Czyli jak kupić na kredyt nieruchomość na wynajem nie angażując swojej zdolności kredytowej. Tym razem w inwestycji rentierskiej wraz z nami udział wzięli zewnętrzni inwestorzy, którzy na co dzień nie zajmują się nieruchomościami. I… wspólnie osiągnęliśmy super wyniki! Zresztą – zobacz sam.

Sukces został formalnie odtrąbiony w czerwcu 2018 roku 🙂 Inwestycja rentierska ruszyła, a dniem przełomowym było uruchomienie finansowania bankowego dla tej inicjatywy.

Do inwestycji zaprosiliśmy tym razem zewnętrznych inwestorów, ludzi, którzy chcą budować solidne fundamenty swoich przyszłych dochodów pasywnych w oparciu o nieruchomości.

Naszym celem było osiągnięcie jak najwyższych dochodów dla inwestorów w perspektywie rentierskiej emerytury. Dlatego założyliśmy, że mamy conajmniej kilka lat na to, aby zacząć wypłacać pełne zyski z inwestycji.

Dla tych, którzy nie są praktykami w inwestowaniu w nieruchomości przedstawiam krótkie podsumowanie najważniejszych zalet tego typu inwestycji. Inwestując w nieruchomości otrzymujemy w pakiecie:

  • rewaloryzację zysków w oparciu o stawki czynszów najmu
  • rewaloryzację wartości w oparciu o wartość rynkową nieruchomości
  • zabezpieczenie w fizycznym majątku – tj. w konkretnej nieruchomości z księgą wieczystą
  • mniejsze ryzyko dużych wahań wartości uzyskiwanych zysków, jak i samej wartości inwestycji w porównaniu np. z inwestycjami w akcje spółek notowanych na giełdzie
  • regularne wpływy z czynszów najmu
  • możliwość dziedziczenia

 

Emerytura czy też, ogólnie: dochody pasywne, powinny być odporne na bieżące zawirowania na rynku a także powinny być dobrze zabezpieczone oraz regularne. Dodatkowo emerytura obiecywana przez państwo zwykle jest przypisana do jednej osoby. Przy inwestowaniu w nieruchomości mamy większe możliwości decydowania o tym co będzie się z nimi działo.

Możemy np. pozostawić nieruchomości spadkobiercom i oni nadal będą mogli pobierać z nich pożytki.

Jeśli chcesz wiedzieć więcej o korzyściach płynących z zakupu nieruchomości na wynajem to przeczytaj koniecznie Czy warto inwestować w nieruchomości na wynajem? W tym wpisie Michał opisuje jakie korzyści uzyskuje z faktu inwestowania w takie właśnie nieruchomości.

W każdym razie wracając do tematu: nasza spółka dokonała zakupu kamienicy z mieszkaniami na wynajem zlokalizowanej w Gdyni, nieopodal przystanku SKM (dla tych, którzy nie kojarzą co to SKM to wyjaśniam, że to skrót od Szybka Kolej Miejska – w zamierzeniu coś takiego jak metro, tylko, że nie jeździ pod ziemią, ale sprawnie komunikuje całe Trójmiasto 😉 )

Położenie nieruchomości jest idealne dla osób pracujących poszukujących mieszkania na wynajem o solidnym ale niewygórowanym standardzie, czystego, sprawnie zarządzanego i jednocześnie znakomicie skomunikowanego.

Jak uzyskać wysoką stopę zwrotu?

Nie sztuką byłoby kupić budynek i osiągać z takiej inwestycji jednocyfrową (czy też kilkunastoprocentową) roczną stopę zwrotu z zainwestowanego kapitału. Oczywiście chcieliśmy aby nasza inwestycja była, podobnie jak poprzednie, znacznie bardziej atrakcyjna dla osób biorących w niej udział. I dlatego zdecydowaliśmy się wykorzystać dźwignię finansową w postaci finansowania kredytem bankowym.

