Wydawałoby się, że zawarcie aktu notarialnego to zwykła formalność, która powinna pójść szybko i gładko. W praktyce okazuje się, że warto poświęcić nieco czasu na odpowiednie przygotowanie się do zawarcia umowy notarialnej aby nie trafić na nieprzewidziane trudności czy też pomyłki pisarskie.

Jeśli chcesz zostać inwestorem w nieruchomości to bardzo często będziesz spotykał się z notariuszem – przynajmniej tego Ci życzę 😉 Przy prowadzeniu działalności deweloperskiej okazało się, że w pewnym momencie rozwoju firmy nie byłem w stanie znaleźć czasu, który był potrzebny na uczestnictwo we wszystkich wymaganych aktach notarialnych. I tak już przy kilkudziesięciu nieruchomościach, które miałem sprzedać rocznie planowany czas na akty notarialne wyglądał mniej więcej tak:

  • umowa deweloperska – 1,5 godziny czytania + około 1 godziny na dojazd. Dodatkowo wszystkie umowy zawierane były z reguły w różnych terminach co wymagało odpowiedniego ustawiania dnia aby nie okazało się, że jakieś spotkanie czy też wydarzenie się przedłużyło a ja mógłbym spóźnić się na akt notarialny.
  • umowa przyrzeczona – 1 godzina czytania. Tutaj udawało się umówić kontrahentów „hurtem” – czyli np. nabywcy z tego samego osiedla podpisywali umowy po kolei poczynając od np. poniedziałku 😉 , więc można dodać tylko około 15 minut średnio na dojazd i przerwy.

Zauważ, że udział w samych umowach deweloperskich przy np. 25-ciu jednostkach sprzedażowych to ponad 62 godziny rozrzucone w różnych okresach czasu, a udział w umowach przyrzeczonych to prawie 29 godzin – co daje przy 8-godzinnej dniówce – ponad 4 dni siedzenia w kancelarii notarialnej (!) – i to przy założeniu, że wszyscy klienci mogliby stanąć do aktu w zaproponowanych przeze mnie godzinach.

Reasumując: około 2 tygodni roboczych musiałbym spędzić w kancelarii podpisując umowy. Nie liczę tutaj aktów notarialnych dotyczących pozyskiwania nowych gruntów inwestycyjnych. A co z prowadzeniem firmy i z zarządzaniem realizacją inwestycji?  Przecież to są właśnie rzeczy na które muszę mieć najwięcej czasu.

Rozwiązaniem dla mnie okazało się powołanie pełnomocnika, który zawierał umowy o treści z góry ustalonej. Ewentualne wymagane drobne zmiany odbywały się na podstawie telefonicznej konsultacji notariusza ze mną. Być może takie rozwiązanie będzie także odpowiednie dla Ciebie? Wszystko zależy od skali działalności, no i oczywiście od… Twojego nastawienia. Niektórzy nie są w stanie scedować na nikogo innego takich czynności w obawie przed brakiem 100% kontroli nad treścią zawieranych aktów notarialnych. Jak jest w Twoim przypadku? Myślę, że warto abyś na spokojnie to rozważył.

Jeśli interesuje Cię temat działalności deweloperskiej to przeczytaj koniecznie mój inny wpis: Jak zostać deweloperem i zarabiać na budowie mieszkań a także Jak prowadzić inwestycje deweloperskie

Ale od czego zacząć i co zrobić aby dobrze wybrać kancelarię? Jak podpisywać akt notarialny oraz na co zwrócić uwagę we współpracy z notariuszem? Poniżej kilka zasad, które mogą ułatwić Ci zorientowanie się w tym kwestiach.

Podczas sporządzania umów w formie aktu notarialnego mogą pojawić się w nich błędy. Różny może być ich kaliber  – każdy z nich może jednak spowodować u nas niepotrzebny stres. Może zdarzyć się literówka w nazwisku, która uniemożliwi dokonanie wpisu w księdze wieczystej, ale może zdarzyć się także: złe zapisanie kwoty do zapłaty, numeru konta czy też błędne zsumowanie udziałów w gruncie, itp.

Konsekwencje błędów w akcie notarialnym mogą być bardzo kłopotliwe, trudne do naprawienia oraz… bardzo kosztowne. Wyobraź sobie, że jesteś deweloperem i sprzedając mieszkania zapomniałeś o wpisaniu służebności regulujących dostęp do miejsc parkingowych czy do drogi, która miała być w zamierzeniu wspólnie użytkowana. Wyprostowanie takich sytuacji nie zawsze jest zwykłą formalnością – niezależnie od tego kto nie dopilnował swoich obowiązków: notariusz czy inwestor. Warto więc przyłożyć się do dobrego zaplanowania aktu notarialnego aby zminimalizować ryzyko powstania błędów.

