Rozmawiałem dziś z moim dobrym znajomym, który przeprowadza się do innego miasta i postanowił wynająć swoje obecne mieszkanie. Jego największym zmartwieniem jest strach o to czy nikt mu go nie zniszczy.

Takie ryzyko można jednak w łatwy sposób zminimalizować – np. poprzez poproszenie najemców o wykupienie polisy OC, która mogłaby pokryć ewentualne straty lub też pobranie kaucji w odpowiedniej wysokości.

Doskonale rozumiem jednak obawy mojego znajomego. Osobiście miałbym pewnie podobne myśli – to przecież bardzo zdroworozsądkowe podejście. W końcu jest to lokal, w którym sam przez dłuższy czas mieszkał – w związku z tym ma związane z tym miejscem wspomnienia i sentyment. I czułby się bardzo źle, gdyby ktoś nie szanował jego własności. Zresztą wiem, że wykończył je z dbałością o każdy, najmniejszy nawet szczegół. Zapłacił też ekstra za materiały wykończeniowe najwyższej jakości.

Jednak tak naprawdę sen z powiek powinno mu spędzać to, że…

W Polsce najmowane mieszkanie można „ukraść”.

Oczywiście, zdaję sobie sprawę z tego, że najemca nie zniknie z nieruchomością – przecież już sama nazwa „NIEruchomość” wskazuje, że zmiana jego usytuowania byłaby mocno utrudniona. 😉 Piszę tu jednak o przypadku następującym:

Najemca podpisuje umowę, opłaca kaucję (przecież jesteś przezorny, więc jej wymagasz), wprowadza się, a następnie – od razu lub po kilku miesiącach – przestaje płacić czynsz oraz opłaty za media.

Co w takim przypadku możemy zrobić? Wróćmy na chwilę do zdroworozsądkowego podejścia – weźmy na ten przykład telefonię komórkową.

Przypuśćmy, że korzystasz z telefonu na abonament i w pewnym momencie przestajesz go opłacać. Co się dzieje? Prawdopodobnie dostaniesz najpierw miłe przypomnienie sms’owe o tym, że termin faktury już minął i gdybyś akurat znalazł chwilę to warto, żebyś przelał kwotę X na rachunek Y.  Jeśli mimo to nie uregulujesz płatności dostaniesz pewnie kolejne, już bardziej oficjalne, monity. Jeśli i one nie poskutkują zostanie Ci zablokowana możliwość wykonywania, a następnie i odbierania połączeń. I to jest normalne. Nie płacisz za usługę, więc zostajesz jej pozbawiony, a operator windykuje należne mu płatności.

A więc przenosząc tę sytuację na grunt wynajmu powinno to wyglądać następująco: Przypominasz o płatności, następnie wysyłasz monit, jeśli to nie skutkuje – wypowiadasz umowę najmu i  masz pełne prawo do wyprowadzenia najemcy wraz z rzeczami przed budynek.

Nie jest to jednak możliwe.

Wiele osób sądzi, że przepisy prawa oddają ich zdroworozsądkowe podejście. Te osoby nie mają jednak racji.

Największe ryzyko związane z wynajmem mieszkań

Prawo stoi w takiej sytuacji po stronie najemcy. Także tego nieuczciwego. I to, aż do granic absurdu.

Przede wszystkim, jeśli masz możliwość wypowiedzenia umowy (a umowę na czas określony możesz wypowiedzieć tylko w przypadkach określonych w tej umowie) i pobierasz czynsz w okresach miesięcznych to skuteczne wypowiedzenie może trwać  4 miesiące!

Przypuśćmy, że odczekałeś te 4 miesiące i umowa została skutecznie rozwiązana. Nie oznacza to, że najemca dobrowolnie opuści lokal, ani że możesz go z niego automatycznie wyrzucić. Chroni go prawo.

Nie możesz np. wejść do mieszkania wbrew woli najemcy (nawet byłego) – stanowiłoby to naruszenie miru domowego – jest zakazane.

Hm… No to może zrobić tak, jak proponują różnej maści internetowi eksperci – odciąć media, żeby najemca sam się wyprowadzi. Mam złą wiadomość. Takie działanie również jest zabronione.

Tak naprawdę pozostaje złożenie wniosku do sądu o eksmisję. A to potrwa. Dłuuuugo. I pamiętaj, że to pomimo tego, że umowa została już rozwiązana. Chore.

Najlepszy sposób? Ładnie poprosić, tak jak w tytule tego wpisu. A tak poważnie:

99% najemców to ludzie uczciwi

Większość osób jest normalna w tym sensie, że rozumie, że gdy z jakichś względów nie może opłacić czynszu – to czuje, że nieuczciwym byłoby ciągłe w nim zamieszkiwanie.