Przy uwzględnieniu wymagań Banku co do wkładu własnego otrzymaliśmy następujące parametry:

  • 25% kapitału pochodzić będzie od nas oraz od zewnętrznych inwestorów
  • 75% kapitału pozyskamy poprzez finansowanie bankowe

Staraliśmy się o kredyt bankowy na okres 10 lat. W takiej właśnie perspektywie czasowej 75% wartości nieruchomości miała zostać spłacona. Skąd wzięliśmy akurat taką długość okresu?

Po prostu założyliśmy, że wysokość raty powinna być niższa o około 20% od sumy uzyskiwanych miesięcznych czynszów najmu.

Chcesz wiedzieć więcej na temat opłacalności zakupu mieszkania na wynajem na kredyt? Przeczytaj wpis Michała, gdzie dzieli się swoimi doświadczeniami i przemyśleniami na ten temat: Czy warto kupować mieszkania na wynajem na kredyt?

Raz do roku osoby biorące udział w inwestycji będą musiały (a w zasadzie powinienem napisać: „będą miały przywilej” 🙂 ) zdecydowania o sposobie spożytkowania nadwyżki pozostającej po spłacie rat kredytu.

Możliwości, którymi będą dysponowali inwestorzy to np.:

  1. sposób pierwszy: nadwyżki zostaną wypłacone w formie dywidend dla osób biorących udział w inwestycji
  2. sposób drugi: nadwyżki zostaną przeznaczone na nadpłacenie kapitału kredytu

Jednym z kluczowych warunków przy staraniu się o kredyt stał się więc brak dodatkowych prowizji za wcześniejszą jego spłatę.

Finansowanie części ceny zakupu nieruchomości inwestycyjnej kredytem sprawia, że czynsze uzyskiwane ze 100% nieruchomości po spłacie kredytu będą dzielone na inwestorów, którzy ponieśli koszty zakupu jedynie 25% wartości nieruchomości. Dla inwestora w nieruchomości zalety mechanizmu dźwigni finansowej są kluczowe.

Kupiliśmy kamienicę z mieszkaniami na wynajem

Przedmiotem zakupu był działający biznes – czyli kamienica w Gdyni w całości wynajęta i dająca regularne oraz stabilne dochody z wynajmu mieszkań. Decydując się na zakup działającego budynku z mieszkaniami na wynajem mogliśmy od razu przystąpić do zebrania kapitału na wkład własny oraz uzyskania finansowania w banku bez zakładania marginesów czasowych na zbudowanie budynku czy też wynajęcie inwestycji. Pozwoliło to nam na uzyskanie finansowania bez konieczności starania się o odroczoną spłatę kapitału czy też określania innych warunków, które byłyby konieczne gdyby inwestycja nie była w pełni działająca.

Kamienica będąca przedmiotem zakupu została wcześniej przygotowana przez nas do wynajmu mieszkań poprzez przeprowadzenie w niej remontu oraz wykonaniu instalacji centralnego ogrzewania zasilanej ciepłem dostarczanym przez OPEC w Gdyni i wewnętrznych instalacji sanitarnych i elektrycznych. Przy okazji wykonaliśmy także nową elewację budynku nawiązującą do tradycji gdyńskiego modernizmu – wszystko to uzgodniliśmy z Miejskim Konserwatorem Zabytków. Z ramienia urzędu odbyła się także wizja lokalna, która pozwoliła na szczegółowe określenie zakresu koniecznych prac i sposobu ich wykonania.

I tak z podupadającej ruiny powstał w końcu tętniący życiem obiekt, który stał się przedmiotem zakupu naszej spółki rentierskiej. Zarządzaniem wynajmem mieszkań zajmuje się Zielony Żółwik, firma którą powołaliśmy do życia kilka lat temu.

Zobacz jak wygląda nasza kamienica w tym wpisie: Kolejna nieruchomość uratowana od zapomnienia

Zobacz także na co trzeba zwrócić uwagę kupując mieszkanie na wynajem: Jak kupić mieszkanie na wynajem? W tym wpisie znajdziesz listę, którą sporządził Michał, a która zawiera najważniejsze rzeczy, które decydują o rentowności inwestycji.

