Jeżeli zamierzasz właśnie kupić mieszkanie i przeznaczyć na jego spłatę kilkadziesiąt lat swojego życia to zastanów się czy warto?

W artykule o dążeniu do wolności finansowej (Żeglowanie ku wolności finansowej) napisałem:

Zamiast kupować  mieszkanie dla siebie i wiązać się kredytem na wiele lat, możesz je wynająć a korzystając ze swojej zdolności kredytowej kupić mieszkanie, które Ty będziesz wynajmował 🙂

Brzmi absurdalnie?

Też tak kiedyś myślałem. Ale gdybym teraz miał możliwość cofnięcia się w czasie to właśnie tak bym zrobił 😉 Dlaczego? to już temat na oddzielny wpis.

i właśnie dzisiaj nadszedł czas na ten wpis 🙂

Do czego dążysz?

Musisz sobie zadać pytanie jaka ma być Twoja droga życiowa. Na czym najbardziej Ci zależy? Jeżeli najbardziej na świecie lubisz pracować, chcesz to robić po 8 godzin dziennie, przez 5 dni w tygodniu aż do osiągnięcia wieku emerytalnego a dodatkowo zawsze chcesz się pytać szefa czy i kiedy możesz wziąć urlop i uważasz, że wszystkiego się już w życiu nauczyłeś. To uważam, że ten wpis nie jest dla Ciebie i najlepiej jak w tym momencie przestaniesz go czytać i po prostu idź i kup mieszkanie, w którym zamieszkasz.

A jeżeli jesteś głodny rozwoju, chcesz żyć lepiej i wygodniej to zapraszam do dalszej lektury.

Czy mieszkanie, w którym mieszkasz musi być Twoje?

Zobacz jak jest zaprojektowane nasze życie. Najpierw szkoła: podstawowa, gimnazjum (już niedługo 😉 ), następnie szkoła średnia i dobrze wybrane studia po których będziesz mógł otrzymać wymarzoną, dobrze płatną pracę. Wtedy zdobędziesz zdolność kredytową, zbierzesz wkład własny i w końcu będziesz mógł kupić swoje własne M… z kredytem i kamieniem u szyi na 30 lat!

W naszym pięknym kraju przyjęło się, że trzeba posiadać swoje własne mieszkanie, że kto go nie posiada to znaczy, że słabo sobie radzi w życiu. W jakimś sensie to nawet rozumiem, bo do niedawna rynek najmu mieszkań był bardzo dziki. Właściciele mieszkań nie dbali o Najemców a mieszkania oferowane do wynajmu często pamiętały czasy głębokiego PRL’u. W ostatnich latach rynek najmu jednak mocno się ucywilizował. Powstało stowarzyszenie Mieszkanicznik, które skupia osoby wynajmujące mieszkania. Coraz więcej mieszkań  jest wynajmowanych przez inwestorów, którym zależy na tym, aby Najemca mieszkał w takim mieszkaniu jak najdłużej, więc bardzo o niego dba a mieszkania oferowane do wynajmu są w naprawdę dobrym standardzie.

Czy naprawdę posiadanie mieszkania na własność to taki luksus? Czy to pokazuje, że dobrze sobie radzisz w życiu? To, że zaciągnąłeś kredyt na 30 lat czyni Cię lepszym człowiekiem?

W różnych rozmowach słyszę:

Pamiętaj, że mieszkanie, w którym mieszkasz jest Twoim pasywem!

– Michał, ty cały czas kupujesz te nieruchomości to ja też w końcu postanowiłem w nie zainwestować i właśnie kupiłem swoje pierwsze mieszkanie.

Zawsze odpowiadam :

– Super! Komu będziesz je wynajmował? Jaki cashflow? itp.

Niestety prawie zawsze słyszę wtedy taką odpowiedź:

– Nie będę go wynajmował, zainwestowałem w mieszkanie, w którym sam będę mieszkał! Przecież zawsze mówisz, że nieruchomości to najlepsza inwestycja! Kolejne mieszkanie kupię na wynajem. Najpierw muszę mieć gdzie mieszkać!

PAMIĘTAJ:

Mieszkanie, które kupujesz dla siebie NIE JEST INWESTYCJĄ!!

Nie możesz takiego mieszkania nazywać inwestycją i traktować jako swoje aktywo gdyż ono nie zarabia dla Ciebie a wręcz przeciwnie. Każdego miesiąca wyciąga pieniądze z Twojego portfela. Dodatkowo obniża Twoją zdolność kredytową – będziesz miał kłopot żeby kupić kolejne już inwestycyjne mieszkanie.

Kilka lat temu rozmawiałem ze znajomym o nieruchomościach, wolności finansowej. Opowiadałem mu jak do niej doszedłem i co on powinien zrobić żeby też ją osiągnąć. Nasza rozmowa trwała dobre kilka godzin, później  co parę dni do niej wracaliśmy. Pewnego dnia usłyszałem:

Michał kupiliśmy z narzeczoną mieszkanie! Zapłaciliśmy za nie prawie 500 tys. zł

i….. wprowadzamy się za pół roku. 🙁

Mieszkanie było w trakcie budowy i po pół roku rzeczywiście odebrali je z rąk dewelopera. Kolejne pół roku je wykańczali. W bardzo wysokim standardzie. Wykończenie pochłonęło prawie 200 tys. zł. Naprawdę pięknie wykończone mieszkanie, w bardzo dobrym miejscu trójmiasta, kredyt zaciągnięty na 30 lat. Pomieszkali w tym mieszkaniu dokładnie 30 dni, bo narzeczona dostała super pracę w Warszawie, więc musieli się tam przeprowadzić. Teraz utrzymują 2 mieszkania – jedno w Warszawie, które wynajmują i drugie w Gdyni, które stoi puste, ale generuje stałe miesięczne koszty (rata kredytu, podatek od nieruchomości, opłaty do wspólnoty).

A zobacz co ja mu proponowałem żeby zrobili:

Skoro dobrze zarabiacie i macie taką zdolność kredytową to kupcie mieszkanie na wynajem. Kupując mieszkanie/budynek za 500-700 tys. zł można osiągać miesięczny przychód z najmu na poziomie 5 000 – 10 000zł. Co po odliczeniu kosztów (opłaty do wspólnoty, podatek od nieruchomości itp.) i raty kredytu (na poziomie ok. 2 200 – 3 100) sprawia że co miesiąc w Waszym portfelu pojawia się dodatkowe 2 000 – 6 000 zł.  Pomimo tego, że zakupiliście nieruchomość na kredyt to Wasza zdolność kredytowa wcale nie spadła! I po jakimś czasie możecie kupić kolejną nieruchomość i kolejną. Tak w kilka lat możecie zbudować całkowicie pasywny dochód. Osiągniecie wolność finansową. Niestety nie skorzystali z mojej rady.

Jeżeli zastanawiasz się czy kupić mieszkanie na wynajem za gotówkę czy na kredyt – koniecznie przeczytaj ten artykuł Czy warto kupować mieszkania na wynajem na kredyt?

Co się stanie jak kupisz mieszkanie, w którym zamieszkasz?

Zobacz co się dzieje jak kupisz mieszkanie dla siebie:

  • zmniejszasz swoją zdolność kredytową
  • wiążesz się z bankiem na kilkadziesiąt lat
  • zmniejszasz swoją mobilność (nie będzie Ci łatwo wyjechać za dużo lepszą pracą do innego miasta)
  • oddalasz w czasie swoją wolność finansową lub tracisz możliwość jej osiągnięcia
  • a do tego spłacasz kredyt swoimi ciężko zarobionymi pieniędzmi!

No tak, ale co zrobić jeżeli koniecznie chcesz posiadać swoje mieszkanie, w którym będziesz mieszkał? Jeżeli jest to Twoje marzenie to absolutnie z niego nie rezygnuj. Ale swoje mieszkanie kup w momencie kiedy raty kredytowe za to mieszkanie spłacą Ci Twoje inne mieszkania. Zobacz co zrobił mój dobry znajomy, którego przekonałem do inwestycji w nieruchomości:

Mieszkanie, w którym aktualnie mieszka wynajmuje. Wszystkie opłaty jakie w związku z tym ponosi to: 850 zł  czynsz najmu, 200 zł czynsz do wspólnoty oraz ok. 80 zł opłata za prąd. Razem daje to opłaty na poziomie około 1130 złNatomiast swoją zdolność kredytową wykorzystał do zakupu mieszkania inwestycyjnego. Zapłacił za nie 250 000 zł.  Zaciągnął Kredyt na 30 lat. Rata kredytowa wynosi 965 zł. I teraz uwaga! Mieszkanie to wynajmuje za 2 100 zł plus opłaty za media.  Co oznacza, że jego najemcy spłacają mu mieszkanie i dodatkowo płacą mu za najem mieszkania, w którym on mieszka! Czyli mieszka zupełnie za darmo! I to po pierwszym mieszkaniu!  Ma w planach zakupienie kolejnych nieruchomości inwestycyjnych. I dopiero jak dochody z nich przekroczą jego comiesięczne wydatki chce kupić mieszkanie dla siebie!

A co się stanie jak kupisz mieszkanie, w którym zamieszkają Twoi Najemcy?

Zobacz jakie są plusy zakupu mieszkania na wynajem podczas gdy Ty wynajmujesz mieszkanie dla siebie:

  • zaciągając kredyt… możesz zwiększyć swoją zdolność kredytową 😉
  • najemcy pomagają spłacić Ci kredyt
  • dodatkowo co miesiąc zostają Ci dodatkowe pieniądze w portfelu
  • nie zmniejszasz swojej mobilności zawodowej – w każdej chwili możesz się przeprowadzić do innego miasta/państwa
  • z każdym zakupem kolejnego mieszkania, z każdą spłaconą ratą jesteś coraz bliżej wolności finansowej
  • pieniądze, które zarabiasz swoją pracą zawodową możesz przeznaczyć na coś innego niż kredyt 😉
Pamiętaj żeby to pieniądze pracowały dla Ciebie a nie Ty dla pieniędzy!

Jeżeli myślisz nad zakupem mieszkania dla siebie to zadaj sobie jeszcze raz pytanie czy to jest dobry pomysł? Pokazałem Ci inną drogę.  Czy na pewno chcesz się wiązać z kredytem, który będziesz musiał spłacać przez kilkadziesiąt lat swoimi ciężko zarabianymi pieniędzmi? A co się stanie jak stracisz pracę, albo zachorujesz? Za co wtedy będziesz spłacał ten kredyt?

Jak już kupisz mieszkanie to zanim zaczniesz je wynajmować koniecznie zobacz Rzeczy, których nigdy nie powinieneś robić jako właściciel mieszkania.

Tu zobaczysz jak należy przygotować mieszkanie do wynajmu Ludzie wybierają moje mieszkanie. Dlaczego?

Jeżeli kupione mieszkanie musisz wykończyć zobacz ten film Jak wykończyć mieszkanie na wynajem?

Pamiętaj, że mieszkanie, w którym mieszkasz jest Twoim pasywem! Nigdy nie przeznaczaj na takie mieszkanie swoich pieniędzy, na które ciężko pracujesz! To pieniądze mają pracować dla Ciebie a nie Ty dla pieniędzy!

Zobacz: Poprzedni wpis | Następny wpis
Michał

Michał

Z nieruchomościami jestem związany praktycznie od zawsze 🙂 Bardzo lubię tworzyć nowe firmy oraz zmieniać krajobraz naszego pięknego kraju poprzez nadawanie nowego życia starym, zniszczonym budynkom. Miałem to szczęście, że nie pracowałem nigdy na etacie, całe moje życie zawodowe "pracowałem na swoim". Aktualnie jestem udziałowcem kilku spółek, które zajmują się nieruchomościami.

Powiązane wpisy

komentarzy 109Moja opinia

  • Zgadzam się w 100%, że mieszkanie na własny użytek to nie inwestycja… ale: im dalej od centrum Polski tym stawki za wynajem są niższe (nie mówię o miejscowościach turystycznych) a co za tym idzie trudniej będzie opłacić z uzyskiwanych opłat za wynajem swojego lokum. Poza tym jeśli ktoś ma dzieci to jego mobilność również się zmniejsza i potrzeba posiadania odpowiedniego lokum rośnie.
    Wszystko o czym piszesz to kwestia znalezienia równowagi między pragnieniami i potrzebami ale mam wrażenie, że w tym wpisie przedstawiona jest wyłącznie perspektywa kawalerskiego życia.
    Pozdrawiam!

