Czy mieszkanie na wynajem lepiej kupić za gotówkę czy na kredyt?

Takie pytanie zadawałem sobie na początku mojej drogi  inwestowania w mieszkania na wynajem. Pierwsze mieszkanie jakie kupiłem, nabyłem w całości za gotówkę.

Było to mieszkanie 2 pokojowe o pow. 34m2. Zapłaciłem za to mieszkanie 160 000zł. Przy zakupie tego mieszkania popełniłem mnóstwo błędów: nie wynegocjowałem ceny aby była poniżej cen rynkowych, kupiłem pierwsze mieszkanie jakie oglądałem, nie sprawdziłem za ile i komu je wynajmę. Zrobiłem jeszcze jeden poważny błąd. Kupiłem to mieszkanie w całości za gotówkę. Czynsz jaki uzyskiwałem z tego mieszkania to 950zł/miesięcznie. Czyli roczna stopa zwrotu z zainwestowanego kapitału to całe 7 %.

Jest to pierwsze i ostatnie mieszkanie jakie zakupiłem w ten sposób 😉

Jeżeli zastanawiasz się czy pierwsze mieszkanie lepiej kupić dla siebie czy na wynajem koniecznie przeczytaj ten wpis Dlaczego nie warto kupować mieszkania dla siebie?

Dlaczego uważam, że zakup mieszkań za gotówkę nie jest dobrym pomysłem?

  1. Każdy z nas ma ograniczony zasób finansowy i dlatego kupując mieszkania przy pomocy dźwigni w postaci kredytu mogę kupić takich mieszkań więcej
  2. Dzięki kredytowi płacę mniejsze podatki od najmu (odsetki wchodzą w koszty)
  3. Najemcy spłacają mi kredyt a dla mnie zostaje nadwyżka 😉
  4. Pieniądze z kredytu hipotecznego są najtańszymi pieniędzmi na rynku
  5. Gdy kupię mieszkanie za gotówkę, na zwrot zainwestowanego kapitału będę musiał czekać wiele lat

Wyobraź sobie taką sytuację:

  • chcesz kupić mieszkanie na wynajem i możesz na to przeznaczyć 300 000 zł.

Jak zrobić to najlepiej?

Jest kilka możliwości:

Możesz kupić jedno mieszkanie w całości za gotówkę, które będzie Ci generowało ok. 2500 zł pasywnej gotówki co miesiąc.

  • Plusem takiego rozwiązania jest to, że nie masz nad sobą bata w postaci zobowiązania finansowego. W razie gdyby okazało się, że masz pustostan to nie musisz  martwić się płaceniem rat kredytowych. Ale w momencie gdy profesjonalnie zajmujesz się wynajmem mieszkań to w zasadzie takie okresy się nie zdarzają.
  • Minusem takiego rozwiązania jest to, że całą swoją gotówkę wrzuciłeś w jedno mieszkanie i jeżeli chciałbyś kupić kolejne takie mieszkanie to musiałbyś czekać na to aż 120 miesięcy. Pod warunkiem oczywiście, że przez te 10 lat nie zmienią się ceny mieszkań. Czyli czekasz na zwrot swojego zainwestowanego kapitału aż 10 lat!

Reasumując, jeśli kupujesz mieszkanie w całości za gotówkę po 10 latach masz 2 nieobciążone mieszkania, z których czerpiesz dochód pasywny w wysokości 5 000 zł/miesięcznie. Wartość majątku, który będziesz mógł przekazać swoim dzieciom wyniesie 2*300 000= 600 000 zł

Pamiętaj aby po zakupie mieszkania, ale koniecznie  przed jego wynajęciem zobaczyć co należy zrobić aby spać spokojnie 6 zasad jak bezpiecznie wynająć mieszkanie

Możesz również częściowo posiłkować się kredytem i kupić trzy mieszkania.

Zamiast kupować 1 mieszkanie za gotówkę kupujesz 3 mieszkania korzystając z kredytu bankowego i w każde wkładasz 100 000 zł wkładu własnego.

