Chciałbym zacząć inwestowanie w nieruchomości, ale nie mam potrzebnego kapitału a przecież żeby zarabiać na wynajmie nieruchomości to potrzebuję dużo pieniędzy – często słyszę takie stwierdzenie od osób, które chciałyby zacząć inwestowanie w nieruchomości.

Czy jesteś jedną z nich? Też tak myślisz? Dzisiaj pokażę Ci, że są możliwości aby na Twoje konto wpływały co miesiąc czynsze najmu, nawet wtedy gdy masz mocno ograniczone środki finansowe i nie stać Cię na zakup swojego mieszkania.

Czy jest możliwe aby zarabiać na wynajmowaniu mieszkania nie będąc jego właścicielem? Oczywiście, że tak. Taka forma inwestowania w nieruchomości na wynajem nazywa się podnajmem.

Co to jest ten podnajem?

Podnajmem nazywamy inwestowanie w nieruchomości poprzez ich wynajęcie od właściciela a następnie wykreowanie ich dodatkowej wartości i następnie wynajmowanie drożej. Różnica pomiędzy czynszami (tym który zapłaci najemca Tobie a tym który Ty będziesz musiał zapłacić właścicielowi mieszkania) trafia do Twojej kieszeni.

Często zdarza się tak, że właściciele mieszkań wynajmują je po amatorsku. Czyli np. wstawiają przypadkowe meble – najczęściej są to bardzo „gustowne” meblościanki z lat 70 ubiegłego wieku tzw. późny Gierek. Pomimo tego, że mogą być jeszcze w naprawdę dobrym stanie to niestety lata świetności mają już za sobą i warto je zmienić na nowsze. Takie mieszkania są też często po prostu zagracone i trzeba się dobrze zastanowić co jest w nich niezbędne a co jest tylko niepotrzebnym rekwizytem, którego należałoby się pozbyć.

Równie częstym błędem jaki popełniają właściciele mieszkań na wynajem jest to, że do ogłoszeń wrzucają bardzo słabe zdjęcia – wyglądają tak jakby ktoś je robił telefonem, który był w użytku wiele lat temu, razem z nokią 3210 lub jakimś kalkulatorem 😉  Profesjonalne zdjęcia w ogłoszeniach na wynajem to naprawdę duża wartość i pomaga wynająć drożej mieszkanie.

Czasami zdarza się tak, że mieszkania są po prostu mocno zapuszczone przez kolejnych najemców a właściciel już tego nie zauważa lub jest tym mało zainteresowany, bo przecież skoro to mieszkanie wynajmuje za tak „śmieszne pieniądze” to nie będzie dodatkowo inwestował w jego odświeżenie czy nawet tylko gruntowne sprzątanie.

Jak można wykreować dodatkową wartość? Jest wiele możliwości. Od najprostszych i najtańszych takich jak:

  • gruntowane posprzątanie mieszkania (!) – tak czasami nawet tylko to wystarczy aby wykreować wyższy czynsz!
  • wykonanie home staging’u
  • pomalowanie brudnych ścian
  • odświeżenie łazienki
  • odświeżenie kuchni
  • wymianę mebli w mieszkaniu
  • wykonanie profesjonalnych zdjęć

Poprzez bardziej kosztowne takie jak:

  • wymianę podłóg
  • wymianę stolarki okiennej
  • wymianę sposobu ogrzewania
  • wymianę stolarki drzwiowej
  • generalny remont łazienki
  • generalny remont kuchni
  • a nawet generalny remont całego mieszkania

Dzięki takim zmianom można mieszkanie wynająć drożej niż do tej pory wynajmował je właściciel.

Jak odświeżyć łazienkę/kuchnię?

Co zrobić gdy w mieszkaniu są kafelki, które właściciel montował w tym samym czasie jak kupował meble, o których wcześniej pisałem? Czy trzeba je skuwać i ponosić koszty remontu całej łazienki? Hmmm to zależy. Jeżeli kafle odpadają od ścian, są mocno zniszczone i już do niczego się nie nadają to może to być jedyne rozwiązanie.

