Chciałbyś być jak Richard Hilton czy Donald Trump? Oni inwestują w nieruchomości i czerpią olbrzymie dochody z ich wynajmowania.

Ok, ale Richard Hilton urodził się w Los Angeles, no i gdzie tu porównywać życie w Polsce – tak mógłby ktoś powiedzieć. Oczywiście ktoś kto nie czyta naszego bloga ;)) Jeśli jesteś naszym stałym Czytelnikiem to już wiesz, że w Polsce także można inwestować w nieruchomości na wynajem i można uzyskiwać z tego tytułu stabilne i przewidywalne dochody. Może się nawet okazać, że to właśnie my możemy teraz skorzystać z wielu atutów rozwijającego się rynku najmu.

Nie mamy co prawda takich wygodnych produktów bankowych jakie są dostępne np. w UK, ale mamy wciąż duży potencjał rynku do zagospodarowania. Dla coraz większej liczby osób w Polsce wynajem mieszkania jest najbardziej dostępną i coraz powszechniej akceptowaną formą zamieszkania „na swoim”. Barierą dla kupowania mieszkań są z jednej strony niskie lub nieudokumentowane zarobki które oznaczają niską zdolność kredytową, a z drugiej — trudności ze zgromadzeniem wkładu własnego wymaganego przez bank.

Coraz więcej osób docenia także to, że mogą w dużo bardziej elastyczny sposób, w porównaniu z posiadaniem mieszkania na własność, zmienić miejsce pobytu. Warto zauważyć, że korzystanie z mieszkań zarządzanych przez profesjonalne firmy jest coraz bardziej doceniane przez świadomych najemców. Zyskują oni czytelne i sprawdzone zasady rozliczania kosztów najmu mieszkania oraz bezpieczeństwo – także jeśli chodzi o rzetelne rozliczenie kaucji przy jego oddaniu.

Dla inwestorów z kolei takie firmy zarządzające najmem są bardzo wygodnym rozwiązaniem – zresztą uważam, że jedynym sensownym – i pozwalają na posmakowanie prawdziwego dochodu pasywnego. A z reguły to właśnie on daje motywację do budowy całego portfela mieszkań na wynajem.

Aha! Wynajem nieruchomości to dobry sposób na prywatną emeryturę. I to taką, którą będziesz mógł bardziej kontrolować niż świadczenie z najlepszego nawet funduszu emerytalnego.

Interesujesz się prywatną emeryturą? Przeczytaj ten wpis Szok: ZUS każe mi przeżyć za 273 złote! i zobacz co mnie przekonało do takich inwestycji.

Jeśli zainteresował Cię ten wpis to polecam Ci obejrzenie filmu Michała Dziś umierasz! Jak wygląda przyszłość Twojej rodziny? TYLKO UWAŻAJ! To naprawdę daje do myślenia.

Dlaczego warto inwestować w nieruchomości na wynajem? Dowiesz się tego z wpisu Michała Czy warto inwestować w nieruchomości na wynajem? oraz Dlaczego nie warto oszczędzać na emeryturę?

Jak zbudować portfel mieszkań na wynajem?

O tym w sumie jest duża część naszego bloga 😉 Chciałbym jednak zwrócić Twoją uwagę na pewien fakt:

Przy kupowaniu pojedynczych mieszkań dojście do wolności finansowej może okazać się bardzo długim procesem oraz… może zostać zablokowane w pewnym momencie przez negatywną ocenę Twojej zdolności kredytowej przez banki.

A najbardziej efektywnym sposobem zgromadzenia większej liczby mieszkań jest zakup całego budynku z mieszkaniami na wynajem.

Jeśli zastanawiasz się dlaczego warto rozważyć nabycie budynku na wynajem zamiast kupowania pojedynczego mieszkania przeczytaj wpis Piotra Inwestorze, nie kupuj mieszkania na wynajem!

