Jeżeli zamierzasz właśnie kupić mieszkanie i przeznaczyć na jego spłatę kilkadziesiąt lat swojego życia to zastanów się czy warto?

W artykule o dążeniu do wolności finansowej (Żeglowanie ku wolności finansowej) napisałem:

Zamiast kupować  mieszkanie dla siebie i wiązać się kredytem na wiele lat, możesz je wynająć a korzystając ze swojej zdolności kredytowej kupić mieszkanie, które Ty będziesz wynajmował 🙂

Brzmi absurdalnie?

Też tak kiedyś myślałem. Ale gdybym teraz miał możliwość cofnięcia się w czasie to właśnie tak bym zrobił 😉 Dlaczego? to już temat na oddzielny wpis.

i właśnie dzisiaj nadszedł czas na ten wpis 🙂

Do czego dążysz?

Musisz sobie zadać pytanie jaka ma być Twoja droga życiowa. Na czym najbardziej Ci zależy? Jeżeli najbardziej na świecie lubisz pracować, chcesz to robić po 8 godzin dziennie, przez 5 dni w tygodniu aż do osiągnięcia wieku emerytalnego a dodatkowo zawsze chcesz się pytać szefa czy i kiedy możesz wziąć urlop i uważasz, że wszystkiego się już w życiu nauczyłeś. To uważam, że ten wpis nie jest dla Ciebie i najlepiej jak w tym momencie przestaniesz go czytać i po prostu idź i kup mieszkanie, w którym zamieszkasz.

A jeżeli jesteś głodny rozwoju, chcesz żyć lepiej i wygodniej to zapraszam do dalszej lektury.

Czy mieszkanie, w którym mieszkasz musi być Twoje?

Zobacz jak jest zaprojektowane nasze życie. Najpierw szkoła: podstawowa, gimnazjum (już niedługo 😉 ), następnie szkoła średnia i dobrze wybrane studia po których będziesz mógł otrzymać wymarzoną, dobrze płatną pracę. Wtedy zdobędziesz zdolność kredytową, zbierzesz wkład własny i w końcu będziesz mógł kupić swoje własne M… z kredytem i kamieniem u szyi na 30 lat!

W naszym pięknym kraju przyjęło się, że trzeba posiadać swoje własne mieszkanie, że kto go nie posiada to znaczy, że słabo sobie radzi w życiu. W jakimś sensie to nawet rozumiem, bo do niedawna rynek najmu mieszkań był bardzo dziki. Właściciele mieszkań nie dbali o Najemców a mieszkania oferowane do wynajmu często pamiętały czasy głębokiego PRL’u. W ostatnich latach rynek najmu jednak mocno się ucywilizował. Powstało stowarzyszenie Mieszkanicznik, które skupia osoby wynajmujące mieszkania. Coraz więcej mieszkań  jest wynajmowanych przez inwestorów, którym zależy na tym, aby Najemca mieszkał w takim mieszkaniu jak najdłużej, więc bardzo o niego dba a mieszkania oferowane do wynajmu są w naprawdę dobrym standardzie.

Czy naprawdę posiadanie mieszkania na własność to taki luksus? Czy to pokazuje, że dobrze sobie radzisz w życiu? To, że zaciągnąłeś kredyt na 30 lat czyni Cię lepszym człowiekiem?

W różnych rozmowach słyszę:

Pamiętaj, że mieszkanie, w którym mieszkasz jest Twoim pasywem!

– Michał, ty cały czas kupujesz te nieruchomości to ja też w końcu postanowiłem w nie zainwestować i właśnie kupiłem swoje pierwsze mieszkanie.

Zawsze odpowiadam :

– Super! Dla kogo będziesz je wynajmował? Jaki cashflow? itp.

Niestety prawie zawsze słyszę wtedy taką odpowiedź:

– Nie będę go wynajmował, zainwestowałem w mieszkanie, w którym sam będę mieszkał! Przecież zawsze mówisz, że nieruchomości to najlepsza inwestycja! Kolejne mieszkanie kupię na wynajem. Najpierw muszę mieć gdzie mieszkać!

PAMIĘTAJ:

Mieszkanie, które kupujesz dla siebie NIE JEST INWESTYCJĄ!!

Nie możesz takiego mieszkania nazywać inwestycją i traktować jako swoje aktywo gdyż ono nie zarabia dla Ciebie a wręcz przeciwnie. Każdego miesiąca wyciąga pieniądze z Twojego portfela. Dodatkowo obniża Twoją zdolność kredytową – będziesz miał kłopot żeby kupić kolejne już inwestycyjne mieszkanie.

Kilka lat temu rozmawiałem ze znajomym o nieruchomościach, wolności finansowej. Opowiadałem mu jak do niej doszedłem i co on powinien zrobić żeby też ją osiągnąć. Nasza rozmowa trwała dobre kilka godzin, później  co parę dni do niej wracaliśmy. Pewnego dnia usłyszałem:

Michał kupiliśmy z narzeczoną mieszkanie! Zapłaciliśmy za nie prawie 500 tys. zł

i….. wprowadzamy się za pół roku. 🙁

Mieszkanie było w trakcie budowy i po pół roku rzeczywiście odebrali je z rąk dewelopera. Kolejne pół roku je wykańczali. W bardzo wysokim standardzie. Wykończenie pochłonęło prawie 200 tys. zł. Naprawdę pięknie wykończone mieszkanie, w bardzo dobrym miejscu trójmiasta, kredyt zaciągnięty na 30 lat. Pomieszkali w tym mieszkaniu dokładnie 30 dni, bo narzeczona dostała super pracę w Warszawie, więc musieli się tam przeprowadzić. Teraz utrzymują 2 mieszkania – jedno w Warszawie, które wynajmują i drugie w Gdyni, które stoi puste, ale generuje stałe miesięczne koszty (rata kredytu, podatek od nieruchomości, opłaty do wspólnoty).