Zobacz co się dzieje: masz 3 mieszkania każde z nich generuje Ci 2500zł pasywnej gotówki co miesiąc. Czyli w sumie 7 500 zł/miesięcznie. Ale oczywiście pozostaje Ci do spłaty raty kredytowe. W przypadku kredytu na 30 lat będzie to ok. 2 900zł, na 20 lat 3 600zł a na 15 –  4438zł. No i w końcu w przypadku kredytu na 10 lat będzie to 6 100zł.

  • Plusem takiego rozwiązania jest to, że po 10 latach posiadasz 3 nieobciążone mieszkania, które w sumie generują Ci 7 500 zł/miesięcznie pasywnej gotówki a do tego posiadasz 168 000 zł gotówki na koncie (7500-6100=1400zł/miesięcznie * 120 miesięcy).
  • Minusem takiego rozwiązania jest to, że masz 3 kredyty i w przypadku wzrostu WIBOR’u o 4,5 punktu procentowego Twoje mieszkania przestają się same spłacać i musisz mieć dodatkowe środki aby obsługiwać ratę kredytu. Wydaje się, że dobrym rozwiązaniem jest wzięcie kredytu na okres dłuższy niż 10 lat a nadwyżki finansowe co miesiąc będą budować Ci solidną poduszkę bezpieczeństwa a z czasem pozwolą na wcześniejszą spłatę kredytu.

Wartość Twojego majątku, który z czasem będziesz mógł przekazać swoim dzieciom wyniesie 3*300 000= 900 000 zł + 168 000= 1 068 000 zł

Możesz również wykorzystać swoją gotówkę maksymalnie

i kupić 5 mieszkań wkładając swoją gotówkę jako minimalny wkład własny w wysokości 20%.

Będziesz posiadał wtedy 5 mieszkań, które co miesiąc będą generowały Ci 12 500 zł pasywnej gotówki. W takim przypadku rata kredytu na 10 lat będzie wynosiła ok. 12 000 zł, więc chyba nie warto brać kredytu na tak krótki okres.  Ponieważ musimy pamiętać o tym, że WIBOR jest na rekordowo niskim poziomie i trzeba się przygotować na to, że z czasem będzie rósł.

Kredyt na 15 lat wygląda już trochę lepiej i rata wyniosłaby ok. 8 900 zł, czyli co miesiąc zostawałoby Ci 3 600 zł pasywnej gotówki. Ale przy wzroście WIBOR’u o 5,5 punktu procentowego musiałbyś dopłacać do raty.

  • Plusem takiego rozwiązania jest to, że co miesiąc zostaje Ci 3600zł pasywnej gotówki. Po 15 latach posiadasz 5 mieszkań o łacznej wartości 1 500 000 zł oraz gotówkę w wysokości 648 000 zł (!). Wartość Twojego majątku wyniesie 2 148 000zł i właśnie tyle będziesz mógł przekazać swoim dzieciom lub co miesiąc cieszyć się z emerytury w wysokości 12 500zł.
  • W tym modelu możesz również zrobić coś innego. Jako, że co miesiąc zostaje Ci 3600 zł to po ok. 5 pierwszych latach możesz spłacić jeden kredyt na mieszkanie (wartość kredytu 240 000 zł / 3600=66 miesięcy). Po 5 latach raty Twoich kredytów spadają do wysokości 7 100zł i comiesięczna nadwyżka to już 5400zł. Czyli aby spłacić kolejne mieszkanie potrzebujesz już tylko ok. 3,5 roku. Po 8,5 roku raty Twoich kredytów spadają do wysokości 5 300 zł. A więc co miesiąc zostaje Ci już aż 7 200zł. Wtedy już nie trzeba obawiać się skoku WIBOR’u 😉
  • Oczywiście jest też minus takiego rozwiązania. Posiadasz 5 kredytów na łączną kwotę 1 200 000 zł 😉

Wartość Twojego majątku, który z czasem będziesz mógł przekazać swoim dzieciom wyniesie 5*300 000= 900 000 zł + 648 000= 2 148 000 zł.

Pamiętaj, że nie jest istotne to ile zarabiasz, ale ważne co z tą kasą robisz! Przeczytaj o tym więcej tutaj: Nie ważne ile zarabiasz….

