Ta transmisja była też okazją do udzielenia odpowiedzi na pytania, które pojawiły się na naszej stronie na facebooku.

Osiedle budynków wielorodzinnych jest inwestycją prowadzoną przez naszą firmę deweloperską. W obiekcie, który odwiedziliśmy znajdują się wyłącznie niewielkie 1- i 2-pokojowe mieszkania.

Poniżej zapis wypowiedzi z filmu dla osób, które wolą przeczytać, zamiast oglądać, o czym mówiliśmy w filmie.

<Początek zapisu>

Cześć! Czołem!

Jesteśmy Piotrek, Michał i Robert.

Michał: Odpaliliśmy tutaj transmisję (ale dziś słońce świeci!)

Piotr: ogólnie mieliśmy być w innej transmisji, ale możliwości facebook’a nas nieco przerosły i jesteśmy tutaj 😉

Michał: Okazuje się, że facebook jest trudniejszy niż deweloperka!

Robert: No właśnie, bo czy deweloperka jest tak naprawdę trudna czy jest prosta? Czy można się tego nauczyć? Czy to jest rzemiosło czy też trzeba mieć jakieś nadprzyrodzone zdolności? 😉 Jak myślisz?

Michał: Myślę, że to nie jest trudne i każdy może się tego nauczyć, tym bardziej, co widać po nas, bo nie urodziliśmy się przecież deweloperami i…

Piotr: I nie ma takiego kierunku studiów.

Michał: Chociaż ponoć gdzieś ktoś coś kombinuje. Natomiast my jesteśmy już starej daty, można powiedzieć…

Piotr: Mów o sobie! 🙂

Michał: …i za naszych czasów takiego kierunku nie było. Natomiast deweloperki można się po prostu nauczyć. I najlepiej nie uczyć się na swoich błędach tylko na cudzych 😉

Piotr: No właśnie.

Robert: Słuchajcie, bo pytania się pojawiły pod naszą zapowiedzią. Może byśmy odpowiedzieli na nie?

Michał: No dajesz! Jakie tam są pytania?

Robert: To było pierwsze: czy korzystamy z usług generalnego wykonawcy?

Michał: Czy korzystamy? Nie, my mamy podwykonawców. Od lat stosujemy ten sam model. Nie korzystaliśmy jeszcze w sumie nigdy z generalnego wykonawcy. Swoich ludzi nie zatrudniamy jako wykonawców, tylko zawsze z podwykonawcami.

Robert: A dlaczego tak robimy?

Michał: Z wielu powodów 😉 Jeden z powodów jest taki, że od podwykonawców można wymagać terminowości 😉 lepszej niż od pracowników i nas wtedy nie interesuje jak oni to zrobią.

Robert: Od generalnego też możesz wymagać w sumie…

Michał: Od generalnego tak, ale spytałeś się dlaczego podwykonawcy…

Robert: No tak. Słuchajcie na pewno generalny wykonawca to są trochę większe koszty. Jeśli masz czas żeby spiąć podwykonawców albo inwestycja to umożliwia no to wtedy można skorzystać z podwykonawców. Po prostu – bezpośrednio.

Piotr: No też jak masz generalnego wykonawcę to jednak masz mniejszy wpływ na to jak poszczególne procesy na budowie postępują, ponieważ to generalny wykonawca ustawia wtedy poszczególne ekipy. A mam wrażenie, że kiedy my mamy ten model, który mamy, to po prostu jesteśmy też w stanie budować sprawniej, ponieważ…

Robert: Może wejdziemy do środka, bo tu jest trochę tak…

Michał: Piękne słońce, może jeszcze chwilę zostańmy. Dawaj następne pytanie.

Piotr: Pytanie od Daniela: Czy korzystacie z finansowania zewnętrznego?
To jest bardzo fajne pytanie, ponieważ właśnie w tym biznesie – deweloperskim – korzystanie z finansowania zewnętrznego bardzo poprawia osiągane współczynniki jeżeli chodzi o rentowność. I my oczywiście korzystamy z zewnętrznego finansowania.