    • Kobieto Zaradna Finansowo,
      Rzeczywiście nie zawsze tam gdzie mieszkamy warto kupić nieruchomość przeznaczoną na wynajem. Często zdarza się tak, że kupując mieszkanie w innym mieście i oddając je w zarządzanie firmie będzie zostawało nam co miesiąc więcej gotówki w kieszeni niż gdy kupimy mieszkanie w mieście w którym mieszkamy. Poza tym możemy kupić 2 nieruchomości inwestycyjne i dopiero wtedy będziemy mieć zapewniony „swój wynajem gratis”. Pytanie też, co nazywasz centrum Polski 😉 Ja na przykład inwestuję na wybrzeżu (nie tylko w miejscowościach turystycznych) i nie narzekam na zbyt niskie czynsze najmu 😉 Kwestia bardziej jest taka za ile daną nieruchomość kupisz.
      I dochodzę do ostatnich zdań Twojego komentarza i niestety nie mogę się z nimi zgodzić! Czy nie uważasz, że pisząc w ten sposób właśnie utrwalasz stereotyp, który panuje u nas w kraju? „Jak mam rodzinę to muszę posiadać własne mieszkanie, bo inaczej nie da się żyć!” Absolutnie tak nie jest! Znam wiele osób, które mają rodzinę, dzieci i wynajmują mieszkania. Jedna z takich rodzin mieszkała u mnie w mieszkaniu przez prawie 3 lata. Czy to oznacza, że radzą sobie gorzej w życiu niż Ci co mają swoje mieszkanie? Myślę, że radzą sobie dużo lepiej niż inne osoby. Mają możliwość zmiany mieszkania na większe jak będzie taka potrzeba, nie muszą sprzedawać tego w którym teraz mieszkają, szukać nowego, załatwiać kredyt, spłacać poprzedniego kredytu itp. Po za tym zauważ, że najczęściej jak ludzie kupują mieszkanie to nie do końca wiedzą jak im się będzie w danej lokalizacji mieszkało. A jak wynajmujesz i nie odpowiada Ci lokalizacja to po prostu szukasz innego w lepszej. Naprawdę życie jest dużo prostsze.
      Oczywiście nie namawiam Cię do tego żeby nie kupować mieszkania na własność jeżeli czujesz taką potrzebę! Ale tak jak napisałem we wpisie nie rób tego za własne, ciężko zarobione pieniądze! Niech to mieszkanie kupią Ci Twoje inwestycje 🙂
      Pozdrawiam!

  • To wszystko pięknie wygląda w momencie kiedy wynajem jest droższy niż zakup i rzeczywiście dostaniesz za wynajem 1% wartości nieruchomości miesięcznie. To jednak nie jest realne. Za każde mieszkanie, które wynajmowałem nie płaciłem więcej niż 0,5% wartości nieruchomości miesięcznie, w tym czynsz.

    • Piotrze, widzę że jesteś bardzo dobrym negocjatorem, albo bardzo dobrze umiesz wyszukiwać okazje rynkowe. Sprawdziłem „najsłabsze” moje mieszkania i w żadnym z nich nie zbliżyłem się nawet odrobinę do tych wartości, o których wspominasz. Ten czynsz 2100 jest czynszem, który jest teraz pobierany od Najemców, więc jednak się da 😉 Pozdrawiam

      • Michał,

        Wręcz przeciwnie, są to stawki prawie ofertowe. Mieszkanie w którymi mieszkam obecnie wynajmuję za 3000 zł, w tym czynsz 1050 zł, to oznacza że wynajmującemu pozostaje 1950 minus podatki. Mieszkanie było wystawione do sprzedania za 800k, myślę, że za 650-700k spokojnie by się sprzedało (120 metrów, Warszawa Wawer). Poprzednio 1800 + czynsz za 45 metrów na Ursynowie, poniżej 400k chyba nie ma co myśleć o zakupie takiego mieszkania. Także wygląda na to, że cudów nie ma, przynajmniej w Warszawie. Rynek sam się do pewnego stopnia reguluje i nie widzę takiej „dziury” pomiędzy kredytem a wynajmem o jakiej piszesz. Pozdrawiam

        • Piotrze,
          Nigdy nie myślałem o tym aby kupić tak duże mieszkanie i wynajmować je w całości. Rzeczywiście przy takim metrażu może być tak jak piszesz. To nie jest nasz model biznesowy. W naszym modelu czyli zakupie kawalerek lub dużych mieszkań z myślą o wynajmie poszczególnych pokoi te stopy zwrotu, które opisałem we wpisie osiągamy bez większych trudności.

  • Piotr: A skad wiedziales jaka jest wartosc nieruchomosci? A raczej ile nieruchomosc kosztowala wlasciciela (bo to ile jest aktualnie warta nie ma tak duzego znaczenia)

    • Wiem ile kosztują nieruchomości w tym miejscu oraz widziałem ofertę sprzedaży tej konkretnej nieruchomości. To ile nieruchomość kosztowała kiedyś właściciela nie ma znaczenia w naszym przypadku – tzn. wtedy, kiedy sami chcemy kupić takie mieszkanie pod wynajem.

  • To wszystko prawda, a ja realizuję model „po środku”. Po prostu mieszkanie, w którym mieszkam jest moją własnością, ale po pierwsze z premedytacją mieszkam w mieszkaniu o „oczko” zbyt małym (dzięki czemu mogę być właścicielem innych nieruch.), a po drugie tak wszystko obliczyłem żeby w kilka lat je spłacić. Mam więc komfort własności i niższych kosztów, a bieżące dochody mogę swobodnie inwestować.

    • Wojtku,
      dzięki za komentarz, który pokazuje również inną ścieżkę do wcześniejszej emerytury. Bardzo się cieszę, że jest nas więcej, którzy myślą podobnie, wbrew tym, którzy mówią, że tak się nie da 😉

  • Ciekawy wpis,dla wielu pewnie mocno kontrowersyjny.
    Zalozenie ok,sam realizuje podobny scenariusz.to co jest problemem,to fakt ze dla tych obliczen przyjety jest wariant z najemcami, ktorzy nie sprawiają problemów. Jak sie pojawią schody to cale wyliczenie idze w ….😞
    To czego nie bierzesz tez pod uwage to faktu, iz na własne mieszkanie można wziąć kredyt refinansowany,za pomoca ktorego kupimy inną nieruchomość (mam tu na mysli sytuacje gdy swoje m kupujemy za gotowke).

    • Slawmoir,
      rzeczywiście masz rację, nie wziąłem takiego scenariusza pod uwagę. Myślę, że jest też wiele innych scenariuszy, które są możliwe. Osobiście wolałbym jednak gotówkę zainwestować w coś co przyniesie mi dochody a mieszkanie kupić na kredyt. Wtedy to moje aktywo spłaci mi kredyt za moje mieszkanie. Po co wydawać swoje pieniądze na pasywa?
      Oczywiście jak jest kłopot z najemcami to liczby mogą się rozjechać, ale są też takie scenariusze, że można osiągnąć 13 miesięcy najmu w roku 😉 . Tak więc myślę, że jedno z drugim się może wyzerować 😉 Łatwiej jest oczywiście gdy już się posiada większy portfel mieszkań na wynajem, bo nawet gdy jakieś się sypnie to pracują jeszcze pozostałe.

  • koncept dobry ale sporo słabych punktów jeśli chodzi o jego szeroką dostępność dla mas.

    – żeby mentalnie to zaakceptować, trzeba myśleć jak przedsiębiorca. Odpada spora część społeczeństwa gdzie na pierwszym miejscu jest zaspokojenie potrzeb własnych a nie inwestycje
    – skoro lewar to mówimy o pracownikach, małe szanse na duże przypływy pieniężne. Czyli ciułamy a taki plan wymaga strategicznego, długofalowego myślenia – słabo z tym u etatowców (tak wiem są wyjątki) bo raczej zajęci są pracą i ogarnianiem tego etatu i myślą o podwyżce lub zmianie pracy.
    – Inwestycja w mieszkania wymaga rezerwy na tą inwestycje, poduszki bezpieczeństwa i wiedzy ( ta jest darmowa i łatwo dostępna ale trzeba się do tego przygotować). Wszelkie statystyki mówią, że połowa polaków nie ma żadnych oszczędności już nie mówiąc o poduszce bezpieczeństwa.
    – na koniec, stopy zwrotu o których mówisz są możliwe przy najmie na pokoje, przy zakupie poniżej wartości rynkowej i po przygotowaniu mieszkania ( czytaj trzeba wyłożyć kasę) – to wymaga głębszej wiedzy z zakresu kup i wynajmij (a potem jeszcze zarządzaj sam lub przez firmę)

    Ten plan jest dla tych świadomych, z kasą lub wysokim dochodem na etacie i przedsiębiorczych. Większość takich osób ma już dawno pospłacane mieszkania lub kupione za gotówkę. Jak dla mnie odsetek osób które mogły by pójść tą drogą jest bardzo mały pomimo, że plan jest dobry i w zasadzie łatwo wykonalny.

    • Hej Michale,
      Oczywiście nie jest to droga dla wszystkich. Czy trzeba myśleć jak przedsiębiorca? Hmm w sumie prowadzę firmę „od zawsze” to ciężko mi powiedzieć jak to jest nie myśleć jak przedsiębiorca 😉 Dlaczego uważasz, że „skoro lewar to mówimy o pracownikach” ?
      Te stopy zwrotu, które opisałem są też możliwe przy wynajmie kawalerek 😉 Ważne jest to za ile kupisz. Naprawdę można znaleźć takie perełki na rynku.
      Z ostatnim akapitem Twojego komentarza nie do końca mogę się zgodzić. Uważam, że aby inwestować w nieruchomości wcale nie potrzeba kasy czy wysokich dochodów. Na pewno trzeba być świadomym tego co się robi i mieć duże samozaparcie. Na pewno nie jest to też droga dla wszystkich. Uważam, że jak się człowiek do niej dobrze przygotuje to nie jest aż taka ciężka i można sobie poradzić 😀 Inwestowanie w nieruchomości jest jak klocki lego. Jak już dopasujesz odpowiednie elementy to pozostałe same wskakują na swoje miejsce.

      • Dlaczego jak przedsiębiorca a nie jak pracownik?

        przedsiębiorca – jak i na czym zarobię kasę
        pracownik – kto da mi dobrą pracę + benefity i jeszcze będzie fajnie

        Dlaczego pracownicy = lewar? znasz kogoś kto pracuje na etacie i kupuje mieszkania za gotówkę? Za zarobioną gotówkę z pracy etatowej a nie odziedziczonej czy kasy ze sprzedaży mieszkania po babci… Przedsiębiorca jest wstanie lepszym rokiem czy zleceniem zarobić na mieszkanie. Etatowiec nawet jak by odkładał 5 000 zł miesięcznie to po roku ma 60 000. Dla wiadomości tylko 3% osób na etatach wpadają w drugi próg:) Reszta poszła w optymalizacje:) Za to można coś kupić w mniejszych miastach ale raczej nie poszalejemy.

        Powiedzmy sobie szczerze, przy kupnie tak, trzeba. Chociaż te 15 000 zł na notariusza i podstawowe przygotowanie lokalu + niespodzianki. Możesz polecieć jak Mateusz Brejta w podnajem i zaczynać od chyba 10 000 zł całości kapitału.

        To jeśli wszelkie statystyki mówią, że prawie połowa polaków nie ma 10 000 oszczędności to o czym my mówimy.

        Kto umie zarobić kasę, umie też nią obracać. Reszta tylko marzy.

        • Hej Michale,
          Dzięki za wyjaśnienie 🙂 Ja rzeczywiście nie rozróżniałem tych dwóch pojęć, bo nigdy nie miałem takich myśli jak opisałeś pracownika. Od początku mojej pracy prowadzę działalność i rzeczywiście inaczej myślę.
          Co do etatowca to znam osoby, które pracują na etacie i kupują mieszkania (i to nie jedno ;). Etatowiec ma dużo łatwiej w banku. Banki uwielbiają osoby, które pracują na etacie. Ja moje inwestycje w 99% również kupuję posiłkując się kredytem. Szkoda mi moich pieniędzy mrozić w nieruchomość skoro moge skorzystać z pieniędzy banku 😉 Moje pieniądze mają ciężej pracować. Poza tym zobacz, że bank to jest dość fajny wspólnik. Wykłada prawie cała gotówkę na zakup nieruchomości a zadowala się tylko częścią zysku przez kawałek życia danej inwestycji. Po spłaceniu kredytu nieruchomość pracuje dla nas dalej.

          Oczywiście, że można zacząć jak Mateusz i zacząć od podnajmu. Z tego co teraz Mateusz mówi to można podnajem zrobić nie mając wcale swojej gotówki 😉 Ale to już wyższa specjalizacja 😀

          Czy to jest droga dla wszystkich? Na pewno nie! To jest droga dla ludzi świadomych, którzy wyznaczyli sobie cel w życiu mocno do niego dążą aby po paru latach cieszyć się strumieniem pasywnej gotówki.

          Pozdrawiam

      • Zaciekawiłeś mnie pewną kwestią, rozwiniesz?