Pamiętaj, że WIBOR jest na rekordowo niskim poziomie i na pewno wzrośnie! A co za tym idzie raty kredytu również!

Oczywiście moje obliczenia posiadają dużo uproszczeń. Założenia:

– oprocentowanie kredytu na poziomie 4%

– czynsze najmu nie zmieniają się przez cały okres

– wibor nie zmienia się przez cały okres (przy wyliczaniu comiesięcznych nadwyżek)

– nie odliczałem podatku dochodowego (przy wynajmie mieszkan w pewnych sytuacjach podatek może być równy zero)

– nie uwzględniałem kosztów okołotransakcyjnych (koszt notariusza, PCC itp.) – założenie jest takie, że koszty te są już w cenie mieszkania

– przy nadpłacie kredytu w 3 przykładzie założyłem, że spłacamy cały kapitał jaki pożyczyliśmy (a wiadomo, że będzie on  mniejszy, bo będzie cześciowo spłacony w ratach kredytowych)

– środki, które wpływają z czynszów nie pracują dalej tylko leżą na nieoprocentowanym koncie

 

Na powyższych przykładach chciałem Ci pokazać, że kupowanie mieszkań na wynajem w całości za gotówkę, w dłuższej perspektywie ma więcej wad niż zalet. Od zakupu drugiego mieszkania wszystkie mieszkania kupuję na kredyt. Najczęściej biorę kredyty na 15 lat. To naprawdę nie jest dużo czasu i leci bardzo szybko. A moje kredyty są coraz mniejsze i mniejsze 🙂 Niedługo będa już całe spłacone :). Zauważ, że czas bardzo gra na moją korzyść 🙂

A Ty co będziesz mógł przekazać swoim dzieciom za 15 lat?

Jeżeli cały czas się zastanawiasz czy to już jest dobry czas na zakup nieruchomości na wynajem koniecznie przeczytaj ten wpis Kiedy jest dobry czas na zakup pierwszej nieruchomości inwestycyjnej?

Posiadasz już mieszkanie na wynajem? Pamiętaj aby nigdy nie robić tych rzeczy! Czego nigdy nie powinieneś robić jako właściciel wynajmowanego mieszkania.

Jeżeli Twoim marzeniem jest osiągnięcie wolności finansowej, którą mogą zapewnić Ci nieruchomości koniecznie przeczytaj ten artykuł Żeglowanie ku wolności finansowej.

Zobacz także:  Poprzedni wpis  | Następny wpis
Michał

Michał

Z nieruchomościami jestem związany praktycznie od zawsze 🙂 Bardzo lubię tworzyć nowe firmy oraz zmieniać krajobraz naszego pięknego kraju poprzez nadawanie nowego życia starym, zniszczonym budynkom. Miałem to szczęście, że nie pracowałem nigdy na etacie, całe moje życie zawodowe "pracowałem na swoim". Aktualnie jestem udziałowcem kilku spółek, które zajmują się nieruchomościami.
Udostępnij, jeśli uważasz ten tekst za wartościowy:

Powiązane wpisy

komentarzy 21Moja opinia

  • Słusznie, bo grunt to umieć wykorzystać pieniądze swojego bankiera. Też kupiłem swoje pierwsze mieszkania na wynajem za gotówkę w zeszłym roku, ale w najbliższym czasie będę brał kredyt na zrefinansowanie tej inwestycji, a uzyskaną gotówkę przeznaczę na zakup mieszkania do remontu i sprzedaży, czyli na flipa. Pozdrawiam

    • Hej Łukasz,
      z moim mieszkaniem zrobiłem dokładnie to samo. Po roku zrefinansowałem jego zakup kredytem i wycofany kapitał wrzuciłem we flipy 🙂
      Pozdrawiam

  • Cześć,

    Generalnie zgadzam się, że kredyt jako lewar może być pomocny. Nie zalecałbym jednak takiego lewarowania na maxa. W excelu to się niby zgadza, ale trochę spokojniejsza głowa też jest ważna.