Michał: Tym bardziej gdy to finansowanie, ten pieniądz jest tak tani jak dzisiaj. Także: nam szkoda jest budować ze swoich pieniędzy, tak naprawdę.

Robert: I tak naprawdę, przeliczając, jeżeli chodzi o stopę zwrotu z zainwestowanego kapitału to przecież jest to nieporównywalne. Wydaje się, że mało opłacalne jest nawet budowanie z własnych pieniędzy.

Michał: Tak jest.

Robert: Mija się z celem.

Piotr: I ok. Mamy jeszcze kilka pytań: Czy na każdą inwestycję zakładacie spółkę celową?

Robert: Kto to pyta?

Piotr: Daniel.

Robert: Aaa Daniel także. Ok. No to: my nie zakładamy na każdą inwestycję spółek celowych aczkolwiek niektórzy deweloperzy tak robią. My nie widzimy tego typu potrzeby. Na razie mamy co prawda też taką sytuację, że mamy też spółkę celową na inwestycję, ale to nie jest u nas regułą.

Piotr: Super. O, pytanie od Adama: Czy musieliście ponosić koszty doprowadzenia mediów do mieszkań, czy to koszt gminy bo i tak później będziecie płacić składki?

Michał: Ciekawe pytanie. Nie wiem jakie media masz na myśli, ale w sumie obojętnie jakie media masz na myśli to zawsze i tak wykładamy to ze swojej kasy: doprowadzenie mediów, instalacji wszystkich. Mieliśmy takie propozycje, że niektóre firmy chciały robić samodzielnie instalacje u nas w budynkach, ale wtedy chciały mieć jedyną możliwość korzystania z nich.

Piotr: Bo Tobie chodzi teraz o instalacje teraz związane z telekomunikacją, czyli światłowodami albo kablami…

Robert: Ogólnie wewnętrzne, ale zwykle to są telekomunikacyjne.

Michał: Dokładnie tak. I robimy tak, że np. trzy firmy wpuszczamy na budynek i one wprowadzają sobie wtedy te instalacje. Ale przeważnie robimy to sami: na swój koszt, swoimi przewodami, swoimi wykonawcami – tak, żeby później nikt nie miał żadnych roszczeń o to.

Robert: I jeśli chodzi o przyłącza – także je wykonujemy sami. Jedynie korzystamy po prostu z sieci ogólnodostępnych.

Michał: Tak jest.

Robert: Jeszcze mamy jakieś pytania?

Piotr: Tak: Jakie są minimalne wymagane odległości pomiędzy budynkami w ramach jednej działki a jakie minimalne od sąsiednich działek? To jest pytanie również od Adama.

Robert: To jest tak: wiadomo, że są pewne przepisy budowlane i je zawsze trzeba spełnić. Natomiast odległości od granic są określone w rozporządzeniu i chodzi o okna. Czy są okna czy nie ma okien: są 4 metry jak są okna, 3 metry jak nie ma okien – od granicy. Natomiast pomiędzy samymi budynkami na jednej działce można te odległości zmniejszyć. Tylko wtedy trzeba pamiętać o przepisach przeciwpożarowych. Jeśli zastosujemy np. okładziny na ścianach niepalne – np. zamiast styropianu izolacyjnego zastosujemy np. wełnę – to możemy te budynki do siebie zbliżyć. I praktycznie nie wiem czy w ogóle jest jakiś przepis, który by ograniczał taką możliwość zbliżenia? Chyba tylko kwestie techniczne: żeby można było wykonać później te elewacje, tak?

Michał: Czyli około metra 😉 Żeby rusztowanie stanęło. No, półtora metra, powiedzmy.

Robert: Około półtora metra.

Michał: To jest rozsądna odległość między budynkami.

Robert: Ok. Mamy jeszcze jakieś pytania?

Piotr: Nie. Już wyczerpaliśmy zbiór pytań, które pojawiły się przed naszą transmisją. Gdybyście mieli jakieś pytania w trakcie to zadawajcie pytania. Postaramy się też Wam odpowiedzieć.

Robert: Ok. To żeby nie przedłużać zobaczmy sobie może lokal na początek.