Ponieważ jest to normalne podejście.

Jeśli umówiłeś się, że będziesz płacił za daną rzecz, a tego nie robisz – to przestajesz jej używać. Proste.

Nasz ustawodawca poszedł jednak w drugą stronę i mówi coś takiego: Jeśli najmujesz mieszkanie, to płać w miarę możliwości na czas. Ale jeśli nie możesz, to trudno. Włos ci z głowy nie spadnie. Wszystkie przykre konsekwencje niechaj spadną na właściciela mieszkania – skoro stać go na nieruchomość to na pewno udźwignie dodatkowy ciężar.

Rozumiesz to?!?

Kiedy piszę te słowa, to aż kipię ze złości na taki stan rzeczy.

Nie ma dla nikogo znaczenia, że jest to często nieruchomość kredytowana, a więc spada na Ciebie ciężar rat kredytowych – czyli de facto finansujesz życie swojego najemcy.

Ustawodawca postawił poprzeczkę ryzyka tak wysoko, że zniechęca (niekiedy skutecznie) do wynajmowania swoich mieszkań.

A najgorsze jest to, że takie przepisy sprawiają, że paradoksalnie to właśnie najemcy odnajdują się na rynku najmu gorzej. Gdyby przepisy oddawały naturalne poczucie sprawiedliwości (jakie posiada przecież 99% ludzi) mieszkania na wynajem byłyby:

  1. tańsze (ze względu na większą podaż mieszkań)
  2. bardziej dostępne (ludzie nie obawialiby się ich wynajmować)
  3. wynajmujący swoje mieszkania byliby bardziej elastyczni w doborze najemców – co pomogłoby pewnie także tym osobom, które mają problem z terminowym płaceniem czynszu.
  4. zmniejszyłaby się szara strefa (o dziwo część osób sądzi, że nierozliczanie podatku od wynajmu uchroni ich przed problemami z najemcami – na zasadzie nie ma spisanej umowy, nie ma problemu)

Beznadziejna sytuacja?

Najem instytucjonalny

Na szczęście jakiś czas temu ustawodawca wpadł na pomysł, że sam zajmie się wynajmowaniem mieszkań (swoją drogą uwielbiam takie sytuacje, gdy przedsiębiorcy muszą konkurować z państwem…). W tym celu powołał do działania specjalną instytucję mającą oferować mieszkania, które są: tańsze, lepiej wyposażone, a do tego znajdują się doskonałych lokalizacjach dużych miast ;). Mówię o tym puszczając oko, bo ogólnie znany jest fakt, że zwykle gdy coś jest „państwowe” to nie bywa tańsze.  No, ale życzę im jak najlepiej.

Plusem tej całej sytuacji jest to, że rządzący w końcu poczuli na własnej skórze, co oznacza ryzyko posiadania niepłacących najemców – stąd wymyślili, że nie może być tak, że najemca zamieszka u nich za darmo. Wymyślili – NAJEM INSTYTUCJONALNY – wprowadzony ustawą o Krajowym Zasobie Nieruchomości ogłoszoną w dzienniku ustaw 11 sierpnia tego roku. Ogólnie chodzi o to, że wynajmowanie mieszkania przez wyspecjalizowany podmiot – czyli np. firmę, ale już nie osobę fizyczną, która nie prowadzi działalności gospodarczej – będzie mogło być przeprowadzone w oparciu o nową formułę – gdzie wyprowadzenie obecnego, nierzetelnego najemcy będzie dużo prostsze. O dokładnych założeniach napiszę w innym artykule, bo jest to bardzo ważny i ciekawy temat – wart dłuższego rozwinięcia.

Szansa dla firm zarządzających najmem?

W tym miejscu chciałbym zasygnalizować, że zmiany w prawie spowodują, że firmy profesjonalnie zarządzające najmem – takie jak np. firma, która obsługuje nasze mieszkania – będzie mógła wynajmować powierzone mieszkania w sposób bardziej bezpieczny, niż osoba będąca właścicielem takiego mieszkania.

Wydaje się jednak, że warunkiem koniecznym będzie w takim przypadku podpisywanie umów dających firmie zarządzającej tytuł prawny do mieszkania – tzn. że właściciel będzie wynajmował mieszkanie firmie zarządzającej najmem, ustalając gwarantowany czynszu najmu oraz zgadzając się na możliwość jego dalszego podnajęcia.

Czy nasz rynek będzie w kolejnych latach wyglądał w ten właśnie sposób? Jak uważasz?