A zobacz co ja mu proponowałem żeby zrobili:

Skoro dobrze zarabiacie i macie taką zdolność kredytową to kupcie mieszkanie na wynajem. Kupując mieszkanie/budynek za 500-700 tys. zł można osiągać miesięczny przychód z najmu na poziomie 5 000 – 10 000zł. Co po odliczeniu kosztów (opłaty do wspólnoty, podatek od nieruchomości itp.) i raty kredytu (na poziomie ok. 2 200 – 3 100) sprawia że co miesiąc w Waszym portfelu pojawia się dodatkowe 2 000 – 6 000 zł.  Pomimo tego, że zakupiliście nieruchomość na kredyt to Wasza zdolność kredytowa wcale nie spadła! I po jakimś czasie możecie kupić kolejną nieruchomość i kolejną. Tak w kilka lat możecie zbudować całkowicie pasywny dochód. Osiągniecie wolność finansową. Niestety nie skorzystali z mojej rady.

Co się stanie jak kupisz mieszkanie, w którym zamieszkasz?

Zobacz co się dzieje jak kupisz mieszkanie dla siebie:

  • zmniejszasz swoją zdolność kredytową
  • wiążesz się z bankiem na kilkadziesiąt lat
  • zmniejszasz swoją mobilność (nie będzie Ci łatwo wyjechać za dużo lepszą pracą do innego miasta)
  • oddalasz w czasie swoją wolność finansową lub tracisz możliwość jej osiągnięcia
  • a do tego spłacasz kredyt swoimi ciężko zarobionymi pieniędzmi!

No tak, ale co zrobić jeżeli koniecznie chcesz posiadać swoje mieszkanie, w którym będziesz mieszkał? Jeżeli jest to Twoje marzenie to absolutnie z niego nie rezygnuj. Ale swoje mieszkanie kup w momencie kiedy raty kredytowe za to mieszkanie spłacą Ci Twoje inne mieszkania. Zobacz co zrobił mój dobry znajomy, którego przekonałem do inwestycji w nieruchomości:

Mieszkanie, w którym aktualnie mieszka wynajmuje. Wszystkie opłaty jakie w związku z tym ponosi to: 850 zł  czynsz najmu, 200 zł czynsz do wspólnoty oraz ok. 80 zł opłata za prąd. Razem daje to opłaty na poziomie około 1130 złNatomiast swoją zdolność kredytową wykorzystał do zakupu mieszkania inwestycyjnego. Zapłacił za nie 250 000 zł.  Zaciągnął Kredyt na 30 lat. Rata kredytowa wynosi 965 zł. I teraz uwaga! Mieszkanie to wynajmuje za 2 100 zł plus opłaty za media.  Co oznacza, że jego najemcy spłacają mu mieszkanie i dodatkowo płacą mu za najem mieszkania, w którym on mieszka! Czyli mieszka zupełnie za darmo! I to po pierwszym mieszkaniu!  Ma w planach zakupienie kolejnych nieruchomości inwestycyjnych. I dopiero jak dochody z nich przekroczą jego comiesięczne wydatki chce kupić mieszkanie dla siebie!

A co się stanie jak kupisz mieszkanie, w którym zamieszkają Twoi Najemcy?

Zobacz jakie są plusy zakupu mieszkania na wynajem podczas gdy Ty wynajmujesz mieszkanie dla siebie:

  • zaciągając kredyt… możesz zwiększyć swoją zdolność kredytową 😉
  • najemcy pomagają spłacić Ci kredyt
  • dodatkowo co miesiąc zostają Ci dodatkowe pieniądze w portfelu
  • nie zmniejszasz swojej mobilności zawodowej – w każdej chwili możesz się przeprowadzić do innego miasta/państwa
  • z każdym zakupem kolejnego mieszkania, z każdą spłaconą ratą jesteś coraz bliżej wolności finansowej
  • pieniądze, które zarabiasz swoją pracą zawodową możesz przeznaczyć na coś innego niż kredyt 😉
Pamiętaj żeby to pieniądze pracowały dla Ciebie a nie Ty dla pieniędzy!

Jeżeli myślisz nad zakupem mieszkania dla siebie to zadaj sobie jeszcze raz pytanie czy to jest dobry pomysł? Pokazałem Ci inną drogę.  Czy na pewno chcesz się wiązać z kredytem, który będziesz musiał spłacać przez kilkadziesiąt lat swoimi ciężko zarabianymi pieniędzmi? A co się stanie jak stracisz pracę, albo zachorujesz? Za co wtedy będziesz spłacał ten kredyt?

Pamiętaj, że mieszkanie, w którym mieszkasz jest Twoim pasywem! Nigdy nie przeznaczaj na takie mieszkanie swoich pieniędzy, na które ciężko pracujesz! To pieniądze mają pracować dla Ciebie a nie Ty dla pieniędzy!

Michał

Michał

Z nieruchomościami jestem związany praktycznie od zawsze 🙂 Bardzo lubię tworzyć nowe firmy oraz zmieniać krajobraz naszego pięknego kraju poprzez nadawanie nowego życia starym, zniszczonym budynkom. Miałem to szczęście, że nie pracowałem nigdy na etacie, całe moje życie zawodowe "pracowałem na swoim". Aktualnie jestem udziałowcem kilku spółek, które zajmują się nieruchomościami.

Powiązane wpisy

komentarzy 49Moja opinia

  • Zgadzam się w 100%, że mieszkanie na własny użytek to nie inwestycja… ale: im dalej od centrum Polski tym stawki za wynajem są niższe (nie mówię o miejscowościach turystycznych) a co za tym idzie trudniej będzie opłacić z uzyskiwanych opłat za wynajem swojego lokum. Poza tym jeśli ktoś ma dzieci to jego mobilność również się zmniejsza i potrzeba posiadania odpowiedniego lokum rośnie.
    Wszystko o czym piszesz to kwestia znalezienia równowagi między pragnieniami i potrzebami ale mam wrażenie, że w tym wpisie przedstawiona jest wyłącznie perspektywa kawalerskiego życia.
    Pozdrawiam!