Jeżeli natomiast jedynym mankamentem kafli jest to, że nie są już modne to można zastosować bardzo prosty i dość tani w wykonaniu trik a mianowicie można je pomalować specjalnie do tego przeznaczoną farbą. Jedyne co trzeba zrobić to dokładnie umyć i odtłuścić powierzchnie przygotowane do malowania i …. je pomalować 🙂 Koszt renowacji łazienki tą metodą to zaledwie kilkaset złotych. Czy wiesz, że w ten sposób można również odnowić też armaturę?😲

To samo możemy zrobić w kuchni gdzie często problemem są stare meble. Gdy drzwiczki i szuflady nie są połamane to często wystarczy jedynie je pomalować plus ewentualnie wymienić blat i kuchnia dostaje już zupełnie nowego wyglądu.

A może wykroić dodatkowe pomieszczenie w mieszkaniu?

Czy wiesz, że przy wynajmie mieszkań powierzchnia nie ma aż tak dużego znaczenia jak funkcjonalność? Co to właściwie oznacza? Ni mniej ni więcej tylko tyle, że 2 pokojowe mieszkanie wynajmiesz drożej niż kawalerkę a 3 pokojowe drożej niż 2 pokojowe. Jeżeli wchodząc do mieszkania widzisz możliwość wydzielenia dodatkowego pokoju to już możesz doliczyć do swojego miesięcznego zarobku od 200-500 zł – tak nawet tyle możesz zarobić wykonując dodatkowy pokój w kawalerce. I to przy tej samej powierzchni! Czyli stawiając jedną ściankę z płyt kartonowo-gipsowych i montując jedną parę drzwi zwiększasz potencjał danego mieszkania!

W tym miejscu warto podkreślić, że nie namawiam Cię do tego abyś przenosił kuchnię do przedpokoju a w pomieszczeniu po kuchni robił dodatkowy pokój. Pamiętaj, że zgodnie z obowiązującymi przepisami kuchnia powinna mieć dostęp do swiatła dziennego.

Możesz również wynajmować poszczególne pokoje a nie całe mieszkanie

Często można zwiększyć wysokość czynszu danego mieszkania zmieniając sposób jego wynajmu z całego mieszkania na wynajem na pokoje. Na pokoje? Co to właściwie oznacza ten wynajem na pokoje? W dużych miastach lub takich, w których jest dużo studentów, przyjeżdża wiele osób, które nie potrzebują wynajmować całego mieszkania (lub ich na to nie stać) a muszą gdzieś spać i mieć możliwość skorzystania z łazienki i kuchni. Wtedy takie osoby zamiast wynajmować kawalerkę za 1500 zł + opłaty co często razem dobija do 2000zł/miesięcznie wolą wynająć sam pokój z możliwością używania łazienki i kuchni. Za taki pokój zapłacą znacznie mniej, bo ze wszelkimi opłatami koszt wynajmu pokoju może wynieść 800-900zł/miesięcznie. Są to więc dla takiej osoby wymierne oszczędności a dla Ciebie może to być dodatkowy zysk 😋 I znowu powinieneś popuścić wodze fantazji i popatrzeć czy w danym mieszkaniu nie uda się „wykroić” dodatkowego pokoju. Pamiętając o tym, że lepiej jest mieć 2 pokoje jednoosobowe każdy po np. 12 m2 niż jeden 2 osobowy o pow. 24 m2 ;). Czy wiesz, że poszczególne pokoje wynajmują zarówno studenci jak i osoby pracujące? Jednak mimo tego nie zalecam Ci aby w jednym mieszkaniu łączyć jednych mieszkańców z drugimi. Lepiej robić osobno „mieszkania studenckie” a osobno dla osób pracujących. Dlaczego? Z bardzo prostej przyczyny. Jedne i drugie osoby mają zupełnie inny styl życia i mieszkanie takich osób pod jednym dachem mogłoby być uciążliwe i męczące dla jednej jak i drugiej strony. A przez to my też mielibyśmy więcej problemów z najemcami a na tym przecież nam najmniej zależy 😙

Przykłady mieszkań, które są wynajmowane „na pokoje” pokazałem w tym wpisie: Dlaczego nie warto kupować mieszkania dla siebie?