Zastanawiasz się czy Ty też możesz inwestować w mieszkania na wynajem? Przecież nie masz czasu, aby się tym zajmować…. Przeczytaj koniecznie ten wpis: Jak zarządzać mieszkaniem na wynajem na odległość. Michał zastanawia się w nim jak może pomóc Kayi, która ma taki właśnie problem.

Jak wygląda rentowność inwestycji rentierskiej?

Inwestorzy, którzy zostali zaproszeni do spółki zainwestowali kwoty od 50.000 zł do 100.000 zł każdy z nich. W ramach zainwestowanego kapitału objęli oni udziały w spółce celowej (sp. z o.o.).

Prognozowana miesięczna kwota zysku spółki przypadająca na wspólnika który zainwestował kwotę 100.000 złotych to: 3.165,22 zł (słownie: trzy tysiące sto sześćdziesiąt pięć złotych 22/100) po spłacie kredytu przez spółkę. Kwota ta została wyliczona przy uwzględnieniu obecnej wartości pozyskiwanych czynszów – z czasem czynsze te będą podlegać uaktualnieniu zgodnie z tendencjami na rynku wynajmu mieszkań.

Przy omówieniu obu wariantów przyjmę dla porównania inwestycję polegającą na zakupie kawalerki za gotówkę o wartości 100.000 złotych, która jest wynajmowana za około 650 złotych. Tak, wiem, że teraz trudno jest o zakup kawalerki w tej cenie w dużym mieście – jednak chodzi tylko o przykład. Można nabyć w takiej wartości mieszkanie w mniejszej miejscowości. Czynsz najmu także został przyjęty dla takiej lokalizacji.

W wariancie pierwszym, w którym inwestorzy będą na bieżąco wypłacali zyski z inwestycji kredyt zostanie spłacony dopiero po 10-ciu latach.

W wariancie drugim, w którym inwestorzy będą przeznaczali wszystkie zyski na wcześniejszą spłatę kredytu, zakładając obecne realia finansowe, zostałby on spłacony po 8 latach. Dopiero wtedy osoby biorące udział w inwestycji zaczną otrzymywać zwroty w miesięcznych, regularnych odstępach czasu.

No i teraz pytanie jak wygląda stopa zwrotu w każdym z wariantów? 🙂

W porównaniu nie biorę pod uwagę podatków, które należy opłacić od zysku oraz innych elementów związanych z dodatkowymi bądź nieprzewidzianymi wydatkami, które skomplikowałyby nam to porównanie. Dla potrzeb modelu zakładam także, że wypłaty ze spółki inwestycyjnej w wariancie bez nadpłacania kapitału kredytu odbywać się mogą od razu. Przy porównaniu brane są pod uwagę zyski wypracowywane przez spółkę przed opodatkowaniem oraz, w przypadku kawalerki, czynsz z najmu także przed opodatkowaniem.

Wariant pierwszy – spłacamy kredyt zgodnie z harmonogramem

W tym wariancie spółka spłaca ratę kredytową a pozostała część zysków jest przeznaczana do wypłaty. Zobaczmy co się dzieje: od razu otrzymujemy miesięcznie kwotę zysku do wypłaty w wysokości około 452 złotych – czyli widocznie niższą niż czynsz od kawalerki kupionej za gotówkę – co daje roczną stopę zwrotu od zainwestowanego kapitału inwestora liczoną w zysku spółki w wysokości 5,43 procenta.

Oznacza to tyle, że nasza inwestycja na samym wejściu jest dużo lepsza niż obecnie dostępne lokaty bankowe oraz niewiele gorsza od rentowności kawalerki przy podzieleniu zysku na części adekwatne do stutysięcznego udziału w inwestycji. I to oczywiście – przy obsłudze kredytu na zakup nieruchomości.

