Wiele osób pyta się nas w jakiej formie prowadzić działalność gospodarczą inwestując w nieruchomości. Czym  różni się prowadzenie spółki z o.o. od działalności gospodarczej? Czy naprawdę prowadzenie spółki kapitałowej jest takie straszne? I do tego droższe niż prowadzenie jednoosobowej działalności gospodarczej (JDG)? Najwyższy czas rozwiać mity. Jakie są plusy i minusy prowadzenia spółki?

Pamiętam czasy gdy prowadziłem działalność deweloperską w formie spółki cywilnej (!). Do dzisiaj mam dreszcze jak o tym myślę 😉  Pewnego dnia poszedłem do mojej księgowej i zapytałem czy może skoro robimy już takie inwestycje to może warto byłoby w końcu otworzyć spółkę z o.o., bo słyszałem, że tam jest bezpieczniejszy majątek i mniej się ryzykuje. Wiesz co usłyszałem? Panie Michale, absolutnie nie. To nie jest dobry pomysł! Czy Pan wie, że tam trzeba prowadzić pełną księgowość? – księgowość będzie wtedy dużo droższa! Do tego uchwały, podwójne opodatkowanie a co roku trzeba składać sprawozdanie do KRS (wtedy nawet nie wiedziałem co to jest 😉 ) i za to też trzeba zapłacić. Nawet założenie spółki jest droższe niż DG. Wiesz co wtedy zrobiłem? Zrezygnowałem z otworzenia spółki na kolejne lata. Mimo wszystko ten temat nie dawał mi spokoju. Co jakiś czas wracałem do tematu. Szukałem w internecie, pytałem znajomych. To czego się dowiedziałem sprawiło, że jeszcze raz uderzyłem do mojej księgowej. Niestety kolejny raz usłyszałem to samo. Wiesz co wtedy zrobiłem? Zmieniłem księgową 🙂 Okazało się, że moja dotychczasowa księgowa była przeciwna spółkom, bo sama nie miała o nich pojęcia! Od tamtej pory wiem, że jeżeli szukam księgowej, która jest dobra w prowadzeniu spółek z o.o. to sama swoją działalność też prowadzi w tej formie ;

Czy koszty prowadzenia spółki są wyższe niż JDG?

Na koszty prowadzenia w JDG składają się przede wszystkim:

  • księgowość – można prowadzić w uproszczonej wersji np. KPiR
  • ZUS

Na koszty prowadzenia spółki składają się

  • księgowość – obowiązkowo pełna księgowość
  • sprawozdania finansowe składane raz do roku

Rzeczywiście prowadzenie księgowości w formie ksiąg obrachunkowych powinno być droższe niż KPiR, bo zajmują więcej czasu. Ale wiesz co się okazuje? To jest mit i tak naprawdę prowadzenie księgowości spółki może być tańsze niż JDG. Myślę, że jeżeli dobrze wynegocjujesz to spokojnie możesz mieć taką samą stawkę w spółce z o.o. jak w działalności gospodarczej. Mi przynajmniej udało osiągnąć się ten efekt 😉 Mało tego gdy przeniosłem się od dotychczasowej księgowej do nowej to u nowej za spółkę z o.o. płaciłem mniej niż u dotychczasowej za spółkę cywilną!

Dodatkowo prowadząc teraz wiele biznesów nie wyobrażam sobie abym którykolwiek z nich miałbym prowadzić bez pełnej księgowości! Przy pełnej księgowości wiem gdzie poszła każdą złotówka z konta. Nie ma takiej możliwości żeby jakieś pieniądze się magicznie rozpłynęły. Zawsze zostaje ślad 🙂

Czy wiesz, że prowadząc spółkę z o.o. (warunkiem jest to, aby spółka posiadała minimum 2 wspólników) nie musisz płacić składki ZUS? Dla mnie to było niesamowite odkrycie! Całe życie męczyłem się z tym moim “dobrowolnym” ZUS’em na działalności a tu nagle okazuje się, że nie muszę go płacić 🙂 I to legalnie! Zobacz ile co miesiąc płacisz składek na ZUS. Aktualnie jest to kwota ponad 1200 zł/miesięcznie. Dla małego przedsiębiorcy jest to spory wydatek, który trzeba co miesiąc ponosić obojętnie czy otrzymujesz jakieś dochody czy też nie.

Koszt sprawozdania finansowego jakie należy co roku składać w spółkach z o.o. to całe 140 zł. Wyobrażasz sobie? To czym byłem tak straszony przez moją ówczesną księgową to 140 zł/rocznie!

Reasumując ten punkt. Koszty prowadzenia spółki są…. niższe niż działalności gospodarczej!

Założenie spółki z o.o. a DG

Koszt założenia działalności gospodarczej aktualnie wynosi zero złotych.

Koszt założenia najprostszej spółki z ograniczoną odpowiedzialnością to około 500zł za umowę spółki w formie aktu notarialnego plus rejestracja w KRS 600 zł. Rzeczywiście w tym punkcie spółka ponosi sromotną klęskę w starciu z JDG. Ale zaraz przecież jedną spółkę zakładam jeden raz! Czyli ten koszt poniosę tylko jeden raz! Za chwilę ten koszt zwróci mi się, bo nie będę musiał płacić składek ZUS! A pamiętaj, że w DG nie masz możliwości zrezygnowania z opłacania składek ZUS przez cały okres prowadzenia firmy

Uchwały

Czyli kwitologia. Przy spółce z o.o. do niektórych czynności są potrzebne uchwały wspólników. I za bardzo nie da się od tego uciec. Ale naprawdę to nie jest nic niezwykłego te “uchwały”. Musisz wypracować sobie ich wzór i później pamiętać tylko do jakich czynności wspólnicy powinni podjąć uchwałę. Dosyć szeroko jest to opisane w KSH (kodeksie spółek handlowych). Warto przeczytać ten kodeks. Mam taką wersję kieszonkową, do której zawsze można sięgnąć 😉

Bezpieczeństwo prowadzenia biznesu – o co chodzi?

