Im gorsze mieszkanie tym… lepsze! – ROZSĄDNI BRACIA – BLOG o inwestowaniu w nieruchomości

Kupując mieszkanie pod kątem wynajmu można dojść do ciekawych wniosków.

Mając w pamięci główny cel, jakim jest uzyskiwanie dochodu pasywnego, zupełnie inaczej oceniasz parametry nieruchomości niż w przypadku, gdy szukasz mieszkania dla siebie.

I tak:

  • dobra lokalizacja to nie taka, gdzie ceny są najwyższe i widać kolumnę Zygmunta, ale taka, gdzie będzie blisko do np. autobusu, którym będą poruszać się twoi potencjalni najemcy. Ważny jest też czynsz możliwy do uzyskania w danej lokalizacji. Ale uwaga! O ile w przypadku lokali użytkowych ważne jest czasem każde 50m różnicy w lokalizacji, o tyle w przypadku mieszkania na wynajem można przyjąć, że w danej dzielnicy uzyskasz podobny czynsz za podobne mieszkanie. Nie spodziewaj się, że mieszkanie z widokiem na piękny skwer będzie generowało większy cashflow.
  • dobry metraż to nie największy na jaki Cię stać, ale taki, który będzie umożliwiał szybki wynajem mieszkania najemcy z segmentu, w który celujesz. I tak, jeśli celujesz w segment budżetowy, to najważniejsze będzie kryterium ceny. Czyli kupując kawalerkę 20-metrową uzyskasz za nią ten sam czynsz co za kawalerkę 25-metrową. Jeśli będziesz próbował pompować w górę czynsz z uwagi na dodatkowe 5m2 powierzchni to będziesz miał do czynienia z pustostanami, ponieważ najemcy w segmencie budżetowym pójdą do tańszego mieszkania.
  • dobre wyposażenie to nie takie które pochodzi z renomowanych salonów wyposażenia wnętrz, ale takie które będzie wyglądało na nowe, czyste i które będzie tanie! Podczas wynajmowania mieszkania często możesz się spotkać z sytuacją, w której najemca zniszczy np. meble. Wtedy docenisz fakt, że wymiana mebli na nowe jest bardzo tania.

A teraz krótkie ćwiczenie, które zobrazuje Ci co tak naprawdę mam na myśli. Uważaj, na początku może Ci się wydać kontrowersyjne! 🙂

ĆWICZENIE
Adam zastanawia się nad zakupem mieszkania na wynajem i nie wie które wybrać. Wypatrzył dwa mieszkania znajdujące się w tym samym bloku. Oba mieszkania mają identyczną cenę, różnią się natomiast metrażem i piętrem:

  • Mieszkanie nr 1:
    2 pokoje, I piętro, 42 m2 powierzchni
  • Mieszkanie nr 2:
    2 pokoje, II piętro, 34 m2 powierzchni

Adam wypisuje sobie parametry obu mieszkań na kartce i zastanawia się które wybrać. Ponieważ Adam ma już duże doświadczenie w inwestowaniu w nieruchomości i wie, że jeśli szuka mieszkania generującego dochód pasywny, to nie zakłada, że będzie sprzedawał je w niedalekiej przyszłości. Adam jest kolekcjonerem mieszkań na wynajem. Po chwili namysłu podejmuje decyzję. Czy wiesz już jaką?

Dla wszystkich początkujących inwestorów odpowiedź wydaje się oczywista: kupujemy większe mieszkanie! Czy Ty także tak uważasz? Zobacz co postanowił Adam:

Adam spojrzał na powierzchnię obu mieszkań i wypisał sobie obok nich czynsze możliwe do uzyskania oraz wysokość opłat do wspólnoty:

  • Mieszkanie nr 1:
    2 pokoje, I piętro, 42 m2 powierzchni, możliwy czynsz: 1300 zł/mies., opłaty: 350 zł/mies.
  • Mieszkanie nr 2:
    2 pokoje, II piętro, 34 m2 powierzchni, możliwy czynsz: 1300 zł/mies., opłaty: 260 zł/mies.