W tym wariancie na całkowitą spłatę kredytu czekamy 10 lat i dopiero wtedy, w 11-tym roku inwestycji, zaczynamy się cieszyć z pełnej wypłaty w wysokości 3165,22 zł miesięcznie co daje nam stopę zwrotu od zainwestowanego kapitału inwestora liczoną w zysku spółki w wysokości 37,98%! WOW 🙂

Porównując inwestycję do zakupu kawalerki za gotówkę można zauważyć, że na kawalerce zarabiamy rocznie więcej o ponad 2 tysiące złotych przez pierwsze 10 lat. Od 11-ego roku trwania inwestycji spółka inwestycyjna zaczyna zarabiać rocznie znacznie więcej niż wynosi zarobek na wynajmie kawalerki bo jest to prawie 38.000 zł w przeliczeniu na zainwestowane 100.000 zł – w ujęciu narastającym od początku inwestycji daje to także w 11. roku inwestycji przewagę inwestycji w spółce o ponad 6.500 zł.

Kolejne lata to już zdecydowana deklasacja wynajmu kawalerki. W naszej inwestycji prognozowana stopa zwrotu w tym okresie jest wyższa o ponad 30 punktów procentowych w porównaniu do inwestycji w kawalerkę 🙂

Zobacz jak to wygląda w tabelce przy założeniu, że zainwestowano kwotę 100.000 zł:

Wariant drugi – nadpłacamy kredyt

W tym wariancie spółka spłaca ratę kredytową a pozostała część zysków jest przeznaczana do nadpłacania kapitału kredytu. W naszej symulacji wystarcza 8 pełnych lat, aby spłacić cały kredyt i tym samym skrócić okres jego spłaty z 10-ciu lat do 8-miu.

Porównując inwestycję z zakupem kawalerki otrzymamy wyniki na korzyść inwestycji w kawalerkę – przez pierwsze 8 lat, ponieważ w tym czasie nie mamy żadnych zwrotów jako inwestorzy w naszej spółce.

Ale już w drugim roku od momentu spłacenia kredytu nasza inwestycja łącznie zbliża się niemal do łącznej rentowności wynajmowania kawalerki kupionej za gotówkę. No a każdy kolejny rok, to już duże plusy i istny pogrom kawalerki 🙂

Począwszy od 9-tego roku zaczynamy zarabiać w inwestycji, ale dopiero w 11-tym roku zaczynamy zarabiać więcej niż zarobilibyśmy do tej pory na wynajmowaniu kawalerki. Od 11-ego roku trwania porównania prognozowane zarobki w naszej inwestycji zapewniają o ponad 30 punktów procentowych wyższą roczną stopę zwrotu.

Zobaczmy jak to wygląda na konkretnych liczbach. Pomijamy przy tym zmiany cen najmu oraz inflację a także podatki dochodowe. Dla przypomnienia: zakładamy, że porównanie dotyczy kawalerki zakupionej za 100.000 złotych a wynajmowanej za 650 zł miesięcznie oraz inwestycji 100.000 złotych w naszą spółkę rentierską.

Zobacz jak to wygląda w tabelce:


Widać, że przez pierwsze osiem lat z kawalerki odzyskujemy kwotę 7.800 zł rocznie podczas gdy ze spółki rentierskiej nie mamy w tym czasie żadnych zwrotów. Ale przecież nie oznacza to, że nic się w niej nie dzieje! 😉 Spółka ciężko pracuje, aby jak najszybciej spłacić swoje zobowiązanie kredytowe. I zobacz co dzieje się począwszy od 9. roku działania spółki rentierskiej: pojawiają się pierwsze zwroty z inwestycji – w łącznej kwocie brutto 37.982,64 zł. Porównując to z kwotą zebraną przez 9 lat wynajmowania kawalerki – 70.200 zł – mamy i tak wciąż mniej.

