Zostanie deweloperem jest dla wielu inwestorów na rynku nieruchomości naturalnym celem i często jest traktowane jako ukoronowanie całej kariery inwestora. Pytanie czy można zostać deweloperem bez wcześniejszego doświadczenia z inwestycjami na rynku nieruchomości i czy to się w ogóle opłaca?

Aby zostać deweloperem nie musisz posiadać żadnej licencji, specjalnego pozwolenia czy też innych niezwykłych dokumentów. Nie potrzebujesz także wykształcenia deweloperskiego. O ile wiem aktualnie nie ma zresztą żadnej szkoły dającej tytuł np. magistra dewelopera. Więc jeśli chodzi o sprawy formalne miejmy pełną jasność – każdy może zostać deweloperem.

Co to znaczy być deweloperem?

Zwyczajowo mówiąc o deweloperze mamy na myśli takiego uczestnika rynku nieruchomości, którego celem jest zainwestowanie w nieruchomość i sprzedanie jej na rynku pierwotnym. Najczęściej kojarzymy deweloperów z budową mieszkań, natomiast działalność ta może polegać także na budowie budynków usługowych (galerie handlowe, hotele, itd.).

W 2011 roku weszła w życie ustawa formalnie definiująca działalność deweloperską. Ograniczyła ją jedynie do obrotu lokalami mieszkalnymi i domami jednorodzinnymi sprzedawanymi osobom fizycznym przez przedsiębiorców. 

 

Formalnie, z prawnego punktu widzenia, nie prowadzisz działalności deweloperskiej budując i sprzedając cokolwiek, w tym również lokale mieszkalne lub domy jednorodzinne, jeśli kupującym będzie np. firma. Nie obowiązują Cię w takim przypadku obowiązki wynikające z ustawy, na którą się wyżej powołałem.

Proponuję jednak zostawić na razie na boku sprawy formalne związane z ustawą deweloperską, tj. rachunki powiernicze, prospekty informacyjne, umowę deweloperską, i wiele innych spraw. Jeśli jesteś nimi mocno zainteresowany odsyłam Cię do kolejnych wpisów, gdzie poruszymy te tematy bardziej szczegółowo.

Jak rozpocząć działalność deweloperską?

Cóż, przede wszystkim warto posiąść wiedzę o tym jak zarabiać na procesie deweloperskim i w jaki sposób zaprojektować formalnie tą działalność. Na początek skup się na rzeczach najistotniejszych, o których piszę poniżej. Wszystkie te kwestie omawiamy szerzej podczas warsztatów deweloperskich.

Po pierwsze, biorąc pod uwagę ryzyka tej działalności musisz mieć świadomość, że najbardziej odpowiednią formą prowadzenia takiej działalności jest spółka kapitałowa (spółka z ograniczoną odpowiedzialnością, spółka akcyjna) bądź spółka osobowa w formie spółki komandytowej. Oczywiście najlepiej, aby komplementariuszem w takiej spółce była także spółka kapitałowa.

Działalność gospodarcza potwierdzona wpisem do CEIDG jako podstawa do prowadzenia działalności deweloperskiej jest niedopuszczalna! To najważniejsza rzecz jaką warto sobie wbić do głowy zanim w ogóle zaczniesz myśleć o inwestowaniu w tej branży.

Chcesz dowiedzieć się więcej o spółkach? Koniecznie przeczytaj wpis Piotra Inwestowanie jak gra komputerowa – używaj save’ów!

Po drugie, trzeba zadbać o zapewnienie finansowania dla planowanych inwestycji. Z uwagi na niewielką atrakcyjność inwestycji realizowanych ze środków własnych (o czym piszę dalej) konieczne jest uzyskanie zewnętrznego finansowania.

Oczywiście trudno będzie (ale nie jest to niemożliwe) nowo założonej spółce uzyskać kredyt deweloperski. Chodzi tu o taki kredyt, w którym otrzymujesz środki finansowe w ratach odpowiadających zaawansowaniu inwestycji oraz w którym w czasie trwania inwestycji wymagalne są jedynie odsetki od kwoty zadłużenia, a kwota kapitału spłacana jest z wpłat klientów.

Specjalnie dla Ciebie poniżej daję przykłady rat dla wybranych kwot. Są to raty odsetkowe, które spłacasz miesięcznie i które nie powodują zmniejszania się kapitału. Podaję je też w ujęciu rocznym, abyś mógł łatwiej odnieść je do kosztów całej inwestycji deweloperskiej. Zobacz jak tanio można pozyskać pieniądze na inwestycję!