Piotrek

Piotrek

Mieszkam i inwestuję na Pomorzu. Jestem założycielem kilku spółek, które działają z sukcesem na rynku nieruchomości. Wśród nich są firmy: posiadające nieruchomości na wynajem, oferujące usługi zarządzania najmem, zrzeszające osoby inwestujące grupowo we flipy, a także taka, która prowadzadzi działalność deweloperską.

Powiązane wpisy

komentarzy 6Moja opinia

  • Ciekawy spospob na opisanie absurdu ktory panuje w naszym kraju…
    Co myslicie by mieszkanie ktore jest wynajmowane przez nieuczciwe osoby zostalo wynajete innej kolejnej osobie, ale z wiekszym bicepsem. Tak by oboje mieszkancy sie dogadywali 🙂
    Skoro ja nie moge wejsc do mieszkania bo policja mnie wyrzuci. To jest jedyny sposob?

  • Jest kilka sposobów np. najem okazjonalny (trzeba udać się do notariusza koszt około 200,-) lub najem krótkotrwały (hotelowy) większy podatek bo 8% ale delikwenta można za pomocą „ochrony hotelowej” się pozbyć – ja te formę stosuje 🙂

    • Tak – jest najem okazjonalny, ale ma on swoje ograniczenia.

      Jednym z nich jest fakt, że jest skierowany jedynie do osób fizycznych, które nie prowadzą działalności gospodarczej. Ale pal licho!

      Przede wszystkim musisz zaprosić swojego potencjalnego najemcę do notariusza, który sporządzi akt notarialny o poddaniu się egzekucji (super ułatwienie dla osoby chcącej po prostu wynająć mieszkanie ;)). Dodatkowo najemca musi mieć zgodę od osoby posiadającej tytuł prawny do innego mieszkania na to, by w przypadku zakończenia umowy i konieczności wykonania egzekucji obowiązku opróżnienia lokalu, mogła będzie w nim zamieszkać.

      Ja nie stosuję tej metody, ale wydaje się ona dziurawa. Np. w ustawie czytamy:

      „W razie utraty możliwości zamieszkania w lokalu, o którym mowa w ust. 2 pkt 2, najemca jest obowiązany w terminie 21 dni od dnia powzięcia wiadomości o tym zdarzeniu wskazać inny lokal, w którym mógłby zamieszkać w przypadku wykonania egzekucji obowiązku opróżnienia lokalu, oraz przedstawić oświadczenie, o którym mowa w ust. 2 pkt 3, pod rygorem wypowiedzenia umowy, o którym mowa w art. 19d ust. 5.”.

      Jeśli tego nie zrobi ustawodawca przewidział, a jakże, rygor, tzn.: „W przypadku niedopełnienia obowiązku, o którym mowa w art. 19a ust. 3, właściciel lokalu może wypowiedzieć na piśmie umowę najmu okazjonalnego lokalu, z zachowaniem co najmniej
      siedmiodniowego okresu wypowiedzenia.”.

      Czyli możesz wypowiedzieć taką umowę :D.

      Ale pytanie: dokąd wyprowadzi się Twój najemca, skoro nie ma już możliwości przeprowadzenia go do mieszkania wskazanego pierwotnie w umowie najmu okazjonalnego? Ktoś może wie? Bo podejrzewam, że wynajmujący wpadnie po prostu w zwykłą procedurę. Mam jednak nadzieję, że się mylę.

      Co do najmu krótkotrwałego, to jest to być może jakaś opcja. Pytanie tylko dlaczego musimy robić w tym kraju wszystko „naokoło”, żeby było normalnie.

  • Piotr,
    a ten najem instytucjonalny to nie bedzie tylko dla programu mieszkanie+?
    Mam obawy, ze to bedzie tylko sposob na ochrone mieszkan panstwowych 🙁

    • Też miałem takie obawy! Na szczęście w ustawie czytamy, że:

      „Umową najmu instytucjonalnego lokalu jest umowa najmu lokalu mieszkalnego zawierana przez osobę fizyczną, osobę prawną lub jednostkę organizacyjną niebędącą osobą prawną, prowadzącą działalność gospodarczą w zakresie wynajmowania lokali”.

      Oznacza to, że jest to możliwość skierowana do wszystkich, którzy zajmują się profesjonalnie wynajmowaniem lokali i prowadzą w tym zakresie działalność gospodarczą. Uff!

Moja opinia

Twój e-mail nie zostanie opublikowany.

Udowodnij, że nie jesteś robotem. Naprawdę mamy już dość spamu.