Możesz zmienić również najem z długoterminowego na krótkoterminowy

Kolejną możliwością zwiększenia potencjału danego mieszkania jest zmiana sposobu jego wynajmowania z długoterminowego na krótkoterminowy. Czy każde mieszkanie będzie się do tego nadawało? Oczywiście, że nie. Na najem krótkoterminowy nadają się mieszkania, które albo znajdują się w miejscowościach, które odwiedza dużo turystów – najlepiej przez cały rok lub takie, które znajdują się blisko takich miejsc do których ludzie muszą przyjechać na kilka dni np. jakieś specjalistyczne szpitale. Oczywiście zanim zdecydujesz się na wynajem w taki sposób – zbadaj rynek. Czy na pewno taki typ najmu odnajdzie się na rynku na którym chcesz to robić.

Przy najmie krótkoterminowym musisz również pamiętać o tym, że najem taki jest bardziej uciążliwy dla sąsiadów (większa rotacja najemców, czasami trafiają się jednonocni imprezowicze itp.) i powinieneś zrobić wszystko co tylko możesz aby taką uciążliwość zminimalizować. Tak, aby sąsiedzi i właściciel danego mieszkania dalej żyli w zgodzie 😉 Dodatkowo ustawodawca rozważa wprowadzenie obostrzeń, które mają obowiązywać przy najmie krótkoterminowym. Na razie nie wiadomo jeszcze jakie i kiedy wejdą w życie, ale powinieneś mieć to na uwadze.

Pamiętaj również, że gdy właściciel mieszkania wynajmie Ci je w celu wynajmu krótkoterminowego to może być zobowiązany do płacenia podatku VAT od wynajmu mieszkania w ramach prowadzonej działalności gospodarczej. Musisz koniecznie zawrzeć taki zapis w umowie podnajmu! Abyś nie sprawił, że właściciel nieruchomości narazi się na kłopoty w związku ze złym odprowadzaniem podatków. Porozmawiaj na ten temat z doradcą podatkowym -najlepiej takim który ma doświadczenie z lokalnym urzędem skarbowym – tzn. z terenu na którym znajduje się nieruchomość, którą zamierzasz podnajmować.

Ile będą kosztowały  prace adaptacyjne / remontowe w podnajmowanym mieszkaniu?

Ile może wynieść koszt zmian w podnajmowanym mieszkaniu i do jakiej wartości warto je wykonywać a powyżej jakiej już się to nie opłaca? Czy jest taka wartość graniczna, której nie warto przekraczać? To zależy.

Koszty adaptacji mieszkania wahają się od kilkuset złotych (gdy trzeba je tylko gruntownie posprzątać i odgracić) poprzez kilka tysięcy gdy trzeba np. wymienić podłogi czy okna aż po kilkadziesiąt tysięcy gdy trzeba wykonać gruntowny remont.

Czy można jednoznacznie powiedzieć, ile warto wrzucić w podnajmowane mieszkanie? Czy będzie to 500 zł czy 5000 zł a może 25 000 zł? Nie ma jednoznacznej odpowiedzi na to pytanie. Wpływa na to kilka kwestii. Po pierwsze ważne jest to ile będziesz miesięcznie zarabiał na tej nieruchomości. Czy jeżeli remont danej nieruchomości wyniesie 25 000zł i Ty będziesz musiał za to zapłacić to opłaca się taki podnajem czy też się nie opłaca? Czy jeżeli będziesz na tej nieruchomości zarabiał później 5 000 zł/miesięcznie a umowę podnajmu podpiszesz na 5 lat to będzie Ci się opłacać? Czy też nie? To jest pytanie na które musisz zawsze sobie sam odpowiedzieć 😎

Podnajmując dwa mieszkania, na których w sumie będziesz zarabiał 3 000 zł sprawi, że taki podnajem może zapłacić Ci za naprawdę przyjemne auto Nie ważne ile zarabiasz, ważne ile….inwestujesz!

