Jeżeli grałeś kiedykolwiek w gry komputerowe, to pamiętasz tę frustrację, która pojawiała się przy nieoczekiwanym wyświetleniu komunikatu „Game over”. Dobrym przyzwyczajeniem jest to, aby zapisywać stan gry przed bardziej wymagającymi zadaniami. Pozwala to na ponowne rozpoczęcie rozgrywki od punktu, który uznaliśmy za bezpieczny. Przy inwestowaniu w nieruchomości rób podobnie!

Jednoosobowa działalność gospodarcza – powinni tego zabronić!

Oczywiście przesadzam. Jednoosobowa działalność gospodarcza jest pomocna… Przy prowadzeniu małych przedsięwzięć, które generują niskie ryzyka.

W tym miejscu, zupełnie na marginesie, chciałbym jednak zwrócić Twoją uwagę na to, że niektóre zagrożenia są trudne do zidentyfikowania w momencie zakładania firmy. Przykładem niech będzie np. fakt, że Ministerstwo Finansów potrafi zmienić interpretację podatkową w ten sposób, że czynność opodatkowana do tej pory  5% stawką VAT, jest od danej chwili uznawane za stawkę nieprawidłową, bo powinno być 8%. W związku z tym, że zmieniła się jedynie interpretacja, a nie przepis – powstaje zaległość, która może być ścigana nawet za kilka lat wstecz. Czasem są to poważne kwoty.  (McDonald’s, KFC i Subway mają problem. Skarbówka może chcieć od nich milionów złotych)

Ja przez osiem lat inwestowałem w nieruchomości w formie jednoosobowej działalności gospodarczej. Gdy teraz o tym myślę to nie chce mi się wierzyć, że byłem na tyle niemądry głupi, by przez tyle czasu korzystać z tak ryzykowanego rozwiązania.

Przez cały ten okres zobowiązania, które zaciągałem – również te związane z firmą – to były MOJE OSOBISTE zobowiązania. Prowadząc biznes ryzykowałem więc nie tylko te środki, które w niego zainwestowałem, ale także CAŁY majątek, który posiadałem wcześniej, przed jego założeniem – prywatne mieszkanie, dom, samochód, oszczędności itd.

Z perspektywy czasu widzę, że moje inwestycje z tamtego okresu to była prawdziwa jazda bez trzymanki!

Graj bezpiecznie. Save’uj stan gry. Zakładaj spółki kapitałowe.

Teraz inwestuję przy użyciu m.in spółek z ograniczoną odpowiedzialnością. To rozwiązanie ma wiele innych zalet – w tym wpisie chcę naświetlić Ci jedynie  tę związaną z ochroną majątku.

Założenie spółki kapitałowej, takiej jak np. spółki z ograniczoną odpowiedzialnością jest swoistym, tytułowym zapisaniem stanu gry.

Jako wspólnik ryzykujesz jedynie swoim wkładem w spółkę (np. wkładem pieniężnym) – nie ryzykując przy tym niczym innym. Innymi słowy: cały majątek, który zgromadziłeś przed wejściem do spółki kapitałowej jest chroniony. W najgorszym przypadku możesz stracić zainwestowane pieniądze (lub inne dobra, którymi zasiliłeś spółkę przy jej zakładaniu).

Jeżeli jesteś jednocześnie w zarządzie spółki, a co za tym idzie bezpośrednio kierujesz jej pracą, to odpowiadasz za zobowiąnia spółki całym swoim majątkiem, natomiast w sytuacji wystąpienia poważnych kłopotów –  możesz uwolnić się od odpowiedzialności osobistej np. zgłaszając w odpowiednim momencie wniosek o ogłoszenie upadłości spółki. Mówi o tym artykuł 299 Kodeksu Spółek Handlowych. Zauważmy tutaj, że nie ma analogicznej „tarczy” przy prowadzeniu jednoosobowej działalności gospodarczej.

Nie stać mnie na spółkę z ograniczoną odpowiedzialnością.

Jeżeli tak myślisz, to mam dla Ciebie radę: Nie bądź głupi. A także wiadomość: Stać Cię.

Jeżeli nie prowadziłeś jeszcze nigdy spółki z o.o. zamknij proszę na chwilę oczy i pomyśl z czym Ci się kojarzy. Myśląc o niej prawdopodobnie widzisz ogromny budynek, a przed nim flotę firmowych samochodów, marmury na ścianach, dziesiątki pracowników oraz sekretarkę strzegącą gabinetu Pana Prezesa przed dostępem niechcianych gości.