        Skoro na mieszkaniach masz 10% w górę i praktycznie wszystko masz w kredycie to te 10% liczysz z zainwestowanego kapitału czy wartości całej inwestycji? Jak w przykładzie poniżej mieszkanie 400k kredyt 350k wkład 50k gdzie zostaje ci 2400 miesięcznie to miałbyś ponad 50% rocznie. W takim wariancie masz perpetum mobile na dopalaczu. Coś nie halo w tym modelu.

        Druga kwestia skoro inwestujesz w mieszkania i masz zwrot wyższy niż średnia wieloletnia z giełdy amerykańskiej (marzenie wielu inwestorów) a swój kapitał uważasz, że powinien pracować ciężej to pytanie gdzie go ładujesz? Zakładam, że własny biznes ( zajmujesz się deweloperką prawda?) , ale uchylisz rąbka tajemnicy ?

        Etatowcy mają łatwiej o kredyt to prawda ale ich możliwości są bardziej ograniczone. Sam piszesz, że etatowcy kupują mieszkania i nawet nie jedno ale w kredycie tak jak ty. Z kredytem i etatem problem jest taki, że więcej niż 2-4 kredytów nie dostaniesz. Przy kombinowaniu może dobijesz max do 8 mieszkań wciągając dwa mieszkania na jeden kredyt.

        Dochodzimy do największej wady etatowców – to wszystko za długo trwa. Znajdujesz mieszkanie- sprawy kredytowe- kupno- przygotowanie mieszkania- wynajem- zazwyczaj rok zanim bank uzna dochód i zaliczy go do zdolności kredytowej. Bam minęło 1,5 roku. Powtórzenie procedury kolejne rok – półtora. Mamy dopiero 2 mieszkania gdzie kredyt w dalszym ciągu w znaczącym stopniu obciąża mieszkania a wolność finansowa hen hen za horyzontem. Jeśli ktoś liczy na emeryturę na emeryturze to wszytko ok. Dla mnie szkoda życia.

        Ja też w swoim życiu nie przepracowałem dnia na etacie wiec mam tak samo jak ty ale długo uczyłem się zrozumieć etatowców. Do tego ilość mentalnych ograniczeń które sami sobie nakładają jest niewiarygodna.

        • Michale,
          10 % liczę od całej inwestycji. To nie są jakieś kolosalne kwoty. Naprawdę w Polsce można mieć dużo wyższe stopy zwrotu niż 10% rocznie.
          Natomiast zwrot na kapitale własnym… Co powiesz na zwrot nieskończony? To jest dopiero perpetum mobile 🙂

          Lubię rozwijać nowe biznesy i tam przeważnie ląduje moja gotówka. Pieniądze nie są ważne same w sobie. Fajne jest jak coś tworzysz i widzisz jak się rozwija i zaczyna żyć swoim życiem.

          Co do amerykańskiej giełdy to ciężko jest mi się wypowiadać na ten temat, bo go nie znam.

          Etatowcy, oczywiście może być tak, że dłużej będą do tego dochodzić. Ważne jest, że też mogą i jest jakaś alternatywa. Zobacz: jak nic nie zrobią to kręcą się cały czas w miejscu. Jak zaczną działać to rzeczywiście zajmie im to więcej czasu, ale na finiszu mogą też uzyskać niezależność finansową. Czy ma to aż takie znaczenie czy zajmie im to 5,10 czy 15 lat? Zawsze szybciej niż emerytura za 37 lat 😉

          Nasza mentalność to największy hamulcowy w działaniu. Dlatego uważam, że trzeba się cały czas uczyć i poszerzać horyzonty. Inaczej nic nie zmienimy w naszym życiu 🙂 Czy to w życiu etatowca czy w życiu przedsiębiorcy.

          Pozdrawiam

      • Myślę, że sprawni gracze mają średnio ze swoich inwestycji pod 15% i perełki gdzie przebijają 20%. 10% to jest próg wejścia dla takich osób.

        Wiadomo, że nic nie pobije własnego biznesu tutaj nie ma ograniczeń co do zysku wystarczy pomysł, trochę smykałki i można garnąć miliardy. Z drugiej można go rozwijać całe życie i w zasadzie nie dojść do jakichś spektakularnych efektów i taka jest większość 🙂

        Tu zgadzam się z tobą w 100%, że w perspektywie nic nie robienia to już lepiej niech etatowcy próbują, nawet jeśli zajmie im to 20 lat.

        Mi chodzi raczej o założenia ale wydaje mi się, że pewnie mamy podobne.

        Mieszkania nie są sposobem na dorobienie się majątku. To jest sposób na pomnażanie kapitału. Kapitał zarabiamy gdzie indziej i mieszkania są formą jego pomnażania i w naszym wydaniu w miarę bezpieczną.

        Dlatego etatowcy są moim zdaniem na mocno przegranej pozycji w stosunku do przedsiębiorców bo ich zdolność do akumulowania kapitału który mogliby pomnażać jest znacząco mniejsza.

        Ja wybrałem całkowicie odwrotną drogę do twojej i kupuję mieszkania za gotówkę . Jestem ciekaw i z chęcią wymienię się doświadczeniem wiec jak spotkamy się na mieszkaniczniku to sobie pogadamy 🙂

  • Bardzo ciekawy artykuł, kilka miesiecy temu sam podjąlem decyzję o zakupie mieszkania, które ma pracowań dla mnie i generowac dodatkowe dochody. Ale mam obecnie pewien problem ze sposobem liczenia amortyzacji tego mieszkania, czy mogę prosic o podpowiedż?
    Mieszkanie jest 4 pokojowe ( pokoje o powierzchni 18m2, 14m2,10m2 i 10 m2), W mieszkaniu tym w pokoju 14m2 mieszka moja córka a pozostałe pokoje wynajmuje 3 najemcom. Pozostała powierzchnia wspólna mieszkania: kuchnia, łazienka i przedpokój ma łacznie 20m2, (całe mieszkane ma 72 m2). Czy amortyzację mieszkania mogę liczyć od całej powierzchni mieszkania czy raczej w proporcji powierzchni wynajmowanej do całej powierzchni mieszkania. Jak i czy liczyć do powierzchni wynajmowanej powierzchnię wspólną ( 20m2), bo przeciez wszyscy najemcy zgodnie z umowa najmu mają prawo z niej korzystać? Może można policzyć 1/4 tej powierzchni jako proporcjonalnie przypadajacej na każdy pokój x 3 wynajmowane pokoje?

    • Jerry,
      super że podjąłeś taką decyzję. Niezmiernie mnie to cieszy jak ktoś pisze takie rzeczy 🙂
      Co do amortyzacji to obawiam się, że powinieneś skorzystać z porady księgowego lub doradcy podatkowego. Nie mieliśmy jeszcze takiej sytuacji jak opisałeś.

  • @Michał dlaczego kupując mieszkanie pod wynajem zwiększa się moja zdolność kredytowa?
    Wyobraź sobie sytuacje:
    A – mieszkam w wynajętym mieszkaniu za 2k/m-c
    B – mieszkam w mieszkaniu kupionym na kredyt i kosztuje mnie to 2k/m-c
    C – kupiłem mieszkanie na kredyt pod wynajem (wychodzę na 0) i sam mieszkam w wynajętym za 2k/m-c.

    Czym różnią się te sytuacje w kontekście zdolności kredytowej? Dlaczego niby sytuacja C jest lepsza od B?

    Z góry dzięki za odpowiedź, pozdrawiam!

    • Darku,
      Sytuacja, którą przedstawiłeś nawet zmniejsza Twoją zdolność kredytową. Myślę, że autorowi chodziło o sytuację, gdzie wynajmowane przez Ciebie mieszkanie przynosi Ci dochody. Ani w A ani B ani C nie zakładasz takiego scenariusza. Najwyżej dla Ciebie to wyjść na 0, czyli dodatkowy dochód również = 0.
      Trzeba też pamiętać, że nawet gdy nieruchomość generuje nam dochody to banki traktują je zdecydowanie gorzej niż np. z umowy o pracę. Więc taka sytuacja raczej nie poprawiła by zdolności. Może gdybyś udowodnił swoją strategię inwestowania w nieruchomości i przepływy pieniężne, to wtedy tak? Tego nie wiem.

      @Michale dzięki za artykuł. Ja mimo powyższej wiedzy kupiłem mieszkanie dla siebie, ale sytuacja zdecydowanie bardziej skomplikowana i wielotorowa. Na pewno korzystna finansowo 😉

      Pozdrawiam!

      • Marku,
        nawet jeśli mieszkanie będzie przynosić Ci dochód powiedzmy 1k, to jaki z tego zysk, skoro masz od splacenia dlug powiedzmy 160k (kupiles mieszkanie za 200k z wkladem 40k).
        Czyli masz sytuacje:
        A – 2k/m-c wynajmu, 0 dlugu, 0 dochodu z najmu
        B – 2k/m-c wynajmu, 160k dlugu, 1k dochodu z najmu

        Dlaczego dla banku sytuacja B mialaby byc korzystniejsza z punktu widzenia Twojej zdolnosci kredytowej?

        Dzieki, pozdrawiam

        • Darku,
          Już wyjaśniam Twoje wątpliwości 🙂
          Taka sytuacja:
          Masz zdolność kredytową na 350 tys.zł. Kupujesz mieszkanie za 400 tys. z tego 50 tys. płacisz ze środków własnych a 350 tys. płacisz z kredytu. Zamieszkujesz w tym mieszkaniu. Twoja zdolność kredytowa wynosi równe ZERO.
          Druga sytuacja:
          Podobnie jak wyżej masz zdolność na 350 tys. zł. Kupujesz mieszkanie za 400 tys. z tego 50 tys. ze środków własnych a 350 tys. płacisz z kredytu. Mieszkanie to wynajmujesz za np. 4 000 zł. Po odliczeniu raty kredytu ok.1 600 zł (kredyt na 30 lat) zostaje Ci dochód w wysokości 2 400 zł. Ten dochód buduje Ci zdolność kredytową, za którą możesz kupić kolejne mieszkanie (np. takie w którym zamieszkasz, albo takie, które również wynajmiesz itp.).
          Miałem w swoim życiu taką sytuację, że moja zdolność kredytowa wynosiła równe ZERO pomimo tego że miałem dość wysokie zarobki. Niestety miałem na swoim koncie bardzo spory kredyt na budowę mojego wymarzonego domu 😉 Do tego kredyt był w euro. Dlatego wiem, że taka sytuacja jest bardzo niekomfortowa i nie warto podążać tą drogą. 😉
          Pozdrawiam!

      • Marku,
        Każda sytuacja jest inna 🙂
        Najważniejsze obrać swój cel i do niego dążyć 😉 a jeżeli sytuacja jest jeszcze korzystna finansowo to na pewno warto!

        Pozdrawiam.

  • Popieram pomysły z wynajmowaniem mieszkania. Wg mnie zdecydowanie najlepiej najpierw przyciągnąć do siebie kasę, a potem cieszyć się własnym M i mieć z czego poszaleć 🙂

    • Trzeba jeszcze mieć za co je kupić. Niestety nie wszyscy mają wystarczającą zdolność kredytową pozwalającą na zakup mieszkania. Ja osobiście myślę o podnajmie – czy ktoś zarabia w ten sposób i mógłby polecić jakieś dobre książki z tego zakresu?

    • blogierko,
      trzeba rozróżnić kredyty:
      są kredyty złe – zaciągane na konsumpcję i są kredyty dobre, które zaciągamy na budowanie swoich aktywów i zaprzęgamy mocno do pracy. Absolutnie nigdy nie namawiam nikogo do zaciągania kredytów na bieżącą konsumpcję! Nigdy nie warto tego robić! Co innego z kredytami które budują nasze aktywa. Takie kredyty warto brać, bo pomagają nam dojść do wolności finansowej, ale należy pamiętać o tym aby takie kredyty również brać z głową!

    • Zdecydowanie nigdy nie mów „nigdy”. Życie i finanse uczą pokory. Kredyt może uratować trudną sytuację. Kredyt może być fundamentem dobrego biznesu. Mówiąc nigdy zamykasz sobie mentalnie jedną z ewentualnych ścieże do biznesu.Mądrość polega na tym aby kredyt umieć wykorzystać. Przerobiłem wiele takich przypadków. A co meritum tematu dodam, że trzeba mieć charyzmę do takich interesów, bo marzycieli nieruchomościowych to nie brakuje.

  • Mądre dla ludzi, którzy mają gdzie mieszkać albo mogą mieszkać w czymś gorszym niż zakupione mieszkanie i płacić za wynajem mniej niż im płaci najemca. Z mojego doświadczenia wiem, że trudno jest wyegzekwować od najemcy cenę, która da dochód. Ledwo da się wyciągnąć tyle, żeby spłacić ratę kredytu i opłaty mieszkaniowe. Może w Warszawie albo innych „modnych” miastach jest lepiej, ale przeciętna polska jest właśnie taka. Jedyny zysk to że po tych 30 latach mamy mieszkanie na własność spłacone przez innych, no i może ta lepsza zdolność kredytowa.