Gdy my inwestujemy w podnajmowane mieszkanie to zawsze podpisujemy umowę najmu z właścicielem na conajmniej 5 lat a dodatkowo staramy się aby ew. nasz wkład w dane mieszkanie zwrócił się po pół roku jego wynajmowania.

Kto powinien zapłacić za prace w podnajmowanym mieszkaniu?

W poprzednim akapicie skupiliśmy się na tym ile maksymalnie można wrzucić w podnajmowane mieszkanie. Ale przecież to mieszkanie nie jest nasze! Czy to nie właściciel powinen zapłacić za przeprowadzenie tych prac? Gdy to właściciel płaci za prace remontowe w mieszkaniu to jest to najlepsza z możliwych sytuacji. I tak: jest to możliwe. Nie raz już się to zdarzało, że właściciel mieszkania, które chciał nam je przekazać w podnajem sam płacił za przeprowadzony remont. Wszystko zależy od konkretnej sytuacji. Są właściciele, którzy mają nadwyżki finansowe i chętnie je wrzucą we własne mieszkanie, ale są też tacy, którzy nie mają dodatkowych środków i wtedy takie koszty warto wziąć na siebie. Oczywiście wtedy, gdy nam się zwrócą w dość krótkim, akceptowalnym dla nas czasie 🙂

Dlaczego właściciel miałby się zgodzić na nasz podnajem?

Czy da się przekonać właściciela do tego, aby wynajął nam mieszkanie, które my będziemy dalej wynajmować drożej? Możesz sobie pomyśleć, że przecież nikt przy zdrowych zmysłach nie zgodzi się na taki układ. Przecież sam może wynająć drożej i taka umowa nie jest na pewno korzystna dla właściciela mieszkania. Czy aby na pewno? Zobacz: gdy podpisujesz z taką osobą umowę najmu na długi czas (np. 5 letni) to zdejmujesz z tego właściciela mnóstwo problemów. Nie musi szukać najemców. Martwić się tym czy zapłacą na czas. Czy nie zdemolują mieszkania. Czy nie będzie miał okresów pustostanów, w których to przecież ponosi koszty utrzymania a często również koszty kredytu.

Pamiętaj, że gdy chcesz podpisać z wynajmującym umowę podnajmu to musi być ona korzystna dla obu stron. I dokładnie taka jest gdy właściciel wynajmuje Ci mieszkanie, na którym Ty będziesz dalej zarabiał, ale w zamian za to zdejmujesz z jego głowy mnóstwo problemów i gwarantujesz comiesięczny czynsz, który będzie „wpadał” na konto właściciela mieszkania. Czyli gwarantujesz właścicielowi danego mieszkania dochód czysto pasywny z jego nieruchomości. Czyż to nie jest wymarzona sytuacja dla wszystkich? Mamy klasyczną sytuację win-win. Ty zarabiasz na nie swojej nieruchomości a w zamian za to zapewniasz właścicielowi święty spokój i dopływ pasywnej gotówki na konto przez kilka lat.

Czy do podnajmu muszę zakładać działalność gospodarczą?

Dla niektórych osób będzie to bariera nie do przejścia, ale niestety przy podnajmie musisz prowadzić działalność gospodarczą gdyż jest to działanie zorganizowane i ciągłe. Czy dobrą formą prowadzenia działalności przy podnajmie będzie jednoosobowa działalność gospodarcza? Nawet o tym nie myśl 😉 W podnajmowanym mieszkaniu mogą zdarzyć się różne nieprzewidziane sytuacje i ważne jest to abyś był odpowiednio zabezpieczony. O tym jak to zrobić przeczytasz tu

Spółka z o.o. czy jednoosobowa działalność gospodarcza? oraz tu: Inwestowanie jak gra komputerowa używaj save’ów