Jak sfinansować własny budynek na wynajem

Zakup lub budowę budynku na wynajem możesz sfinansować dwojako: gotówka lub kredyt (w jakiej by on nie był formie).

Czy to może się opłacać?

To zależy od tego jak zaprojektujesz całą inwestycję. Warto zrobić biznesplan, w którym uwzględnisz koszty pozyskania działki oraz wybudowania budynku.

Na podstawie biznesplanu będziesz mógł ocenić opłacalność inwestycji w budynek na wynajem biorąc pod uwagę takie elementy jak:

  • czy czynsz najmu wystarczy na obsługę finansowania i jaki będzie ewentualny margines bezpieczeństwa czyli różnica pomiędzy uzyskiwanymi czynszami a kosztami i czy ten margines będzie wystarczający w dłuższej perspektywie czasowej
  • po jakim okresie zostanie spłacony ewentualny kredyt
  • jaka będzie rentowność inwestycji realizowanej za gotówkę

Z biznesplanu dowiesz się także jakie elementy najbardziej podnoszą Ci koszty oraz zobaczysz czarno na białym co ma największy wpływ na wysokość przyszłego zysku (np. liczba pokoi). Na podstawie tych danych będziesz mógł podjąć decyzję czy warto wchodzić w dany temat.

Jeśli nie wiesz jak sfinansować budowę budynku na wynajem przeczytaj wpis Piotra Jak działa lewarowanie kredytem przy inwestowaniu w nieruchomości? i rozważ zalety wszystkich dostępnych opcji.

Jakie mogę uzyskać warunki finansowania budynku na wynajem

Obecnie banki oferują przy kredytach inwestycyjnych zwykle minimalny wkład własny pomiędzy 20-30% i minimalną marżę na poziomie 2-3%. Aby uzyskać wysokość oprocentowania kredytu do marży musisz dodać jeszcze wysokość stawki referencyjnej (stopy bazowej) – może być to np. WIBOR lub WIBOR3M.

Rozważając finansowanie zewnętrzne porównaj ratę kredytową oraz koszty z prognozowanymi przychodami. Weź także pod uwagę fakt, że stopa bazowa może zmieniać się w czasie – a to może mieć znaczący wpływ na wysokość rat kredytu. Musisz podjąć świadomą i przemyślaną decyzję.

Finansowanie budowy jest dla Ciebie problemem? Zobacz jak finansują swoje inwestycje deweloperzy we wpisie Michała Jak finansować inwestycje deweloperskie.

Jak wycenić inwestycję w budynek na wynajem

Przy wycenie budowy możesz wspomagać się koncepcją bądź możesz użyć kompletnego projektu architektonicznego, jeśli taki został już wykonany.

Jeśli nie masz projektu i dopiero będziesz zlecał jego wykonanie to nie zapominaj o tym, że musisz wiedzieć jak zaprojektować budynek pod kątem wynajmu! I tu nie zawsze architekt będzie mógł stworzyć dobry biznesowo projekt, jeśli Ty nie będziesz w stanie dokładnie określić swoich wymagań.

Czy chcesz zlecić wykonanie projektu architektonicznego? Jeśli tak, to przeczytaj mój wpis Architekt – najgorszy wróg inwestora I polecam Ci ten wpis pomimo tego, że bardzo mocno oburzył on wielu architektów. Dlaczego tak się stało? Sam sprawdź. Moim  zdaniem – warto inwestować świadomie i tu tłumaczę co jest dla mnie naprawdę istotne przy współpracy z architektem.

Skąd pozyskać taką wiedzę? Być może powinieneś znaleźć najemcę już na etapie koncepcji i to z nim skonsultować rozwiązania projektowe bądź aranżacyjne? To może okazać się dobrym rozwiązaniem.

Aby uzyskać ostateczną kwotę inwestycji powinieneś dodać do siebie koszt działki, koszty wybudowania budynku, koszt wytworzenia projektu (który może być znaczny) oraz wszystkie dodatkowe koszty związane z realizacją inwestycji.

