Jeśli do tej pory nie inwestowałeś w nieruchomości to może się okazać, że ten artykuł będzie najważniejszym jaki przeczytasz w swoim życiu 🙂

Czy inwestowanie w nieruchomości można porównywać wprost z inwestowaniem w instrumenty typu obligacje czy lokaty bankowe? No i jak zarabiać na nieruchomościach?

Porównując opłacalność inwestycji można bardzo łatwo wpaść w pułapkę prostych skojarzeń i wyciągania wniosków, które wydają się oczywiste. Wiadomo, że każdy chciałby jak najlepiej zainwestować swoje pieniądze, które leżą zupełnie bez sensu na koncie bankowym.  Ale jak właściwie porównywać te procenty?

Co zrobić, aby po pierwsze pieniądze zostały zainwestowane bezpiecznie, a po drugie, aby jak najciężej pracowały uzyskując jak najwyższe stopy zwrotu a, w wariancie minimum, przynajmniej nie traciły na wartości?

Zobacz jak zarabiają inwestorzy w nieruchomości:

Sposób pierwszy: wzrost wartości nieruchomości w czasie

Przy dzisiejszym oprocentowaniu lokat pieniądze, które leżą na nich tracą na wartości. Oficjalne dane na koniec sierpnia 2018 roku mówią, że inflacja wyniosła 2% rok do roku. Z kolei reklamy banków kuszą oprocentowaniem na poziomie nawet 3,5-5% w skali roku. Więc może się wydawać, że skoro mogę założyć lokatę takich warunkach a inflacja wynosi jedynie 2% to moja inwestycja zarabia.

Ale czy rzeczywiście?

Czy Twoje pieniądze na takiej lokacie zabezpieczone są przed utratą wartości?

Hmmm…

Raczej nie.

Nie wiem czy zdajesz sobie sprawę, że inflacja, a dokładniej rzecz biorąc wskaźnik cen towarów i usług konsumpcyjnych, który jest jednym z mierników obrazujących inflację  jest określany według tzw. koszyka inflacyjnego, w którym znajdziemy takie składowe jak: żywność, napoje alkoholowe, wyroby tytoniowe, odzież, obuwie, użytkowanie mieszkania, zdrowie, etc. ale niestety nie znajdziemy tam cen nieruchomości, pomimo tego, że jeśli ktoś już je nabywa, to są to zwykle najdroższe zakupy w życiu. Zwykle są one zresztą spłacane przez znaczną część życia.

Czy inwestowanie w nieruchomości różni się od inwestowania w inne towary?

Oczywiście, że tak!

Różnica jest kolosalna. Jeśli chodzi o towary typu samochód, ubrania, itp. to mogą one zostać zawsze wyprodukowane – czyli w każdej chwili mogą powstać nowe przedmioty oferowane do sprzedaży. Z nieruchomościami jest zupełnie inaczej: jeśli interesuje nas działka w danej okolicy to zasób takich działek jest ściśle określony i nie da się wytworzyć więcej działek w tym miejscu. Oczywiście są możliwości kreowania nowych przestrzeni do zabudowy, jak np. w nowojorskim projekcie inwestycji deweloperskiej, która jest realizowana w przestrzeni powietrznej nad torami kolejowymi – ale są to rozwiązania bardzo drogie.

Jeśli chcesz dowiedzieć się więcej o projekcie Hudson Yards, który bardzo mnie zaciekawił, to zobacz opis techniczny inwestycji: https://www.citylab.com/equity/2014/03/how-new-york-building-entire-neighborhood-top-rail-yard/8670/ oraz odwiedź stronę inwestycji: https://www.hudsonyardsnewyork.com

Podaż nieruchomości inwestycyjnych jest ograniczona także w sposób globalny. Stale wzrastająca liczba ludzi na świecie sprawia, że potrzebne są coraz to większe zasoby naturalne, aby zapewnić ich podstawowe potrzeby. Wielkie obszary ziemi musza być wyłączone z inwestowania po to, aby mogły na nich rosnąć lasy zapewniające produkcję tlenu, aby mogły istnieć zbiorniki zapewniające wodę pitną, a także aby mogły działać ekosystemy bez których ludzkość nie jest w stanie przetrwać.