Mam rację? Wiem, też tak kiedyś myślałem. 

Prawda jest jednak taka, że spółka z o.o. to nic innego jak umowa znajdująca się przeważnie na półce, w teczce kancelarii notarialnej i zarejestrowana we właściwym Sądzie. Jej siedzibą może być nawet Twoje mieszkanie (osobiście jednak odradzam takie rozwiązanie).

Wiele osób przestrzega przed wysokim kosztem obsługi księgowej. Mnie obsługa księgowa spółki z o.o. kosztuje o ok. 200 zł więcej niż w czasach, gdy prowadziłem działalność gospodarczą. Nie, nie korzystam z usług najtańszej kancelarii rachunkowej na rynku.

Tak, prowadzenie spółki naprawdę nie musi generować gigantycznych kosztów.

„Dobre rady” złych doradców.

Wiadomo, że każda sytuacja jest inna i nie ma uniwersalnej odpowiedzi na pytanie o to, która forma prawna prowadzenia działalności jest najlepsza. Dlatego warto doradzać się ludzi, którzy mają wiekszą wiedzę od nas.

Przypominam sobie taką sytuację, kiedy sam prowadziłem jeszcze w 2013 roku Jednoosobową Działalność Gospodarczą i poszedłem po radę do mojej ówczesnej księgowej:

– Moja działalność generuje wiele ryzyk. Czy powinienem zmienić formę prawną działalności na bardziej bezpieczną np. spółkę z o.o.?

– Szczerze to panu odradzam. Przestrzegam przed dużymi kosztami prowadzenia takiej spółki oraz przed tzw. podwójnym opodatkowaniem – odpowiedziała. Pani księgowej chodziło o to, że  dochód jest opodatkowany niejako dwukrotnie, tzn. raz w momencie kiedy wykazuje go spółka, a drugi raz w momencie kiedy jest wypłacany wspólnikom, przy podziale zysku.

To nie była dobra rada. Nie mam żalu do księgowej, ponieważ doradzała mi najlepiej jak potrafiła. Moim błędem było, że nie wziąłem pod uwagę tego, że  nie obsługiwała ona spółek z o.o, a swoją, całkiem sporą kancelarię również prowadziła w formie jednoosobowej działalności gospodarczej.

Nic więc dziwnego, że nie wspomniała mi o tym, że po zmianie formy prawnej nie będę musiał odprowadzać składek do ZUS; że mój majątek będzie lepiej chroniony; że podatek dochodowy będę mógł płacić w bardziej zoptymalizowany sposób; że łatwiej będzie mi uzyskać kredyt bankowy oraz ze w najczarniejszym scenariuszu moja rodzina bedzie mogła odziedziczyć działający biznes. Ona po prostu o tym nie wiedziała i żyła w głębokim przeświadczeniu, że to się nie opłaca.

Sięgaj po wiedzę. Działaj.

Zdecydowana większość ludzi nie zdaje sobie nawet sprawy z tego, że istnieją  alternatywy wobec prowadzenia jednoosobowej działalności gospodarczej. Po przeczytaniu tego tekstu jesteś bardziej świadomy, niż większość przedsiębiorców. Mam nadzieję, że nie odrzucisz z automatu myśli o tym, aby swój biznes prowadzić w ramach spółki kapitałowej. Bo tak szczerze: dlaczego miałbyś to zrobić? Przecież to rozwiązanie jest tanie, a przy tym dużo bezpieczniejsze.

Zobacz: Poprzedni wpis | Następny wpis
Piotrek

Piotrek

Mieszkam i inwestuję na Pomorzu. Jestem założycielem kilku spółek, które działają z sukcesem na rynku nieruchomości. Wśród nich są firmy: posiadające nieruchomości na wynajem, oferujące usługi zarządzania najmem, zrzeszające osoby inwestujące grupowo we flipy, a także taka, która prowadzadzi działalność deweloperską.
Udostępnij, jeśli uważasz ten tekst za wartościowy:

Powiązane wpisy

komentarzy 10Moja opinia

  • Piotr,

    Obecnie jestem w trakcie uruchamiania sp. z o.o. SK (2 wspólników) właśnie aby uniknąć podwójnego opodatkowania w Sp. z o.o. Jeśli masz inny sposób na ochronę przed podwójnym opodatkowaniem CIT/PIT to proszę daj znać. Jedyne co przychodzi mi do głowy to wystawianie faktur z JDG na Sp. z o.o., natomiast nie wiem czy istnieje taka możliwość.