    P.s. w pierwszym przykładzie założyłeś, że ta gotówka pasywna czeka 10 lat i wtedy kupujesz drugie mieszkanie. Można jednak np. po kilku latach kupić kawalerkę za pieniądze z najmu i ją wynająć, po kilku następnych następną. W ciągu 10 lat będzie w sumie nie 2 mieszkania ale kilka.

    • Eryku,
      najważniejsze jest to żeby spać spokojnie. Nie wyobrażam sobie takiej sytuacji, że kupuję mieszkanie na kredyt i później nie mogę spać po nocach, bo mam obawy czy będzie mnie stać na jego spłatę. Byłoby to bardzo nierozsądne. Dlatego też w artykule zwracałem uwagę na WIBOR, który jest teraz na rekordowo niskim poziomie. Warto mieć to na uwadze.

      Oczywiście masz rację, że można z tej gotówki wcześniej skorzystać i kupić np. kawalerkę. Uważam nawet, że marnotrawstwem byłoby to, aby ta gotówka leżała na koncie i nie pracowała. 😉

      Zakładając, że kawalerkę można byłoby kupić za 120 000 zł to pierwszego zakupu można dokonać już po 4 latach.
      Zakładając, że wynajmiemy ją za 1 000 zł to od 5 roku co miesiąc otrzymujemy nie 2500 ale 3 500 zł pasywnej gotówki.
      Kolejną taką kawalerkę możemy kupić już po niecałych 3 latach. Czyli od 9 roku co miesiąc otrzymujemy 4 500 zł pasywnej gotówki.

      Po 10 latach otrzymujemy wynik: jesteśmy właścicielami jednego mieszkania o wartości 300 000 plus dwóch kawalerek o wartości 120 000 zł każda oraz na koncie uzbieraliśmy kwotę 108 000 zł. Do trzeciej kawalerki brakuje już naprawdę niewiele 😉

      Wartość naszego majątku wynosi zatem 648 000 zł 🙂

      Jest jeszcze wiele innych wariantów jakie mogą wystąpić. Nie sposób wymienić ich tutaj wszystkich. Najważniejsze jest żeby zacząć działać ! 🙂

        • Dokładnie 🙂 Co zrobisz jak zachorujesz i będziesz miał tylko swoje mieszkanie, w którym mieszkasz na kredyt a jedynym źródłem Twoich dochodów jest Twoja praca?
          Zobacz, że gdy masz mieszkania, które generują Ci dochody pasywne to nie ma znaczenia czy jesteś zdrowy czy chory. Czy mieszkasz w tym mieście, w którym masz mieszkania czy może na drugiej półkuli 🙂
          Jeżeli nie będziesz miał żadnych dochodów pasywnych to w przypadku gdy zachorujesz Twoja rodzina ma duży problem. Gdy takie dochody posiadasz to w przypadku losowym musisz się skupić tylko na tym jak go rozwiązać a nie na tym skąd jeszcze wziąć pieniądze na życie 🙂

  • Bardzo fajny artykul jedyne co mnie zastanawia to we fragmencie z poczatku artykulu zostal chyba pominiety fakt dochodu pasywnego 5000PLN/miesiecznie co powieksza majatek po 10 latach o kolejne 600 000 PLN (5000*12*10=600 000 plus wartosci mieszkan 600 000 co razem po 10 latach daje 1 200 000 PLN) chyba ze cos pomylilem lub pominalem

    Reasumując kupując mieszkanie w całości za gotówkę po 10 latach masz 2 nieobciążone mieszkania, z których czerpiesz dochód pasywny w wysokości 5 000 zł/miesięcznie. Wartość majątku, który będziesz mógł przekazać swoim dzieciom wyniesie 2*300 000= 600 000 zł

    • Hej Wojtku,
      dziękuje 🙂
      zauważ, że w pierwszym przykładzie założenie jest takie, że na to drugie mieszkanie zbierasz kapitał z wynajmu pierwszego mieszkania, które kupiłeś za gotówkę. Dopiero po 10 latach będziesz mógł kupić drugie mieszkanie. Do tego czasu dochód jaki będziesz uzyskiwał to 2500 zł miesięcznie.