Nie da się zabudować całej Ziemi.

Wszystko to sprawia, że w długiej perspektywie czasowej nieruchomości inwestycyjne będą towarem coraz bardziej deficytowym i odpowiednio wycenianym.

Inwestując z perspektywą zarobienia na wzroście nieruchomości patrzymy przede wszystkim na cenę zakupu, perspektywy rozwoju okolicy nieruchomości oraz przyszłe możliwości wykorzystania naszej nieruchomości.

W krótszej, kilkuletniej perspektywie czasowej ceny nieruchomości podlegają także zmianom zgodnie z trendami rynkowymi, kondycją gospodarek, dostępnością finansowania, tendencjami w uregulowaniach prawnych, itp. Na tych zmianach można zarobić krocie – jeśli oczywiście mamy bardzo dobre wyczucie tych zjawisk lub np. sami stanowimy prawo 😉

Oczywiście można na nich także stracić. Przykładowo w przypadku kiedy w najbliższej okolicy w której zainwestowaliśmy powstanie inwestycja oceniana jako bardzo uciążliwa, to po pierwsze ceny nieruchomości spadną, a po drugie może być ciężko sprzedać tam cokolwiek.

Zwykle kupując nieruchomość mamy zamiar zabezpieczyć swój kapitał przed utratą wartości. Jeśli nie wiemy jak będą się zachowywały ceny w perspektywie kilkuletniej a chcemy zarobić na zakupie i późniejszej odsprzedaży nieruchomości, to zarobimy tym więcej im więcej…. mamy czasu.

Tak, ten sposób jest najlepszy dla cierpliwych.

Sposób drugi: wzrost wartości nieruchomości w czasie + kredytowanie

W tym sposobie mamy zamiar zarobić na wzroście wartości nieruchomości i przeznaczamy na jej zakup np. dwudziestoprocentowy wkład własny a resztę finansujemy długiem. Zakładamy, że nieruchomość nie jest wynajmowana.

Ponosimy koszty związane z utrzymaniem nieruchomości, w przypadku mieszkania – koszty miesięczne oraz koszty związane z obsługą kredytu. W zależności od okresu kredytowania zwykle przepłacamy od kilkudziesięciu do nawet kilkuset procent wartości całego mieszkania. Oczywiście możemy zarobić na wzroście wartości mieszkania w czasie.

Pamiętajmy o tym, że cena nieruchomości rośnie w dłuższej perspektywie czasowej, a dług – spada. Malejący dług wiąże się oczywiście ze spłatą rat kapitałowych, ale co ważniejsze maleje także relatywnie do siły nabywczej pieniądza (!). Pamiętaj o tym, że kapitał pozostający do spłaty w ramach zaciągniętego kredytu nie jest rewaloryzowany. Oczywiście mam na myśli sytuację kredytu zaciągniętego w walucie w której zarabiamy.

To, że kredyt nie jest rewaloryzowany oznacza, że wartość długu cały czas spada. I w tym przypadku inflacja pozwala nam zarabiać. Im wyższa inflacja tym łatwiej możemy spłacić kredyt. Nasze zarobki cały czas rosną, ponieważ są rewaloryzowane i w przypadku hiperinflacji moglibyśmy spłacić kredyt za symboliczną kwotę.

Jednak ten sposób inwestowania jest dość nieprzyjemny – co miesiąc musimy ponosić wysokie koszty z własnej kieszeni – no i nie jest tak dobry jak sposób trzeci i czwarty 😉

Sposób trzeci: wynajem nieruchomości

Inwestując pieniądze poprzez wpłatę ich na lokatę bankową zyskujesz jedynie odsetki.