Przede wszystkim musisz pamiętać, że gdy prowadzisz firmę jako osoba fizyczna to firmą jesteś TY. Czyli jeżeli przytrafiłoby Ci się jakieś nieszczęście i np. zdarzyłoby się tak, że przedwcześnie zakończyłbyś żywot to to samo dzieje się z Twoją firmą. Zobacz: masz pracowników, za których jesteś odpowiedzialny, kredyty, leasingi itp. I nagle Ciebie nie ma. Pracownicy nie dostają wynagrodzenia (bo skąd?), banki wypowiadają umowy kredytowe, podobnie firmy leasingowe. Zanim Twoja rodzina pozbiera się po Twojej stracie i ogarnie postępowanie spadkowe to po firmie może już nie być śladu.

A jak to wygląda w przypadku spółki? Spółka ma osobowość prawną ale jej działanie  nie zostanie uniemożliwione w przypadku Twojej śmierci.

Może się zdarzyć, że umrze wspólnik, ale nie wpływa to bezpośrednio na działalność spółki, bo wspólnicy nie działają operacyjnie. Operacyjnie działa zarząd spółki. No dobra to co się stanie gdy zejdzie ktoś z zarządu? A do tego zarząd był jednoosobowy?

Wtedy wspólnicy muszą szybko się zebrać i wybrać nowy zarząd, który dalej będzie kierował firmą. Nie powinno to wpłynąć na działalność operacyjną spółki.

Jak zabezpieczyć swój majątek?

Czy wiesz, że prowadząc działalność gospodarczą narażasz się na różnego rodzaju niebezpieczeństwa?

Na przykład na różne interpretacje przepisów urzedów skarbowych. Co się stanie gdy stosujesz się do dotychczasowych zasad a w między czasie zmieniają się interpretacje i okazuje się, że to co robiłeś do tej pory jest teraz wbrew obowiązującym regulacjom?

Druga bardzo ważna rzecz to odpowiedzialność wobec Twoich klientów. Czy wiesz, że są branże, w których odpowiadasz na zasadzie ryzyka wobec Twoich klientów – konsumentów aż przez 5 lat od dnia transakcji? Jest tak w przypadku sprzedaży nieruchomości i nie ma tu znaczenia czy chodzi o deweloperkę czy o nieruchomości z rynku wtórnego.

Jeżeli masz JDG to odpowiadasz całym swoim majątkiem za wszystko co się dzieje w firmie. Czyli w przypadku jakiegoś większego kłopotu może okazać się, że tracisz wszystko co do tej pory miałeś  Ty i Twoja rodzina. Czy warto?

Jeżeli działasz w formie sp. z o.o. to jako wspólnik odpowiadasz jedynie do wysokości kapitału jaki wniosłeś do spółki. Czyli przy zakładaniu spółki decydujesz, że kwota wpłacona na kapitał zakładowy to są maksymalne koszty jakie możesz ewentualnie ponieść będąc udziałowcem spółki.

Więcej na ten temat przeczytasz tutaj Inwestowanie jak gra komputerowa. Używaj save’ów.

Podatki

Prowadząc DG możesz skorzystać albo ze skali podatkowej (18% i 32%) albo z podatku liniowego 19%. W zależności od dochodów należy wybrać odpowiednią formę aby płacone podatki były niższe.

Prowadząc spółkę z o.o. i będąc małym podatnikiem (czyli takim, którego wartość przychodu wraz z należnym podatkiem VAT nie przekroczyła w poprzednim roku podatkowym kwoty wyrażonej w złotych odpowiadającej równowartości 1,2 mln EURO ) płacisz podatek CIT w wysokości 15%.

Jeżeli stacisz status małego podatnika podatek CIT wyniesie Cię 19% bez względu na dochody jakie spółka będzie osiągać (podatek liniowy).

No tak, ale co z podwójnym opodatkowaniem?

Podwójne opodatkowanie

O co właściwie chodzi z tym podwójnym opodatkowaniem? Najprościej rzecz ujmując sprawa wygląda tak, że spółka może płacić podatek 2 razy. Pierwszy raz gdy otrzymuje dochody. Czyli w momencie gdy zarabia to spółka musi zapłacić podatek CIT (15% lub 19%). Drugi raz trzeba zapłacić podatek w momencie wypłaty dywidendy. Podatek w wysokości 19%. Nie jest to mało. Ale i z tym można sobie poradzić. Po pierwsze jeżeli jesteś w zarządzie to możesz wypłacić wynagrodzenie zarządu. I wtedy płacisz podatek PIT w wysokości 18% do kwoty 85 528 zł rocznie. Całe Twoje wynagrodzenie wchodzi w koszty spółki i wtedy spółka płaci niższy CIT. Dodatkowym bonusem jest to, że od wynagrodzenia zarządu (jeżeli zarząd jest z mianowania a nie na umowę o pracę) nie płacisz składki ZUS od wynagrodzenia.

Jeżeli natomiast spodziewasz się, że będziesz potrzebował rocznie więcej niż 85 528zł wyjąć ze spółki lub nie jesteś w zarządzie to możesz otworzyć spółkę z ograniczoną odpowiedzialnością spółkę komandytową. Jeżeli zostaniesz w takiej spółce komandytariuszem to korzystasz z ochrony jak wspólnik przy spółce z o.o. a jednocześnie zyski mogą być wypłacane bezpośrednio na Twoje konto. W takim przypadku będziesz płacił 19% PIT (możesz wybrać tak jak w działaności gospodarczej, albo skala podatkowa, albo liniowo), bo w spółce komandytowej płatnikami podatku dochodowego są wspólnicy. Minusem takiego rozwiązania jest to, że jako wspólnik spółki osobowej (a taką jest spółka komandytowa) będziesz musiał opłacać ZUS jak od JDG.