Piotr: Powiedzmy może w ogóle gdzie jesteśmy kilka słów.

Robert: No właśnie.

Piotr: Słuchajcie, dzisiaj jesteśmy na naszej inwestycji, która znajduje się w Bolszewie. To jest miejscowość koło Wejherowa. Cała inwestycja powstaje na działce, która ma około hektara, a składa się z kilku budynków. To są takie budynki jak widać za moimi plecami. O właśnie: pokaż może.

<kamera pokazuje widok budynku>

Piotr: Pozwolenie na budowę mamy na sześć budynków. One różnią się pomiędzy sobą nieznacznie. Ten pierwszy budynek ma część usługową na parterze z racji tego że jest przy jednej z głównych ulic w miejscowości. I może zobaczmy jak wyglądają w środku takie lokale, zapraszam!

<wchodzimy do lokalu usługowego>

Piotr: Tutaj jesteśmy w środku lokalu usługowego. Tych lokali w całym budynku jest kilka: cztery. I tak naprawdę chciałem żebyście zobaczyli jak wygląda lokal od środka. Za chwilę przejdziemy do części mieszkalnej, gdzie będzie można zobaczyć właśnie tą część. W tej chwili znajdujemy się w jednym z lokali usługowych.

<kamera pokazuje wnętrze lokalu>

Piotr: To co pewnie zwróciliście na to uwagę to lokale usługowe są wyższe niż mieszkania. Tutaj wysokość pomieszczenia wynosi minimum 3 metry, a tutaj wydaje się, że jest nawet trochę wyżej.

Robert: Ok. Na pewno wszyscy widzieli jak lokale wyglądają w środku. Pokazujemy je tutaj tylko orientacyjnie. Przejdźmy teraz do środka, do części mieszkalnej, zobaczymy sobie część administracyjną i znowu zobaczymy sobie kotłownię. Teraz wygląda ona trochę inaczej niż w przedszkolu, które oglądaliśmy parę dni temu. A później zobaczymy sobie jeszcze przykładowe mieszkania.

<wychodzimy z lokalu i zmierzamy do wejścia do klatki schodowej>

Robert: I tak jak tutaj Piotr już wspominał działka jest hektarowa, podzielone to jest wszystko na etapy. W ten sposób wiadomo, że najłatwiej jest też minimalizować ryzyko, zaplanować sobie cały cashlow w inwestycji, itd. Jeżeli chodzi o samo etapowanie to też zmienia nam się wtedy wkład własny, który jest wymagany, bo banki także w inwestycji deweloperskiej chcą, aby był wkład własny. I wkładem własnym tak samo może być częściowo działka, może być coś innego. Ok. Teraz zobaczymy sobie wejście, może Piotr – poprowadź.

Piotr: Nie znam kodu… Ty zdaje się znasz kod?

Michał: Okazało się, że nie znamy kodów do wszystkich naszych budynków.

Piotr: Mamy ściągę jakąś czy nie?

<Robert podejmuje próby otwarcia drzwi kodem. Zakończone sukcesem, uff ;)>

Piotr: Zapraszam! Budynek jest już po odbiorach technicznych. Także jesteśmy w takim momencie, że był odbiór techniczny budynku, ale mieszkania nie zostały jeszcze przekazane klientom. Dlatego mamy taką dużą swobodę chodzenia po budynku, więc zapraszam teraz do części technicznej. Tu jest kotłownia.

<Kamera pokazuje kotłownię>

Piotr: To jest cała kotłownia, która zasila ten budynek. I tak naprawdę, powiedzmy sobie szczerze, nie zajmuje to dużo miejsca. Wiadomo, że są przepisy, które mówią o tym jaka minimalna kubatura musi być takiego miejsca kiedy to jest pomieszczenie opalane gazem. I tak to wygląda. A tu zasobnik, który magazynuje nam ciepłą wodę. No dobra: myślę, że tutaj nie ma co dużo opowiadać.