Czy można zarobić na samej budowie budynku na wynajem

Oczywiście, że tak. Możesz pozyskać grunt na którym możesz wybudować budynek na wynajem a następnie sprzedać go z zyskiem. Dobrym pomysłem jest wynajęcie budynku i zaoferowanie do go sprzedaży wraz z aktywną umową najmu.

Twój klient, który nabędzie budynek będzie mógł mieć wtedy gwarancję uzyskiwania zwrotów z inwestycji już od pierwszego dnia po jej zakupie. Oczywiście wszystko zależy od tego jakie warunki zapiszesz w umowie najmu. Im bardziej wiarygodny i znany jest najemca – tym łatwiej będzie Ci sprzedać budynek. Inną kwestią pozostaje rentowność inwestycji. Znani najemcy – np. popularna sieć małych sklepów spożywczych jest tak pożądanym najemcą, że oferuje śmiesznie niskie czynsze najmu. Może tak robić, ponieważ kolejka chętnych do wynajęcia im lokalu jest długa. Warto więc rozważyć także aspekt uzyskanej rentowności nieruchomości. Dla inwestora ważna jest stopa zwrotu, którą może porównać z alternatywnymi inwestycjami. Od tego w dużej mierze będzie zależała cena nieruchomości jakiej możesz zażądać. Stopę zwrotu policzysz w następujący sposób:

stopa zwrotu = czynsz roczny najmu netto (po odjęciu kosztów stałych) / cena nieruchomości * 100%

PRZYKŁAD:

Cena nieruchomości to: 2.500.000 zł
Miesięczny czynsz to 35.000 zł
Koszty miesięczne stałe to 5.000 zł
Więc czynsz miesięczny netto to 30.000 zł
Z tego roczny czynsz netto wynosi 360.000 zł

A WIĘC stopa zwrotu z inwestycji = 360.000/2.500.000 zł *100% = 14,4%

Możesz także policzyć cenę nieruchomości wiedząc jaki będzie czynsz oraz jaką rentowność chcesz zaoferować kupującemu:

cena = czynsz roczny najmu netto / oczekiwana stopa zwrotu

PRZYKŁAD:

Miesięczny czynsz to 35.000 zł
Koszty miesięczne stałe to 5.000 zł
Więc czynsz miesięczny netto to 30.000 zł
Z tego roczny czynsz netto wynosi 360.000 zł

Chcesz sprzedać nieruchomość za taką ceną aby kupujący uzyskał stopę zwrotu z inwestycji 9,5%

A WIĘC cena nieruchomości = 360.000/9,5% = 3.789.473,68 zł

Oczywiście ważne jest także bezpieczeństwo inwestycji oraz potencjał do wzrostu ceny nieruchomości – które zwykle zależą przede wszystkim od lokalizacji oraz samej ceny zakupu jaką będzie musiał zapłacić potencjalny inwestor.

Jeśli chcesz wybudować budynek i zarobić na jego sprzedaży przeczytaj inne moje wpisy: Jak prowadzić inwestycje deweloperskie oraz Jak zostać deweloperem i zarabiać na budowie mieszkań

Jakie budynki warto budować pod wynajem?

Budynki z mieszkaniami pod wynajem oraz budynki usługowe takie jak: domy seniora, hotele, budynki z lokalami usługowymi oraz wszystkie inne, które będziesz mógł bezpiecznie i zyskownie wynająć.

Czym formalnie różnią się od siebie budynki przeznaczone na wynajem?

Ogólnie budynki na wynajem można podzielić na budynki: usługowe i mieszkalne.

Jeśli chcesz wybudować i wynajmować budynek usługowy to:

  • będziesz płacił dużo wyższy podatek od nieruchomości niż w przypadku budynku mieszkalnego – weź to pod uwagę w swoim biznesplanie!
  • będziesz naliczał podatek VAT na fakturach dokumentujących wynajem – warto wziąć to pod uwagę jeśli Twój najemca nie ma możliwości odliczenia tego podatku – np. firma która wynajmie budynek pod przedszkole.