Rozdzielenie biznesów

To jest dla mnie jeden z najważniejszych argumentów za prowadzeniem działalności w formie spółek.W momencie gdy prowadzisz kilka biznesów to nie wyobrażam sobie jak to robisz jeżeli prowadzisz je jako JDG. Skąd wiesz, który biznes zarabia a który traci skoro wszystko masz w jednym worku?  W przypadku spółek z o.o. na każdy biznes możesz otworzyć świeżą spółkę 🙂 Dokładnie tak my to robimy. Jak wpadniemy na jakiś pomysł na nowy biznes to otwieramy nową spółkę i w razie niepowodzenia biznesu ryzykujemy tylko tyle ile włożyliśmy w niego jako wspólnicy. Zdajesz sobie sprawę z tego, że w JDG tak to nie działa? Teraz sobie wyobraź, że otwierasz nowy biznes i niestety z jakiś przyczyn on się nie powiódł. I oprócz tego, że topi się ten nowy biznes to dodatkowo ciągnie na dno biznes, który dotychczas sobie doskonale radził.

Finansowanie

Czy starałeś się kiedykolwiek o kredyt? Jako osoba fizyczna, albo właściciel biznesu prowadzonego w formie JDG? Za każdym razem była to dla mnie udręka. I co najlepsze banki zawsze sumowały moje zobowiązania kredytowe osobiste z firmowymi. Dlaczego? Dlatego, że jako osoba fizyczna prowadząca działalność to ja jestem moją firmą! Czyli i ja i firma mamy tą samą zdolność kredytową. I teraz zobacz taką sytuację: kupujesz sobie wymarzony dom. Oczywiście zaciągasz kredyt na jego zakup, bo szkoda Ci wydawać swoich pieniędzy skoro kredyty są takie tanie. I co się nagle okazuje? Okazuje się, że Twoja firma traci zdolność kredytową o ten Twój kredyt!

W spółce z o.o. działa to zupełnie inaczej. Spółka ma swoje zobowiązania a Ty swoje. Spółka ma niezależną zdolność kredytową. Mało tego zdolność liczona dla firm jest lepiej liczona niż dla osób fizycznych. Ponieważ spółka nie potrzebuje mieć środków na utrzymanie domu, rodziny itd.

Pozyskanie wspólników

Masz pomysł na biznes, ale nie masz potrzebnego kapitału. W tym momencie okazuje się, że Twój znajomy chętnie zainwestowałby w Twoją firmę, ale chce to zrobić legalnie, transparentnie i bezpiecznie. Jak tego dokonasz w JDG? W spółce jest to bardzo proste do zrobienia. Najzwyczajniej w świecie może zostać wspólnikiem spółki z o.o. i otrzymywać dywidendę z wypracowanego przez spółkę zysku lub może zakupić obligacje, które wypuści Twoja spółka.

Obligacje

Spółka z o.o. ma możliwość emitowania obligacji. Oznacza to, że Twój biznes mogą finansować osoby, które nie są wspólnikami spółki. Spółka emituje obligacje a inne osoby mogą te obligacje obejmować. Następnie odsetki od obligacji są wypłacane na zasadzie stałego oprocentowania lub na zasadzie udziału w zysku lub na jeszcze innych zasadach opisanych w odpowiednich dokumentach.

Niestety prowadząc JDG nie masz możliwości wyemitowania obligacji. Na rynku naprawdę jest dużo osób, które chętnie inwestują w firmy poprzez obligacje.

Pozyskanie inwestorów

Na koniec najważniejsza chyba sprawa. Działając poprzez spółkę z o.o. możesz pozyskać inwestorów lub sprzedać w całości swój biznes. Gdy Twój biznes dobrze się rozwija to w zamian za pewną ilość udziałów w spółce znajdą się inwestorzy, którzy chętnie zainwestują w Twój biznes. Z drugiej strony gdy już masz dobrze rozwinięty i dojrzały biznes może znaleźć się inwestor który zakupi od Ciebie cały biznes. Bardzo powszechne jest sprzedawanie udziałów w spółce. Pomyśl, że budujesz biznes przez 10,20 a może nawet 30 lat i w pewnym momencie chciałbys już przejść na zasłużoną emeryturę. Znalazł się inwestor, który chętnie by go przejął i Cię sowicie wynagrodził, ale Ty prowadzisz JDG.  W jaki sposób przekażesz komuś firmę, którą jesteś Ty? Tego nie da się prosto zrobić. Do tego jeżeli miałbyś jeszcze jakieś zobowiązania finansowe to już zupełnie nie do ogarnięcia.

Do nas cały czas zgłaszają się nowe osoby, które chcą zainwestować z nami swój kapitał. Jak mielibyśmy to zrobić działając w formie JDG?

Czy warto otwierać spółkę do 2-4 flipów rocznie lub na pierwszą inwestycję deweloperską? Czy to się będzie opłacać?

Jak to jest z tą spółką w przypadku inwestowania w nieruchomości? Często spotykam się z opinią, że robiąc 2,3,4 flipy rocznie nie warto otwierać spółki z o.o. i lepiej to robić na JDG. To samo dotyczy deweloperki. Gdy prowadzimy szkolenie deweloperskie to często otrzymujemy takie informacje, że spółki to super sprawa, ale czy jest sens otwierać ją na pierwszą, małą inwestycję deweloperską?

O naszych szkoleniach deweloperskich przeczytasz tutaj Szkolenia deweloperskie Rozsądnych Braci

Wiesz co zawsze odpowiadam? Żeby pominąć wszystkie aspekty jakie powyżej wymieniłem i wziąć pod uwagę tylko jeden. Bezpieczeństwo Twoje i Twojej rodziny! Nic więcej. Czy jakakolwiek działalność gospodarcza warta jest tego abyś wylądował razem z Twoją rodziną pod mostem? Pamiętaj, że otwierając jakikolwiek biznes ponosisz ryzyko. Zawsze taki biznes może się nie powieść. Zadbaj o to by to nie miało wpływu na życie Twoje i Twojej rodziny.