    • Grzegorzu, wiele osób słysząc o tym, że dochody w spółce z o.o. są opodatkowane podwójnie – rezygnuje z prowadzenia działalności w takiej formie. Sam byłem jedną z nich.

      Czasem zdarza mi się rozmawiać z osobami, które nie zdają sobie sprawy np. z tego, że nie zawsze muszą wypłacać dywidendą cały wypracowany zysk – często jest to zresztą działanie niepożądane – np. w sytuacji, gdy strategia rozwoju firmy zakłada reinwestowanie zysku lub jego części.

      Jak zapewne wiesz, w przypadku, gdy Zgromadzenie Wspólników nie przeznacza zysku do wypłaty w postaci dywidendy nie jest on opodatkowany podwójnie. Natomiast wiele osób o tym nie wie.

      Jeśli jesteś w zarządzie, spółka może wypłacić Ci wynagrodzenie z tego tytułu, które dla spółki stanowi koszt. W związku z tym, taka wypłata nie jest opodatkowana podwójnie (przy założeniu, że nie przekroczysz I progu podatkowego).

      Co do Twojego pytania to spółka może dokonywać transakcji z Twoją działalnością – pamiętaj jednak o powołaniu pełnomocnika (zgodnie z 210 ksh) oraz o tym, że usługa powinna odpowiadać cenom rynkowym. Warto zgłębić także temat cen transferowych…

      Temat podatków jest tak rozległy i zmienia się tak dynamicznie, że najlepiej zawsze skonsultować swoją indywidualną sytuację z dobrym doradcą podatkowym.

  • Witaj Piotr. Dziękuję za ciekawy artykuł. Mam za sobą jedną transakcję sprzedaży wyremontowanego mieszkania i stoję na rozdrożu zastanawiając się czy założyć JDG czy Sp zoo (ewentualnie sp zoo sp k). Obecnie pracuję na etacie, tym samym mam zdolność kredytową. W zupełności zgadzam się z Tobą, że spółka jest buforem bezpieczeństwa. Natomiast widzę też przeciwwskazania, mianowicie takie, iż nie mając środków na zakup nieruchomości np. 300 tyś zł nie zrealizuję transakcji jako spółka. Zakładam też, że spółka zaraz po założeniu nie ma co myśleć o kredycie bankowym. Zastanawiam się zatem czy dobrym rozwiązaniem będzie dla mnie założenie JDG, pójście do banku po bądź co bądź tani kredyt hipoteczny i zakupienie nieruchomości na kredyt. W momencie, gdy zarobię pieniądze, abym mógł kupić nieruchomość za gotówkę chcę przekształcić JDG w spółkę. Oczywiście mogę założyć spółkę od razu i szukać inwestorów, ale pożyczka załóżmy rzędu 10% inaczej kosztuje niż kredyt hipoteczny za 4-4,5%. Dwa, że za prowadzenie spółki zapłacę miesięcznie także zdecydowanie więcej niż za JDG (ZUS odpada=praca na etacie w dalszym ciągu).

    • Zanim odpowiem, mam kilka dodatkowych pytań: w jaki sposób sfinansowałeś swojego pierwszego flipa? Czy był to kredyt hipoteczny, czy może jakiś inny produkt bankowy?
      Ile zakładasz czasu na przeprowadzenie flipa? Ile czasu zakładasz na zorganizowanie finansowania? Co skłoniło Cię o myśleniu o założeniu spółki; piszesz o buforze bezpieczeństwa – czego najbardziej się obawiasz w tym biznesie?

      • Piotr
        Pierwszego flipa sfinansowałem poprzez kredyt hipoteczny. Całość od momentu podpisania umowy przedwstępnej zakupu do momentu aktu notarialnego zbycia przeze mnie nieruchomości zajęło 6 miesięcy, w tym 2 miesiące oczekiwania na pieniądze. Dziś wiem, że remont mogę wykonać szybciej, ze sprzedażą jest różnie, ale szacuję że mogę skrócić ten 4 miesięczny okres o około 1-1,5 miesiąca. Na bank wpływu niestety nie mam, zakładam do 2 miesięcy na decyzję kredytową i transfer środków. Najbardziej obawiam się ingerencji urzędniczej, w tym urzędu skarbowego, zusu, interpretacji wstecz z odsetkami, niekompetencji, chęci zniszczenia biznesu przez inną osobę, a także błędów księgowego, którego wynajmę, gdyż znam się na tych sprawach bardzo pobieżnie. Wszak kładę na szalę swoją głowę i to mnie najbardziej martwi. Mniej obawiam się nietrafionych inwestycji, wad prawnych nieruchomości, wypadków podczas remontu – na to mogę próbować zabezpieczyć się polisą ubezpieczeniową. Dość dobrze znam proces budowlany, z zawodu jestem inżynierem budownictwa, wiem jak postępować z ekipami, znam się na technice, opracowałem wiele umów budowlanych z generalnym wykonawcą, podwykonawcami – także tu czuję się w miarę pewnie.