    • Barbaro, nie do końca jest tak jak piszesz. Ja nie ma żadnej nieruchomości w Warszawie a dają mi dobre dochody 😉 Możesz kupić mieszkanie wielopokojowe i wynajmować poszczególne pokoje. A sama przecież nie potrzebujesz dla siebie mieszkania z 8 pokojami? 😉 Możliwości jest bardzo dużo.

  • Jakie mieszkanie, kupione za 250 000 zł, można wynająć za 2100? Te obliczenia są mocno przesadzone, moim skromnym zdaniem. Za 250 000 to można kupić 50m2 w Białymstoku. A zaporowy czynsz najmu w tym mieście to 1400zł.

    • Adamie, są różne nieruchomości i modele ich wynajmu.

      Wiele osób uzyskuje np. dużo większe stopy zwrotu wynajmując swoje mieszkanie na pokoje (szczególnie w miastach studenckich) oraz turystom (w sezonie, w miejscowościach turystycznych). Pamiętajmy, że niekoniecznie musisz kupować mieszkanie w mieście, w którym mieszkasz.

      Jak pokazują przykłady (również naszych czytelników – spójrz na komentarz Kamili, poniżej) można uzyskiwać dochód pasywny z mieszkania znajdującego się daleko od nas. Wystarczy znaleźć odpowiednią firmę zarządzającą najmem (czyt. nie pośrednika)

  • Te wyliczenia to straszny optymista robił. W Warszawie w dobrej lokalizacji za 40 m2 płaci się ponad 400 tyś zł a wynajem to maks 2 – 2,5 tyś zł. Im gorsze miejsce tym taniej ale zarówno kupno jak i wynajem.

    • Adamie i Arturze,
      Przykłady, które pokazałem w tym wpisie to nie są obliczenia, które wziąłem z księżyca. Takie mieszkania posiadamy w swoich zasobach lub zostały zakupione przez naszych przyjaciół/znajomych i są przez nich wynajmowane przy pomocy naszej firmy.
      Myślę, że takie scenariusze są możliwe do zrealizowania w większości miast w Polsce. Kwestia dobrego zakupu nieruchomości oraz optymalnego przygotowania do wynajęcia.

      • Michale,
        W nawiązaniu do tej odpowiedzi jak i poprzedniej, gdzie opisujesz mieszkanie kupione za 350tys zł, które można wynająć za ok 4000zł. Nie wiem skąd takie przykłady i z którego miasta w Polsce. Taki dochód z wynajmu mieszkania w takiej kwocie nie jest możliwy. Poza ewentualną okazją kupienia dużego mieszkania, w super lokalizacji oraz przedzieleniu go na dodatkowe pokoje – więc wynajem na pokoje wchodzi tutaj w grę. Czy o takich przykładach mówisz z życia?

  • Brawo! W końcu ktoś opisał to co dla wielu ludzi wydaje się nie możliwe, mieszkanie zwłaszcza pierwsze warto kupić z myślą o jego wynajmie. Zyskujemy dodatkowy dochód a do tego z czasem wynajem tego mieszkania poparty umową z najemcą zwiększa nam zdolność kredytową. W ten sposób możemy zbudować w prosty sposób „portoflio” mieszkań, które spłacają nam wynajem/kupno własnego mieszkania. Dodatkowym plusem jest też pozyskanie w ten sposób aktyw, które z czasem zwiększają swoją wartość i można je sprzedać.

  • Inwestycją jest mieszkanie pod wynajem. U mnie jedno mieszkanie jest moje w Gdańsku, a drugie z inwestycji apartamenty lubicz w Rowach jest właśnie na wynajem i to mogę nazwać rzeczywiście dochodową inwestycją. Chętnych na wynajem krótkoterminowy jest zawsze w sezonie od maja do października pełno, nie zdarza się tak żebyśmy mieli lukę w kalendarzu a najlepsze jest też to, że wcale nie musimy się ruszać z Gdańska do Rowów za każdym razem jak ktoś chce wynająć od nas mieszkanko, robi to firma właśnie z lubicza, super sprawa.

  • Z artykułu wynika, że ludzie, którzy pracują 8 godzin dziennie 5 dni w tygodniu u kogoś i tak planują do emerytury są przeciwstawieni ludziom, którzy chcą się rozwijać. Skąd w ogóle taki wniosek? Dlaczego uznanie, że ludzie pracujący u kogoś są gorsi? Żeby inwestować w mieszkania pod wynajem, trzeba umieć się w tym odnaleźć. A ja i mój mąż wolimy iść do pracy na konkretną ilość godzin, po pracy mieć wszystko w nosie, a na koncie pieniądze, które nawet po spłacie kredytu dają nam ładny dochód (obydwoje mamy naprawdę dobrze płatną pracę w wyuczonym zawodzie). Mobilni i tak nie jesteśmy, bo mamy dzieci, które tu czują się dobrze, pracy zmieniać nie chcemy, a nawet jeśli będziemy musieli to w obecnym miejscu i tak znajdziemy bez problemu. Dlatego jest nam dobrze z własnym mieszkaniem i spłacaniem za niego kredytu. Wynajmowanie u kogoś dla mnie jest słabe, bo nie mam poczucia, że mogę sobie z meblami, ścianami itp. zrobić co mi się podoba. Ogólnie pomysł zarabiania na mieszkaniach jest dobry, ale moim zdaniem opisany w krzywdzący sposób dla ludzie, którzy w czymś takim by się nie odnaleźli

    • Agnieszko, dziękuję za Twój komentarz.

      Oczywiście nie ma nic złego w pracy na etacie – szczególnie jeśli się w tym spełniasz.

      Wydaje mi się, że artykuł Michała miał przede wszystkim pokazać, że wpojony nam od dziecka system pozyskiwania dóbr (idź do pracy -> zarabiaj -> konsumuj) nie jest jedyną możliwą drogą.

      Chciałbym również zwrócić Twoją uwagę, że opisana we wpisie sytuacja dotyczy osób, które rozważają zakup swojego pierwszego mieszkania – często są na początku swojej drogi życiowej. Zakup w pierwszej kolejności mieszkania przeznaczonego na wynajem może być w takim przypadku jedynym możliwym do tego momentem – jeśli osoby takie kupiłyby mieszkanie dla siebie, ta droga może nie być dla nich możliwa w przyszłości.

      Pozdrawiam Cię serdecznie 🙂

  • W Polsce bardzo wiele osob ma dokładnie takie podejście. Obciażają się kredytami na wiele lat i nie przejmują się tym,że różne sytuacje bywaja w życu. MOżna stracić pracę. zachorować. A kredyt trzeba będzie spłacać.
    Tak na marginesie to zauważyłam,ze w innych krajach europejskich nie ma takiego pędu do kupowania mieszkań. To własnie w Polsce lubimy wiązać się kredytami. W Niemczech czy w Uk częściej się mieszkania wynajmuje\.

    • Anno, myślę, że u nas w Polsce, ten trend powoli idzie w kierunku zachodnim. Coraz więcej osób wynajmuje mieszkania zamiast wiązać się kredytem na wiele lat z jednym mieszkaniem i jednym miejscem.

    • Jeśli nie mam swojego mieszkania, to obojętnie czy zachoruje czy stracę pracę, mieszkać gdzieś muszę. I za wynajem płacić. Za wynajem pokoju płacę więcej niż wynosi rata kredytu na spłatę kawalerki. Mieszkania na pokoju z obcymi współlokatorami w mieszkaniu mam dość i już tego dłużej nie wytrzymam, a zdolność kredytowa za niska, żeby kupić mieszkanie, które pokryłoby koszty kredytu i wynajmu czegoś w pojedynkę. W takiej sytuacji chyba i tak lepiej kupić jakieś małe mieszkanko na kredyt. Ciasne ale własne…

    • Niestety nie każdy ma taką zdolność kredytową, żeby kupić takie mieszkanie, które spłaci kredyt za nie i pozwoli na wynajem mieszkania dla siebie. Na kawalerkę albo coś małego w czym można zamieszkać za miesięczną ratę mniejszą niż opłaty za wynajem pokoju, już tak. A przynajmniej nie trzeba mieszkać z obcymi współlokatorami z przypadku. A czy się rozchoruję czy stracę pracę i tak gdzieś mieszkać muszę. Nic mi nie pomoże to, źe nie kredyt a najem będę płacić w takiej sytuacji. W UK na wynajem mieszkania, nawet ktoś kto zarabia najniższą krajową zapracuje w tydzień, u nas ceny kawalerki z opłatami często przekraczają kwotę takiego wynagrodzenia. To chyba nie o mentalność chodzi czy trend a raczej warunki finansowe w naszym kraju.

  • Obecnie wynajmuję mieszkanie i zastanawiam się nad kupnem własnego. Nie rozumiem za bardzo działania: kupię mieszkanie, ale w nim nie zamieszkam.
    Jasny jest dla mnie wyjaśniony wyżej temat zdolności kredytowej, itd., ale gdzie mam mieszkać jeśli kupię mieszkanie inwestycyjne? Dalej w wynajmowanym….?
    Czy jak się kupuje mieszkanie to nie po to, żeby w nim pomieszkać? W końcu i tak plan działania: kupię pod wynajem, żeby zwiększyć zdolność kredytową, prowadzi nas w końcu do … kupienia mieszkania dla nas?!

    • Generalnie w tym wpisie pokazałem, że błędem jest kupowanie pierwszego mieszkania dla siebie. Lepiej kupić pierwsze, drugie, trzecie… i tam ile jeszcze potrzebujesz i dopiero wtedy mieszkanie dla siebie. Wtedy te mieszkania inwestycyjne spłacą Ci to mieszkanie, w którym Ty zamieszkasz. Chociaż im więcej o tym myślę, to uważam, że w sumie dla siebie w ogóle nie warto kupować mieszkania. Z własnym mieszkaniem jest zawsze kłopot. Chcesz się gdzieś przeprowadzić – co zrobić z mieszkaniem? Chcesz mieszkać w większym/mniejszym – co zrobić z dotychczasowym mieszkaniem itd. Jak wynajmujesz i zmieni Ci się koncepcja życiowa to wystarczy wypowiedzieć umowę najmu i wynająć kolejne. Cała zamiana mieszkania może się zamknąć w ciągu jednego miesiąca. A spróbuj sprzedać i kupić mieszkanie w ciągu jednego miesiąca. Posiadanie swojego mieszkania jest bardziej kłopotliwe.
      A przecież jak ktoś wynajmuje mieszkanie przez kilka lat to przecież właścicielowi takiego mieszkania również zależy na tym żeby taki najemca mieszkał jak najdłużej. Po co ma szukać kolejnego?

      • generalnie zgadzam się z Tobą, ale Twoją koncepcje przecież można łatwo odwrócić. Jeśli ktoś kupi mieszkanie dla siebie, będzie sobie w nim mieszkać to może w ciągu miesiąca wynająć sobie inne mieszkanie w dowolnej części świata a dotychczasowe wynająć i po kłopocie.

        • Marku,
          masz trochę racji w tym co piszesz, ale też nie do końca. Pamiętaj o tym, że kupując mieszkanie powinieneś już wtedy wiedzieć czy kupujesz dla siebie czy na wynajem. Moim zdaniem są to dwa różne produkty.

  • Najlepsze mieszkania – Wawer – kupione miesiąc temu, jeszccze czekamy na dogranie szczegółów, ale żona już zadowolona, mieszkanie będzie miało 75m z dużym tarasem, okna mamy od tyłu z widokiem na las, w gre wchodził tylko Wawer, najlepsza lokalizacja jak dla nas

  • ja widzę potencjał w kupowaniu mieszkań na obrzeżach Wawy. Pod wynajem. Ceny są bradzo niskie. Ja kupiłem na osiedlu Leśny Kwiat. Mam mieszkanie z ogródkiem, blisko lasek, dobry dojazd do centrum. Od stycznia będę wynajmował rodzinie z dzieckiem. Cena za wynajem pokryje mi ratę kredytu i zostanie mi jeszcze 400 zł miesięcznie, a brałem kredyt na 100% (miałem tylko na wykończenie). Oczywiście w centrum Wawy nie kupiłbym w takiej cenie.

  • Rozmawiałem ostatnio z kolegą, który kupił mieszkanie na kredyt w Szkocji… mieszkali tam z żoną przez rok, ale musieli się przeprowadzić ze względu na pracę i mieszkanie wynajęli.
    Ale do rzeczy.
    Rata kredytu (kredyt na 25 lat) to 160 funtów. Na ten moment wynajęli za ok 320 funtów.
    Jedyny minus, że teraz ich kredyt się zmienił z coś w rodzaju buy to rent i muszą dopłacić 5000 funtów. Ale tutaj jest przynajmniej zarobek. A u nas, czasami czynsz to po prostu spłata raty kredytu, a za 30 lat sytuacja na rynku mieszkaniowym będzie zupełnie inna…

  • Witam. Zwracam sie w swoim wpisie bezposrednio do autora. Na wstepie chcialbym zaznaczyc, ze rowniez jestem zwolennikiem zakupu mieszkan/inwestycji pod wynajem, jednak z teza, ze nie warto kupowac swojego mieszkania nijak nie potrafie sie zgodzic.