    • Kobieto Zaradna Finansowo,
      Rzeczywiście nie zawsze tam gdzie mieszkamy warto kupić nieruchomość przeznaczoną na wynajem. Często zdarza się tak, że kupując mieszkanie w innym mieście i oddając je w zarządzanie firmie będzie zostawało nam co miesiąc więcej gotówki w kieszeni niż gdy kupimy mieszkanie w mieście w którym mieszkamy. Poza tym możemy kupić 2 nieruchomości inwestycyjne i dopiero wtedy będziemy mieć zapewniony „swój wynajem gratis”. Pytanie też, co nazywasz centrum Polski 😉 Ja na przykład inwestuję na wybrzeżu (nie tylko w miejscowościach turystycznych) i nie narzekam na zbyt niskie czynsze najmu 😉 Kwestia bardziej jest taka za ile daną nieruchomość kupisz.
      I dochodzę do ostatnich zdań Twojego komentarza i niestety nie mogę się z nimi zgodzić! Czy nie uważasz, że pisząc w ten sposób właśnie utrwalasz stereotyp, który panuje u nas w kraju? „Jak mam rodzinę to muszę posiadać własne mieszkanie, bo inaczej nie da się żyć!” Absolutnie tak nie jest! Znam wiele osób, które mają rodzinę, dzieci i wynajmują mieszkania. Jedna z takich rodzin mieszkała u mnie w mieszkaniu przez prawie 3 lata. Czy to oznacza, że radzą sobie gorzej w życiu niż Ci co mają swoje mieszkanie? Myślę, że radzą sobie dużo lepiej niż inne osoby. Mają możliwość zmiany mieszkania na większe jak będzie taka potrzeba, nie muszą sprzedawać tego w którym teraz mieszkają, szukać nowego, załatwiać kredyt, spłacać poprzedniego kredytu itp. Po za tym zauważ, że najczęściej jak ludzie kupują mieszkanie to nie do końca wiedzą jak im się będzie w danej lokalizacji mieszkało. A jak wynajmujesz i nie odpowiada Ci lokalizacja to po prostu szukasz innego w lepszej. Naprawdę życie jest dużo prostsze.
      Oczywiście nie namawiam Cię do tego żeby nie kupować mieszkania na własność jeżeli czujesz taką potrzebę! Ale tak jak napisałem we wpisie nie rób tego za własne, ciężko zarobione pieniądze! Niech to mieszkanie kupią Ci Twoje inwestycje 🙂
      Pozdrawiam!

  • To wszystko pięknie wygląda w momencie kiedy wynajem jest droższy niż zakup i rzeczywiście dostaniesz za wynajem 1% wartości nieruchomości miesięcznie. To jednak nie jest realne. Za każde mieszkanie, które wynajmowałem nie płaciłem więcej niż 0,5% wartości nieruchomości miesięcznie, w tym czynsz.

    • Piotrze, widzę że jesteś bardzo dobrym negocjatorem, albo bardzo dobrze umiesz wyszukiwać okazje rynkowe. Sprawdziłem „najsłabsze” moje mieszkania i w żadnym z nich nie zbliżyłem się nawet odrobinę do tych wartości, o których wspominasz. Ten czynsz 2100 jest czynszem, który jest teraz pobierany od Najemców, więc jednak się da 😉 Pozdrawiam

      • Michał,

        Wręcz przeciwnie, są to stawki prawie ofertowe. Mieszkanie w którymi mieszkam obecnie wynajmuję za 3000 zł, w tym czynsz 1050 zł, to oznacza że wynajmującemu pozostaje 1950 minus podatki. Mieszkanie było wystawione do sprzedania za 800k, myślę, że za 650-700k spokojnie by się sprzedało (120 metrów, Warszawa Wawer). Poprzednio 1800 + czynsz za 45 metrów na Ursynowie, poniżej 400k chyba nie ma co myśleć o zakupie takiego mieszkania. Także wygląda na to, że cudów nie ma, przynajmniej w Warszawie. Rynek sam się do pewnego stopnia reguluje i nie widzę takiej „dziury” pomiędzy kredytem a wynajmem o jakiej piszesz. Pozdrawiam

        • Piotrze,
          Nigdy nie myślałem o tym aby kupić tak duże mieszkanie i wynajmować je w całości. Rzeczywiście przy takim metrażu może być tak jak piszesz. To nie jest nasz model biznesowy. W naszym modelu czyli zakupie kawalerek lub dużych mieszkań z myślą o wynajmie poszczególnych pokoi te stopy zwrotu, które opisałem we wpisie osiągamy bez większych trudności.

  • Piotr: A skad wiedziales jaka jest wartosc nieruchomosci? A raczej ile nieruchomosc kosztowala wlasciciela (bo to ile jest aktualnie warta nie ma tak duzego znaczenia)

    • Wiem ile kosztują nieruchomości w tym miejscu oraz widziałem ofertę sprzedaży tej konkretnej nieruchomości. To ile nieruchomość kosztowała kiedyś właściciela nie ma znaczenia w naszym przypadku – tzn. wtedy, kiedy sami chcemy kupić takie mieszkanie pod wynajem.

  • To wszystko prawda, a ja realizuję model „po środku”. Po prostu mieszkanie, w którym mieszkam jest moją własnością, ale po pierwsze z premedytacją mieszkam w mieszkaniu o „oczko” zbyt małym (dzięki czemu mogę być właścicielem innych nieruch.), a po drugie tak wszystko obliczyłem żeby w kilka lat je spłacić. Mam więc komfort własności i niższych kosztów, a bieżące dochody mogę swobodnie inwestować.

    • Wojtku,
      dzięki za komentarz, który pokazuje również inną ścieżkę do wcześniejszej emerytury. Bardzo się cieszę, że jest nas więcej, którzy myślą podobnie, wbrew tym, którzy mówią, że tak się nie da 😉

  • Ciekawy wpis,dla wielu pewnie mocno kontrowersyjny.
    Zalozenie ok,sam realizuje podobny scenariusz.to co jest problemem,to fakt ze dla tych obliczen przyjety jest wariant z najemcami, ktorzy nie sprawiają problemów. Jak sie pojawią schody to cale wyliczenie idze w ….😞
    To czego nie bierzesz tez pod uwage to faktu, iz na własne mieszkanie można wziąć kredyt refinansowany,za pomoca ktorego kupimy inną nieruchomość (mam tu na mysli sytuacje gdy swoje m kupujemy za gotowke).