Kwota w inwestycji: 1.000.000 zł
Miesięczna rata odsetkowa: 5.417 zł
Roczna rata odsetkowa: 65.000 zł
Kwota w inwestycji: 2.000.000 zł
Miesięczna rata odsetkowa: 10.833 zł
Roczna rata odsetkowa: 130.000 zł
Kwota w inwestycji: 5.000.000 zł
Miesięczna rata odsetkowa: 27.083 zł
Roczna rata odsetkowa: 325.000 zł
Kwota w inwestycji: 15.000.000 zł
Miesięczna rata odsetkowa: 81.250 zł
Roczna rata odsetkowa: 975.000 zł

Powyższe wartości pokazuję dla przyjętej przeze mnie stopy procentowej w wysokości 6,50%.

Rozwiązaniem może być wykorzystanie spółki działającej w innej branży i przynoszącej dochody, która ma dobrą historię finansową i zaprząc ją do inwestycji deweloperskich.

Kolejnym sposobem jest wyemitowanie obligacji celowych związanych z realizacją danej inwestycji i spłata ich ze środków uzyskanych od nowonabywców.

Są jeszcze inne sposoby – każdy może wybrać taki jest będzie dla niego najbardziej odpowiedni, ale warto na początku zastanowić się jak będziemy finansować działalność swojej firmy.

Nie zapominaj o tym, że doświadczona kadra zarządzająca jest także atutem dla banku, który brany jest pod uwagę przy ocenie szans na powodzenie projektu.

I tu przechodzimy płynnie do kolejnego punktu, czyli:

Po trzecie, zgromadź odpowiedni know-how. Nie będziesz osiągał spodziewanych zysków, jeśli będziesz uczył się na własnych błędach. Dodatkowo jeśli będziesz je popełniał to niskie marże oraz duża konkurencja na rynku dokończy dzieła zniszczenia Twojej firmy.

Zainwestuj w wiedzę, spotykaj się z ludźmi już działającymi w tej branży. Pytaj i poddawaj ocenie zaufanych inwestorów swoje pomysły na projekty deweloperskie.

Wiedza uzyskana w ten sposób będzie dla Ciebie bezcenna.

A błędy w tej branży potrafią kosztować naprawdę dużo…

Jeśli masz doświadczenie z inwestycjami na rynku nieruchomości – np. we flipach, wynajmie mieszkań itp. będzie to dużym atutem. Łatwiej Ci będzie oszacować koszty budowy, prowadzić współpracę z ekipą wykonawczą oraz przeprowadzić skuteczną sprzedaż inwestycji.

Jak zarabiać na inwestycji deweloperskiej?

Aktualnie marże na rynku deweloperskim wahają się od kilkunastu do 30-35%. W niektórych, pojedynczych inwestycjach można uzyskać lepsze wyniki – są to jednak wyjątki. Na szczęście obecnie mamy także wyjątkowo niskie stopy procentowe, które sprawiają, że przy skorzystaniu z zewnętrznego finansowania uzyskujemy bardzo atrakcyjne stopy zwrotu z zainwestowanego kapitału.

Czy np. inwestując 500.000 złotych w zakup działki i pozwolenie na budowę możemy osiągnąć przy wykorzystaniu zewnętrznego finansowania w kwocie 2.000.000 złotych zysk rzędu 700.000-900.000 tysięcy złotych. W perspektywie około 2,5-rocznej oznacza to 170-procentowy zysk z inwestycji, czyli około 70-procentowy zysk w stosunku rocznym z zainwestowanego kapitału.

Podane wyżej kwoty możesz zastąpić takimi, które są bardziej adekwatne do Twoich możliwości oraz realiów lokalnego rynku. Zasada pozostaje jednak taka sama.

Poziom kilkudziesięciu procent rocznej stopy zwrotu z inwestycji to już całkiem przyzwoity poziom rentowności inwestycji kapitału. Oczywiście, aby spełnić założenia o takiej stopie zwrotu trzeba umieć spiąć z sukcesem cały projekt deweloperski w zakładanym czasie i z założoną marżą. Musisz więc nie tylko wybudować mieszkania, ale musisz także sprzedać swój produkt sprawnie i w dobrej cenie.

Osoba, która inwestuje kapitał powinna mieć świadomość, że istnieją ryzyka, które związane są z inwestycją deweloperską. Można tutaj zarobić duże kwoty, ale w przypadku złego zarządzania bądź splotu nieszczęśliwych okoliczności, można cały kapitał po prostu stracić. To już jednak temat na kolejny wpis.

Zainteresował Cię ten temat?
Przygotowujemy cały kurs

„Jak zostać deweloperem?”