Nigdy nie otwieraj działalności gospodarczej w formie JDG!!

Dlatego biorąc pod uwagę wszystkie powyższe punkty nie zastanawiaj się za długo czy warto otwierać spółkę z o.o. czy nie warto. Spółka z o.o. jest tańsza w obsłudze niż JDG a do tego zapewnia bezpieczeństwo Tobie, Twojej rodzinie oraz innym Twoim biznesom, które prowadzisz a także Twoim klientom i dostawcom.  Najniższy wymagany kapitał spółki z ograniczoną odpowiedzialnością to obecnie jedynie 5 000 zł, więc tak naprawdę nie może to być barierą do otworzenia takiej firmy.

Pisząc powyższy artykuł liczę na to, że wiele osób zobaczy, że jednak spółki z o.o. mają dużo więcej zalet niż JDG.

Zastanawiasz się nad spółką z o.o.? Przeczytaj koniecznie: RB001: Forma prowadzenia działalności – ryzyka i możliwości

A Ty w jakiej formie prowadzisz swój biznes? Czy masz już jakąś spółkę z o.o.?

Zobacz także: Poprzedni wpis | Następny wpis
Michał

Michał

Z nieruchomościami jestem związany praktycznie od zawsze 🙂 Bardzo lubię tworzyć nowe firmy oraz zmieniać krajobraz naszego pięknego kraju poprzez nadawanie nowego życia starym, zniszczonym budynkom. Miałem to szczęście, że nie pracowałem nigdy na etacie, całe moje życie zawodowe "pracowałem na swoim". Aktualnie jestem udziałowcem kilku spółek, które zajmują się nieruchomościami.
Udostępnij, jeśli uważasz ten tekst za wartościowy:

Powiązane wpisy

komentarze 53Moja opinia

  • Cześć Michał,

    a powiedz co robisz w przypadku najmu nieruchomości?
    Kupując nieruchomości pod najem jako spółka traci się możliwość ze zwolnienia od podatku dochodowego od sprzedaży po 5 pełnych latach (gdybym przypadkiem chciał sprzedać).
    A jednak w przypadku najmu też są ryzyka przy które mogą pogrążyć całą rodzinę.
    Do tego na pierwsze-drugie mieszkanie kredyt hipoteczny na osobę fizyczną będzie znacznie tańszy niż firmowy.
    Kupujesz jakoś mieszkania na siebie, a ryzyko przenosisz na spółkę obsługującą czy może jeszcze jakiś inny model?

    Pozdrawiam,
    Marcin

    • Hej Marcinie,
      rzeczywiście kupując na spółkę nie uda się skorzystać z tego zwolnienia podatkowego, o którym piszesz. Nie jest to dla mnie powód do zmartwień bo jeżeli kupuję mieszkanie na wynajem to raczej się go już nie pozbywam ;).
      Co do kredytowania to oczywiście kupując mieszkanie jako osoba fizyczna masz możliwość skorzystania z tańszego kredytu, wzięcie go na dłuższy okres itd. Ale po pierwsze bierzesz wtedy zobowiązanie finansowe na siebie osobiście a po drugie Twoja zdolność jako osoby fizycznej w pewnym momencie się skończy i wtedy jest kłopot co dalej robić? Czy d inwestować w nieruchomości za gotówkę? Czy przestać rozbudowywać swój portfel nieruchomości? Przy spółce z każdą kolejną nieruchomością z której jest dodatni cashflow zdolność kredytowa wzrasta.
      Poza tym kredyt na spółkę nie jest wiele droższy niż kredyt dla osób fizycznych 😉 Ostatni kredyt jaki otrzymaliśmy na spółkę jest z marżą 2,5%. Aktualne marże dla osób fizycznych kształtują się na poziomie 1,6-2,0, więc nie jest to duża różnica 😉
      Wszystkimi naszymi nieruchomościami pod wynajem zajmuje się nasza firma działająca pod marką Zielony Żółwik. To ona buduje relacje z Najemcami. 🙂

  • „Drugi raz trzeba zapłacić podatek w momencie wypłaty dywidendy. Podatek w wysokości 18%.” – 19% 🙂

  • Super opisane, prosto i bez kręcenia 🙂
    Jedyny minus na początku to fakt prowadzenia pełnej księgowości. Często bywa to kłopotliwe, ale po pewnym czasie gdy już się człowiek przyzwyczai, to widać same plusy.

    JDG to dobre rozwiązanie, dla prawnika, lekarza itd.

    Co do usług księgowych – to też temat rzeka. Dobry księgowy, to także doradca, który sam Ci proponuje zmiany formy prowadzenia firmy i przedstawia wady i zalety danego rozwiązania.

    • Andrzeju, dzięki za komentarz,
      pełna księgowość rzeczywiście na początku może przerażać, tym bardziej jak nasłuchamy się o niej za dużo mitów 😉 Teraz nie wyobrażam już sobie prowadzenia firmy bez pełnej księgowości. Ale zanim do tego doszedłem to minęło bardzo dużo czasu 🙂
      Dobry księgowy jest zawsze na wagę złota. Jak już takiego znajdziemy warto się go trzymać 😉

    • Dzięki za trafną uwagę 🙂 W związku z tym okazuje się, że prowadzenie spółki jest jeszcze tańsze niż opisałem to w tym artykule 😉

  • W spółce z o.o. jest jeszcze magiczny art. 299 KSH, który stanowi o odpowiedzialności zarządu spółki z o.o. za długi, jeśli w terminie nie złożą wniosku o upadłość spółki. Jest to istotne, bo w małych spółkach wspólnicy najczęściej są jednocześnie członkami zarządu.