    • Slawmoir,
      rzeczywiście masz rację, nie wziąłem takiego scenariusza pod uwagę. Myślę, że jest też wiele innych scenariuszy, które są możliwe. Osobiście wolałbym jednak gotówkę zainwestować w coś co przyniesie mi dochody a mieszkanie kupić na kredyt. Wtedy to moje aktywo spłaci mi kredyt za moje mieszkanie. Po co wydawać swoje pieniądze na pasywa?
      Oczywiście jak jest kłopot z najemcami to liczby mogą się rozjechać, ale są też takie scenariusze, że można osiągnąć 13 miesięcy najmu w roku 😉 . Tak więc myślę, że jedno z drugim się może wyzerować 😉 Łatwiej jest oczywiście gdy już się posiada większy portfel mieszkań na wynajem, bo nawet gdy jakieś się sypnie to pracują jeszcze pozostałe.

  • koncept dobry ale sporo słabych punktów jeśli chodzi o jego szeroką dostępność dla mas.

    – żeby mentalnie to zaakceptować, trzeba myśleć jak przedsiębiorca. Odpada spora część społeczeństwa gdzie na pierwszym miejscu jest zaspokojenie potrzeb własnych a nie inwestycje
    – skoro lewar to mówimy o pracownikach, małe szanse na duże przypływy pieniężne. Czyli ciułamy a taki plan wymaga strategicznego, długofalowego myślenia – słabo z tym u etatowców (tak wiem są wyjątki) bo raczej zajęci są pracą i ogarnianiem tego etatu i myślą o podwyżce lub zmianie pracy.
    – Inwestycja w mieszkania wymaga rezerwy na tą inwestycje, poduszki bezpieczeństwa i wiedzy ( ta jest darmowa i łatwo dostępna ale trzeba się do tego przygotować). Wszelkie statystyki mówią, że połowa polaków nie ma żadnych oszczędności już nie mówiąc o poduszce bezpieczeństwa.
    – na koniec, stopy zwrotu o których mówisz są możliwe przy najmie na pokoje, przy zakupie poniżej wartości rynkowej i po przygotowaniu mieszkania ( czytaj trzeba wyłożyć kasę) – to wymaga głębszej wiedzy z zakresu kup i wynajmij (a potem jeszcze zarządzaj sam lub przez firmę)

    Ten plan jest dla tych świadomych, z kasą lub wysokim dochodem na etacie i przedsiębiorczych. Większość takich osób ma już dawno pospłacane mieszkania lub kupione za gotówkę. Jak dla mnie odsetek osób które mogły by pójść tą drogą jest bardzo mały pomimo, że plan jest dobry i w zasadzie łatwo wykonalny.

    • Hej Michale,
      Oczywiście nie jest to droga dla wszystkich. Czy trzeba myśleć jak przedsiębiorca? Hmm w sumie prowadzę firmę „od zawsze” to ciężko mi powiedzieć jak to jest nie myśleć jak przedsiębiorca 😉 Dlaczego uważasz, że „skoro lewar to mówimy o pracownikach” ?
      Te stopy zwrotu, które opisałem są też możliwe przy wynajmie kawalerek 😉 Ważne jest to za ile kupisz. Naprawdę można znaleźć takie perełki na rynku.
      Z ostatnim akapitem Twojego komentarza nie do końca mogę się zgodzić. Uważam, że aby inwestować w nieruchomości wcale nie potrzeba kasy czy wysokich dochodów. Na pewno trzeba być świadomym tego co się robi i mieć duże samozaparcie. Na pewno nie jest to też droga dla wszystkich. Uważam, że jak się człowiek do niej dobrze przygotuje to nie jest aż taka ciężka i można sobie poradzić 😀 Inwestowanie w nieruchomości jest jak klocki lego. Jak już dopasujesz odpowiednie elementy to pozostałe same wskakują na swoje miejsce.

      • Dlaczego jak przedsiębiorca a nie jak pracownik?

        przedsiębiorca – jak i na czym zarobię kasę
        pracownik – kto da mi dobrą pracę + benefity i jeszcze będzie fajnie

        Dlaczego pracownicy = lewar? znasz kogoś kto pracuje na etacie i kupuje mieszkania za gotówkę? Za zarobioną gotówkę z pracy etatowej a nie odziedziczonej czy kasy ze sprzedaży mieszkania po babci… Przedsiębiorca jest wstanie lepszym rokiem czy zleceniem zarobić na mieszkanie. Etatowiec nawet jak by odkładał 5 000 zł miesięcznie to po roku ma 60 000. Dla wiadomości tylko 3% osób na etatach wpadają w drugi próg:) Reszta poszła w optymalizacje:) Za to można coś kupić w mniejszych miastach ale raczej nie poszalejemy.

        Powiedzmy sobie szczerze, przy kupnie tak, trzeba. Chociaż te 15 000 zł na notariusza i podstawowe przygotowanie lokalu + niespodzianki. Możesz polecieć jak Mateusz Brejta w podnajem i zaczynać od chyba 10 000 zł całości kapitału.

        To jeśli wszelkie statystyki mówią, że prawie połowa polaków nie ma 10 000 oszczędności to o czym my mówimy.

        Kto umie zarobić kasę, umie też nią obracać. Reszta tylko marzy.

        • Hej Michale,
          Dzięki za wyjaśnienie 🙂 Ja rzeczywiście nie rozróżniałem tych dwóch pojęć, bo nigdy nie miałem takich myśli jak opisałeś pracownika. Od początku mojej pracy prowadzę działalność i rzeczywiście inaczej myślę.
          Co do etatowca to znam osoby, które pracują na etacie i kupują mieszkania (i to nie jedno ;). Etatowiec ma dużo łatwiej w banku. Banki uwielbiają osoby, które pracują na etacie. Ja moje inwestycje w 99% również kupuję posiłkując się kredytem. Szkoda mi moich pieniędzy mrozić w nieruchomość skoro moge skorzystać z pieniędzy banku 😉 Moje pieniądze mają ciężej pracować. Poza tym zobacz, że bank to jest dość fajny wspólnik. Wykłada prawie cała gotówkę na zakup nieruchomości a zadowala się tylko częścią zysku przez kawałek życia danej inwestycji. Po spłaceniu kredytu nieruchomość pracuje dla nas dalej.

