Ostatnio kupiłem działkę  budowlaną, z odroczonym terminem płatności. Przy okazji okazało się, że odkryłem ciekawy sposób na zabezpieczenie płatności za sprzedawaną nieruchomość – wciąż jeszcze mało popularny w Polsce.

Kupuję działkę, ustanawiam hipotekę…

W tym, konkretnym przypadku moje ustalenia ze sprzedającym wyglądały następująco: przy podpisaniu aktu własności wpłacam mu 20% ceny. Na zapłatę pozostałej ceny sprzedaży mam kolejne 6 miesięcy.

Aby sprzedający czuł się bezpiecznie wpisujemy do aktu standardowe „trzy kosy” (art. 777 kpc w sprawie poddania się rygorowi egzekucji) oraz dodatkowo, na czym zależało drugiej stronie, ustanowiam hipotekę na kupowanej nieruchomości, zabezpieczającą resztę należności dla dotychczasowego właściciela działki.

No tak: tylko co będzie w sytuacji, gdyby w ciągu tych sześciu miesięcy (odpukać!) coś złego przydarzyło się sprzedającemu?  Doszłoby do tego, że ja przeleję pieniądze, a nie otrzymam zgody na wykreślenie hipoteki.

To byłoby niekorzystne. Bardzo niekorzystne.

Depozyt u notariusza

Rozwiązanie tej sytuacji podpowiedziała mi pani notariusz. Polega ono na tym, że Sprzedający po podpisaniu aktu notarialnego podpisuje dodatkowy dokument: zgodę na wykreślenie hipoteki. Następnie  składa go na przechowanie, wraz z dokładną pisemną dyspozycją, mówiącą o tym w jakich okolicznościach można go wydać.

W moim przypadku wyglądało to w ten sposób, że w dyspozycji wskazano, że należy mi wydać ten dokument, jeśli przedstawię potwierdzenie przelewu na określoną kwotę i wskazany rachunek bankowy – tożsame z tymi wskazanym w umowie sprzedaży. Bardzo proste.

W praktyce było tak, że po zapłaceniu wydrukowałem  potwierdzenie przelewu, poszedłem do kancelarii notarialnej i po spisaniu na tę okoliczność  aktu notarialnego (120zł z VAT) wydano mi dokument, który przedstawiłem w Wydziale Ksiąg Wieczystych jako podstawę do wykreślenia hipoteki.

Zabezpiecz płatność depozytem

W Polsce jest tak, że w momencie podpisania notarialnej umowy sprzedaży własność przechodzi na nowonabywcę. Nie ma tutaj znaczenia to, czy zapłaci tyle, na ile się umówiono – własność i tak należy do niego.

W skrajnej sytuacji może stać się tak, że jako sprzedający nie otrzymasz żadnych pieniędzy – a nieruchomość nie będzie już Twoja!

Szczególnie niebezpiecznie może być to przy zawieraniu transakcji gotówkowych, gdzie właściwie to nie ma pewności, że kupujący dysponuje wystarczającymi środkami na zapłatę. I możemy się nie doczekać w ogóle przelewu.

Rozwiązaniem tego problemu byłoby przyjście kupującego z gotówką, jednak wiele osób obawia się chodzić z dużą sumą pieniędzy „po ulicy”.

Notariusz może przyjąć w depozyt także gotówkę, na specjalnie w tym celu stworzone konto. (art. 108 Prawo o notariacie)

Dla kupującego jest to o tyle wygodne, że nie musi przynosić do notariusza worka pieniędzy – może wykonać przelew na prowadzone specjalnie w takim celu utworzone przez notariusza konto.

Sprzedający ma pewność, że kupujący dysponuje odpowiednią sumą pieniędzy, które po spełnieniu określonych warunków zostaną mu przekazane.

W protokole przyjęcia depozytu wskazuje się bowiem m.in. warunki pod jakimi ma zostać wydany. Można więc wpisać np. to, że pieniądze zostaną przekazane Sprzedającemu dopiero po podpisaniu umowy przyrzeczonej, bądź nawet po wpisie kupującego do księgi wieczystej (!).

Wydaje się, że jest to idealne rozwiązanie przy wszelkich umowach, gdzie w grę wchodzą duże kwoty. Dlaczego tak mało osób je stosuje?

Wiadomo, że nie jest to bezpłatne – notariusz pobiera taksę notarialną za swoje czynności. Nie wszyscy notariusze są też chętni, aby takie rozwiązanie stosować.

Ciekawe jednak czy są lepsze sposoby na zabezpieczenie transakcji sprzedaży?

Piotrek

Piotrek

Mieszkam i inwestuję na Pomorzu. Jestem założycielem kilku spółek, które działają z sukcesem na rynku nieruchomości. Wśród nich są firmy: posiadające nieruchomości na wynajem, oferujące usługi zarządzania najmem, zrzeszające osoby inwestujące grupowo we flipy, a także taka, która prowadzadzi działalność deweloperską.

Powiązane wpisy

Moja opinia

Twój e-mail nie zostanie opublikowany.

Udowodnij, że nie jesteś robotem. Naprawdę mamy już dość spamu.