  • Witam,
    Michale, możesz wytłumaczyć dlaczego nie płaci się zusu i dlaczego łatwiej jest o kredyt bankowy?

    • Pawle,
      jeżeli w spółce z o.o. jest przynajmniej dwóch wspólników nie trzeba opłacać składki ZUS. Jeżeli założyłbyś spółkę z o.o. w której byłbyś jedynym wspólnikiem wtedy musiałbyś płacić taką samą składkę jak przy działalności gospodarczej.
      Banki lubią spółki kapitałowe głównie ze względu na to, że jest pełna księgowość. Wszystko w spółkach jest bardziej czytelne niż w JDG gdzie prowadzisz np. KPiR.

      • Dziękuję za odpowiedź.
        Ale co do drugiej części źle się wyraziłem, chodziło mi o to czy zakładając sp. z o.o. łatwiej jest o kredyt od razu na starcie, czy trzeba tą spółkę prowadzić np. rok czy dwa? Masz z tym jakieś doświadczenie?

        • Pawle, z bankami jest tak, że najchętniej chciałyby abyś miał firmę 10 lat, stabilne dochody i kredyt wziął najwyżej na 50% wartości inwestycji 😉
          A poważnie rzecz biorąc to najchętniej finansują firmy, które działają już powyżej 12 miesięcy a najlepiej powyżej 24. Ale braliśmy już kredyty na spółki, które miały krótszy okres działalności a nawet takie, które zakładaliśmy pod konkretny projekt. Czyli tak naprawdę nie ma za dużych ograniczeń jeżeli chodzi o długość prowadzenia firmy. 🙂

  • Mam pytanie dotyczące wysokości wkładu.
    Czy jeśli ustalimy minimalny 5000 to potem ma to jakieś znaczenie dla dalszej działalności?
    Sam nie wiem gdzie może mieć znaczenie, jedyne co mi przychodzi do głowy to że np. bank może udzielić pożyczki tylko do tych 5000 bo za tyle odpowiadamy. Czy może się mylę?
    Bo wkład wiąże się również z opłatą przy zakładaniu, więc jeśli nie ma to żadnego znaczenia to po co przepłacać.

    • Jasiek, kapitał zakładowy nie ma znaczenia przy inwestowaniu w nieruchomości (być może w innych branżach ma znaczenie). Dla banku to nie ma żadnego znaczenia. Ważniejsze jest to jakim wkładem własnym dysponujesz i czy Ty i firma jesteście wiarygodni dla banku. Często zakładamy spółki z minimalnym kapitałem czyli właśnie 5 000 zł i jak do tej pory nigdy nie mieliśmy z tym jakiegoś kłopotu.

  • Mam wrażenie, że artykuł kompletnie pomija odpowiedzialność zarządu spółki.
    Byłbym zobowiązany, za rozwinięcie tematu zabezpieczenia majątku członków zarządu oraz prezesa spółki.

  • Witaj Michał,

    Bardzo interesujący post. Dziękujemy !

    Chciałem zadać kilka pytań:

    1.Czy swoje własne nieruchomości również wynajmujesz przez spółkę z ograniczoną odpowiedzialnością ?

    2. Czy uważasz, że sp z o.o to również najlepsze rozwiązanie do wynajmu swoich nieruchomości jeśli należą do jednej osoby ?

    3. Czy wasza spółka zajmująca się zarządzaniem najmem (Zielony Żółwik) jest równocześnie właścicielem należących do Ciebie nieruchomości (tych których jesteś właścicielem) czy tylko nimi zarządza, a należą one do innej spółki ?

    Bardzo dziękuję za odpowiedź i serdecznie pozdrawiam, Olek

    • Hej Olku, cieszę się, że ten wpis jest pomocny.

      Wszystkie mieszkania jakie posiadam wynajmuję przez Zielonego Żołwika z bardzo prostego powodu – mojego lenistwa 😉 Jedyne co robie w moich mieszkaniach to opłacam podatek od nieruchomości i spłacam kredyty 😉

      Nie do końca rozumiem drugie pytanie. Mógłbyś je bardziej uściślić?

      Jeżeli zaś chodzi o pytanie 3 to spółka, która działa operacyjnie i wynajmuje mieszkania nie posiada swoich nieruchomości na wynajem. Są to dwie różne działalności i dlatego staramy się ich nie łączyć w ramach jednego podmiotu.

      Nasze nieruchomości są w większości własnością spółek kapitałowych, których jesteśmy udziałowcami. Spółki te, poza posiadaniem nieruchomości nie zajmują się inną działalnością gospodarczą.

      Mam nadzieję, że udało mi się w pełni odpowiedzieć na Twoje wątpliwości. 🙂

      Pozdrawiam

  • Bardzo fajny artykuł, dzięki!

    Czy możesz wskazać jakieś publikacje, albo może odpowiedzieć sam – czy sp z o.o. To dobry wehikuł do flipów? Czy zyski nie zostają zjadane przez VAT, naliczany przy sprzedaży nieruchomosci?

  • Przyłączam się do powyższego komentarza ;-). I mam jeszcze pytanie, czy mając własny kapitał (prywatny i pożyczony od inwestorów-najblizszej rodziny, więc pożyczony bez podatku) mogę kupować mieszkanie/mieszkania i jakoś wprowadzić je do spółki czy muszę jednak wprowadzić do niej najpierw ten kapitał i dopiero wtedy kupować już jako spółka (mieszkania na flipy). Pozdrawiam 🙂

    • Julito,
      wydaje mi się, że najprostszą i najbardziej czytelną sytuacją byłaby taka gdybyś zasiliła spółkę kapitałem (poprzez pożyczkę lub dopłaty) i dopiero wtedy zakupiła mieszkanie na flipa. Jeżeli będziesz robiła pożyczkę osobiście będąc jednocześnie w zarządzie spółki pamiętaj koniecznie o art. 210 KSH. Powodzenia!