Zauważył, że potencjalny najemca będzie musiał zapłacić za mieszkanie nr 1 łącznie kwotę: 1650 zł/miesiąc, a za mieszkanie nr 2 kwotę: 1560 zł/miesiąc. Czyli uzyskując ten sam czynsz najmu Adam może zaoferować najemcy niższą cenę najmu mieszkania. Jako doświadczony inwestor Adam wie, że różnica w opłatach za mieszkanie rzędu 90 zł miesięcznie (przecież to 1080 zł rocznie!) będzie decydować o tym, że potencjalny najemca wynajmie jego mieszkanie a nie inne podobne, ale droższe. Adam decyduje się na zakup mieszkania nr 2.

Mam nadzieję, że ten przykład pokazał Ci, że dla celów inwestycyjnych czasem warto wybrać mieszkanie, które na pierwszy rzut oka wydaje się gorsze, ale tak naprawdę jest lepsze!

Zobacz: Poprzedni wpis | Następny wpis

Powiązane wpisy

komentarzy 8Moja opinia

  • Wynajem jest naprawdę bardzo drogi jeżeli chodzi o stolicę, nie wiem czy lepszą opcją nie jest kupno czegoś nowego, np z projektu mdm.

  • Czyli uzyskując ten sam czynsz najmu Adam może zaoferować >>>najemcom/najemcy a nie nie najemcą<<< niższą cenę najmu mieszkania.

    Pozdrawiam

  • Dzień dobry, czy mogę zapytać, co by Pan radził. Do wyboru są 2 mieszkania o takiej samej powierzchni. Z tym, że jedno z nich ma okna od północy + wyjście na balkon z sypialni, a drugie ma okna od południa + wyjście na balkon z salonu. Różnica w cenie tych mieszkań to 33 tys. Czy warto kupić droższe mieszkanie, ale z oknami lepszą stronę i z wyjściem na balkon z salonu? Zastanawiam się też, czy w przypadku późniejszej próbu sprzedaży takie mieszkanie z balkonem w sypialni nie będzie sporo tańsze… Co Pan sądzi? Jak do tego podejść? Dziękuję za wskazówki!

  • Witam, do Pati : jeżeli ma to być mieszkanie na wynajem, to spójrz na przykład Adama, on nie miał zadania kupić mieszkanie dla siebie , tylko na wynajem i dobrze na nim zarobić. Idąc tym tropem, zapewne lepiej zarobisz na „gorszym” , ale dużo tańszym mieszkaniu. To nie Ty masz w nim mieszkać, tylko najemcy. Robert, czy mam racje ?

  • Uważam, że lepiej byłoby jednak kupić to większe (pod warunkiem takiego samego standardu), ze względu na późniejszą jego sprzedaż. Cena metra kwadratowego jest dużo bardziej atrakcyjna. Różnica 90zł na miesiąc to jest kwota którą spokojnie uzyskam na wynajmie, gdyż patrząc od strony lokatora 34 a 42m² jest to wybór między klitą a normalnym metrażem jak na dwa pokoje. Kolejna kwestia to jak będę dzielił mieszkanie na pokoje tzn ja mieszkam w jednym, znajomy lub obcy współlokator w drugim. Różnica 8m² to tak naprawdę jest b.dużo tj przeważnie większa/wygodniejsza łazienka, pokoje większe, przedpokój podobnie, być może samodzielna kuchnia lub większy aneks. 90zł na dwóch lokatorów to 45zł na głowę (a przy większym metrażu nawet trzech współlokatorów- to inne koszty do podziału). Widziałem w ogłoszeniach megaklity tj kawalerka 10-12m². Jest to dziwny twór nastawiony na zysk i usprawiedliwiony jedynie super lokalizacją

  • Zauważyłem taką prawidłowość już dawno a mianowicie kawalerka 18m² a 25m² to ta sama cena. Mieszkanie takie ale o pow. Powyżej 30m² to już luksus który jest stratą zainwesyowanego kapitału przy wynajmie bo się nie uzyska proporcjonalnego czynszu (tzn dużo trudniej)l, ale możliwe. Wiele zależu też od kondycji gospodarki i miejsca. Mówię o rynku dużych miast, gdzie ważna jest lokalizacja i funkcjonalność (ilość pokoi) a nie metraż

Moja opinia

Twój e-mail nie zostanie opublikowany.