          Oczywiście, że można zacząć jak Mateusz i zacząć od podnajmu. Z tego co teraz Mateusz mówi to można podnajem zrobić nie mając wcale swojej gotówki 😉 Ale to już wyższa specjalizacja 😀

          Czy to jest droga dla wszystkich? Na pewno nie! To jest droga dla ludzi świadomych, którzy wyznaczyli sobie cel w życiu mocno do niego dążą aby po paru latach cieszyć się strumieniem pasywnej gotówki.

          Pozdrawiam

      • Zaciekawiłeś mnie pewną kwestią, rozwiniesz?

        Skoro na mieszkaniach masz 10% w górę i praktycznie wszystko masz w kredycie to te 10% liczysz z zainwestowanego kapitału czy wartości całej inwestycji? Jak w przykładzie poniżej mieszkanie 400k kredyt 350k wkład 50k gdzie zostaje ci 2400 miesięcznie to miałbyś ponad 50% rocznie. W takim wariancie masz perpetum mobile na dopalaczu. Coś nie halo w tym modelu.

        Druga kwestia skoro inwestujesz w mieszkania i masz zwrot wyższy niż średnia wieloletnia z giełdy amerykańskiej (marzenie wielu inwestorów) a swój kapitał uważasz, że powinien pracować ciężej to pytanie gdzie go ładujesz? Zakładam, że własny biznes ( zajmujesz się deweloperką prawda?) , ale uchylisz rąbka tajemnicy ?

        Etatowcy mają łatwiej o kredyt to prawda ale ich możliwości są bardziej ograniczone. Sam piszesz, że etatowcy kupują mieszkania i nawet nie jedno ale w kredycie tak jak ty. Z kredytem i etatem problem jest taki, że więcej niż 2-4 kredytów nie dostaniesz. Przy kombinowaniu może dobijesz max do 8 mieszkań wciągając dwa mieszkania na jeden kredyt.

        Dochodzimy do największej wady etatowców – to wszystko za długo trwa. Znajdujesz mieszkanie- sprawy kredytowe- kupno- przygotowanie mieszkania- wynajem- zazwyczaj rok zanim bank uzna dochód i zaliczy go do zdolności kredytowej. Bam minęło 1,5 roku. Powtórzenie procedury kolejne rok – półtora. Mamy dopiero 2 mieszkania gdzie kredyt w dalszym ciągu w znaczącym stopniu obciąża mieszkania a wolność finansowa hen hen za horyzontem. Jeśli ktoś liczy na emeryturę na emeryturze to wszytko ok. Dla mnie szkoda życia.

        Ja też w swoim życiu nie przepracowałem dnia na etacie wiec mam tak samo jak ty ale długo uczyłem się zrozumieć etatowców. Do tego ilość mentalnych ograniczeń które sami sobie nakładają jest niewiarygodna.

        • Michale,
          10 % liczę od całej inwestycji. To nie są jakieś kolosalne kwoty. Naprawdę w Polsce można mieć dużo wyższe stopy zwrotu niż 10% rocznie.
          Natomiast zwrot na kapitale własnym… Co powiesz na zwrot nieskończony? To jest dopiero perpetum mobile 🙂

          Lubię rozwijać nowe biznesy i tam przeważnie ląduje moja gotówka. Pieniądze nie są ważne same w sobie. Fajne jest jak coś tworzysz i widzisz jak się rozwija i zaczyna żyć swoim życiem.

          Co do amerykańskiej giełdy to ciężko jest mi się wypowiadać na ten temat, bo go nie znam.

          Etatowcy, oczywiście może być tak, że dłużej będą do tego dochodzić. Ważne jest, że też mogą i jest jakaś alternatywa. Zobacz: jak nic nie zrobią to kręcą się cały czas w miejscu. Jak zaczną działać to rzeczywiście zajmie im to więcej czasu, ale na finiszu mogą też uzyskać niezależność finansową. Czy ma to aż takie znaczenie czy zajmie im to 5,10 czy 15 lat? Zawsze szybciej niż emerytura za 37 lat 😉

          Nasza mentalność to największy hamulcowy w działaniu. Dlatego uważam, że trzeba się cały czas uczyć i poszerzać horyzonty. Inaczej nic nie zmienimy w naszym życiu 🙂 Czy to w życiu etatowca czy w życiu przedsiębiorcy.

          Pozdrawiam

      • Myślę, że sprawni gracze mają średnio ze swoich inwestycji pod 15% i perełki gdzie przebijają 20%. 10% to jest próg wejścia dla takich osób.

        Wiadomo, że nic nie pobije własnego biznesu tutaj nie ma ograniczeń co do zysku wystarczy pomysł, trochę smykałki i można garnąć miliardy. Z drugiej można go rozwijać całe życie i w zasadzie nie dojść do jakichś spektakularnych efektów i taka jest większość 🙂

        Tu zgadzam się z tobą w 100%, że w perspektywie nic nie robienia to już lepiej niech etatowcy próbują, nawet jeśli zajmie im to 20 lat.

        Mi chodzi raczej o założenia ale wydaje mi się, że pewnie mamy podobne.

        Mieszkania nie są sposobem na dorobienie się majątku. To jest sposób na pomnażanie kapitału. Kapitał zarabiamy gdzie indziej i mieszkania są formą jego pomnażania i w naszym wydaniu w miarę bezpieczną.

        Dlatego etatowcy są moim zdaniem na mocno przegranej pozycji w stosunku do przedsiębiorców bo ich zdolność do akumulowania kapitału który mogliby pomnażać jest znacząco mniejsza.