Jeśli kupisz nieruchomość i ją wynajmiesz to przyjmując, że uzyskasz super „leniwy” czynsz w wysokości 6% wartości nieruchomości rocznie i dodasz go do potencjalnego wzrostu wartości nieruchomości w wysokości 6,1% rocznie (wartość nawiązująca do szacowanego przez firmę REAS wzrostu cen ofertowych mieszkań w latach 2016-2017) uzyskasz 12,1% rocznego zarobku. Mamy więc różnicę 8,6 punktów procentowych w porównaniu do inwestycji w lokatę oprocentowaną 3,5% rocznie. Czyli inwestor w nieruchomości, który kupił i wynajął mieszkanie właśnie zarobił o ponad 245% więcej w stosunku rocznym w porównaniu do zysku z inwestycji w lokatę bankową 🙂

Wynajem nieruchomości, jeśli jest dobrze przygotowany może być prawie całkowicie bezobsługowy i może być także bardzo rentowny. Dużo bardziej rentowny niż przykładowe, przyjęte przeze mnie 6% od wartości nieruchomości rocznie. No i co najważniejsze: może stanowić źródło dochodów pasywnych dostępnych dla każdego świadomego człowieka.

Wynajem może być oczywiście połączony z zarabianiem na wzroście cen nieruchomości w czasie. Czyli kupujemy mieszkanie, wynajmujemy je uzyskując czynsze przez jakiś czas, po czym sprzedajemy nieruchomość konsumując zysk z różnicy cen pomiędzy zakupem a jej sprzedażą. W międzyczasie pobieramy także czynsze z najmu, które mogą nam pokryć wszelkie koszty związane z posiadaniem nieruchomości, a także pozwolić na dodatkowy zarobek.

Sposób czwarty: wynajem nieruchomości + kredytowanie

To tak naprawdę to sposób trzeci do którego dodajemy wykorzystanie pieniędzy pochodzących z banku. Inwestor przeznacza swoje środki na wkład własny w wysokości np. 20%, a resztę zakupu upatrzonej nieruchomości finansuje długiem.

Co zyskujemy w tym wariancie?

Po pierwsze nie zużyliśmy całej swojej gotówki przeznaczonej na inwestycję, a jedynie jej 20%.

Po drugie jeśli dysponujemy kwotą wystarczającą na zakup mieszkania, to przy dwudziestoprocentowym wkładzie własnym, wystarczy ona na zakup 5 mieszkań inwestycyjnych finansowanych w 80% długiem. Rzecz jasna, gdy mamy odpowiednią zdolność kredytową.

Nawet jeśli inwestycja została przygotowana w taki sposób, aby wpływy z czynszów pokrywały jedynie ratę kredytu i koszty utrzymania nieruchomości, to mamy następującą sytuację:

  1. czynsze wpływające z wynajmu nieruchomości pokrywają obsługę kosztów kredytu – odsetek
  2. czynsze pokrywają także część kapitałową rat kredytowych – co zmniejsza dług

Stopniowe zmniejszanie się długu oznacza, że jeśli chcemy zarobić na wzroście wartości nieruchomości w czasie to sprzedając nieruchomość z każdym rokiem coraz większa część ceny sprzedaży zostanie dla nas. Jeśli odczekamy cały okres kredytowania to 100% ceny z ewentualnej sprzedaży nieruchomości będzie należała do nas.

W sytuacji gdy kupimy 5 mieszkań z kredytowaniem 80% ich wartości na 15 lat, to w porównaniu z zakupem mieszkania za gotówkę mamy 5 mieszkań gotowych do sprzedaży po 15 latach, a z tych transakcji cała gotówka trafi do nas! I co najważniejsze to nasi najemcy będą opłacali tak naprawdę przez cały okres kredytowania raty naszego kredytu.

Zwielokrotniamy zysk z inwestycji w nieruchomość

Tym sposobem w ciągu okresu kredytowania zarabiamy na 15-letnim wzroście wartości i wynik mnożymy jeszcze przez 5, ponieważ mamy cztery dodatkowe mieszkania.