Jakie plusy ma spółka z ograniczoną odpowiedzialnością i ile kosztuje jej prowadzenie vs. prowadzenie jednoosobowej działalności gospodarczej. Czy spółka cywilna jest dobrym sposobem prowadzenia biznesu? Przeczytaj wpis Roberta, który bazuje na naszej rozmowie o tych sprawach. Wszytko podane w bardzo przystępny sposób: RB001: Forma prowadzenia działalności – ryzyka i możliwości

Pamiętaj aby przed rozpoczęciem działalności zabezpieczyć swój majątek oraz majątek Twojej rodziny. Często na początku w gorączce tworzenia biznesu nie myślimy o tym, a to właśnie wtedy jest na to właściwy czas.

Ile można na zarobić na podnajmie? I czy ten podnajem w ogóle się opłaca?

Chyba najważniejsze pytanie z całego artykułu 😃 Ile można zarobić na podnajęciu jednego mieszkania, jednej nieruchomości? Tak naprawdę zarobek na pojedynczym mieszkaniu powinien wynosić minimum kilkaset złotych. Powinieneś założyć sobie jakieś minimum poniżej którego nie warto się brać za podnajem danej nieruchomości. Może dla Ciebie odpowiednią kwotą będzie 600zł a może 1000zł. Sam musisz to określić. Pamiętaj tylko, że podnajmować możesz nie tylko mieszkania, domy ale również całe kamienice, które mają po kilkadziesiąt mieszkań na wynajem. Dla jednej osoby minimum może być 1.000zł z jednej nieruchomości a dla innej może to być 10.000zł. I obie kwoty są dobre. Przy podejmowaniu tej decyzji weź również pod uwagę to jaki czynsz będziesz musiał płacić właścicielowi. Musisz obie kwoty rozpatrywać razem, bo myślę, że dość istotne jest to abyś nie gwarantował właścicielowi np. czynszu w wysokości 30.000 zł podczas gdy Ty będziesz zarabiał na tym 1.000zł. Zawsze musisz rozważyć to, ile miesięcy będziesz musiał wynajmować daną nieruchomość aby zarobić na jeden miesiąc pustostanu podczas którego będziesz musiał opłacić czynsz do właściciela mieszkania oraz wszystkie opłaty do spółdzielni czy wspólnoty.

Pamiętaj aby postępować uczciwie zarówno z właścicielem mieszkania jak i z najemcami

Zarówno z właścicielem mieszkania, jak i z najemcami buduj relacje oparte na zaufaniu. Ustal na samym początku zasady na jakich będziecie współpracować i trzymaj się tych zasad skrupulatnie. Zapisz wszystkie ustalenia w umowie i upewnij się, że wszyscy tak samo je rozumieją. Nie zapomnij o zapisaniu w umowie dokładnego zakresu remontu jaki chcesz wykonać. No i oczywiście zapisz w jakim stanie masz zwrócić mieszkanie – np. czy będziesz musiał doprowadzić je do stanu pierwotnego czy możesz zostawić stan jaki uzyskasz po remoncie bądź własnej aranżacji mieszkania.

Pamiętaj, że licząc na długotrwałą dobrą współpracę nie możesz pozostawić żadnych niedomówień – szczególnie w kwestii dbałości o mieszkanie bądź rozliczeń związanych z korzystaniem z niego.

Zobacz także: Poprzedni wpis | Następny wpis
Michał

Michał

Z nieruchomościami jestem związany praktycznie od zawsze 🙂 Bardzo lubię tworzyć nowe firmy oraz zmieniać krajobraz naszego pięknego kraju poprzez nadawanie nowego życia starym, zniszczonym budynkom. Miałem to szczęście, że nie pracowałem nigdy na etacie, całe moje życie zawodowe "pracowałem na swoim". Aktualnie jestem udziałowcem kilku spółek, które zajmują się nieruchomościami.
Udostępnij, jeśli uważasz ten tekst za wartościowy:

Powiązane wpisy

Moja opinia

Twój e-mail nie zostanie opublikowany.