        Ja wybrałem całkowicie odwrotną drogę do twojej i kupuję mieszkania za gotówkę . Jestem ciekaw i z chęcią wymienię się doświadczeniem wiec jak spotkamy się na mieszkaniczniku to sobie pogadamy 🙂

  • Bardzo ciekawy artykuł, kilka miesiecy temu sam podjąlem decyzję o zakupie mieszkania, które ma pracowań dla mnie i generowac dodatkowe dochody. Ale mam obecnie pewien problem ze sposobem liczenia amortyzacji tego mieszkania, czy mogę prosic o podpowiedż?
    Mieszkanie jest 4 pokojowe ( pokoje o powierzchni 18m2, 14m2,10m2 i 10 m2), W mieszkaniu tym w pokoju 14m2 mieszka moja córka a pozostałe pokoje wynajmuje 3 najemcom. Pozostała powierzchnia wspólna mieszkania: kuchnia, łazienka i przedpokój ma łacznie 20m2, (całe mieszkane ma 72 m2). Czy amortyzację mieszkania mogę liczyć od całej powierzchni mieszkania czy raczej w proporcji powierzchni wynajmowanej do całej powierzchni mieszkania. Jak i czy liczyć do powierzchni wynajmowanej powierzchnię wspólną ( 20m2), bo przeciez wszyscy najemcy zgodnie z umowa najmu mają prawo z niej korzystać? Może można policzyć 1/4 tej powierzchni jako proporcjonalnie przypadajacej na każdy pokój x 3 wynajmowane pokoje?

    • Jerry,
      super że podjąłeś taką decyzję. Niezmiernie mnie to cieszy jak ktoś pisze takie rzeczy 🙂
      Co do amortyzacji to obawiam się, że powinieneś skorzystać z porady księgowego lub doradcy podatkowego. Nie mieliśmy jeszcze takiej sytuacji jak opisałeś.

  • @Michał dlaczego kupując mieszkanie pod wynajem zwiększa się moja zdolność kredytowa?
    Wyobraź sobie sytuacje:
    A – mieszkam w wynajętym mieszkaniu za 2k/m-c
    B – mieszkam w mieszkaniu kupionym na kredyt i kosztuje mnie to 2k/m-c
    C – kupiłem mieszkanie na kredyt pod wynajem (wychodzę na 0) i sam mieszkam w wynajętym za 2k/m-c.

    Czym różnią się te sytuacje w kontekście zdolności kredytowej? Dlaczego niby sytuacja C jest lepsza od B?

    Z góry dzięki za odpowiedź, pozdrawiam!

    • Darku,
      Sytuacja, którą przedstawiłeś nawet zmniejsza Twoją zdolność kredytową. Myślę, że autorowi chodziło o sytuację, gdzie wynajmowane przez Ciebie mieszkanie przynosi Ci dochody. Ani w A ani B ani C nie zakładasz takiego scenariusza. Najwyżej dla Ciebie to wyjść na 0, czyli dodatkowy dochód również = 0.
      Trzeba też pamiętać, że nawet gdy nieruchomość generuje nam dochody to banki traktują je zdecydowanie gorzej niż np. z umowy o pracę. Więc taka sytuacja raczej nie poprawiła by zdolności. Może gdybyś udowodnił swoją strategię inwestowania w nieruchomości i przepływy pieniężne, to wtedy tak? Tego nie wiem.

      @Michale dzięki za artykuł. Ja mimo powyższej wiedzy kupiłem mieszkanie dla siebie, ale sytuacja zdecydowanie bardziej skomplikowana i wielotorowa. Na pewno korzystna finansowo 😉

      Pozdrawiam!

      • Marku,
        nawet jeśli mieszkanie będzie przynosić Ci dochód powiedzmy 1k, to jaki z tego zysk, skoro masz od splacenia dlug powiedzmy 160k (kupiles mieszkanie za 200k z wkladem 40k).
        Czyli masz sytuacje:
        A – 2k/m-c wynajmu, 0 dlugu, 0 dochodu z najmu
        B – 2k/m-c wynajmu, 160k dlugu, 1k dochodu z najmu

        Dlaczego dla banku sytuacja B mialaby byc korzystniejsza z punktu widzenia Twojej zdolnosci kredytowej?

        Dzieki, pozdrawiam

        • Darku,
          Już wyjaśniam Twoje wątpliwości 🙂
          Taka sytuacja:
          Masz zdolność kredytową na 350 tys.zł. Kupujesz mieszkanie za 400 tys. z tego 50 tys. płacisz ze środków własnych a 350 tys. płacisz z kredytu. Zamieszkujesz w tym mieszkaniu. Twoja zdolność kredytowa wynosi równe ZERO.
          Druga sytuacja:
          Podobnie jak wyżej masz zdolność na 350 tys. zł. Kupujesz mieszkanie za 400 tys. z tego 50 tys. ze środków własnych a 350 tys. płacisz z kredytu. Mieszkanie to wynajmujesz za np. 4 000 zł. Po odliczeniu raty kredytu ok.1 600 zł (kredyt na 30 lat) zostaje Ci dochód w wysokości 2 400 zł. Ten dochód buduje Ci zdolność kredytową, za którą możesz kupić kolejne mieszkanie (np. takie w którym zamieszkasz, albo takie, które również wynajmiesz itp.).
          Miałem w swoim życiu taką sytuację, że moja zdolność kredytowa wynosiła równe ZERO pomimo tego że miałem dość wysokie zarobki. Niestety miałem na swoim koncie bardzo spory kredyt na budowę mojego wymarzonego domu 😉 Do tego kredyt był w euro. Dlatego wiem, że taka sytuacja jest bardzo niekomfortowa i nie warto podążać tą drogą. 😉
          Pozdrawiam!

      • Marku,
        Każda sytuacja jest inna 🙂
        Najważniejsze obrać swój cel i do niego dążyć 😉 a jeżeli sytuacja jest jeszcze korzystna finansowo to na pewno warto!

        Pozdrawiam.

