nie mniej ważne dla kosztów wykonania są także stosowane rozwiązania architektoniczne – tutaj także do zarobienia są setki tysięcy złotych – i to nawet przy niezbyt dużej inwestycji.

      Natomiast kluczowe jest oczywiście nie tylko cięcie kosztów, ale także praca nad tym, aby projekt wydobył cały możliwy potencjał, który tkwi w danej działce w postaci opłacalnej i ładnie zaprojektowanej inwestycji.

      Tak naprawdę najwięcej zarabia się na etapie projektowania i wszystkie działania jakie podejmiemy później – podczas trwania inwestycji – są już tylko jej tuningowaniem.

      Napiszę jeszcze raz żeby to wyraźnie wybrzmiało: największe pieniądze zarabia się na etapie PROJEKTOWANIA.

      Natomiast pozwolę sobie nie zgodzić się z pewną myślą, która wynika z Twojego wpisu – tj. że droższa pracownia zrobi lepszy projekt. Absolutnie nie ma takiej zasady. Z mojego doświadczenia wynika, że najlepszą gwarancją tego, że otrzymamy dobry projekt jest nasza świadomość własnych potrzeb – musimy wiedzieć czego oczekujemy. Będzie nam wtedy łatwiej wybrać pracownię z którą chcemy współpracować i oczywiście cena nie powinna być głównym wyznacznikiem jej wyboru.

Moja opinia

Twój e-mail nie zostanie opublikowany.