    Moze na poczatku odniose sie do przykladu o Twoich znajomych ktory jest mimo wszystko znikomym przypadkiem, a i tak owi znajomi pewnie nie odczuwaja tej „straty”, nawet jesli przedstawiles im to wszystko w tabelkach i wyliczeniach.

    W glownej czesci mojej wypowiedzi chcialbym sie odniesc do kilku pytan/tez postawionych w artykule/wypomnianych w komentarzach:

    1. Pytanie pod koniec artykulu: „Czy na pewno chcesz się wiązać z kredytem, który będziesz musiał spłacać przez kilkadziesiąt lat swoimi ciężko zarabianymi pieniędzmi?”
    Najem tez przeciez splacasz przez kilkadziesiat lat, a nawet dluzej. Kredyt hipoteczny splacasz 20-30 lat, zakladajac ze w momencie startu kupna/najmu masz 25 lat, to najem splacasz jakies 60-70 lat (nie wiem dokladnie jaka jest teraz srednia zycia w Polsce/Europie).

    2. Pytanie rowniez pod koniec artykulu: „A co sie stanie jesli stracisz prace albo zachorujesz. Za co bedziesz splacal wtedy kredyt?”
    A za co przepraszam bedziesz splacal najem kiedy jak to napisales- stracisz prace lub zachorujesz? Przekazesz taka informacje najmujacemu a on odpowie „spoko, nie musisz mi teraz placic dopoki nie wyzdrowiejesz/znajdziesz nowej pracy”. Juz pomijam fakt, ze kiedy tracisz prace lub chorujesz (mozesz pojsc na chorobowe 100% platne), jest jeszcze dajmy na to malzonek (mowie o standardowej polskiej parze) ktory przeciez nie stracil pracy/zachorowal tego samego dnia co Ty i nawet jesli nie mieliscie odlozonych pieniedzy na chociaz jedna rate (dlaczego?) to sobie jakos poradzicie.

    3. Pytanie w jednym z Twoich komentarzy: „Z własnym mieszkaniem jest zawsze kłopot. Chcesz się gdzieś przeprowadzić – co zrobić z mieszkaniem? Chcesz mieszkać w większym/mniejszym – co zrobić z dotychczasowym mieszkaniem itd.”
    Odpowiedz jest chyba banalna- sprzedac i kupic tam gdzie chcesz sie przeprowadzic. Jesli nie mozna szybko sprzedac (co jest raczej obecnie nierealne dla sredniej/duzej wielkosci miasta) to zawsze mozna to mieszkanie wynajac do czasu sprzedazy a za pieniadze otrzymywane z najmu wynajac w cos w miejscu do ktorego chcesz sie przeprowadzic (zanim cos kupisz z pieniedzy uzyskanych ze sprzedazy mieszkania w poprzednim miejscu)

    Z calym szacunkiem, ale nie potrafie znalezc innego ekonomicznego (racjonalnego) powodu niz obnizenie zdolnosci kredytowej, dla ktorego kupno mieszkania dla siebie mialoby byc mniej oplacalne, niz wynajem takowego. Plusow zakupu swojego lokum nie bede nawet w tej chwili wymienial, ale licze na merytoryczna dyskusje i wytkniecie bledow jesli takowe pojawily sie w moim mysleniu

    Pozdrawiam Piotr

    • Dzięki Piotrze za komentarz,

      jesteśmy przyzwyczajeni do tego, że wszystko co używamy to musimy posiadać. Czy aby na pewno to jest najlepsza droga?

      Też tak kiedyś myślałem.

      Teraz już wiem, że to jest błędne rozumowanie. Nie czuję potrzeby być właścicielem mieszkania/domu w którym mieszkam. Nie muszę być właścicielem samochodu, którym jeżdzę. Nie muszę być właścicielem samolotu, którym latam etc.

      Zauważyłem, że jak nie kupuję tylko używam to po pierwsze mniej mnie to kosztuje (!) a po drugie jestem bardziej mobilny i mniej związany z danymi rzeczami/nieruchomościami.

      Przyznasz, że łatwiej jest rozwiązać umowę najmu niż sprzedać mieszkanie? Poza tym mieszkanie, które kupujemy dla siebie rzadko kiedy nadaje się na wynajem. To są zupełnie różne produkty i najczęściej popełniany błąd przez początkujacych inwestorów. Kupują takie mieszkanie, w którym oni chcieliby mieszkać.

      Gdy zachoruję jak będę miał pakiet mieszkań na wynajem, to moja rodzina nie odczuje, że zmniejszyły nam się dochody, bo przecież mieszkania, które wynajmujemy cały czas się wynajmują !

      I znowu ta sama analogia. Nie stać Cię na utrzymanie mieszkania, w którym mieszkasz, bo straciłeś pracę, zachorowałeś czy cokolwiek innego. Albo masz taką „przygodę” w życiu jak ja i nie możesz pracować przez 6 miesięcy. Co jest łatwiej w takiej sytuacji? Sprzedać duże mieszkanie i szukać tańszego? Czy może wypowiedzieć dotychczasową umowę najmu i poszukanie mniejszego/tańszego mieszkania na wynajem?

      Myślę, że najwyższy czas na zmianę naszego myślenia. Stare utarte schematy już nie do końca się sprawdzają 😉

  • Pomijajac fakt,ze malo kto moze sobie pozwolic na mieszkanie,ktore bedzie wynajmowal a sam bedzie mieszkal …gdzie?nie znam nikogo z wlasnym mieszkaniem i drugim kupionym,mowimy o wiekszosci ludzi ze srednia krajowa.
    Pytanie zatem brzmi,czy oplaca sie kupic kawalerke w Gdyni, w centrum miasta na wynajem a mieszkac dalej u rodzicow? 😀

    • Kasiu,
      myślę, że to jest doskonały pomysł aby kupić kawalerkę i ją wynajmować a samemu jeszcze przez jakiś czas pomieszkać u rodziców.

      Gratuluję bardzo dobrego podejścia do dążenia do niezależności finansowej 🙂

      Pozdrawiam

  • ja z żoną od lat kupujemy mieszkania, remontujemy i wynajmujemy. pozwala nam to spokojnie życ i nie martwić się o jutro. Od lat korzystamy też z usłyg firmy DD Projekt, bo nie dość, że zajmują się całkowitym remontem wnętrza, wykończeniówką itp to można zamówić sobie u nich projekt i aranżacje wnętrza, co jest sporym udogodnieniem

  • Ja z żoną jesteśmy w nieco innej sytucji, bo dosyć wczesnie dostaliśmy mieszkanie po rodzicach. Jednak niedwno stwierdziliśmy, że pora pomyśleć o przyszłości naszej i naszych dzieci. Postanowiliśmy zainwestować w miszkania pod wynajem. Jednak już na samym początku napotkaliśmy na trudności związane z wyborem lokum, potem z samym wynajmem odpowiednim lokatorom. Zdecydowaliśmy się na usługi biura nieruchomości ABC Dom, które pomaga nam w tym całym procesie, dzięki czemu ten interes przynosi nam spore zyski.

  • Ten artykuł dał mi trochę do myślenia. Mam niezłą sytuację, bo wynajmuję mieszkanie po znajomości (płacę rozsądną stawkę i przede wszystkim czuję się w miarę jak u siebie), dobrą pracę, rosnące oszczędności na ten moment wielkości mniej więcej 40% ceny kawalerki/małego mieszkania w moim mieście. Jestem dość młoda ale powoli pasuje stabilizować życie i zastanawiam się co dalej. Dotychczas głównie rozważałam scenariusz, że oszczędzam jeszcze trochę i w końcu kupujemy z chłopakiem mieszkanie wspólnie za gotówkę, takie dla nas. Minusem jest tu łączenie miłości z finansami 😉
    Po przeczytaniu tego artykułu zaczynam rozważać drugą opcję, czyli kupnie samej mieszkania na wynajem. Natomiast takie samodzielne branie kredytu trochę mnie przeraża, zawsze byłam osobą, która wolała oszczędzać, a nie pożyczać. Do tego ewentualne ogarnięcie spraw z wynajęciem posiadanego mieszkania. Ciężko podjąć decyzję, gdy w grę wchodzą oszczędności życia.

    • Hej Ann!

      Cieszę się, że zainspirowałem Cię do przemyślenia swojej sytuacji 🙂 Co do wzięcia kredytu samemu na mieszkanie na wynajem to rzeczywiście może Ci to spędzać sen z powiek, ale weź pod uwagę to, że jeżeli weźmiesz kredyt jedynie na 60% wartości mieszkania to kredyt taki bez problemu będzie się spłacał z czynszów, które będą Ci płacić najemcy.

      Jeżeli nie lubisz czuć nad sobą kredytu to pamiętaj, że możesz również go nadpłacać. Raz z kwot, które teraz co miesiąc odkładasz a dwa z nadwyżki, która zostanie Ci od najemców.

      I po paru/parunastu latach będziesz właścicielką nieobciążonego mieszkania. Tylko Twojego 😉

      Jeżeli zaś chodzi o zajmowanie się najemcami to są już firmy, które się tym zajmują profesjonalnie. Poszukaj takiej w swojej okolicy a jeżeli jesteś z Trójmiasta, bądź okolic zapraszam Cię do Zielonego Żółwika 🙂 .

      Drugą możliwością jest zakup mieszkania w innym mieście i od razu przekazanie go w zarządzanie.

      Tak więc jak widzisz zawsze jest jakieś wyjście z sytuacji 😉

      Daj znać co postanowisz. Jestem bardzo ciekaw jaką podejmiesz decyzję i w którą stronę pójdziesz.

      PS. Nie namawiam Cię do zakupu mieszkania „dla siebie”, bo jak już zapewne zauważyłaś jestem przeciwnikiem takiego rozwiązania 😉 A w Twojej sytuacji gdy wynajmujesz mieszkanie za rozsądne pieniądze, to byłoby rozwiązanie najmniej racjonalne.

  • Wynajem mieszkania to biznes, który dla wielu okazał się zbyt trudny. Ja od kilku lat jestem graczem na tym rynku, ale gdybym nie miał wsparcia (należę do Stowarzyszenia Mieszkanicznik) upadłbym po roku!

    • Rafale, wiedza to podstawa w każdym biznesie. W nieruchomościach jest o tyle lepiej, że można skorzystać z firm, które specjalizują się w zarządzaniu i wynajmowaniu mieszkań. 🙂

  • Cześć Michał,

    Nie ukrywam, artykuł bardzo mi się spodobał i Twoje podejście i spojrzenie na te sprawy są mega! 🙂

    Chciałbym spróbować swoich sił, rozglądam się za pierwszym mieszkaniem pod wynajem, terenem jest W-wa. Jakbyś był tak uprzejmy i odpowiedział mi na kilka dodatkowych pytań, dał wskazówki, byłbym wdzięczny 🙂

    1. Lepiej szukać mieszkania pierwotnego / wtórnego (z tego co się orientowałem, można amortyzować takie mieszkanie 10% rocznie) ?
    2. Czy przy pierwszych mieszkaniach lepiej samemu zajmować się wynajmem, czy zlecić to pośrednikowi?
    3. Nastawiać się na wynajem krótkotrwały i szukać mieszkań np. przy metrze, czy atakować rynek pierwotny?

    Pozdrawiam,
    Bartek

    • Hej Bartosz,
      bardzo się cieszę, że myślisz o zakupie mieszkania na wynajem. 🙂 Bardzo dobra decyzja!

      Co do Twoich pytań to:

      Ad.1 Rzeczywiście mieszkanie z rynku wtórnego można amortyzować stawką 10% (oczywiście jeżeli spełnia pewne kryteria). To jest niewątpliwy plus takiego zakupu. Czy lepiej kupić z rynku wtórnego czy pierwotnego? Ciężkie pytanie. Myślę, że to nie ma znaczenia. Ważne jest to za ile możesz kupić dane mieszkanie i później za ile możesz je wynajmować. Chodzi o to aby zwrot z zainwestowanego kapitału był możliwie jak największy.