  • Cześć, co myślicie o inwestycjach w mieszkania w Polsce powiatowej? Warto? Czy jedynie największe ośrodki – stolice województw, miasta akademickie?
    Jeśli może warto, to w jaki sposób wcześniej zbadać rynek, żeby się upewnić? Pozdrawiam

    • Cześć Darku,
      uważam, że warto inwestować w miastach powiatowych. Sam zresztą tak inwestuję i w zasadzie duża część moich nieruchomości znajduje się w takim mieście 🙂

      Właśnie piszę artykuł o tym jak inwestować w mieszkania na wynajem i ten aspekt jak zbadać rynek również się tam pojawia 🙂 Odwiedzaj nas to na pewno dowiesz się jak to zrobić 🙂 Pozdrawiam

  • Czesc.

    Mam jedno pytanie odnosnie kalkulacji. Skoro przy 1. inwestycji za 160.000 uzyskiwales roczny zwrot na poziomie 7%, do dlaczego do liczenia czy bardziej oplaca sie kupic mieszkanie o wartosci 300.000 na kredyt czy za gotowke, przyjales ze roczny zwrot to 10% ? Bo gdybys przyjal 7% to nadwyzka juz by nie wygladala tak dobrze w przypadku zakupy na kredyt.

    • Cześć Dawidzie,
      Tak jak napisałem na początku tego artykułu było to mieszkanie przy zakupie którego popełniłem mnóstwo błędów. Teraz zanim kupię jakąkolwiek nieruchomość to sprawdzam za ile będę ją mógł wynająć i komu. Dzięki temu wiem jaka będzie stopa zwrotu z zainwestowanego kapitału. I nie kupuję takich nieruchomości gdzie stopa zwrotu wynosi 7% 😉 Dlatego w kolejnych przykładach założyłem 10%. Chociaż takich nieruchomości też już nie kupuję 😉

  • Witam,

    dopiero zaczynam swoją przygodę z inwestowaniem, interesuje mnie taki temat, a mianowicie kupiłem działkę, jest w trakcie przekształcania na budowlana – i teraz skąd wziąć finanse (które będą tanie, bo kredyt raczej nie jest tani) na budowę domu na sprzedaż, tak aby na nim jeszcze zarobić?

    • Sebastianie,
      w mojej ocenie kredyt hipoteczny jest teraz najtańszym pieniądzem na rynku. Jeżeli szukasz tańszego to niestety ja nie mam pomysłu gdzie można pożyczyć taniej niż na 3-4% w stosunku rocznym.

      • Załóżmy taki scenariusz: wezmę kredyt na około 150tyś, budowa potrwa rok, i pół roku zajmie mi sprzedaż tego domu. Dalej zostaje z kredytem, czy po prostu mogę go spłacić z tych pieniędzy ze sprzedaży domu? Czy spłacając odsetki kredytu zostanie mi coś ze sprzedaży tego domu? Jak lepiej zorganizować taką budowę i kredyt – założyć firmę czy działać jako osoba prywatna na początku?
        Może pytania banalne, ale dopiero zaczynam. Pierwszy krok już zrobiłem – kupiłem działkę.

        Dziękuję za odpowiedź.

        • Imienniku może nie jestem ekspertem, ale uważam, że w przypadku budowy pojedynczego domu znacznie łatwiej i taniej budować bez działalności.
          Jeżeli weźmiesz kredyt to oczywiście będziesz mógł go spłacić wcześniej, ale zasady spłaty musisz ustalić z bankiem.
          Czy zostanie Ci coś ze sprzedaży domu? To zależy za ile uda Ci się go sprzedać, na ile potrafisz ograniczyć koszty budowy, za ile kupisz działkę i jakie będziesz miał koszty związane z przygotowaniem jej do budowy oraz jaki jest rynek w miejscu gdzie chcesz sprzedać dom.