Ale spójrzmy co się dzieje w 11. roku: nasze łączne zarobki brutto ze spółki to już 113 947,92 zł co przewyższa zarobki z inwestycji w kawalerkę o 28 147,91 zł. W kolejnych latach przewaga inwestycji rentierskiej jest już znaczna – w każdym roku zarabiamy więcej o 32.907,96 zł co narastająco daje po 15 latach trwania inwestycji różnicę 148.878,48 zł na korzyść naszej inwestycji rentierskiej.

Właśnie w ten sposób można stworzyć sobie swoją prywatną emeryturę. Oczywiście jak pisałem wcześniej te prognozy są bardzo uproszczone i być może ostateczny wynik z inwestowania będzie się różnił. Jednak na takim uproszczonym modelu można bardzo łatwo zobaczyć jaka jest różnica pomiędzy tymi dwoma metodami inwestowania.

Zauważ także, że inwestując ze ściśle określonym celem (emerytura) otrzymujemy zupełnie inne, dużo korzystniejsze parametry przyszłego „świadczenia” niż inwestując w celu osiągnięcia jak najszybszych zwrotów z kapitału.

Nie muszę brać kredytu aby skorzystać z dźwigni finansowej

Dodatkowo stosując mechanizm dźwigni finansowej poprzez użycie kredytu zwiększamy rentowność inwestycji w taki sposób, że po spłacie kredytu odzyskiwanie zainwestowanego kapitału będzie się odbywało niemal co każde 2 lata trwania inwestycji – od momentu rozpoczęcia wypłacania wynagrodzenia w pełnej wysokości.

No i w końcu: w tej inwestycji daliśmy możliwość skorzystania z potęgi dźwigni finansowej także osobom, które nie chcą obciążać swojej osobistej zdolności kredytowej – przypominam, że kredytobiorcą jest spółka z ograniczoną odpowiedzialnością.

Czy warto brać kredyt na zakup nieruchomości?

Aha, na koniec dodam, że gdyby zakup całego budynku odbył się w całości za gotówkę to inwestor mógłby liczyć na roczną stopę zwrotu z inwestycji w wysokości 11,2% (liczoną jako kwota wypracowanego zysku przez spółkę do całkowitego zainwestowanego kapitału), a przy wykorzystaniu dźwigni i spłacie kredytu ostatecznie otrzymujemy prawie 40%.

Dla przypomnienia: przekładając to na konkretne kwoty otrzymujemy po 10-ciu latach w wariancie bez nadpłacania kredytu oraz po 8-miu latach w wariancie z nadpłacaniem kredytu kwotę miesięcznego zysku przewidzianą do wypłaty w wysokości 3.165,22 zł w przypadku naszej inwestycji. Oczywiście kwota ta będzie podlegać waloryzacji oraz stanowi dochód całkowicie pasywny, ponieważ żaden z inwestorów nie musi wykonywać działań operacyjnych. To znaczy, że nie musi prezentować mieszkania potencjalnym najemcom, wynajmować mieszkania, podpisywać umów, rozliczać najemców, prowadzić windykacji… itd.

Czy w przypadku kawalerki możemy założyć, że mamy także do czynienia z dochodem pasywnym? Hmm… nie wiem czy uda się zawsze wynająć kawalerkę w takiej cenie, aby po odliczeniu kosztów zarządzania (np. w wysokości 11%) pozostała pożądana kwota. Czyli aby starczyło na zapłatę komuś kto będzie za nas wszystko ogarniał i aby nasz dochód nie wymagał żadnej pracy. W każdym razie w przypadku kawalerki mamy kwotę 650 zł.

Zobaczmy porównanie kwotowe w tabelce poniżej:

Pobierz tabelki

Jeśli tabelki na stronie internetowej nie są dla Ciebie czytelne to pobierz je w formacie PDF.