Masz zamiar kupić mieszkanie na rynku pierwotnym? Przeczytaj mój wpis Czy zakup mieszkania od dewelopera jest ryzykowny i zobacz na co warto zwrócić uwagę przy takiej transakcji.

Jak wybrać właściwego notariusza?

Zacznijmy od samego początku. Warto zastanowić się, czy to takie istotne, aby mieć „swoją” kancelarię notarialną? 

Po kilkunastu latach inwestowania i setkach zawartych aktów notarialnych jestem przekonany, że warto. Optymalnie jest mieć nawet kilka zaprzyjaźnionych kancelarii. Oto dlaczego:

Po pierwsze będziesz miał większe możliwości aby ustalić dogodny termin aktu notarialnego. Jeśli w jednej kancelarii będzie tłok, to może się okazać, że w tym samym czasie w innej są wolne terminy. 

Po drugie niektórzy notariusze mają większe niż inni ich koledzy doświadczenie w pewnych aspektach działalności – np. u jednego notariusza lepiej będzie zawrzeć umowę spółki a u innego podpisywać np. umowy deweloperskie.

Notariusz jako osoba godna zaufania

Warto zwrócić uwagę na to, abyś mógł w łatwy sposób porozumieć się z wybranym rejentem. Notariusz powinien być także osobą wyjątkowo godną zaufania – zarówno dla Ciebie, jak i dla drugiej strony transakcji. Tylko w atmosferze wzajemnego zaufania możliwe jest dobre przeprowadzenie transakcji, szczególnie tych bardziej skomplikowanych.

Elastyczność w zakresie ustalania terminów

Warto wybrać takiego notariusza, który będzie gotowy aby zrobić dla Ciebie akt notarialny także w niestandardowych godzinach. Może się zdarzyć, że sprzedający będą mogli stawić się w komplecie np. tylko w sobotę po południu, a nie każda kancelaria zechce podjąć się sporządzenia aktu w takim terminie. Niestandardowe terminy najcześciej przydają się wtedy gdy sprzedawane są nieruchomości będące współwłasnością wielu osób – np. kilkudziesięciu. Często są to jedne z bardziej opłacalnych transakcji jakie będziesz spinał.

Czy można negocjować cenę aktu notarialnego z notariuszem?

Tak, jak najbardziej możesz negocjować stawkę wynagrodzenia notariusza – tzw. taksę notarialną. Niestety są pewne opłaty stałe – takie jak podatek od czynności cywilnoprawnych czy opłaty za wpis do księgi wieczystej, na które nie masz żadnego wpływu, a które w większości umów sprzedaży będą konieczne do poniesienia.

Jak umówić się na zawarcie aktu notarialnego?

Zwyczajowo przyjęło się, że to strona kupująca ma prawo wyboru kancelarii notarialnej, w której odbędzie się transakcja. Jeśli więc masz zamiar nabyć nieruchomość to nie wahaj się wskazać swojej kancelarii do dokonania czynności. 

Jadąc do znanej Ci kancelarii będziesz mógł skupić się na ważnych aspektach umowy, a nie zastanawiać się jak znaleźć samą kancelarię czy też gdzie zaparkować auto.

Co dostarczyć notariuszowi przed aktem notarialnym?

Wcześniej postaraj się dostarczyć notariuszowi komplet potrzebnych mu informacji w czytelny sposób. Podaj swoje dane oraz dane drugiej strony umowy, dane nieruchomości – takie jak numer księgi wieczystej, numer działki, adres, itp. – dostarcz potrzebne dokumenty – takie jak zaświadczenie o przeznaczeniu, zaświadczenie o rewitalizacji, czy inne wymagane w danej transakcji jeśli taki obowiązek będzie spoczywał na Tobie.

Opisz także wszystkie istotne warunki umowy, którą chcesz zawrzeć – takie jak:
– cena nieruchomości
– warunki płatności
– sposób i termin przekazania nieruchomości

Upewnij się przed aktem notarialnym, że druga strona umowy także dostarczyła komplet potrzebnych dokumentów.

Jak przygotować się do aktu notarialnego?

Przygotuj sobie kartkę z numerem konta – zarówno w przypadku gdy sprzedajesz nieruchomość, ale także kiedy zawierasz umowę innego typu – np. warunkową – w wyniku której możesz spodziewać się przelewu zwrotnego.

Kto ponosi koszty aktu notarialnego?

Zwyczajowo przyjęło się, że koszty aktu notarialnego ponosi kupujący. Więc jeśli to Ty będziesz płatnikiem — nie zapomnij o zabraniu ze sobą odpowiedniej ilości gotówki. Oczywiście znacznie wygodniej będzie, jeśli będziesz mógł zapłacić za akt notarialny przelewem – na co także warto zwrócić uwagę dokonując wyboru stałej kancelarii do współpracy.

Jak zawrzeć akt notarialny?