      Ad.2 Jeżeli masz taką możliwość to dobrze byłoby gdybyś przy pierwszym mieszkaniu sam zajął się jego wynajmowaniem. Oczywiście zaopatrzony w odpowiednią wiedzę. Łatwiej będzie Ci później dogadywać się z firmą, która ewentualnie będzie zarządzać Twoimi mieszkaniami. Nie będą mogli „wcisnąć Ci kitu” 😉 Odradzam korzystanie z usług pośredników przy zarządzaniu najmem. Jest już sporo firm, które profesjonalnie zajmują się zarządzaniem najmem i myślę, że warto korzystać z usług tylko takich firm. „Tradycyjny pośrednik” po skasowaniu prowizji już nie będzie zajmował się Twoim najemcą. Czyli i tak to Ty będziesz musiał prowadzić jego obsługę. Są jednak osoby, które już pierwsze mieszkanie powierzają firmom obsługującym najem. Dzięki temu w zasadzie od pierwszego dnia mogą cieszyć się napływem pasywnej gotówki.

      Ad 3. Rozumiem, że masz na myśli najem krótkoterminowy i długoterminowy? Oczywiście najem krótkoterminowy jest bardziej opłacalny niż długoterminowy. Ale w zasadzie jest to po prostu regularny biznes, więc musisz się nastawić, że mocno się przy tym napracujesz. Przy najmie długoterminowym jest to dużo prostsze i mniej absorbujące.

  • widze kilka tematów- zagrożeń dla rynku nieruchomości, nie będę pisał o demografii itp bo to chyba każdy wie co dzieje sie w Polsce, napisze o czym innym- napisałeś – inwestycja 700-800tys zl da przychód z wynajmu ok 10000zl, a moze wiecej? mysle ,ze w chwili obecnej to niemożliwe- na pewno nie w mieszkanie . – jeśli masz taka nieruchomość- podaj cynk- dostaniesz ode mnie 20% z tej kwoty. drugie- za zakup nieruchomości na wynajem zabierają sie totalni laicy, mało tego – ludzie którzy zarabiają kilka tys złotych i swoje wlasne mieszkanie kupili podpierając sie kredytem- mysla o zakupie kolejnego na wynajem,zapanowała jakaś chora moda ze dobrze mieć mieszkanie na wynajem i z kim nie porozmawiam- mysli o tym, Sytuacja na tyle kuriozalna ze az śmieszna, a reguły biznesu mówią wprost- jak ulica zabiera sie za cos o czym nie ma pojęcia to…reszte dopowiedzcie sobie sami..

    • darku,
      jeżeli uważasz, że inwestycja w mieszkanie na wynajem 700-800tys. nie może dać przychodu w wysokości 5000-10000zł/miesięcznie to na pewno nie znajdziesz takiej nieruchomości 😉 Natomiast jeżeli będziesz wiedział, że tak się da i będziesz zdeterminowany żeby je znaleźć to na pewno je znajdziesz 🙂 Musisz się otworzyć na nowe możliwości. Wszyscy patrzymy schematami poza które jest bardzo ciężko wyjść. Wystarczy się otworzyć i spojrzeć szerzej na to co nas otacza i nagle okazuje się, że można osiągnąć dochód z nieruchomości na poziomie 5-10 tys./miesięcznie nie wkładając w taką nieruchomość swoich pieniędzy. Tak, są takie możliwości. 🙂
      Rzeczywiście zapanowała teraz moda na zakup mieszkań na wynajem. Dużo osób o tym mówi, że chce to zrobić. Wiele osób na mówieniu kończy. Wiele osób też kupuje takie mieszkanie. Kupują bez przemyślenia takiego zakupu. Komu je będą chcieli wynająć. Za ile itd. Wykańczają je w złym standardzie „pod siebie” a nie pod najemcę. Nie są przygotowani do tego aby dobrze wynająć takie mieszkanie itd. I po paru latach takie osoby stwierdzą, że to wynajmowanie mieszkań jest przereklamowane i nie warto tego robić 🙂

  • Darku
    No jak najbardziej wiec. 15% na nieruchomości to jeden pp więcej od Amber Gold 🙂
    Mieszkania na wynajem to dzisiaj 5% po podatku. Kredyt to 4%. Ci, którzy dzisiaj kupują mieszkania za kredyt, jutro będą dopłacać do biznesu albo podnosić czynsze lub/i sprzedawać mieszkania. Raczej to pierwsze jednak.
    A co do mody: zauważ, ilu jest sprzedawców marzeń „kup moją książkę, przyjdź na seminarium, wez udział w szkoleniu, a wolność finansowa jest na wyciągnięcie ręki; już nie będziesz musiał pracować, będziesz tylko leżał pod palmami, a kąska sama będzie płynąć”. Ja wiem, ze praca na etacie w Polsce to nie bajka. Wyścig szczurów, śmieszne pieniądze, powaleni szefowie. Obietnica uwolnienia sie od tego działa na ludzi jak zanęta na karpie 🙂

    Znam tylko jednego gościa na rynku, który do sprawy podchodzi na chłodno i nie obiecuje gruszek na wierzbie. Mówi wprost, ze na mieszkaniach zarobek jest mały, za to dość stały, dość bezpieczny, i malo absorbujący. Z dziesięciu tysięcy złotych można zrobić biznes, który przyniesie dwieście tysięcy rocznie, ale trzeba mieć unikalny pomysł i uczciwie zasuwać.

    • marku,
      napisałeś, że „mieszkania na wynajem to dzisiaj 5% po podatku”. Naprawdę myślisz, że nie da się kupić mieszkania, które da lepszą stopę zwrotu? Jeżeli uważasz, że nie warto inwestować w mieszkania na wynajem i cieszyć się z pasywnego dochodu tylko wolisz „zasuwać” to przecież nikt Cię nie namawia do tego żebyś zmienił swój sposób myślenia 🙂
      Piszesz o modzie na sprzedawców marzeń… Nie wiem czy zauważyłeś czytając naszego bloga, że nie sprzedajemy żadnych szkoleń o inwestowaniu w wynajem mieszkań. Pokazujemy jak my to robimy. Zupełnie za darmo. Poświęcając na to swój prywatny czas. Nie oczekując w zamian żadnej zapłaty 🙂 Mało tego nikomu też nic takiego nie obiecujemy, to że my tak zrobiliśmy i tak to działa nie znaczy, że jak ty to zrobisz to zadziała tak samo. Każda nieruchomość jest inna. Każdy najemca jest inny. Trzeba do tego podchodzić na chłodno.

      Czy da się dojść do wolności finansowej inwestując w nieruchomości? Oczywiście, że się da. Jestem na to najlepszym przykładem. I nie nie miałem bogatych rodziców ani nie wygrałem w totolotka ani w inną loterię. Osiągnąłem to sam, swoją pracą. Swoimi pomysłami i kreatywnym myśleniem. I nie zajęło mi to 20 lat życia. Okazuje, że się da. 🙂

  • Wyobrazmy sobie, że znajomi Michała zamiast kupować dla siebie mieszkanie za 500 tys (+200 tys wykonczenie), kupują je na wynajem. Zakładając, że mają odłożone 100 tys zł potrzebują 600 tys zł kredytu. Jeżeli zaciągną go na 30 lat, to samych rat kapitałowych będą płacili 1700 zł miesięcznie a razem z odsetkami banku w granicach 3000 zł. Za 500 tys zł w dobrej lokalizacji w Trójmieście nie kupią mieszkania większego niż 60 m2, zatem z jego wynajmu (nawet zakładając, że wynajmować będą non-stop bez żadnych przerw) nie dostaną zapewne więcej niż 3000 zł miesięcznie (brutto). W tej sytuacji przez 30 lat będą mieli szczęście, jeśli nie będą musieli dopłacać do rat kredytu (nawet gdy będą maleć, bo wraz ze starzeniem się budynku maleć będą też przychody z czynszu). A gdzie koszty remontów, itp? Mówienie o pasywnym dochodzie w tym przypadku to czysta fikcja.
    Druga rzecz, to gdzie będą mieszkać przez te 30 lat? Wynajmą za 3000 zł miesięcznie mieszkanie od innych znajomych Michała, którzy również korzystając z jego światłych rad zainwestowali odłożone 100 tys zł i zaciągnięte 600 tys zł kredytu w zakup mieszkania na wynajem?

    • logiko 🙂
      pamiętajmy, że oprócz „dobrej lokalizacji w trójmieście” są również inne, które doskonale się wynajmują i w których mieszkania są dużo tańsze niż 500 tys. za 60m2 😉
      Nawet gdyby się okazało, że kupili takie mieszkanie, które po wynajmie wychodzi im na zero (ale to musieliby je bardzo słabo kupić i/lub słabo nim zarządzać). To moim zdaniem i tak lepiej kupić takie mieszkanie niż takie w którym zamieszkają. Zauważ, że mieszkanie w którym zamieszkają NA PEWNO będzie ich kosztować więcej niż mieszkanie które będzie wynajmowane. Kupując mieszkanie „dla siebie” nikt Ci nie dopłaci do czynszu czy do kredytu.
      Druga rzecz nie musisz dla siebie wynajmować mieszkania za 3000zł, bo możesz dla siebie wynająć mieszkanie za 1000 zł albo za 2000zł. Poza tym mieszkań na wynajem możesz kupić kilka. A przy zakupie kolejnego mieszkania na wynajem nie musisz wynajmować kolejnego dla siebie 😉

      Zrobiłeś jakieś założenia, które przyjąłeś za pewnik. Twoje założenia być może są dobre jeżeli Ty byś kupił mieszkanie na wynajem. Ale po to prowadzimy tego bloga żeby pokazać, że jak się dobrze przygotujesz to możesz kupić mieszkanie, które da Ci dużo lepsze przepływy niż takie, które starczają na chleb ze smalcem 🙂

      To co opisujemy na blogu to są sytuacje rzeczywiste i które cały czas działają. Mało tego mój znajomy, którego losy opisałem w artykule, kupił kolejne mieszkanie na wynajem (!) i po odjęciu wszystkich opłat oraz kredytu zostaje mu co miesiąc 2 000 zł. Czysto pasywnej gotówki!! Dobrze, że nie przeczytał Twojego komentarza, bo może uwierzyłby w to, że się tak nie da 🙂 i nigdy nie zacząłby inwestować w nieruchomości. Poluje teraz na kolejne mieszkanie 🙂 Okazało się, że apetyt rośnie w miarę jedzenia 🙂
      Na koniec logiko zapewniam Cię i chciałbym Cię uspokoić. Jeżeli uważasz, że nie da się tego zrobić to sobie odpuść inwestowanie w nieruchomości. Po co masz się przekonywać, że miałaś rację? Zostaw to dla tych osób, które chcą i wiedzą jak to zrobić 🙂 pozdrawiam

  • Michale,

    Extra artykuł, godny uwagi. Wraz z narzeczonym byliśmy skorzy, aby po ślubie zaciągnąć kredyt i kupić wymarzony dom lub mieszkanie, jednak Twój artykuł otworzył nam oczy. Mamy gdzie mieszkać, dzielimy dom z moimi rodzicami ale praca na etacie do końca emerytury nie jest naszym szczytem marzeń. Początek pewnie będzie trudny żeby wszystko zorganizować i poukładać ale kto nie ryzykuje ten nie pije szampana 🙂 pozdrawiamy

    • Paulino, 🙂
      właśnie dla takich komentarzy i takich osób jak Ty tworzymy tego bloga 🙂 Niestety jak ja wchodziłem w „dorosłe życie” to nie było takich informacji w internetach 😉 Najtrudniejszy jest pierwszy krok, pierwsza nieruchomość, pierwszy kredyt na nią. Później jest już coraz łatwiej. Życzę Wam powodzenia i wytrwałości w dążeniu do „swojej emerytury”. Naprawdę warto osiągnąć ten stan zanim osiągnie się „wiek emerytalny”.
      „Kto nie ryzykuje ten nie pije szampana” – przez wiele lat to było moje ulubione powiedzenie 🙂 Teraz też czasami do niego wracam 🙂

  • Dzisiejszy świat jest popier*****. Jesteśmy niewolnikami, co muszą oddawać prawie całe swoje życie zawodowe na podstawowe dobro. Kto to obliczył i wymyślił? Co będzie następne? Wmówią nam, że bochenek chleba jest wart tyle co nasza dniówka?

  • Co w przypadku gdy najemca zamelduję się w moim mieszkaniu bądź zajejestruje w nim dzialalność gospodarczą?