  • Kilka zagrożeń odnośnie mieszkań. Oczywiście nie jestem przeciwnikiem takich inwestycji, ale decydując się na nie trzeba mieć świadomość ryzyka. Pierwsze wynika z charakteru. Nieruchomość jest trwale związana z gruntem. Nie jest zatem odporna na szaleństwa rządów. Oczywiście większości wydaje się, że czasy Bieruta i konfiskat nigdy nie wrócą. Mając jednak pewną świadomość historyczną wiemy, że nigdy nie można zaufać władzy państwowej. Drugie zagrożenie wynika z tego co pierwsze. Jest nim podatek od nieruchomości. Jego wysokość potrafi całkowicie zarżnąć rynek. Tak dzieje się obecnie w USA. I trzecia to oczywiście stopy procentowe. Ich wzrost może oznaczać nie tylko konieczność spłacenia znacznie wyższego kredytu, ale i znacząco obniżyć wartość posiadanej nieruchomości. Może się okazać, że wiele osób nie będzie wstanie spłacić kredytu. Wówczas na rynku wtórnym zwiększy się ilość sprzedawanych mieszkań, a popyt zostanie zatrzymany przez wysokie koszty kredytu.
    Dlatego uważam, że takie inwestycje lepiej prowadzić za własne środki. Dodatkowo najlepiej dywersyfikować jurysdykcje, w których nieruchomości posiadamy. Kredyt hipoteczny ewentualnie w państwach gdzie prawo bankowe nie jest tak zbójeckie jak W Polsce (stała stopa i zaspokojenie roszczeń banku wyłącznie z hipoteki).

    • Wzrost (i to wysoki) stóp procentowych to bardzo realne zagrożenie, przecież na tą chwilę mamy je niższe niż w USA! Inflacja jest dużo wyższa niż podaje się oficjalnie, a RPP nie podnosi stóp, co jest decyzją czysto polityczną – wyższe stopy, niższe poparcie kredyciarzy dla rządzących.

  • Kredyty hipoteczne dziś są bardzo nisko oprocentowane, jednak trzeba zwrócić uwagę na WIBOR, który wzrośnie. Zakup pod wynajem zawsze będzie bardziej opłacalny przy gotówce. Dzieje się tak dlatego, że nabywamy nieruchomość po to, aby na niej zarabiać, czyli wynajmujemy i co miesiąc czerpiemy z niej zyski. Biorąc pod uwagę flipa, co oznacza zakup, remont i sprzedaż nieruchomości, kupujemy mieszkanie za gotówkę celem dalszej sprzedaży. Angażujemy swoją pieniądze niezbędne do przeprowadzenia całej transakcji, remontujemy, sprzedajemy i zarabiamy.

    • Oczywiście, że WIBOR jest na historycznie niskim poziomie i na pewno wzrośnie. Nikt nie wie tylko do jakiego poziomu. Każdy z inwestujących w nieruchomości sam powinien sobie odpowiedzieć na to czy i jakie ryzyko jest w stanie ponieść.

      Przy zakupie nieruchomości na wynajem zawsze robię sobie symulację czy jeżeli wibor wzrośnie do 10% a czynsze się nie zmienią to czy dalej najemcy będą spłacali moją nieruchomość. Jeżeli okazuje się, że nie to albo zmniejszam wysokość kredytu poprzez większą wpłatę własną albo rezygnuję z zakupu. W mieszkania na wynajem inwestuję od 2011r. i pomimo tego, że to dopiero 7 lat to od tamtego czasu czynsze w moich nieruchomościach cały czas rosną. Niektóre kredyty już za chwilę będą spłacone 🙂 A ja mam już teraz swoją wymarzoną wcześniejszą emeryturę. A jak moje nieruchomości nie będą już obciążone to mój comiesięczny przypływ gotówki będzie jeszcze większy 🙂

      Dlatego uważam, że zrobiłem bardzo dobrze, że swoje nieruchomości kupiłem posiłkując się kredytem a nie w całości za gotówkę (wtedy miałbym ich o wiele wiele mniej 🙂

  • Michał a masz jakąś radę dla osób które zarabiają poza granicami naszego kraju w dolarach lub euro, a mimo wszystko chciałyby wspomagać się kredytem hipotecznym pod inwestycje w nieruchomości ? Z tego co się orientuję to banki nie udzielają kredytu w PLN osobom nie zarabiającym w złotówkach.

Moja opinia

Twój e-mail nie zostanie opublikowany.