Jeśli z kolei chcesz wynajmować ze zwolnieniem z podatku VAT – np. budynek mieszkalny – to nie będziesz mógł odliczyć podatku VAT, który został zapłacony przy jego wybudowaniu lub zakupie – co też warto wziąć pod uwagę planując np. jego wybudowanie w kontekście zróżnicowanych stawek VAT za robociznę – aktualnie 8% przy budownictwie społecznym – oraz za materiały – w większości 23%.

Interesujesz się budynkami usługowymi? Zobacz film z wizyty na budowie jednego z naszych przedszkoli LIVE002: Nietypowa inwestycja deweloperska a także przeczytaj wpis o przedszkolu Inwestycja deweloperska inna niż wszystkie.

Jeśli zdecydujesz się na budowę warto abyś wcześnie rozstrzygnął te kwestie w połączeniu z tematyką tzw. odwróconego VATu. Tak, tak… podatki u nas nie są proste i intuicyjne :]

Czy warto kupić gotowy budynek na wynajem z najemcami?

To zależy: czasami warto a czasami — nie. Tu sprawa może okazać się o tyle prosta, że od razu na początku podejścia do tematu możesz uzyskać komplet informacji pozwalających Ci na obliczenie rentowności.

Co powinieneś dodatkowo ocenić?

Przede wszystkim sprawdź stan prawny oraz techniczny budynku. Czasem coś co wygląda pięknie na zewnątrz może okazać się tykającą bombą zegarową gdy zerkniesz w dokumenty lub wpuścisz na inspekcję zaufanego kierownika budowy.

Jeśli temat nadal Cię interesuje, to czas na drugi, równie ważny krok. Spróbuj ocenić czy jesteś w stanie zwiększyć rentowność inwestycji. Np. poprzez aktualizację czynszu w lokalach usługowych połączoną np. z remontem elewacji czy też wprowadzenie nowych pomysłów na wykorzystanie nieruchomości – tutaj jest bardzo duży potencjał do zwiększenia rentowności.

Kupując działający budynek zyskujesz wiele: jeśli uzyskiwane obecnie czynsze wystarczą na obsługę finansowania to możesz spokojnie opracowywać projekt czy też uzyskiwać pozwolenia  na rozbudowę/przebudowę i nie będziesz musiał w tym czasie dokładać do inwestycji! To ważny aspekt, bo nigdy nie wiadomo ile czasu potrwa zdobycie wszystkich potrzebnych dokumentów. Bądź szczególnie czujny gdy musisz uzyskać uzgodnienie konserwatora zabytków czy też przeprowadzić badania archeologiczne pod planowaną budowę/rozbudowę. Tutaj może być bardzo trudno o zaplanowanie konkretnych terminów oraz kosztów.

Czy warto inwestować w stare budynki?

Oczywiście nie musisz budować własnego budynku na wynajem, ale możesz zaadaptować do tego celu np. starą kamienicę. Musisz jednak uważać na „trupy w szafie” oraz  na to aby dokładnie sprawdzić stan techniczny i możliwości przystosowania do potrzeb wynajmu. Temat ten jest tak obszerny, że pozostawiam go na zupełnie nowy wpis na naszym blogu.

Jak znaleźć dobrego najemcę na budynek na wynajem?

Czytając naszego bloga powinieneś już wiedzieć, że jeśli chcesz zainwestować w budynek przedszkola, hotel lub budynek z mieszkaniami na wynajem – zawsze możesz zapytać nas o ofertę 😉 ponieważ nasze firmy rozwijają się właśnie w tych branżach. Jeśli będziesz chciał sprzedać lub wybudować budynek w interesującej nas lokalizacji – daj znać – być może już na wczesnym etapie będziemy mogli podpisać z Tobą list intencyjny 😀

Taki list możesz podpisać z każdym interesującym Cię najemcą, a określasz w nim wstępne warunki przyszłej współpracy. Kolejnym krokiem są szczegółowe ustalenia oraz podpisanie umowy przedwstępnej najmu, które będzie już dokładniej określała warunki docelowej umowy najmu.