  • Witam, Fajny artykuł! 1. Czy nie jest tak, że pomimo iż spółka z .o.o. ma kapitał początkowy 5 tys, to w razie „katastrofy finansowej” odpowiada również zebranym w czasie działalności majątkiem nieruchomym? Czyli jak Kowalski pozwie spółkę, która wybudowała mu dom, i wygra (powiedzmy na 1 mln zł), to pomimo iż spółka ma kapitał 5 tys a dodatkowo 20 mieszkań na wynajem, to sąd może dobrać się do tych nieruchomości? 2. Nieopłacanie ZUSu wydaje się fajne (przy min 2 wspólnikach), ale ludzie zastanawiają się, czy jak im coś się stanie (problemy ze zdrowiem), a nigdzie nie są zatrudnieni i nie opłacają ZUS’u, to jak to będzie się miało do darmowej opieki medycznej na NFZ? Czy będąc wspólnikiem lepiej opłacać sobie składkę zdrowotną i mieć pewność, że po przyjeździe karetki nie dostanie się kilka tysięcy PLN rachunku; no i czy można sobie nie pracować nigdzie, nie płacić pełnej składki ZUS a jednak ubezpieczyć się płacąc jedynie składkę zdrowotną co miesiąc?

    • Hej Bartku,
      oczywiście masz rację, że gdyby coś się zdarzyło to spółka odpowiada całym swoim majątkiem. Dlatego nigdy, ale to nigdy nie należy łączyć w jednej spółce ryzykownych działalności jaką jest np. deweloperka ze spółką, która ma budować nasz majątek np. poprzez mieszkania na wynajem. Spółki są o tyle fajne, że do każdej działalności możesz otworzyć kolejną spółkę 🙂 My dokładnie tak robimy. Czyli jeżeli mamy spółkę, która wynajmuje nieruchomości to nie robi żadnych innych działań operacyjnych, które mogłyby ją narazić na jakiekolwiek roszczenia ze strony klientów. Jeżeli zaś chodzi o ubezpieczenie zdrowotne to tak jak napisałeś możesz dobrowolnie sam ją opłacać. Koszt takiego ubezpieczenia to aktualnie dwieście złotych z hakiem. Drugą możliwością jest to, że spółka zatrudni Cię na umowę o pracę na jakąś małą część etatu. Kolejną możliwością jest aby np. żona (jeżeli jest ubezpieczona) podpięła Cię pod swoje ubezpieczenie 🙂 Tak, więc możliwości jest bardzo dużo.

  • Witam,

    Rozumiem, że macie Panowie spółkę z o.o. i jesteście w zarządzie a jeden z was jest prezesem tej spółki. Nie ma obowiązku opłaty ZUS w takiej formie. Czy osoba będąca prezesem pobiera miesięczne wynagordzenie? Jeżeli tak to na jakiej podstawie? Prezes z powołania, kontrakt managerski? Takie wynagrodzenie jest opodatkowane PIT lecz kontrakt managerski albo umowa między prezesem i spółką nie jest już klasyfikowana pod opłaty ZUS?

    • Bartku,
      mamy różne spółki. W jednych jesteśmy w zarządzie w innych nie. Czasami jako zarząd pobieramy wynagrodzenie. Wynagrodzenie takie pobieramy z tytułu powołania za stanowisko. I takie wynagrodzenie jest wolne od ZUS’u 🙂

  • Witam !
    Na początek dziekuje za ciekawe informacje na blogu, sa bardzo „konkretne”, przyklady , kalkulacje i gotowe rozwiązania.
    Kilka slow wstępu. Obecnie posiadam kilkanascie wynajętych meszkań i prowadze to dzialalnosc w formie JDG.
    Mam zamiar powolac spolke z o.o. do zarzadzania tymi nie ruchomosciami, bo bedzie ich przyrastać kilka rocznie, a to juz budzi moj niepokoj jezeli chodzi a zabezpiecznie majatku i rodziny .
    Pytania i prośba o rade:
    1. Czy przeksztalcac obecna JDG w spolke z o.o. , jakie sa korzysci/ryzyka ( poza podatkowymi to sobie skalkuluje) , jezeli dzialalność to tylko posiadanie mieszkań i wynajem do wlasnej sp z oo, ktora nastepnie bedzie zarzadzać wynajmem, a pozbywam sie jak zrozumialem prawa do ulgi w razie sprzedazy po 5 latach? czy jest sens zmiany?
    2. Jak dobrze napisać umowę, na co zwrocic uwage pomiedzy JDG/sp zoo posiadajaca mieszkania a sp zoo zarzadzajacą? Na co zwroić uwagę , aby przeniesc calą odpowiedzialnośc na ta społke zarządzającą i zabezpieczyć swoje mieszkania?
    3 Jak wyglada sprawa OC , czy jest konecznosc wykupu, a moze jest to wręcz wskazane?
    Jeżeli otrzymałbym komentarz byłbym wdzięczny:)!
    Pozdrawiam!
    Jurek

    • Jurku, dzięki za opinię 🙂

      Co do Twojego pytania to nigdy nie przekształcaliśmy żadnej spółki i nie chciałbym się wypowiadać w tym temacie. Musisz pamiętać o tym, że jezeli robisz jakiekolwiek transakcje pomiędzy sobą a swoją spółką to wszystkie one muszą być w cenach rynkowych. Dodatkowo pamiętaj również, że jeżeli będziesz przeprowadzał jakąkolwiek transakcję pomiędzy sobą a spółką w której jesteś w zarządzie to musi zostać powołany pełnomocnik spółki i on powinien występować w jej imieniu przy zawieraniu umowy z Tobą. Jeżeli tego nie dopilnujesz to taka transakcja jest z mocy prawa nieważna.

  • Witam serdecznie!
    Na początku chciałbym zaznaczyć, że nie znalazłem póki co bardziej rzetelnego bloga o inwestowaniu w nieruchomości. Mam z tym biznesem tylko jeden problem, a mianowicie:
    co z VAT-em podczas inwestowania w nieruchomości?