Zarabiamy oczywiście także na tym, że nasze czynsze są rewaloryzowane, a wartość długu jest jest określona jedynie na początku i nie podlega żadnym rewaloryzacjom.

Sposób czwarty jest najbardziej optymalny – według mnie – jeśli chodzi o efektywność długoterminowego inwestowania w nieruchomości.

Możemy w nim otrzymać jednocześnie następujące elementy:

  1. zarabianie na wzroście wartości nieruchomości w czasie
  2. zarabianie na spłacie raty kapitałowej, która jest spłacana z części uzyskiwanych czynszów
  3. zarabiania na relatywnej utracie wartości długu w czasie – co pozwala nam coraz mniejszą część czynszów przeznaczać na obsługę zadłużenia
  4. całkowicie pasywny dochód – bez potrzeby wykonywania pracy

Zauważ, że ten sposób inwestowania w nieruchomości daje niesamowitą możliwość banalnie prostego zaplanowania procesu zostania milionerem. Wystarczy, że zakupisz odpowiednie nieruchomości korzystając z kredytu i będziesz je wynajmować. Pisząc „odpowiednie nieruchomości” mam na myśli takie, które będą wynajmowane przy rentowności, która umożliwi Ci zostanie milionerem w zakładanym przez Ciebie czasie.

Przykładowo jeśli pracujesz w korporacji od kilku lat, jesteś przed 30tką, masz dobrą zdolność kredytową oraz poświęcisz nieco czasu na zdobycie wiedzy, to w prosty sposób możesz sprawić, że przy przejściu na emeryturę będziesz dysponował nieruchomościami, które będziesz mógł spieniężyć za okrągłą sumkę.

 

Brzmi nieźle?

Ba! Jak napisałem – to bardzo proste 😀

Zobacz jak zarabiamy wykorzystując sposób czwarty wraz z zewnętrznymi inwestorami, Czytelnikami naszego bloga na wynajmie całej kamienicy SPECJALNIE przygotowanej dla takiego projektu. I to bez angażowania osobistej zdolności kredytowej inwestorów. Przeczytaj: 38% rocznego zwrotu z zainwestowanego kapitału z grupowej inwestycji w wynajem mieszkań

Sposób piąty: podniesienie wartości nieruchomości

W tym wariancie kupujemy nieruchomość po czym swoimi działaniami sprawiamy, że jest więcej warta. Najbardziej popularnym sposobem podniesienia wartości nieruchomości jest zakup i remont mieszkania – tzw. flip. Inne sposoby poniesienia wartości nieruchomości to np. zakup gruntu i podzielenie go na mniejsze działki, uzbrojenie go czy też zorganizowanie pozwolenia na budowę, przekształcenie działki rolnej w budowlaną, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy, itp.

Chcesz wiedzieć więcej o flipowaniu? Przeczytaj: Co to jest FLIP i ile można na nim zarobić?

Rozpoczynasz przygodę z flipowaniem? Zobacz na co warto zwrócić uwagę przy zakupie mieszkania na flipa: Jakie mieszkanie kupić na flipa?

Zobacz jak swojego pierwszego flipa zrobił Tomek, który inwestuje z nami już od paru ładnych lat: Jak zarobiłem 40 000 złotych na pierwszym flipie.

Jednym ze sposobów podniesienia wartości nieruchomości, dodajmy, że ekstremalnego podniesienia wartości nieruchomości, jest oczywiście inwestowanie deweloperskie. Na nieruchomości o wartości ceny działki budujemy np. kilkadziesiąt mieszkań z przeznaczeniem na sprzedaż. Różnica pomiędzy kosztem zakupu działki i kosztami przeprowadzenia inwestycji a ceną uzyskaną ze sprzedaży mieszkań jest naszym zyskiem.

Chcesz zarabiać jak deweloper? Przeczytaj koniecznie: Jak prowadzić inwestycje deweloperskie oraz Jak zostać deweloperem i zarabiać na budowie mieszkań.