    • Adamie, to rzeczywiście jest niekomfortowa sytuacja. Zgodnie z umową, którą zawieramy z Najemcami nie mogą rejestrować w wynajmowanym mieszkaniu działalności gospodarczej. Do tej pory jeszcze się tak nie zdarzyło aby ktoś to zrobił u nas w mieszkaniach. Co do meldunku to w związku z tym, że zawieramy umowy na czas określony to meldunek możliwy jest tylko na ten czas, w którym dany najemca mieszka u nas, więc nie widzę tu jakiś zagrożeń. 🙂

  • Witam,
    Od dluzszego czasu obserwuje wasza strone i zastanawiam sie nad kupnem wlasnego domu w UK z mysla o pozniejszym wynajmie (docelowo chcialabym wybudowac cos swojego w PL).
    W kazdym razie pomysl kupna domu, pomieszkania w nim a nastepnie wynajmu badz sprzedazy brzmi ciekawie, natomiast patrzac na oprocentowanie kredytu, wydaje mi sie ze nigdy dany dom nie bedzie tyle wart ile za niego zaplacimy (przy kredycie hipotecznym 25letnim placisz dodatkowo okolo 100K wiec suma summarum nie widze tego jak ta inwestycja ma mi sie oplacic).
    Kupujac dom o wartosci £150k, dodajac odestki wyliczone przez 20 lat kredytu, zmienia koszt domu na ponad £240K.
    Umowmy sie, ze ten dom nigdy tyle nie bedzie wart wiec gdzie tu zysk?
    Koszt wynajmu tego domu wynosilby max tyle ile wynosi kredyt wiec z tego co widze, takze bym na tym nie wyszla najlepiej.
    Moze cos przeoczylam ale jak to wyglada z waszej perspektywy skoro wszystko kupujecie na kredyt?
    Czy wynajmujecie mieszkanie na podstawie kosztow koncowych (czyli koszt kupna domu + odsetki), czy koszt bazuje na terazniejszej sytuacji na rynku i aktualnego kredytu ktory jak wiadomo, zmienia sie w zaleznosci od oprocentowania (mozna miec przez kilka lat fixed rate a pozniej to juz zalezy od roznych czynnikow).

    Pozdrawiam,

  • Czemu nie warto kupować dla siebie.. Jak ktoś nie ma innej opcji, albo lubi mieszkać w bloku centrum to co ma zrobić :D? Kupowałem mieszkanie rok temu w Krk, ale nie sam, bo za pośrednictwem Biura nier. ABC-Dom – chwalę sobie współpracę 😉

  • Witam! Co sądzisz o tym abym kupił mieszkanie 3/4 pokojowe . Przy czym w jednym z pokoi bym mieszkał przez okolo 4 lata. a reszte wynajmował studentom ? Po 4 latach oczywiscie całkowity wynajem kazdego pokoju osobno.
    I czy na prawdę normą jest iż czynsz za mieszkanie wynosi 500 PLN dla całej tej spółki mieszkaniowej w tym ciepła woda. ?? ;/

    • Mariuszu, myślę, że to jest bardzo dobry pomysł. To co chcesz zrobić pokazuje, że inwestowanie nigdy nie jest czarno-białe, ale może mieć również wiele odcieni i warto dostosować je do siebie 🙂 gratuluję pomysłu!

  • Witaj, mam podobny dylemat, od roku mój syn wynajmuje pokój w Gdańsku ,namawiam go żeby kupił mieszkanie na kredyt oczywiście, płaci 1200 zł. miesięcznie , może taki sposób kupna pod wynajem byłby lepszy .Kupno mieszkania za 250 tys. i wynajem go za 2000-2200
    rata kredytu ok 1200 zł. plus oplaty 400 zl. na czysto miałby około 500 zł.

    • Grażyno,
      myślę, że to jest bardzo rozsądne podejście.
      Zawsze później będzie mógł wynajmować to mieszkanie dalej. A teraz będzie miał środki na własne wydatki. 1200zł, które płaci teraz plus 500 zł które by mu zostawało to razem 1700zł ! Warto to dobrze przemysleć 🙂

  • mieszkanie w którym mieszkamy, też pośrednio jest inwestycją! też mam kilka i coś wiem. Wynajmowałem mieszkanie za które płaciłem 1000zł, o niskim standardzie. kupiłem 1 w którym zamieszkałem i opłat miałem też 1000zł. Pytasz gdzie inwestycja? 1- co miesiąc jakaś część raty idzie na spłate zadłużenia, a więc co miesiąc mam więcej % nieruchomośći. po 2- mam wyższy standard, gdzie za taki musiał bym więcej zapłacić, po 3- niemiałem ryzyka z nie uczciwym najemcą i brak przestoju w wynajmie. po 4- po 8 latach gdzie inflacja idzie do góry i ceny wynajmu też, to za takie mieszkanie musiał bym zapłacić wynajmując 1400zł, a tak dalej płace 1000zł. Więc bądzimy obiektywni i nie wymyślajmy.

    • Jaro, dzięki za komentarz. Mój wpis miał pokazać, że istnieje wiele dróg do budowania majątku. U nas w Polsce najczęściej powielanym schematem jest zakup mieszkania, w którym sami mieszkamy. Czy to jest inwestycja?? Hmm. Jeżeli Twoim celem jest posiadanie jednego mieszkania, które kupisz za kredyt na kilkadziesiąt lat i następnie spłacasz je ze swojej pracy. To pewnie dla Ciebie jest to inwestycja. Ale nie za wiele pozytywnego wnosi ona w Twoje życie finansowe. Bo co z tego, że co miesiąc jesteś właścicielem większej części mieszkania. Czy dzięki temu możesz przestać pracować? Czy dzięki temu co miesiąc zostaje Ci więcej pieniędzy na koncie? Czy dzięki temu możesz zwiedzać świat a to mieszkanie na Ciebie pracuje? Chyba nie. Dlatego uważam, że takie podejście nie jest właściwe dla osób które chcą uzyskać wolność finansową. I dla takich osób zakup mieszkania, w którym same będą mieszkały NIGDY nie jest inwestycją. 🙂

  • Cześć, sama obecnie zbieram środki na zakup mieszkania pod wynajem na kredyt. Oczywiście, w mojej okolicy, najlepiej w miejscu obok którego będę przejeżdżać do pracy. Ja nie liczę na to, że będę na tym zarabiać do czasu spłacenia kredytu. W mojej okolicy są mieszkania 3-4 pokojowe np. 57 mkw i uważam, ze ten zakup po latach mógłby się okazać opłacalny. I wszystko fajnie pięknie, tylko cholernie boję się najemców, którzy np. przestaną płacić, a z tego co wiem, chyba nie można ich eksmitować?(boję się również takich, którzy mogą zniszczyć mieszkanie, ale na to chyba nie mam większego wpływu) Proszę mi pomóc czy jakoś mogłabym zabezpieczyć się prawnie przed nieuczciwymi najemcami?

    • Hej Kasiu, zanim kupisz mieszkanie na wynajem musisz wiedzieć komu chcesz je wynajmować. To jest podstawowe kryterium.O tym jak kupić takie mieszkanie i na co zwrócić uwagę przeczytasz w tym wpisie http://www.rozsadnibracia.pl/jak-kupic-mieszkanie-na-wynajem/ . Kolejną ważną rzeczą jest odpowiednia selekcja najemców czyli nie możesz wynająć swojego mieszkania pierwszej lepszej osobie z ulicy, ale musisz wynająć mieszkanie takiej osobie, która wzbudza Twoje zaufanie i może się wykazać odpowiednimi dokumentami jak np. umowa o pracę itp. Musisz też zawsze pamiętać o tym aby pobrać kaucję i to co najmniej w wysokości jednomiesiecznego czynszu plus opłaty plus naddatek 200-300 zł. Musisz również skrupulatnie rozliczać comiesięczne wpłaty i bardzo pilnować, aby nie rosły długi. O tym co zrobić aby spać spokojnie przy wynajmowaniu mieszkania przeczytasz tu http://www.rozsadnibracia.pl/7-rzeczy-ktorych-nigdy-nie-powinienes-robic/ . Oczywiście nawet nie zakładam, że nie podpisałabyś umowy najmu. To jest absolutna konieczność!
      Musisz jednak pamiętać, że nie ma stu procentowego sposobu na to aby zabezpieczyć się przed nieuczciwymi najemcami. Nawet gdybyś podpisała umowę najmu okazjonalnego to i tak za dużo to Ci nie da. Niestety prawo stoi po stronie najemcy. Nawet gdy jest nieuczciwy. Na szczęście takich najemców jest naprawdę niewielu i my dotychczas nie mieliśmy kłopotów z osobami, które nie chciałyby się wyprowadzić.

    • Hej Dawidzie,
      Uważam tak, bo w moim modelu inwestowania w mieszkania na wynajem dysponując np. kwotą 400 tys. zł wolę kupić 4 mieszkania na kredyt z wkładem własnym 100 tys. w jedno niż jedno mieszkanie na kredyt. Po spłacie kredytu, który będą mi pomagać spłacać najemcy będę właścicielem 4 mieszkań 🙂 i pożytki z najmu będę czerpał 4 razy miesięcznie a nie 1 raz jak przy zakupie gotówkowym. 🙂
      Więcej informacji na ten temat znajdziesz tutaj http://www.rozsadnibracia.pl/czy-warto-kupowac-mieszkania-na-wynajem-na-kredyt/

      • Cześć Michale,
        Chciałem zapytać jesli z bratem planujemy kupic na spółkę 4 mieszkania w Krakowie na wynajem. Czy najlepiej jest obsługiwać taki najem przez sp. Z o.o.? Przy 4 mieszkaniach to juz przez firme należy prowadzić. Druga sprawa to czy dysponując wkladem własnym zamrazac go w kapitał zakładowy zeby sfinansowac zakup, ciekawe czy spółka dostałaby kredyt przy wkladzie 60% jesli jest to nowa spolka’ Jak Wy Panowie to zaczeliscie robić:)? Btw super blog polecam na swoim fb

        • Michale czy mogę liczyć na odpowiedź. 🙂 Nie moge zdecydować czy przy 2 mieszaniach wchodzic w spółkę. Nie lepiej później wprowadzic je aportem do spółki ? Hm
          Dzięki i pozdrawiam.

          • Mateuszu, ja bym nie wrzucał aportem mieszkań do spółki, tylko sprzedał je do spółki, która zakupiłaby je posiłkując się kredytem. Dzięki temu uzyskasz dodatkowe środki na kolejne zakupy 🙂

        • Hej Mateuszu, myślę, że jeżeli mieszkania będą zarabiały (po odliczeniu rat kredytowych i kosztów stałych spółki) to nie powinniście mieć kłopotu aby uzyskać finansowanie na zakup mieszkań na wynajem. Tym bardziej jeżeli chcielibyście wnieść aż 60& wkładu własnego. Pamiętaj, że gdy wpłacasz pieniądze na kapitał zakładowy to nie są one zamrożone. Spółka może z nich normalnie korzystać do bieżącej działalności. 🙂

  • Cześć. Mam pytanie. Czy w przypadku wzięcia kredytu na zakup mieszkania pod wynajem zabezpieczeniem tego kredytu może być mieszkanie, które nabędziemy za te pieniądze, czy musi być już coś co fizycznie posiadamy?

    • Miłoszu, zabezpieczeniem kredytu będzie mieszkanie. Jesli kredyt hipoteczny to hipoteka mieszkania będzie nim obciążona dopoki nie zostanie splacony. Musisz posiadac przynajmniej 20% wkładu własnego oraz w zależności od wielkości kredytu odpowiednie dochody. Musisz tez sie liczyc ze zmiana stóp procentowych, ktore na przestrzeni czasu mogą byc wyższe przez co kredyt zdrożeje i raty będą wyższe.

  • Nie widzę sensu by nie zamieszkać w mieszkaniu które się kupiło – można je urządzić na własność, tak jak się chce, można w nie inwestować nowe meble, urządzenia i to nie przepada, tak jak w przypadku najmu okazjonalnego.
    Co warto mieć na uwadze, to kupić takie mieszkanie które łatwo można wynająć(odpowiedni rozkład, lokalizacja itp.). Wtedy ewentualna zmiana miejsca pracy, zamieszkania nie jest kłopotliwa – wynajmujemy mieszkanie w nowym miejscu, za zyski .z wynajmu „ze starego”.

    • Hey Mat.
      Niestety większość osób myśli dokładnie tak jak Ty. Dlatego właśnie napisałem ten artykuł, aby pokazać, że można to zrobić inaczej. 😉

      Myślę, że nie jest dobrym pomysłem aby wynajmować to mieszkanie, które kupowałeś dla siebie. Po pierwsze kupując mieszkanie na wynajem należy kierować się innymi przesłankami niż przy zakupie mieszkania dla siebie. A po drugie mieszkanie na wynajem wykańcza i wyposaża się zupełnie inaczej niż mieszkanie dla siebie.

      Uważam, że to są zupełnie różne produkty i dlatego nie należy kupować mieszkania pod swoim kątem, jeżeli zamierzasz je później wynajmować.