    Załóżmy sytuację, że kupujesz mieszkanie po okazyjnej cenie 200 tys. zł od osoby prywatnej czyli raczej bez VAT-u (tak chyba najczęściej kupujesz mieszkania). Remontujesz je za 40 tys., po czym sprzedajesz za 280 tys. zł. W tym wypadku obrót 280 tys. zł jest kwotą brutto, czyli rozumiem, że w tym jest podatek 23%? Jeśli tak to by oznaczało to, że nie dość że nic nie zarabiasz to jeszcze tracisz bo kwota 280 tys. zł brutto wynosiłaby 227,64zł netto, co sprawiałoby, że inwestycja byłaby bez sensu.

    Jestem pewien, że czegoś po prostu nie do końca rozumiem bo nie mam jeszcze wiedzy. Bardzo proszę o wytłumaczenie, jak to działa w przypadku powiedzmy mikroprzedsiębiorców (o ile ma to jakiekolwiek znaczenie)?

    Pozdrawiam ciepło!
    Andrzej

    • Andrzej,
      jeżeli kupisz mieszkanie z rynku wtórnego to kupujesz z VAT zw, nie możesz tego VATu odliczać od materiałów, ani także nie doliczasz do ceny sprzedaży w tym konkretnym przypadku.

      Jednak może jednak dojść do sytuacji w której zapłacisz podatek VAT, ale w ustawie jest dokładnie zapis o nakładach pow. 30% na ulepszenie inwestycji (tutaj uwaga „zwykły remont” nie jest ulepszeniem). Zwykle ta sytuacja ma miejsce w przypadku jakiś adaptacji itp.

      • Witam,
        Nie do końca pojmuje rozliczanie Vat w powyzszym przykładzie. Czo oby na pewno jest poprawny? Kupując od osoby prywatnej mieszkanie 200 tys zł cena brutto=netto czyli Vat 0%

        Kupujac materiały + remont dostaje faktury 23%Vat 40 tys brutto/ 32.520,33 netto

        Sprzedaję mieszkanie 280 tys z fakturą 0% ?
        Płacę 15 % Cit od przychodu 280-240 tys?

        Mógłby się ktoś w temacie ustosunkować’ Dziękuję.

        • Wydatki:
          – kupno 200 tyś
          – remont 40 tyś

          Dochód:
          – 280 tyś

          Zyski: 280 – 200 – 40 = 40 tyś

          40 tyś * 0.15 cit = 6 tyś podatku

          Przypadek jak kupujesz od osoby prywatnej. Nie ma tutaj faktury VAT 0% tylko zwolniony (zw). To dwie różne rzeczy 🙂

        • Jest dokładnie tak jak opisał to poniżej Marcin. Stosujemy tutaj stawkę zw. Czyli vat nas nie interesuje. Ani go nie odliczamy, ani go nie naliczamy.

  • Michał
    Świetny artykuł, już rozwiał wiele moich wątpliwości poza jedną:
    swoje mieszkania kupuje posiłkując się kredytem hipotecznym (LTV 80%).
    Jak założę spółkę z o.o. to nie bardzo wiem jak powinienem kupić mieszkanie – jako spółka ( ale wtedy nie mogę wziąć kredytu hipotecznego) czy jako osoba fizyczna i wprowadzić je do spółki z o.o.? Jak to będzie wyglądało pod kątem pod podatkowym przy sprzedaży mieszkania wprowadzonego do spółki ?

    Z góry dzięki

    • Wydaje mi się, że lepiej kupic od razu na spółkę, później sprzedac z kredytem na zasadzie cesji, ale niech bardziej wtajemniczeni się wypowiedza.

      • Hej,
        nie wiem czy uda Ci się zrobić cesję kredytu z osoby fizycznej na spółkę z o.o. gdyż są to różne podmioty i różne produkty bankowe. Myślę, że jest to niemożliwe.

        Jeżeli chcesz inwestować w nieruchomości tak jak my, czyli poprzez spółki to powinieneś kupić mieszkanie od razu do spółki. Oczywiście najlepiej posiłkując się kredytem.

        Kredyt na spółkę z o.o. możesz otrzymać z marżą na poziomie 2,5-3 p.proc. więc jest porównywalny w kredytem hipotecznym. Gorzej z okresem na jaki możesz uzyskać taki kredyt. Najczęściej banki udzielają ich na maksymalny okres 10-15 lat. Czasami na 20. W takim przypadku rata kredytu będzie wyższa niż jakbyś zaciągnął kredyt na siebie osobiście i to jest minus. Ale jest też plus takiego rozwiązania. Jeżeli kredyt weźmiesz na 15 lat to dość szybko jest spłacany kapitał czyli z każdym rokiem dość mocno zmniejsza Ci się zadłużenie. Co oczywiście nie ma miejsca w kredytach hipotecznych, które zaciągane są na 30 lat. Tam głównie są spłacane odsetki przez pierwsze lata obsługi kredytu.

        • Michale w przypadku gdy zakładam sp. Z O.O. i mamy razem ze wspólnikiem 300 tys. zł , czy lepiej te pieniądze od razu wpłacić na kapitał zakładowy, czy lepiej cześć z tych pieniędzy zostawić na prywatnych kontach i posiłkować się kredytem.

          Chcielibyśmy na początek kupić upatrzone mieszkanie za 140 tys zł + remont około 30 tys.

          Mamy też na oku dom jednorodzinny dwupiętrowy z którego można by wydzielić 2 mieszkania na oddzielnych księgach oraz dostawić bliźniaka(działka spełnia warunki) z czego zrobiłoby się 5 mieszkań 56 m, ale tutaj kwota inwestycji oscylowała by w granicach 500 tys. zł. Czy w takim przypadku część domu sprzedaję na VAT zw. (jako zakup od osoby prywatnej), a część jako inwestycja developerska już z podatkiem VAT?