Robert: Może zobaczmy sobie teraz przykładowe mieszkania. Zobaczmy mieszkanie dwupokojowe i mieszkanie jednopokojowe. W tym budynku są mieszkania tylko dwupokojowe i jednopokojowe. I też, co jest ciekawe, są ceny naprawdę niesamowicie niskie. Pokażemy Wam w ostatnim mieszkaniu jak zaplanowaliśmy sobie ceny, jakie ceny zaplanowaliśmy. Pokażemy od jakich kwot zaczyna się możliwość kupienia mieszkania tutaj. Oczywiście w tym budynku zostały akurat dwa mieszkania, bodajże, natomiast budowane są następne budynki, za chwilę zobaczymy kolejne, będzie gdzieś to widać, to sobie zerkniemy. Proszę bardzo.

<Kamera pokazuje korytarz i potem lustro oraz odbicie prowadzących live’a>

Michał: Jest moment, że też się na chwilę pokażę 🙂

Piotr: Super. Właśnie dlatego stawiamy te lustra żeby przy live’ach kamerzysta też się mógł pokazać 🙂

Robert: Po to właśnie są te lustra wieszane.

Michał: Tylko dla live’ów 🙂 Dobra, idziemy do góry.

<Kamera pokazuje klatkę schodową>

Michał: Dobra, jesteśmy na pierwszym piętrze. Idziemy wyżej?

Robert: Idziemy wyżej.

Michał: No to idziemy wyżej.

Piotr: Im wyżej tym lepiej. Będzie lepsza widoczność.

<Kamera pokazuje klatkę schodową>

Robert: To może wejdźmy sobie do pierwszego z brzegu mieszkania.

Michał: Jakie tu mamy mieszkanie? Dwupokojowe?

Robert: Dwudziestka. I to jest dwupokojowe.

Michał: To wchodzimy do mieszkania dwupokojowego.

Robert: O tutaj widzimy też ten drugi budynek, który powstaje. Ok. Ale nie będziemy się tutaj skupiać nad tym drugim budynkiem. Tutaj mamy przykładowe mieszkanie dwupokojowe. To jest chyba tak naprawdę tak małe mieszkanie jak tylko może być mieszkanie dwupokojowe. Nie pamiętam dokładnie metrażu, ale Ty pewnie Piotr pamiętasz metraż?

Piotr: Około 30 metrów.

Robert i Michał: Chyba nawet nie ma 30 metrów, wiesz?

Piotr: Dlatego mówię: około 🙂

Robert: Tu mamy mały pokój, który zaraz zobaczymy. A tutaj mamy pokój większy; tu jest miejsce na aneks kuchenny i przejście do łazienki. To jest cała funkcjonalność tego mieszkania.

Michał: I tu jest łazienka.

Robert: Pojawiło się nowe pytanie. Piotr, od kogo?

Piotr: Pytanie od Daniela: Czy jeśli budujecie domy jednorodzinne, bliźniaki to sprzedajecie je jako odrębne nieruchomości czy poszczególne segmenty nie są wydzielane jako odrębna nieruchomość? 

Michał: No i co, chłopaki?

Robert: Znaczy słuchaj: nie wiem co masz tak naprawdę na myśli w pytaniu, ale ogólnie to oczywiście sprzedajemy domy jako albo: domy z wydzieloną działką i wtedy jest to odrębna nieruchomość w taki sposób, że jest podział geodezyjny i grunt jest oddzielny, działka jest oddzielna – razem z domem. Lub sprzedajemy też w taki sposób, że po prostu wyodrębniamy lokale jako odrębne nieruchomości będące lokalami mieszkalnymi i jest przypisany do nich udział w gruncie. Nie wiem czy o to Ci chodziło, ale właśnie mi się tak nasunęło, że w sumie to to obie te sytuacje to są odrębne nieruchomości więc…

Michał: Współwłasności nie robimy.

Robert: Współwłasności nie robimy, więc nie wiem… chyba miałeś to na myśli, tak? Są jeszcze jakieś pytania?

Piotr: Nie, w tej chwili nie. Także chodźmy zobaczmy dalej.

<Przechodzimy do kolejnego mieszkania>

Michał: Daniel napisał, że dokładnie o to chodziło.