Jeśli jesteś wzrokowcem – tak jak ja – to poproś notariusza o przygotowanie wydrukowanego aktu notarialnego dla siebie – tak, abyś mógł na bieżąco sprawdzać poprawność wszystkich zapisów.  Zauważyłem że, gdy nie widzę samego aktu, a jedynie go słucham to po pewnym czasie wyłączam się i nie jestem w stanie odpowiednio dokładnie kontrolować treści odczytywanych słów. 

Muszę je po prostu widzieć. 

Jeśli masz tak samo, to poproś o swój egzemplarz i na bieżąco czytaj każde zdanie które odczytuje notariusz. W ten sposób znacznie zwiększasz szanse na to, że wyłapiesz na tym etapie ewentualny błąd.

Jakie dane warto szczególnie uważnie sprawdzić?

Szczególnie dokładnie sprawdź swoje dane osobowe, dane nieruchomości, cenę sprzedaży oraz termin zapłaty. Podczas czytania aktu notarialnego sprawdź także uważnie dane konta bankowego, na które masz otrzymać zapłatę ceny nieruchomości.

No i wreszcie najważniejsze: upewnij się, że umowa którą zawierasz jest tą którą chcesz zawrzeć. W razie wątpliwości, jeśli nie są dla Ciebie jasne jakieś sformułowania czy też konstrukcja samej umowy, nie wahaj się prosić notariusza o wyjaśnienia. Ich udzielenie jest jego obowiązkiem. Musi on także upewnić się, że wiesz jaką umowę podpisujesz i że robisz to całkowicie świadomie. 

Jak bezpiecznie zapłacić za nieruchomość?

Tutaj przypomina mi się historia transakcji pewnego znajomego:

Podczas sprzedaży swojego mieszkania Marek spisał z kupującym akt notarialny w którym napisano, że cena za nieruchomość została zapłacona. Potem wyszli wspólnie z kancelarii i udali się do banku aby kupujący mógł wykonać przelew, ale okazało się, że z uwagi na wczesną godzinę bank jest jeszcze zamknięty i będzie otwarty dopiero za godzinę. Kupujący zaproponował więc, że spotkają się za godzinę i wtedy wykona przelew. W tym momencie Marek poczuł się mocno niepewnie gdy wyobraził sobie siebie za godzinę jak samotnie stoi przed bankiem w oczekiwaniu na kupującego. Zaproponował więc aby się nie rozstawać i zaprosił kupującego na kawę gdzie wspólnie doczekali do otwarcia banku. Kontrahent wykonał przelew i transakcja zakończyła się pomyślnie. 

Można jednak łatwo wyobrazić sobie, że ta sytuacja skończyłaby się dramatycznie. Nieuczciwy kupujący mógłby wykorzystać fakt, że posiada dokument potwierdzający dokonanie zapłaty za nieruchomość i mógłby po prostu… pójść w swoją stronę niezależnie od tego czy bank byłby zamknięty czy otwarty.

Dlatego warto umieszczać w akcie notarialnym zapisy zgodne z faktami. Jeśli umawiasz się, że kupujący zapłaci Ci najpóźniej w ciągu 3 dni przelewem – to właśnie w ten sposób to zapiszcie. Nawet jeśli macie zamiar udać się wspólnie do banku tuż po samym akcie notarialnym. 

Sprzedajesz nieruchomość, a zapłatę masz dostać dopiero za jakiś czas? Zobacz jak możesz się zabezpieczyć – jeden ze sposobów opisuje Piotr we wpisie: Zadbaj o swoje bezpieczeństwo przy sprzedaży nieruchomości

Pamiętaj o tym, że niektórzy ludzie podpisują akt notarialny jeden raz w życiu więc wybierz kancelarię w której Twój partner będzie czuł się bezpiecznie oraz taką która będzie spełniała wszystkie Twoje oczekiwania jako inwestora 😉

Zobacz także: Poprzedni wpis | Następny wpis
Robert

Robert

Kilkanaście lat temu zacząłem przygodę z inwestycjami deweloperskimi a od 2012 roku zacząłem inwestować w nieruchomości generujące dochody pasywne. Działam głównie w Trójmieście i okolicach - skąd pochodzę. W inwestowaniu w nieruchomości cenię wolność wyborów i niezależność uzyskaną z dochodów pasywnych.

Powiązane wpisy

1 KomentarzMoja opinia

  • Popieram Pana artykuł, ponieważ w wieloletnim moim doświadczeniu w inwestowaniu w nieruchomości przeszedłem przez różnych notariuszy i wniosek mam ewidentny- notariusz notariuszowi nierówny. Niektórzy notariusze byli na tyle leniwi, że pewne sprawy, które powinni sprawdzić zrzucali np. na biura nieruchomości uczestniczące w transakcji.

Moja opinia

Twój e-mail nie zostanie opublikowany.