– „Porównanie inwestycji rentierskiej z zakupem kawalerki – PDF (wariant pierwszy)” – wariant pierwszy ze spłatą kredytu zgodnie z harmonogramem (bez nadpłacania kapitału). Spłata kredytu odbywa się w 10 lat.
– „Porównanie inwestycji rentierskiej z zakupem kawalerki – PDF (wariant drugi)” – wariant drugi z nadpłacaniem kapitału kredytu. Spłata kredytu odbywa się w 8 lat.
– „Porównanie kwotowe dochodów pasywnych z wynajmowania kawalerki oraz z inwestycji grupowej”.

 

Co myślisz o takich inwestycjach? Daj znać w komentarzu.

Czy sam chciałbyś wziąć udział w takiej lub podobnej inwestycji?

Jeśli uważasz ten wpis za wartościowy – podziel się nim na facebook’u – niech Twoi znajomi także mają okazję się z nim zapoznać a także ocenić ten sposób inwestowania. 🙂

Zobacz także: Poprzedni wpis
Robert

Robert

Kilkanaście lat temu zacząłem przygodę z inwestycjami deweloperskimi a od 2011 roku zacząłem inwestować w nieruchomości generujące dochody pasywne. Działam głównie w Trójmieście i okolicach - skąd pochodzę. W inwestowaniu w nieruchomości cenię wolność wyborów i niezależność uzyskaną z dochodów pasywnych.
Udostępnij, jeśli uważasz ten tekst za wartościowy:

Powiązane wpisy

komentarzy 14Moja opinia

    • Hej Elu, myślę, że kawalerki po 650 są tam gdzie można je kupić za 100.000 zł. 😉

      W Gdyni są większe czynsze (co nas w sumie cieszy, bo nieruchomość z tego wpisu znajduje się w Gdyni właśnie), ale też wyższe ceny mieszkań. Można oczywiście robić symulacje dla różnych wartości. Ja przyjąłem do porównań kwotę 100.000, aby pewne rzeczy z obliczeń były od razu widoczne.

    • Gratuluję spostrzegawczości 🙂 – to rzeczywiście zdjęcie z Gdyni.

      Przedmiotem inwestycji był budynek zlokalizowany w Gdyni.

      Do porównania zostały natomiast użyte dane kawalerki zlokalizowanej w mniejszej miejscowości. W Gdyni byłoby ciężko o zakup kawalerki (i to gotowej do wynajęcia) w kwocie 100.000.

  • Świetny artykuł! Jak dużo jest zabawy z kredytem przy takiej inwestycji? Spółka świeża, banki nie podchodziły jakoś rygorystycznie do tego?

    • Dzięki Macieju! Rzeczywiście uzyskanie finansowania było wyzwaniem. Podczas procedury uzyskiwania kredytu okazało się, że doświadczenie inicjatorów inwestycji (czyli nasze) jest bardzo ważne i to ono przesądziło o tym, że dostaliśmy zielone światło między innymi dla tej inwestycji.

  • świetna inicjatywa, jakbym sam nie inwestował aktualnie w nieruchomość to poważnie bym rozważył dołączenie, ale w przyszłości kto wie? Znam podobnych braci w innym regionie Polski co wynajmują mieszkania i oni też rozważają stworzenie takiego mini funduszu inwestującego w nieruchomości na wynajem.

  • Robert, jak zwykle rozsądnie i z głową. Ale rozrozniajcie procenty. Nie 30% większy zysk, ale zysk większy o 30 punktów procentowych chyba co nie?;) to duuuza różnica. Pozdrawiam

    • Adamie, dzięki za opinię i oczywiście za czujność 🙂 Jak widać tak się zapędziłem w objaśnianiu, że ostro zmniejszyłem rentowność całego przedsięwzięcia 😂. Już poprawiłem. Jeszcze raz: dzięki!

  • Może warto jeszcze dodac ze tutaj pokazujcie zwrot cash on cash return. Tak naprawde cala rata kredytu nie zmniejsza rentownosci tylko czesc odsetkowa. Splata kapitalu to tez w koncu zysk dla inwestora. Reasumujac rentownosc Waszej inwestycji jest wieksza niz 5,43 w pierwszych latach.

Moja opinia

Twój e-mail nie zostanie opublikowany.