  • Popieram pomysły z wynajmowaniem mieszkania. Wg mnie zdecydowanie najlepiej najpierw przyciągnąć do siebie kasę, a potem cieszyć się własnym M i mieć z czego poszaleć 🙂

    • blogierko,
      trzeba rozróżnić kredyty:
      są kredyty złe – zaciągane na konsumpcję i są kredyty dobre, które zaciągamy na budowanie swoich aktywów i zaprzęgamy mocno do pracy. Absolutnie nigdy nie namawiam nikogo do zaciągania kredytów na bieżącą konsumpcję! Nigdy nie warto tego robić! Co innego z kredytami które budują nasze aktywa. Takie kredyty warto brać, bo pomagają nam dojść do wolności finansowej, ale należy pamiętać o tym aby takie kredyty również brać z głową!

    • Zdecydowanie nigdy nie mów „nigdy”. Życie i finanse uczą pokory. Kredyt może uratować trudną sytuację. Kredyt może być fundamentem dobrego biznesu. Mówiąc nigdy zamykasz sobie mentalnie jedną z ewentualnych ścieże do biznesu.Mądrość polega na tym aby kredyt umieć wykorzystać. Przerobiłem wiele takich przypadków. A co meritum tematu dodam, że trzeba mieć charyzmę do takich interesów, bo marzycieli nieruchomościowych to nie brakuje.

  • Mądre dla ludzi, którzy mają gdzie mieszkać albo mogą mieszkać w czymś gorszym niż zakupione mieszkanie i płacić za wynajem mniej niż im płaci najemca. Z mojego doświadczenia wiem, że trudno jest wyegzekwować od najemcy cenę, która da dochód. Ledwo da się wyciągnąć tyle, żeby spłacić ratę kredytu i opłaty mieszkaniowe. Może w Warszawie albo innych „modnych” miastach jest lepiej, ale przeciętna polska jest właśnie taka. Jedyny zysk to że po tych 30 latach mamy mieszkanie na własność spłacone przez innych, no i może ta lepsza zdolność kredytowa.

  • Jakie mieszkanie, kupione za 250 000 zł, można wynająć za 2100? Te obliczenia są mocno przesadzone, moim skromnym zdaniem. Za 250 000 to można kupić 50m2 w Białymstoku. A zaporowy czynsz najmu w tym mieście to 1400zł.

    • Adamie, są różne nieruchomości i modele ich wynajmu.

      Wiele osób uzyskuje np. dużo większe stopy zwrotu wynajmując swoje mieszkanie na pokoje (szczególnie w miastach studenckich) oraz turystom (w sezonie, w miejscowościach turystycznych). Pamiętajmy, że niekoniecznie musisz kupować mieszkanie w mieście, w którym mieszkasz.

      Jak pokazują przykłady (również naszych czytelników – spójrz na komentarz Kamili, poniżej) można uzyskiwać dochód pasywny z mieszkania znajdującego się daleko od nas. Wystarczy znaleźć odpowiednią firmę zarządzającą najmem (czyt. nie pośrednika)

  • Te wyliczenia to straszny optymista robił. W Warszawie w dobrej lokalizacji za 40 m2 płaci się ponad 400 tyś zł a wynajem to maks 2 – 2,5 tyś zł. Im gorsze miejsce tym taniej ale zarówno kupno jak i wynajem.

    • Adamie i Arturze,
      Przykłady, które pokazałem w tym wpisie to nie są obliczenia, które wziąłem z księżyca. Takie mieszkania posiadamy w swoich zasobach lub zostały zakupione przez naszych przyjaciół/znajomych i są przez nich wynajmowane przy pomocy naszej firmy.
      Myślę, że takie scenariusze są możliwe do zrealizowania w większości miast w Polsce. Kwestia dobrego zakupu nieruchomości oraz optymalnego przygotowania do wynajęcia.

      • Michale,
        W nawiązaniu do tej odpowiedzi jak i poprzedniej, gdzie opisujesz mieszkanie kupione za 350tys zł, które można wynająć za ok 4000zł. Nie wiem skąd takie przykłady i z którego miasta w Polsce. Taki dochód z wynajmu mieszkania w takiej kwocie nie jest możliwy. Poza ewentualną okazją kupienia dużego mieszkania, w super lokalizacji oraz przedzieleniu go na dodatkowe pokoje – więc wynajem na pokoje wchodzi tutaj w grę. Czy o takich przykładach mówisz z życia?

  • Brawo! W końcu ktoś opisał to co dla wielu ludzi wydaje się nie możliwe, mieszkanie zwłaszcza pierwsze warto kupić z myślą o jego wynajmie. Zyskujemy dodatkowy dochód a do tego z czasem wynajem tego mieszkania poparty umową z najemcą zwiększa nam zdolność kredytową. W ten sposób możemy zbudować w prosty sposób „portoflio” mieszkań, które spłacają nam wynajem/kupno własnego mieszkania. Dodatkowym plusem jest też pozyskanie w ten sposób aktyw, które z czasem zwiększają swoją wartość i można je sprzedać.

  • Inwestycją jest mieszkanie pod wynajem. U mnie jedno mieszkanie jest moje w Gdańsku, a drugie z inwestycji apartamenty lubicz w Rowach jest właśnie na wynajem i to mogę nazwać rzeczywiście dochodową inwestycją. Chętnych na wynajem krótkoterminowy jest zawsze w sezonie od maja do października pełno, nie zdarza się tak żebyśmy mieli lukę w kalendarzu a najlepsze jest też to, że wcale nie musimy się ruszać z Gdańska do Rowów za każdym razem jak ktoś chce wynająć od nas mieszkanko, robi to firma właśnie z lubicza, super sprawa.