      • Ciekawe jakie rozwiązanie dla mnie.
        Mam 27lat, 45tys oszczędności, wynajmuję kawalerkę 32m z narzeczoną za 500zl (koszt samego najmu). Za jakiś rok moze dwa bedziemy potrzebowali czegoś większego bo wiadomo w planie sa dzieci.
        W moim mieście wynajem np 60m mieszkania to koszt 900zl (kwota dla wlasciciela bez innych oplat). Koszt takiego mieszkania to 190tys. Chcieliśmy jak wszyscy kupic mieszkanie na kredyt dla siebie i zaczac płacić na swoje a nie na czyjeś.
        Po przeczytaniu tego artykułu sie zastanowiłem ale nie do konca mnie to przekonuje żeby kupic najpierw mieszkanie na wynajem.
        Biorac mieszkanie na wynajem dalej zostaje moj problem mieszkaniowy. Gdybym wynajal cos potrzebnej wielkosci 60m to bede musial placic tak jak mi beda placic Ci co wynajmują moje mieszkanie czyli takie bez sensu kolo, bo rownie dobrze moge zamiast placic komus to splacac wlasna rate kredytowa.
        Niestety nie sadze, zebym dostal od kogos za 60m wiecej niz ja bym dawal komus za wynajem 60m dla siebie. Jak to widzisz?

  • Hej! Jak to jest ze zdolnością kredytową? Chodzi mi o realne obniżenie zdolności kredytowej po kupnie nieruchomości na cele mieszkaniowe. Myślę, że przy przyzwoitym wynagrodzeniu nie obniża ona się jakoś diametralnie…? Ostatnio próbowałam się tego dowiedzieć, po symulacjach nie zauważyłam kolosalnej różnicy w zdolności kredytowej. (Zaznaczylam tak jakbym była 4lata starsza i miała kredyt hipoteczny na cele mieszkaniowe) i porównałam z dzisiejszą sytuacją (bez kredo).
    + Dodatkowo mogę wziąć pod uwagę fakt, że w momencie kiedy jesteś w związku (nie małżeńskim), jedna osoba tylko jest tym obciążona; czyli nie tracisz do końca szansy na wolność finansową i w żaden sposób nie zamykasz sobie do niej drogi.
    Drugi aspekt, który chciałam poruszyć (w celu rozwiania moich wątpliwośći); mianowicie jest taki;
    niezbyt tracę na mobilności, możliwości wyjazdu do innego miejsca pracy itp., przecież tak jak wyprowadzka z mieszkania na wynajem, mogę swoje po prostu wynająć i przenieść się gdzie mnie serce niesie? Nie jest tak?
    Dodatkowo, powiem Ci że moje zapytanie jest związane z tym, że kupuję nieruchomość w dalszej dzielnicy Warszawy, za 6tyś/m2 z wykończeniem pod klucz, bezczynszowa.
    Wiem, że deweloper wynajął w grudniu wszystkie mieszkania w tym budynku w niecałe 2dni (za kwotę jakiś tysiak wyższą od mojej przewidywanej raty kredo.)
    Tak więc, jeśli w Wawie cena z metra jest jakieś 12tyś, to nie widzę specjalnie mocnych argumentów „przeciw” temu kredytowi…
    Liczę na konstruktywny dialog 🙂 Jestem młoda, od niedawna w temacie, czas studiów niespecjalnie sprzyja ,ani flipowaniu ani kupowaniu nieruchomości 2pokojowej w celu zrobienia 5-ciu pokoi 🙂 Jeszcze będzie czas.
    Pozdrawiam

  • To ja Ci opisze moja historie.Kupilem mieszkanie w Londynie za za £180k w 2012 roku.Dzis moje mieszkanie jest warte £420k i jest to cena za jaka moi sasiedzi ostatnio sprzedali.Nieruchomosci w UK maja to do siebie ,ze ich ceny systematycznie rosna.Obecnie Londyn nie jest juz tak bardzo atrakcyjnym miejscem do kupna mieszkania na wynajem,ale za to okolice Liverpool i Manchester daja stope zwrotu na poziomie 10% rocznie i uwazam,ze latwiej jest zanlezc te 10% w skali roku w UK niz na rynku trojmiejskim na ktorym rowniez inwestuje w nieruchomosci.

  • Czesc.Wynajmuje 2 mieszkania w trojmiescie i rok temu splacilem juz kredyt,wiec pracuja one w 100% na mnie.Uzyskanie 5% zwrotu w skali roku jest jak najbardziej realne przy wynajmie dlugoterminowym.Nie watpie,ze przy wynajmie krotkoterminowym(dla turystow) badz na pokoje uzyskalbym wyzsza stope zwrotu,ale rowniez mialbym wiecej pracy,ktorej nie chce miec(czeste zmiany najemcow).Fajnie to wszystko wyglada jak opisujesz ,ale jest jeden maly aspekt,ktory mnie bardzo meczyl,a o ktorym nikt tutaj nie piesze.Chodzi mi o wplyw na psychike i czesto brak realnego zysku.Splacalem kredyt przez 12 lat i najbardziej bolalo mnie to,ze wiekszosc mojego zysku z najmu musialem oddac bankowi.Bolalo mnie to mentalnie do tego stopnia ,ze wolalbym zrobic sobie w pracy dwa dni ekstra w miesiacu i miec te same pieniadze niz ten caly stres z wynajmowaniem i szukaniem kolejnych lokatorow.Dzis juz wiem,ze kolejne mieszkanie kupie za gotowke,bo nie chce sie meczyc mentalnie.Wiem rowniez ,ze kupowanie mieszknaia w trojmiescie w dobrej lokalizacji na najem dlugoterminowy( nie na pokoje,nie dla turystow) przy obecnych cenach jest wrecz nieoplacalny(chyba ze znajdziesz naprawde super okazje.Tylko na te okazje poluje coraz wiecej osob )
    Musze Wam powiedziec,ze nie mam zbyt dobrych wspomnien ze wspolpracy z agencjami nieruchomosci.Dalem kilka lat temu mieszknia do agencji i przysylali mi tylko statystyki ile to osob ogladalo moje mieszkania.Po dwuch tygodniach sam przyjechalem do trojmiasta i wynajalem wszystko w 3 dni bez problemu.Od tego czasu nauczylem sie ,ze to ja musze pilnowac mojego biznesu,a nie zlecac to innym.Pozdrawiam.

  • Cześć, Świetnie się czyta Wasze artykuły….choć robię to od wczoraj 🙂
    Trafiłem na tę stronę, bo mam odwrotny przypadek i szukam dobrego rozwiązania.
    Otóż mam niewielkie mieszkanie w Trójmieście w kredycie na 30 lat (7 rok idzie) i dociera do mnie, że wcale nie czuję się z tym tak dobrze. Lokalizacja przestała mi się podobać i czuję się związany całą sytuacją. Zauważyłem, że ceny poszły mocno w górę (z ok. 5500 z m2 do 8000 a nawet 9000 za m2 w mojej okolicy) i zastanawiam się nad sprzedażą. Wyliczyłem (choć ciągle szukam haczyków), że po spłaceniu kredytu może mi pozostać w kieszeni 100-150 tys.
    I nasuwają się dwa pytania. Czy to jest dobry czas na sprzedaż (inaczej : czy ceny niedługo będą spadać ?) oraz co z tym (dla mnie dużym) kapitałem ? Bo chcąc w coś zainwestować (inne mieszkanie ?) to zbyt mała kwota.
    Ja sam natomiast poszedłbym na wynajem i uwolnił się od wyniszczającego kredytu i być może znalazł inną pracę (niekoniecznie lepiej płatną), bo miałbym bufor bezpieczeństwa
    pozdrawiam Braci Założycieli i społeczność deweloperską 🙂

  • Witaj Michał,
    bardzo ciekawe i budujące artykuły na blogu – Dzięki!

    Kilka pytań/uwag do artykułu:

    1.
    „Kupując mieszkanie/budynek za 500-700 tys. zł można osiągać miesięczny przychód z najmu na poziomie 5 000 – 10 000zł. Co po odliczeniu kosztów (opłaty do wspólnoty, podatek od nieruchomości itp.) i raty kredytu (na poziomie ok. 2 200 – 3 100) sprawia że co miesiąc w Waszym portfelu pojawia się dodatkowe 2 000 – 6 000 zł.”

    Pytanie:
    Żeby osiągnąć dochód na poziomie 5000-10000 zł/mies. trzeba by wynająć minimum 5 -7 mieszkań. Kupując budynek za 500-700 tyś zł, szanse na 5 mieszkań są prawie zerowe. Jak to skalkulowałeś? Gdzie są takie możliwości?

    2.
    „Pomimo tego, że zakupiliście nieruchomość na kredyt to Wasza zdolność kredytowa wcale nie spadła”
    […]
    ” zaciągając kredyt… możesz zwiększyć swoją zdolność kredytową”

    Pytanie:
    Co to znaczy, że zdolność kredytowa nie spadła, a nawet wzrosła? Banki bardzo niechętnie uwzględniają dochody z najmu jako składnik kalkulacji zdolności kredytowej.

    3.
    „Zapłacił za nie 250 000 zł. Zaciągnął Kredyt na 30 lat. Rata kredytowa wynosi 965 zł. I teraz uwaga! Mieszkanie to wynajmuje za 2 100 zł plus opłaty za media.”

    Pytanie:
    Za 250 tyś można kupić co najwyżej 40m2. Patrząc na ceny najmu w Trójmieście, za takie mieszkanie można dostać max 1300-1500zł. W mniejszych miejscowościach jeszcze mniej. Co to za mieszkanie, że udało sie wynająć za 2100 + opłaty?

  • Witaj, Michale

    bardzo ładnie piszesz i miło się Ciebie czyta. Przedstawiasz sprawy w prosty i przystępny sposób. Co do zasady uważam, że przedstawiony przez Ciebie model jak najbardziej sprawdza się w życiu i można mnożyć kapitał przez rynek nieruchomości. Jest tylko jedno „ale”.
    Po pierwsze ten majątek trzeba mieć, aby móc go pomnażać. Ktoś, kto ma niską zdolność kredytową, a prawda jest taka, że większość osób wchodzących na rynek i próbujących się usamodzielnić ma a zdolność bardzo niską.
    Po drugie wskazujesz jako zaletę korzystania z dźwigni finansowej przy wynajmie swojego mieszkania i mieszkania w wynajmowanym u kogoś, dużą elastyczność w układaniu sobie życia i reagowaniu na zmiany. Masz przecież świadomość, że zakup nieruchomości pod najem również wiąże się z koniecznością opłat, zgłoszeń, podatków, meldunków, itp. itd. Jeśli dla kogoś załatwianie tego przy każdej nowej inwestycji (nie mówiąc już o prowadzeniu umów z najemcami) nie jest problemem, to dlaczego miałoby być sprzedanie swojego mieszkania kupionego dla siebie i kupienie gdzieś nowego? Mam znajomych, którzy przeprowadzali się już 3 krotnie między większymi miastami powiatowymi i za każdym razem kupowali mieszkanie i potem je sprzedawali. Czas realizacji transakcji ok. 3 miesięcy od momentu podjęcia decyzji. To nie jest dużo. Dlatego ten argument z Twojej strony bym odrzucił.
    Po trzecie: w ogóle nie mówimy tutaj o kosztach utrzymania obiektów, kosztach utrzymania lokatorów, kosztach remontów nieruchomości oraz kosztach kontaktu z lokatorami. Mam doświadczenie w wynajmowaniu lokali mieszkalnych i z doświadczenia wiem, że ludzie potrafią być absorbujący. Jak ktoś wspominał, psuje się AGD, trzeba malować, przepychać rury, „robić” gniazdka elektryczne i inne kompletnie bzdurne pierdoły, których najemca od wynajmującego oczekuje. TO jest GŁÓWNY powód, dla którego ludzie na etacie, nawet z dobrym przychodem niechętnie idą Twoją drogą. Wszystkie prace na obiekcie to dodatkowe KOSZTY (o których w ogóle nie wspominasz – podejrzewam, że sam zajmując się developerką masz ludzi od wszystkiego, co w takim mieszkaniu może się zdarzyć i ich koszt wrzucasz sobie gdzieś indziej niż w koszt najmu) oraz CZAS. Na etacie masz 26 dni urlopu i raczej nie chcesz, a czasem nawet nie możesz poświęcać go na generowanie relatywnie niskiego przychodu pasywnego (który już nie jest wcale pasywny, jeśli weźmiesz powyższe pod rozwagę).
    A więc KOSZT utrzymania i CZAS obsługi najmu. Dwie zmienne, których nie poruszasz, ponieważ jak podejrzewam, dla Ciebie jako przedsiębiorcy, który sam zarządza swoim czasem oraz jest z branży, która trafia w ewentualne potrzeby utrzymaniowe te dwie pozycje są marginalne. Dla człowieka na etacie mają one duże znaczenie. Jeśli ktoś jest „złotą rączką” albo wynajmuje blisko miejsca pracy, względnie ma kogoś, kto może niańczyć najemców, to pewnie również nie jest bardzo istotny czynnik, ale dla przeciętnego etatowca to są poważne przeszkody w podążaniu Twoją ścieżką 🙂

    Poza tym pełna zgoda – jak komuś się chce i ma czas, to może zarabiać 🙂

Pozostaw odpowiedź L Zrezygnuj

Twój e-mail nie zostanie opublikowany.