Piotr: O, super. Pozdrawiamy Daniela. A tutaj jesteśmy w kawalerce. To jest mieszkanie, które ma powierzchni trochę powyżej 20 metrów. Jeśli chodzi o funkcjonalność, bo na tej funkcjonalności się tutaj skupiamy, to jest to pokój. Wiadomo, że nie jest wielki, natomiast ma pełną funkcjonalność pokoju. To jest aneks kuchenny, miejsce na szafę…

Michał: Tutaj za drzwiami.

Piotr: …łazienka, która jest zwymiarowana w ten sposób, że mieszczą się w niej najpotrzebniejsze sprzęty, bo tak jak mówię: nam chodzi tutaj o funkcjonalność. A dzięki temu, że metraż tego mieszkania nie jest duży udało nam się, tzn. zrobiliśmy to w ten sposób, że ceny mieszkań są poniżej 100 tysięcy złotych! To mieszkanie kosztuje… ile?

Robert: Około dziewięćdziesięciu tysięcy złotych.

Piotr: Około dziewięćdziesięciu tysięcy złotych.

Robert: Czyli jakbyś takie mieszkanie chciał kupić i jesteś inwestorem, który kupuje np. mieszkania na wynajem to poprosiliśmy firmę Zielony Żółwik o przygotowanie nam takiej symulacji rentowności takiej inwestycji. Np. mieszkanie które kosztuje około 90 tysięcy złotych i które z wykończeniem pod wynajem, czyli ułożenie paneli, meble proste, inne sprzęty kosztowałoby około 100 tysięcy złotych. Tutaj w tej symulacji Zielony Żółwik nam przyjął, że 99 tysięcy złotych to wychodzi to w ten sposób:

  • mieszkanie kosztuje 99 tysięcy złotych
  • prognozowany czynsz najmu to jest 650 złotych
  • i wychodzi rentowność prognozowana 7,9%

To jest rentowność, która nie obejmuje jeszcze kosztów zarządzania najmem. Koszty zarządzania najmem to jest około 10%; w tej lokalizacji pewnie byłoby 11%.

Jeśli ktoś z Was byłby zainteresowany nabyciem takiego lokalu to też prosimy się kontaktować na priv. Damy kontakt do osoby, która zajmuje się sprzedażą. Co jeszcze możemy powiedzieć w tym live’ie?

Piotr: Chcemy pokazywać Wam jak wyglądają takie inwestycje deweloperskie od środka. Dlatego mamy wielką prośbę o to żebyście, jeśli interesują Was jakieś rzeczy w temacie deweloperski, żebyście dali znać. Żebyście napisali, a postaramy się odpowiedzieć na Wasze wątpliwości czy pytania. Czy pojawiło się pytanie?

Michał: Pojawiło się pytanie, ale chyba takie nie związane z budową ani z zagadnieniami deweloperskimi.

Robert: Od koleżanki Sahn…

Piotr: Aha?

Michał: Ilu rozsądnych kawalerów zmieści się w kawalerce? Zero: wszyscy są zajęci.

Piotr: Ha, ha! Słuchajcie, myślę, że na dzisiaj to już wszystko. Jeżeli macie jakieś pytania, po zakończeniu tego live’a, ten filmik oczywiście zostanie na naszym profilu, wciąż możecie tam zadawać pytania, a my będziemy się starali na nie na bieżąco odpowiadać w formie pisemnej. Dzięki, na razie.

Robert: Hej!

Michał: Hej!

<Koniec zapisu>

Piotrek

Piotrek

Mieszkam i inwestuję na Pomorzu. Jestem założycielem kilku spółek, które działają z sukcesem na rynku nieruchomości. Wśród nich są firmy: posiadające nieruchomości na wynajem, oferujące usługi zarządzania najmem, zrzeszające osoby inwestujące grupowo we flipy, a także taka, która prowadzadzi działalność deweloperską.

Powiązane wpisy

Moja opinia

Twój e-mail nie zostanie opublikowany.

Udowodnij, że nie jesteś robotem. Naprawdę mamy już dość spamu.