  • Z artykułu wynika, że ludzie, którzy pracują 8 godzin dziennie 5 dni w tygodniu u kogoś i tak planują do emerytury są przeciwstawieni ludziom, którzy chcą się rozwijać. Skąd w ogóle taki wniosek? Dlaczego uznanie, że ludzie pracujący u kogoś są gorsi? Żeby inwestować w mieszkania pod wynajem, trzeba umieć się w tym odnaleźć. A ja i mój mąż wolimy iść do pracy na konkretną ilość godzin, po pracy mieć wszystko w nosie, a na koncie pieniądze, które nawet po spłacie kredytu dają nam ładny dochód (obydwoje mamy naprawdę dobrze płatną pracę w wyuczonym zawodzie). Mobilni i tak nie jesteśmy, bo mamy dzieci, które tu czują się dobrze, pracy zmieniać nie chcemy, a nawet jeśli będziemy musieli to w obecnym miejscu i tak znajdziemy bez problemu. Dlatego jest nam dobrze z własnym mieszkaniem i spłacaniem za niego kredytu. Wynajmowanie u kogoś dla mnie jest słabe, bo nie mam poczucia, że mogę sobie z meblami, ścianami itp. zrobić co mi się podoba. Ogólnie pomysł zarabiania na mieszkaniach jest dobry, ale moim zdaniem opisany w krzywdzący sposób dla ludzie, którzy w czymś takim by się nie odnaleźli

    • Agnieszko, dziękuję za Twój komentarz.

      Oczywiście nie ma nic złego w pracy na etacie – szczególnie jeśli się w tym spełniasz.

      Wydaje mi się, że artykuł Michała miał przede wszystkim pokazać, że wpojony nam od dziecka system pozyskiwania dóbr (idź do pracy -> zarabiaj -> konsumuj) nie jest jedyną możliwą drogą.

      Chciałbym również zwrócić Twoją uwagę, że opisana we wpisie sytuacja dotyczy osób, które rozważają zakup swojego pierwszego mieszkania – często są na początku swojej drogi życiowej. Zakup w pierwszej kolejności mieszkania przeznaczonego na wynajem może być w takim przypadku jedynym możliwym do tego momentem – jeśli osoby takie kupiłyby mieszkanie dla siebie, ta droga może nie być dla nich możliwa w przyszłości.

      Pozdrawiam Cię serdecznie 🙂

  • W Polsce bardzo wiele osob ma dokładnie takie podejście. Obciażają się kredytami na wiele lat i nie przejmują się tym,że różne sytuacje bywaja w życu. MOżna stracić pracę. zachorować. A kredyt trzeba będzie spłacać.
    Tak na marginesie to zauważyłam,ze w innych krajach europejskich nie ma takiego pędu do kupowania mieszkań. To własnie w Polsce lubimy wiązać się kredytami. W Niemczech czy w Uk częściej się mieszkania wynajmuje\.

  • Obecnie wynajmuję mieszkanie i zastanawiam się nad kupnem własnego. Nie rozumiem za bardzo działania: kupię mieszkanie, ale w nim nie zamieszkam.
    Jasny jest dla mnie wyjaśniony wyżej temat zdolności kredytowej, itd., ale gdzie mam mieszkać jeśli kupię mieszkanie inwestycyjne? Dalej w wynajmowanym….?
    Czy jak się kupuje mieszkanie to nie po to, żeby w nim pomieszkać? W końcu i tak plan działania: kupię pod wynajem, żeby zwiększyć zdolność kredytową, prowadzi nas w końcu do … kupienia mieszkania dla nas?!

    • Generalnie w tym wpisie pokazałem, że błędem jest kupowanie pierwszego mieszkania dla siebie. Lepiej kupić pierwsze, drugie, trzecie… i tam ile jeszcze potrzebujesz i dopiero wtedy mieszkanie dla siebie. Wtedy te mieszkania inwestycyjne spłacą Ci to mieszkanie, w którym Ty zamieszkasz. Chociaż im więcej o tym myślę, to uważam, że w sumie dla siebie w ogóle nie warto kupować mieszkania. Z własnym mieszkaniem jest zawsze kłopot. Chcesz się gdzieś przeprowadzić – co zrobić z mieszkaniem? Chcesz mieszkać w większym/mniejszym – co zrobić z dotychczasowym mieszkaniem itd. Jak wynajmujesz i zmieni Ci się koncepcja życiowa to wystarczy wypowiedzieć umowę najmu i wynająć kolejne. Cała zamiana mieszkania może się zamknąć w ciągu jednego miesiąca. A spróbuj sprzedać i kupić mieszkanie w ciągu jednego miesiąca. Posiadanie swojego mieszkania jest bardziej kłopotliwe.
      A przecież jak ktoś wynajmuje mieszkanie przez kilka lat to przecież właścicielowi takiego mieszkania również zależy na tym żeby taki najemca mieszkał jak najdłużej. Po co ma szukać kolejnego?

  • Najlepsze mieszkania – Wawer – kupione miesiąc temu, jeszccze czekamy na dogranie szczegółów, ale żona już zadowolona, mieszkanie będzie miało 75m z dużym tarasem, okna mamy od tyłu z widokiem na las, w gre wchodził tylko Wawer, najlepsza lokalizacja jak dla nas

  • ja widzę potencjał w kupowaniu mieszkań na obrzeżach Wawy. Pod wynajem. Ceny są bradzo niskie. Ja kupiłem na osiedlu Leśny Kwiat. Mam mieszkanie z ogródkiem, blisko lasek, dobry dojazd do centrum. Od stycznia będę wynajmował rodzinie z dzieckiem. Cena za wynajem pokryje mi ratę kredytu i zostanie mi jeszcze 400 zł miesięcznie, a brałem kredyt na 100% (miałem tylko na wykończenie). Oczywiście w centrum Wawy nie kupiłbym w takiej cenie.

  • Rozmawiałem ostatnio z kolegą, który kupił mieszkanie na kredyt w Szkocji… mieszkali tam z żoną przez rok, ale musieli się przeprowadzić ze względu na pracę i mieszkanie wynajęli.
    Ale do rzeczy.
    Rata kredytu (kredyt na 25 lat) to 160 funtów. Na ten moment wynajęli za ok 320 funtów.
    Jedyny minus, że teraz ich kredyt się zmienił z coś w rodzaju buy to rent i muszą dopłacić 5000 funtów. Ale tutaj jest przynajmniej zarobek. A u nas, czasami czynsz to po prostu spłata raty kredytu, a za 30 lat sytuacja na rynku mieszkaniowym będzie zupełnie inna…

Moja opinia

Twój e-mail nie zostanie opublikowany.

Udowodnij, że nie jesteś robotem. Naprawdę mamy już dość spamu.