Czy budynek na wynajem mogę wybudować na nie swojej działce?

Oczywiście, że tak. Odrębną kwestią jest czy znajdziesz bank, który zechce finansować takie przedsięwzięcie. Możesz wtedy rozważyć inwestycję za gotówkę lub finansowanie w innej postaci. Natomiast formalnie nie ma przeszkód abyś wydzierżawił od właściciela działkę i postawił tam budynek lub budynki, który będziesz później wynajmował. Na pewno warto jednak skonsultować się z dobrym prawnikiem abyś mógł odpowiednio zabezpieczyć swoje interesy.

Chcesz postawić domki letniskowe wynajmowane turystom przez kilka tygodni w roku? W takim przypadku wydzierżawienie działki może okazać się bardzo dobrym pomysłem – szczególnie gdy nieruchomości są drogie w miejscowości gdzie chcesz prowadzić biznes i to stanowiłoby dużą barierę finansową na start. Domki letniskowe są stosunkowo tanie i dzięki temu można uzyskać przychody przy małej finansowej barierze wejścia. W zależności od szczegółów technologii użytej przy budowie takich domków – będziesz mógł nawet rozważyć możliwość przestawienia ich za jakiś czas w inne miejsce.

Jak będę zarabiał na budynku na wynajem?

Twój zarobek to przede wszystkim:

  • czynsze najmu
  • potencjalny wzrost wartości nieruchomości

Jeśli korzystasz z kredytu to zyskujesz także perspektywę dojścia po spłacie kredytu do sytuacji w której będziesz właścicielem nieobciążonej nieruchomości. Masz wtedy do wyboru jeden z następujących scenariuszy:

  1. Możesz sprzedać nieobciążoną nieruchomość i uwolnić kapitał na inne potrzeby lub kolejne inwestycje. Kapitał będzie równy całej aktualnej cenie nieruchomości czyli będzie znacznie wyższy niż wkład własny wymagany do kredytu który włożyłeś wcześniej w tę inwestycję.
  2. Możesz nadal pobierać czynsz z wynajmu nieruchomości i teraz kwota, która pozostanie dla Ciebie co miesiąc będzie znacznie wyższa ponieważ nie musisz ponosić kosztów spłaty kredytu.

Czy mogę sprzedać wynajmowaną nieruchomość obciążoną kredytem?

Oczywiście, że możesz sprzedać wynajmowaną nieruchomość wcześniej niż spłacisz cały kredyt. To całkowicie naturalna i bardzo częsta sytuacja na rynku nieruchomości.

Jeśli chcesz zarabiać na nieruchomościach przeczytaj koniecznie ten wpis: Jak zarabiać na nieruchomościach – 5 sposobów.
Jeśli do tej pory nie inwestowałeś w nieruchomości to może się okazać, że ten wpis będzie najważniejszym jaki przeczytasz w swoim życiu.

Tak więc widzisz, że sposobów inwestowania w budynki na wynajem jest mnóstwo. To właśnie w ten sposób możesz budować majątek w przewidywalny i zaplanowany sposób.  A przy tym może to być, wbrew temu co twierdzą sceptycy, niemal całkowicie bezobsługowa metoda 🙂

Zobacz także: Poprzedni wpis
Robert

Robert

Kilkanaście lat temu zacząłem przygodę z inwestycjami deweloperskimi a od 2012 roku zacząłem inwestować w nieruchomości generujące dochody pasywne. Działam głównie w Trójmieście i okolicach - skąd pochodzę. W inwestowaniu w nieruchomości cenię wolność wyborów i niezależność uzyskaną z dochodów pasywnych.

Powiązane wpisy

Moja opinia

Twój e-mail nie zostanie opublikowany.