Czas w tym wariancie nie jest naszym sprzymierzeńcem w przeciwieństwie do poprzednich sposobów inwestowania. Staramy się, aby cały proces przebiegł jak najszybciej i robimy wszystko aby sprzedaż przebiegła jak najsprawniej.

Ewentualne kredytowanie w tym wariancie umożliwia nam zwiększenie stopy zwrotu z zainwestowanego kapitału. Z uwagi na brak uzyskiwania czynszów z wynajmu nieruchomości kredyt nie zwiększa rentowności samej inwestycji.

Oczywiście w niektórych sytuacjach podniesienie wartości nieruchomości może się odbyć bez ingerencji w jej fizyczne aspekty – np. poprzez uporządkowanie spraw prawnych związanych z nieruchomością co może pozwalać na jednoczesne jej wynajmowanie i zwiększenie w ten sposób rentowności inwestycji.

Jasne jest, że opisane przeze mnie warianty można łączyć na różne sposoby zwiększając w ten sposób rentowność inwestowania.

Interesuje Cię inwestowanie w mieszkania na wynajem? Ten wpis może Ci duuużo wyjaśnić: Czy warto kupować mieszkania na wynajem na kredyt?

Jeśli nie przerazi Cię tytuł 😉 to przeczytaj koniecznie także: Dlaczego nie warto kupować mieszkania dla siebie?

Ale który sposób wybrać?

Jak zacząć inwestować w nieruchomości?

To zależy od tego co chcesz osiągnąć.

Jeśli chcesz zbudować kapitał, to najlepsze będą inwestycje bazujące na podniesieniu wartości nieruchomości. Trwają one najkrócej i w przypadku np. flipów można w ciągu roku kilkakrotnie obrócić tym samym kapitałem podnosząc znacząco osiąganą roczną stopę zwrotu. W przypadku gdy chcesz inwestować w krótkoterminowe przedsięwzięcia, a brakuje Ci kapitału to możesz dołączyć do zaprzyjaźnionego inwestora współpracując z nim w ramach konkretnego projektu. Podobnie jest gdy brakuje Ci czasu bądź wiedzy, aby samodzielnie zarabiać na nieruchomościach.

Jeśli z kolei zależy Ci na zbudowaniu dochodów pasywnych, które zaczną zasilać Twoje konto od razu, to najkorzystniejszy będzie zakup za gotówkę nieruchomości, którą możesz szybko wynająć, lub która jest już wynajęta w celu inwestycyjnym.

Jeśli potrzebujesz dochodów pasywnych w określonej wysokości, ale nie muszą one wpływać na Twoje konto od razu tylko oczekujesz zbudowania czegoś w rodzaju alternatywnej emerytury i masz na to perspektywę kilku/kilkunastu lat, to najlepsze efekty da zakup nieruchomości pod wynajem z użyciem dźwigni finansowej w postaci kredytu finansującego zakup.

Coraz bardziej docenianą przez wielu ludzi mających nadwyżki gotówkowe alternatywą do samodzielnego prowadzenia inwestycji jest uczestnictwo w różnych spółkach inwestycyjnych, które umożliwiają całkowicie pasywne zarabianie na nieruchomościach.

Interesują Cię inwestycje grupowe w nieruchomości z nami? Przeczytaj: Inwestycje z czytelnikami bloga ruszyły pełną parą

A Ty dlaczego chcesz inwestować w nieruchomości? I od czego zaczniesz?

Zobacz także: Poprzedni wpis | Następny wpis
Robert

Robert

Kilkanaście lat temu zacząłem przygodę z inwestycjami deweloperskimi a od 2012 roku zacząłem inwestować w nieruchomości generujące dochody pasywne. Działam głównie w Trójmieście i okolicach - skąd pochodzę. W inwestowaniu w nieruchomości cenię wolność wyborów i niezależność uzyskaną z dochodów pasywnych.
Udostępnij, jeśli uważasz ten tekst za wartościowy:

Powiązane wpisy

Moja opinia

Twój e-mail nie zostanie opublikowany.