Znajdą się w nim kompletne informacje nt. tego jak sprawnie: przygotować, prowadzić i zakończyć inwestycje deweloperskie z zyskiem. Jeśli chcesz być pierwszą osobą, która dowie się o jego dostępności – zapisz swój adres e-mail na listę osób zainteresowanych (formularz poniżej).

Robert

Robert

Kilkanaście lat temu zacząłem przygodę z inwestycjami deweloperskimi a od 2011 roku zacząłem inwestować w nieruchomości generujące dochody pasywne. Działam głównie w Trójmieście i okolicach - skąd pochodzę. W inwestowaniu w nieruchomości cenię wolność wyborów i niezależność uzyskaną z dochodów pasywnych.

Powiązane wpisy

komentarzy 9Moja opinia

  • Podczas wpisywania się na listę wyskakuje błąd. Czy kurs będzie obejmował takie zagadnienia jak: Kupno materiałów czyli jak znaleźć dostawce oraz poszukiwania wykonawców. Skąd ich wziąć jak sformułować umowę. Szacowanie kosztów przedsięwzięcia Chciałbym wejść w ta branże lecz nie mam zupełnie wiedzy na ten temat.

    • Macieju, lista tematów jest na razie otwarta. Te, o których napisałeś należą do grupy takich, które chcielibyśmy koniecznie rozpracować w naszym kursie. 😉

    • Jeśli już chcesz koniecznie zacząć od przekonywania władz, to z mojego doświadczenia wynika, że lokalni włodarze dzielą się na dwie grupy:

      – pierwsza to tacy ludzie, korzy chcą pracować i zrobić coś pożytecznego dla swojego regionu. Wystarczy działać w ramach uchwalonych planów zagospodarowania, dopinać inwestycje do końca, przyciągać nowych mieszkańców do gminy, aby być postrzeganym jako pożyteczna firma. W takim przypadku łatwiej może być rozwiązywać potencjalne problemy związane z realizowaną inwestycją, gdzie potrzebna jest np. szybka reakcja danej gminy.

      – druga grupa to tacy, którzy mówią: „każda nowa osoba w gminie to nowy kłopot”. Sam rozumiesz, że trudno tu współdziałać, bo tacy ludzie cenią raczej trwanie niż jakiekolwiek działanie.

      Co do samego przekonywania, to my nie zaczynamy od przekonywania „władz” tylko działamy w odpowiedzi na zapotrzebowanie rynku i szukamy takich gruntów, gdzie można wybudować od razu to co planujemy – czyli nie kupujemy pod inwestycje ziemi rolnych.

  • Hej, problem z zapisywaniem się był raczej chwilowy. Teraz po sprawdzeniu wszystko zadziałało jak należy.

    Jeśli macie jakieś tematy, które są szczególnie ważne – dajcie znać. Nie zamknęliśmy na razie ich zestawu, wiec każda sugestia będzie miłe widziana.

  • Uwaga: nie na temat.
    RB – Jak wchodzę na każdy z Waszych postów wyskakują mi kolejno dwa okienka, które muszę zatwierdzić aby przeczytać posta. Jedno to „403” a drugie to „URLBlocked”.
    Zauważyłem, ze wtedy nie wyświetla się równanie z „Udowodnij, że nie jesteś robotem. Naprawdę mamy już dość spamu.”.

  • Witajcie czy szkolenie bedzie obejmowac
    Jak wyplacic kilkusettysieczny zysk ze spolki zoo bez podwojnego podatku?
    Jak organizowac I kontrolowac I rozliczac wykonawcow?
    Jakich stanowisk /pracownikow potrzebujemy w firmie ?
    Rachunki powiernicze koszty tych rachunków

    • Danielu, chcemy aby szkolenie obejmowało całościowo wszystkie aspekty związane z działalnością deweloperską. Zakres wiedzy i umiejętności jakie chcemy przekazać ma umożliwić absolwentom przeprowadzenie własnej inwestycji deweloperskiej.

      Patrząc na całokształt tej działalności jako takiej uważam, że podatki nie są problemem. Ważne są oczywiście kwestie wycofywania nakładów na inwestycje, lecz także to, aby patrzeć perspektywicznie na rozwój firmy.

      Współpraca z wykonawcami, zbudowanie zespołu odpowiedzialnych współpracowników, jak również zarządzanie kosztami, jest kluczowe dla osiągnięcia dobrych wyników. Będziemy o tym mówić na szkoleniu.

      Dokładny zakres szkolenia opublikujemy na blogu wraz z informacją o terminie zapisów.

Moja opinia

Twój e-mail nie zostanie opublikowany.

Udowodnij, że nie jesteś robotem. Naprawdę mamy już dość spamu.