        • Nieruchomość możesz wrzucić do spółki aportem lub poprzez sprzedaż (w cenie rynkowej!). Pytanie, czy hipoteka na tym mieszkaniu nie byłaby kłopotem przy sprzedaży, w sytuacji gdy właścicielem stałaby się spółka, a kredyt zostałby na Tobie.

          Możesz oczywiście posiłkować się także innymi produktami bankowymi, które nie wymagają zabezpieczenia na hipotece.

          Jeśli chodzi o finansowanie od inwestorów to przy czasie trwania flipa wynoszącym 4 miesiące od chwili uruchomienia środków różnica pomiędzy finansowaniem bankowym, a tym uzyskanym od inwestorów wyniesie +/- 6000 zł – dla założeń, które podałeś: oprocentowanie kredyt 4%, inwestorzy 10%, kwota kredytu/pożyczki (dla łatwiejszego porównania): 300.000.

          Przy finansowaniu od inwestorów temat zamykasz dużo szybciej niż przy finansowaniu bankowym, więc możliwe, że byłby to dodatkowy argument dla sprzedającego, aby obniżyć cenę – różnica mogłaby być w rzeczywistości niższa.

          Warto, żebyś przeanalizował wszystkie za i przeciw, najlepiej w arkuszu kalkulacyjnym 🙂

          Co do zagrożeń, które podałeś, pamiętaj także o rękojmi, której udzielasz kupującemu – w standardzie 5 lat, ale w niektórych przypadkach nawet bezterminowo. To potrafi być bardzo drogie zobowiązanie…

          Decyzję musisz podjąć sam, ale ja na pewno nie robiłbym żadnego flipa na JDG.

  • Panie Piotrze proszę o podpowiedź jak zdobyć gotówkę na zakup nieruchomości. Do tej pory kupiłam 2 mieszkania. Jedno za gotówkę, drugie na kredyt zwykły, bardzo drogi. Oba mieszkania wynajmuję. Tak mi się to spodobało, że chciałabym zakupić następne mieszkania, ale brak mi środków. Nie mam żadnych zabezpieczeń z tytułu pracy na etat, jedynie te mieszkania i dom, w którym mieszkam. Gdzie szukać gotówki?

    • Nie bardzo rozumiem – czy posiadasz zdolność kredytową?

      Czy po opłaceniu tego „bardzo drogiego” kredytu mieszkanie wciąż na siebie zarabia?

      • Nie mam zdolności dla banku, ale spokojnie udźwignę spłatę następnego kredytu czy dotacji. Jeżeli chodzi o mieszkanie z drogim kredytem to nie ma opcji żeby zarabiało, bo dostałam kredyt na 3 lata(już minął rok). Po tym czasie będą to czyste pieniążki z czynszu dla mnie. Drugie mieszkanie z oszczędności mam 100% pieniążków dla mnie. Pytam gdzie szukać dotacji czy kredytu bez zdolności. Czy otworzyć firmę i wziąć obrotówkę? Ale kto da kredyt świeżo otwartej firmie. Słabo to widzę.

        • Według mojej oceny, najlepiej kupować nieruchomości z wykorzystaniem finansowania zewnętrznego – osiągane dzięki takiej dźwigni wskaźniki finansowe są dużo lepsze, niż te z wykorzystaniem własnej gotówki (wyniki inwestycji z wykorzystaniem lewara, wraz z porównaniem do zakupu za gotówkę możesz znaleźć np w tym wpisie: http://www.rozsadnibracia.pl/38-rocznego-zwrotu-z-zainwestowanego-kapitalu-z-grupowej-inwestycji-w-wynajem-mieszkan/).

          Jeśli nie masz zdolności widzę w tej chwili takie możliwości:

          1/ znalezienie osób chętnych do sfinansowania Twojego zakupu – w zamian za z odpowiedni procent lub udział w zysku z nieruchomości.
          2/ Założenie spółki z o.o., która na podstawie solidnego biznesplanu (nawet bez posiadania zdolności kredytowej) może uzyskać finansowanie bankowe.
          3/ Zadbanie o stworzenie własnej zdolności kredytowej

Moja opinia

Twój e-mail nie zostanie opublikowany.