          • Mateuszu,
            Jeżeli nie potrzebujesz kasy w spółce to jej nie wkładaj 😉 Zamiast podwyższać kapitał zakładowy spółki zastanów się czy nie lepiej dokonać dopłat do kapitału zapasowego.

            Czy to mieszkanie planujesz wynajmować czy sprzedać? Jeżeli wynajmować to zdecydowanie lepiej skredytować zakup. Jeżeli na flipa to musisz to przekalkulować czy warto czekać na finansowanie banku, policzyć koszty itp. Wszystko zależy od danej sytuacji.

            Jeżeli zaś chodzi o podatki to najlepiej gdybyś tą kwestię rozstrzygnął ze swoim księgowym 🙂 Każda sytuacja jest inna a w takich sprawach najlepiej polegać na zawodowcach, którzy się w tym specjalizują.

        • Michale chciałem kupić na flipa. Skoro z kredytem to nie wiem jaki wklad musi miec nowa spółka aby dostać finansowanie przy kwotach rzędu 140+30 remont. Oczywiście chyba dobrze myślę, ze splata kredytu musi być z wkładu zakładowego czyli trzeba sobie zostawić rezerwę pieniędzy zanim mieszkanie sie sprzeda na poczet rat. Ogolnie pelna księgowość czyli wszystkie zakupy, zobowiazania musza isc z konta firmy.

          • Mateuszu, jeżeli myślisz o zakupie na flipa to wydaje mi się, że musiałbyś przemyśleć czy to Ci się opłaca. We flipach oprócz kosztów jakie ponosisz bardzo ważny jest również czas. A jak powszechnie wiadomo kredytu na spółkę nie dostaje się z dnia na dzień. Poza tym jedynym kredytem jaki brałbym pod uwagę przy flipach to kredyt obrotowy bez zabezpieczenia na danej nieruchomości. Tak, abyś po sprzedaży konkretnego mieszkania nie musiał spłacać kredytu, bo wtedy przy kolejnym zakupie znowu musiałbyś występować o nowy kredyt.

        • Dzięki za odpowiedź.
          Właśnie jestem w trakcie kupna mieszkania na kredyt hipoteczny i analizując wiele przypadków z „exelem w ręku” najkorzystniej wychodzi w moim przypadku wziąć kredyt na 120 miesięcy – najmniejszy koszt odsetek vs rata na rozsądnym poziomie.

          Zastanawiam się nad spółką ale nie wydaje mi się abym dostał kredyt dla nowej spółki – są banki które w sposób przychylniejszy patrzą na taka spółkę?

          Pozdrawiam
          Łukasz

          • Łukaszu, aby otrzymać kredyt na spółkę to musisz pokazać w banku, że spółka po spłacie raty kredytowej i poniesieniu wszystkich kosztów obsługi spółki (m.in. księgowość, wynajem biura, ew.wynagrodzenie zarządu i inne stałe koszty) będzie zarabiała na danym mieszkaniu. Nie wiem czy Ci się to uda przy zakupie tylko jednego mieszkania. Robiliśmy taki model, że braliśmy kredyt na nową spółkę, ale wtedy kupowaliśmy od razu kilka mieszkań.
            Pozdrawiam

  • Dzięki Marcin, rozumiem, że kupujac od osoby prywatnej nie dostane faktury to oczywiste. Do kosztów uzyskania przychodu można doliczyć PCC oraz koszty notarialne?

    Czyli sprzedając mieszkanie będąc watowcem, sprzedaje je fakturą 0% przy spełnieniu warunku, że remont nie przekroczył 30% wartosci mieszkania? Dobrze to rozumuje. Oczywiście doradze sie ksiegowej, chcialem jednak miec informacje z kilku źródeł:)

    Z góry dzięki i pozdrawiam.

    • Dokładnie tak Marcinie, wszystkie koszty jakie poniesiesz związane z zakupem nieruchomości wchodzą w koszty. A sprzedając wystawiasz kupującym fakturę na której nie ma vat’u, ale nie ze stawką 0% tylko zw. czyli zwolniony. Dokładnie tak jak wcześniej to opisał Marcin.

  • Wydaje mi się, że lepiej kupic od razu na spółkę, później sprzedac z kredytem na zasadzie cesji, ale niech bardziej wtajemniczeni się wypowiedza.

  • Dzięki Michał za cenne rady. Widzę, ze dobrą opcja jest dopłata do kapitału zapasowego tak jak pisałeś lub pozyczenie spółce pieniedzy prywatnych. Take działanie musi byc zapisane w umowie spółki, ale pozwala dofinansować spółkę, a jednocześnie nie zamraża kapitału w sensie kapitału zakładowego. Musze sobie kupić jakąś książkę o Sp. Z O.O. i sie doksztalcic. Polecacie cos konkretnego na początek?

    • Nie znalazłem dotychczas żadnej godnej uwagi pozycji o spółkach z o.o., które byłyby pomocne przy prowadzeniu działalności. Chętnie sam bym przeczytał taką książkę. Jak coś znajdziesz koniecznie daj znać!

  • Z tego co się orientuje to prezes odpowiada całym swoim majątkiem . Jeżeli dłużnicy się nie zaspokoją ze sp. z o.o., to w dalszej kolejności sprzedawany jest majątek prezesa. Proszę mnie poprawić jeżeli się mylę. W takim wiec przypadku ta forma prowadzenia firmy nie chroni posiadanych dóbr. Pozdrawiam

    • Hej Łukaszu,
      Zarząd oczywiście odpowiada za zobowiązania spółki (nie tylko prezes 😉 ), ale ma możliwość uchronienia się od tej odpowiedzialności jeżeli w odpowiednim momencie zgłosi wniosek o upadłość.

Moja opinia

Twój e-mail nie zostanie opublikowany.